长租公寓行业趋势及经营思路2018最新

67%有购房需求的千禧一 代，没能存到足够的首 付。
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
54%有购房想法的千禧一代，需要 更高的工资水平来支撑购房需求。 0%
9个国家千禧一代自有住房比例
9个国家房价与预期工资增幅
70%
国家
年度房价增幅 （2016）
工资增幅 （2017预期）
澳大利亚
5.4
长租公寓行业趋势与运营思路ห้องสมุดไป่ตู้
2018.11.1 0
第一部分：公寓行业现状、分类及趋势 第二部分：公寓产品方案
全球视角：租赁需求稳定
受房价高昂和居住观念差异的影响，欧美国家的年轻人更加倾向以租赁形式解决居住需求。 今年4月，汇丰银行（英国）联手Kantar TNS对9个国家，超过1万名“千禧一代”（1981-1998年出生）用户的住房类型进行调 研，结果显示，9个国家中，中国年轻人自有房比例最高，达70%，而包括法国(41%)、美国(35%)、加拿大(34%)、英国(31%) 和澳大利亚(28%)等在内的发达国家，年轻人或因收入水平无法匹配房价增幅，或因就业及求学流动性大，多数选择房屋租赁。
即EQR建造的社交平台，通过鼓 励完善租户互联网信息，分享想 法，以及定期举行活动，实现租
户之间的交流和互动。
Flexibility（多适应性服务）
类金融服务，在指定城市为租客 提供购房积分。
国内现状：新兴产品 全速发展
1、公寓产品需求增加：
伴随全国各大中城市住宅价格不断上涨、人口流动性加剧以及消费观念转变，租赁居住需求及租赁产品投资需求逐渐兴起，根据 《中国经济生活大调查2016-2017》调查显示，在国内1-2线城市房价高企，居民购房意愿有逐年下降的趋势，暂时没有购房能力 的人群，被迫向租房市场导入。同时，首套房置业年龄峰值推迟，也拉长了购房前的租房需求年限。
1993-2001
大规模融资并购阶段
1993年，EQR上市后，借 助社会资金，在美国进行了 7年的公寓收购，累计房源 增至23万套，市场覆盖老中 青三代。
迅速规模化有利于提高 EQR市场覆盖、品牌口 碑，以及获取供应商的 话语权，降低运营成 本，并有助于业务延 展。
1993-今 EQR发展阶段
2002-2012
具体而言，包含了4大服务体系：
Service（居住服务）： 快速&高效
承诺（1）“任何居住问题”都 可以通过移动端或者网页端进行 反馈。（2）“所有维修服务”
会在48小时之内完成。
Convenience（便利服务）
通过整合供应商渠道，为租客提 供付费的搬家服务，以及为租客
提供家具购买折扣。
Community（社区建设）
同时，在消费升级引导下，传统出租屋已无法满足年轻一代个性化、时尚化及社交化预期，在此前提下，公寓产品顺势崛起，冲击 传统居住概念。
2015-2017年 居民购房意愿
30.00% 26.58% 25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
2015
22.15% 2016
19.76% 2017
资料来源：Redfin; EQR官网
全美最大公寓运营商：EQR
为确保在营资产能够获取稳定的租金回报，EQR对自身的运营管理能力提出了“轻酒店化居住体验”的打造思路，强调运营为 王。
即相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓产品提供的服务包含了在“重点的生活时刻“以及”必须的生活内容”里提供的免费服 务，以及基于客户需求，较为个性化的增值服务。
和平安创投2000万投 资、You+获得顺为资本 领头的A轮融资为代表。
起步期 20122014
国内公寓行业发展现状
发展期 2014-今
2014年起，房地产企业和 酒店集团纷纷进入公寓行 业，同时，除长租公寓外， 以共享经济为旗帜、以途 家、小猪短租为代表的短租 公寓在国内迅速发展，冲击
传统住宿行业。
2、资本和存量资产助推规模化： 基于需求增长，公寓自2014年起成为投资风口，不同背景的参与者纷纷进入公寓行业，各大品牌公寓纷纷借力资本，全速推进自身 规模化运作。
2010年，魔方公 寓问世，面向年轻 人的中端或中低端 服务式长租公寓兴
起。
萌芽期 20102012
公寓开始得到资本市场关 注，以蘑菇公寓获得IDC
全美最大公寓运营商：EQR
以美国为例，自金融危机以来，全美半数以上的 大中城市逐渐过渡为“租房主导”区域，伴随租 赁市场需求增长，美国也发展出很多公寓运营巨 头，其中以EQR（公平住屋）最为知名。
2009年-2015年 21个城市自有房v.s租房百分比转化趋势
租房主导
购房主导
EQR定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有302处物业、 7.2万套公寓，企业发展阶段历经了从早期规模化过度至专注于资产运 营管理，获取稳定租金回报（8%-12%）的资产证券化模式。
剥离低收益资产
在实现规模化和业务 延展之后，2002年开 始，EQR通过放弃老 旧、低收益物业，同 时剥离非盈利性延展 业务（如家具制 造），逐步聚焦回运 营高收益、高资产价 值的公寓产品，增强 业务抗风险性。
2012-今
放弃非核心市场 2012年起，EQR在非 核心市场的公寓持有 比例从14.5%下降到 5%，同时，进一步增 持核心市场高品质物 业，有效提升了平均 租金水平。
1.6
加拿大
7.4
0.9
46%
中国
3.6
4.0
41%
法国
0.6
1.5
35% 35% 34%
31%
28%
26%
马来西亚
3.2
3.9
墨西哥
5.2
1.9
阿联酋
-5.4
0.5
英国
7.5
1.9
美国
4.8
1.9
中国 墨西哥 法国 美国 马来西亚 加拿大 英国 澳大利亚 阿联酋
资料来源：HSBC UK《Generation Buy》 2017年4月4 日
开发商
万科：泊寓 招商：“壹间”“壹栈”和 “壹棠” 绿地香港：G-hotel 龙湖：冠寓
各行业自主进入公寓行业情况
酒店集团
华住：城家公寓 铂涛：窝趣 如家：逗号公寓
2013年v.s2016年 居民首套房置业年龄占比
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48
2013
2016
资料来源：《中国经济生活大调查20162017》
国内现状：新兴产品 全速发展