房地产产生泡沫的原因及其防范策略

学号：现代房地产投资与开发结课论文课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）：姓名：指导老师：班级：日期：2014/12/25摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。

最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。

关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略1前言房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。

在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。

2泡沫与泡沫经济2.1泡沫的定义2.1.1泡沫经济现象的历史回顾荷兰1634-1637年的郁金香泡沫密西西比股市泡沫(法国)南海泡沫日本房地产泡沫我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。

2.1.2泡沫的定义概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。

泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。

两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。

(2)2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3)2.2.1实体经济实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。

2.2.2虚拟经济虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。

虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。

2.2.3泡沫经济泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。

2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济2.3.1价格波动与泡沫经济（1）市场价格的正常波动（2）价格波动与泡沫经济投机需求将会使价格产生异常波动。

由投机导致的资产价格偏离其市场基础价值持续大幅度上升即形成泡沫。

在价格正常波动中，价格高于其价值，但高出部分不能算是泡沫。

只有持续的、加速的、正的偏离才是泡沫。

2.3.2通货膨胀与泡沫经济通货膨胀是一般物价水平持续上涨的过程，它关注一般物价水平的时间序列走势。

(4)这就是说，正常的、短暂的市场价格波动不是通货膨胀。

泡沫经济只是几种资产价格的持续暴涨。

如果在泡沫经济形成过程中，货币的过度扩张引起一般商品价格也持续上涨---通货膨胀与泡沫经济并存。

恶性通货膨胀中有可能存在资产价格泡沫，因为人们为追求保值而抢购房地产、黄金、外汇等资产，可能让这些资产价格的涨速远高于通货膨胀率。

3房地产泡沫3.1房地产泡沫的含义房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于投机等因素，导致地产价格无节制地持续上涨，使土地资产和房地产产品价格严重脱离市场基础而持续上涨，使价格严重背离其合理价值的过程和状态(5)。

随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成极大的威胁。

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值、市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金等来确定，相对比较稳定，较易判别，因此，我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫、地价泡沫。

按照房地产泡沫的表现形态，房地产泡沫可以分为以下几类: (6)a.房地产价格泡沫:是作为类似证券市场资产泡沫的一种泡沫形式，指房地产价格脱离其基础价格而持续上涨的过程及状态。

b.房地产供给泡沫:由于预期作用，房地产开发商对某一地区未来房地产的需求预期过于乐观，过度投资导致大量空置积压的现象。

c.房地产资金泡沫:指房地产开发企业以少量的注册资金，通过各种方式获取土地，由建筑企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售获取收入再投入滚动式开发。

开发商将大部分风险转嫁给银行、消费者和建筑企业，形成一定程度的虚假繁荣的现象。

d.土地价格泡沫:指土地由于其稀缺性、区位性以及土地市场炒作等原因而价格飞涨，并带动房价上涨形成“高地价一高房价一高地价”的恶性循环，并进一步催生开发商大量投资，囤积土地加剧价格的上涨。

3.2房地产泡沫的测度在充分认识了房地产泡沫的概念和成因之后，如何对房地产泡沫进行科学的测度就成为防范房地产泡沫的一个重要依据。

只有通过科学的方法对泡沫进行度量才能够判断是否存在泡沫以及泡沫的严重程度，进而有针对的采取相应的措施和政策对泡沫进行预警和防范。

现有房地产泡沫测度方法：3.2.1 指标指示法(6)指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标有房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比、住宅空置率、租售比等(7)。

指标指示法着重关注房地产行业与宏观经济以及人民生活的协调性，强调产业的协调发展，而且指标简单明了。

1. 房价上升幅度与GDP增幅之比泡沫经济是虚拟经济与实体经济的偏离程度的反映，从宏观的角度分析，泡沫的膨胀程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期。

虚拟经济的发展是以实体经济为基础的，因此用这个指标可以反映出房地产泡沫的扩张程度，是测算虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产泡沫化的趋势，指标值越大，房地产泡沫化程度越高(2)。

房价增长率与GDP增长率比值一般指标值在1以内属于合理范围，1-2泡沫预警,2以上房价虚涨泡沫显现。

国家统训一局公布2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%涨幅提高了2.1个百分点。

2007年中国国内生产总值为246619亿元，增幅为11.4%，比2006年增长了0.3个百分点房价增长率与GDP增长率比值为0.67，处于合理范围内从我国房价增长率与GDP增长率比值的各年数据可以看到，这个指标在2000-2003年一直低于50%，而在2004年该指标为110% ， 2005年达到了196% ，说明房地产泡沫形成并逐渐积累。

2.房价收入比房地产泡沫的成因之一是过度的投机所造成的，房价收入比反映的是居民家庭收入对住房的支付能力，比值越大，支付能力越低。

当比值持续上涨时，表明了房地产的价格上涨超过了居民对房价实际支付能力的上涨。

当市场中的房价收入比一直处于上升状态，且没有降低的迹象时，表面房地产市场中存在投机需求的可能行较高，房地产泡沫产生的可能行较大(2)。

对于房价是否偏离正常的价值，国际上通常采用房价收入比这一指标。

房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值。

虽然运用房价收入比的国家很多，但其合理范围却都不同。

世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间，比值越大，说明房价越高，居民对购买房屋的能力越低，房屋价格越偏离正常的价值(8)。

附表：各国房价收入比3.空置率空置率也用作衡量房地产市场相对过剩的重要指标。

空置率是指某一时刻空置房屋而积占房屋总而积的比率。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区(9)。

我国房屋空置率 2010年已达到了多少呢?以广州为例，2011年4月9日至6月5日将近两个月的时间里，通过对珠江新城片区、老城区及金沙洲片区、北部片区、南部片区的近三千套存量住宅进行监测统计后得出:广州存量住房空置率高达20.24%，已超国际警戒线的一倍。

4.房屋租售比“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

是国际上常用的一个衡量房地产泡沫的重要指标，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值(10)。

通常情况下，如果房屋的价格出现持续大幅上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的内在价值的提高造成的，那么必然会伴随着租金的增长，租金增长的速度也会加快，投资要求的回报率提高。

那么，在这种情况下，租售比将不会大幅增高。

如果市场中的租金持续不能赶上房价的上升速度，作为一个投资市场来说就有可能出现泡沫。

3.2.2 理论价格法(6)理论价格法是通过建立数学模型来推算房地产的理论价格，然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫的一种方法。

根据推算房地产理论价格的思路不同我们可以分为两类:一类是基于收益还原价值角度来找出价格泡沫:另一类是从市场供求因素的角度出发，通过影响市场供需的各变量(如房价、建筑成本、税后抵押贷款利率等)建立数学模型，求出市场均衡时的住宅价格基值，以此同实际价格相比较得出泡沫程度。

1.收益还原模型检测法收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的现值，日本野悠纪雄所采用的计算公式为(11):地租房地产净收益地价=——————房地产价格=————————利息率利率2.市场供求检测法此方法主要是通过建立回归模型求得房地产价格的理论价格。

它优点是可以求出房地产商品的理论价格，与实际价格的比较就可以直接测度房地产泡沫。

但它也有不足:首先就是模型因子的选择不确定性。

不同学者在建立回归方程时所选用的因子都不尽相同。

不同模型因子对方程回归结果的影响是不同的，这在一定程度上降低了模型法测度法测度房地产泡沫的可信度。

更重要的是，处于起步阶段的我国房地产业还存在着影响房地产价格的诸多非市场因素，如何处理好这些影响是此类方法在我国应用时必须考虑的问题。

3.2.3统计检验法统计检验法是利用统计学原理对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。