土地评估说明

五、土地使用权评估说明

(一)土地评估范围

纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。

(二)土地使用权概况介绍

1. 土地登记状况

纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》

(1)土地登记状况

(二)土地权利状况

待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设定他项权利。

(三)土地利用状况

根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。

2.土地权利状况

待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。

3.利用状况

根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表：

待估宗地利用状况表

（三）地价定义

根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表：

待估宗地地价定义表

备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。

考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。

本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。

（四）评估步骤

1.核查资料

根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助委托方填写“土地使用权清查评估明细表”，根据委托方的评估资料，进行土地面积、土地开发、土地基础设施情况、土地使用权利状况等情况的核实。

2.现场勘查

对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对待估宗地进行查勘，与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。

3.社会及市场调查

就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解了当地政府公布的有关征地文件、基准地价文件、当地土地开发费、类似土地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。

4.评定估算

根据收集掌握的有关资料，运用上述评估方法，并掌握待估宗地的性质、土地使用年限、地块大小、形状、区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。

(五)评估原则

本次评估过程中遵循的主要原则有：

1.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格

2.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

3.遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性

4.遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点

5.遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同

作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定

6.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格

(六)影响土地价格因素分析

1.一般因素

⑴行政因素

行政因素主要是指国家对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地利用效益的目的。

随着土地使用制度的改革，土地作为特殊商品进入流通领域，从而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格。一九九九年一月一日，新《土地管理法》的实施，规范了土地的审批手续限制了土地供给速度。使得投入市场的土地供给量减少，土地供给的有限性和土地需求的增长性之间的矛盾使得近郊区的土地升值较快，也加大了盘活闲置土地资产的速度，使得土地价格出现稳中有升的趋势。

一九九八年XXXX市开始全面实施《深化城镇住房制度改革方案》，停止实物分配，实行住房分配货币化。住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，进一步带动了地价的上升。

⑵人口因素

XXXX高新技术产业开发区其中东区5.8平方公里，为高新区的基本区，区内辖一乡、九个自然村、10万余人。现辖留村、赵村、小岗上、郝家营、南庄村、北庄村、大西帐、小西帐、周通9个行政村和一个乡直单位。辖区面积19.36平方公里，城市规划面积20平方公里，2010年土地利用总体规划控制面积12.5平方公里。建成区面积（包括农村居民地）10.36平方公里。

⑶区位背景

高新区东区地处华北平原中部，北纬38°03'，东经114°35'，西距XXXX市建成区外缘约3公里，北距首都北京275公里，区位上西依山西能源煤炭基地，东有华北油田和天津塘沽港、黄骅岐口港。扼南北、

东西之要道，经济地位十分重要。

XXXX高新技术产业开发区东区属于XXXX市的一部分，与XXXX全市的经济发展有密不可分的关系。XXXX地处华北平原腹地，是久负盛名的粮棉果高产区，现已成为我国重要的纺织与医药生产基地、铁路交通与通信枢纽、北方电子工业名城和重要商埠，是河北省政治、经济、文化、科技、信息中心。在工业方面已经形成门类齐全的轻型结构工业体系。纺织、制药、电子、机械、化工、冶金、食品、建材等工业都具有相当规模。所有这些都影响着高新区的建设和发展，也在各方面为其提供了可靠的保证，为高新区以后的发展和建设奠定了基础。

2.区域因素

⑴繁华程度

高新区东区现繁华路段主要以天山大街中段为主，北起海河道，南至湘江道。其中最繁华的地段主要是黄河大道和天山大街的交叉口处、长江大道与天山大街交叉口附近，主要商业网点是：一山摩托商贸城、福源超市等。餐饮服务业沿黄河大道和天山大街分布。商业网点规模小，目前区内尚缺乏上规模的商服中心，随着人口的逐渐增多，主干道需要建设外向型的商厦、市场，来进一步完善商服设施。

⑵交通条件

XXXX高新技术产业区东区现已修通的主干道有黄河大道、天山大街、昆仑大街、秦岭大街，红线宽度在50米以上，长江大道宽达100米，达到快速道的标准，而且辽河道、海河道、湘江道、祁连街、天桂街、峨眉街等已全部完工通车，路面一般都在30米以上。珠峰大街也已铺设完成，另外改建后的沧石路段，通车路面宽达60米，达至快车道标准。

在高新区西部现沧石路、黄河大道、长江大道、与107国道已全部立交，保证了快速道的畅通无阻，尤以长江大道与107国道立交桥最为突出，已达到国家级标准。区内现有公交车线路是103、104、32、51和28路。

⑶公用生活设施