房地产销售法律知识培训

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土地性质
1、商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性 质是用于建设商业用房屋，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、 影剧院和俱乐部等用地，出让后用地的使用年限为40年。
2、住宅用地:供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。
另《房地产开发企业资质管理规定》规定：分四级，一级 资质注册资本5000万以上，在全国范围内开发；二级资质 2000万以上，；三级资质800万以上；四级资质100万以 上。二级及以下为建筑面积25万平方米以下的开发建设项 目，具体由省级主管部门定。
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买受人
1、购买房屋的自然人或者法人。根据《合 同法》和《民法通则》的相关规定：自然 人购房应当年满18周岁，具有完全民事行 为能力，属完全民事行为能力人。法人购 房，必须依法成立，有必要的财产和经费， 有自己的名称、组织机构和场所，能够独 立承担民事责任。
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商品房销售过程中的意思表示
意思表示是指行为人欲设立、变更、终止民
事权利和民事义务的内在意思表现于外在的行为。
意思表现包括意思与表示两方面的要件或内容。
意思表示所发表的意思，不是寻常的意思，而是
体现为民法效果的意思，亦即关于权利义务取得、
丧失及变更。
签订商品房销售合同的过程中，除出卖人与
土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，
房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随
之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者
法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为
对象。
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一、商品房买卖合同 二、商品房买卖合同主体 三、商品房销售过程中的意思表示 四、房屋买卖的标的：房屋 五、商品房买卖合同的成立和生效 六、格式条款 七、房产交付、风险承担、产权办理 八、合同的解除 九、商品房交易税法缴纳 十、房屋销售想见问题
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2、《太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工 作的意见》
在本市市辖六区购房实行限购政策。
自本意见发布之日起，原则上
(1)对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购 房人、配偶及未wenku.baidu.com年子女，下同）、能够提供在本市1年 以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限 购1套住房；
当事人主体
一、出卖人 二、买受人
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出卖人
房屋出售者（自然人、法人、房地产开发企业）。本培训 所指商品房出卖人特指房地产开发企业。根据《城市房地 产开发经营管理条例》第5条设立房地产开发企业，除应 当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应 当具备下列条件： （一）有100万元以上的注册资本； （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程 专业的专职技术人员， 两名以上持有资格证书的专职 会计人员。
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商品房买卖合同
商品房出卖人与商品房买受人签订的以
商品房为交易标的的买卖协议。商品房买卖
合同系合同的一种，合同一经成立即具有法
律效力，在双方当事人之间就发生法定或约
定的权利、义务关系，当事人一方或双方未
按合同履行义务，就要依照合同或法律承担
违约责任。
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买受人符合签订合同的主体条件外，买卖双方还
必须意思表示一致、真实，不存在欺诈、胁迫、
重大误解等瑕疵，该意思表示是商品房买卖合同
能够成立的重要要素！
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房屋买卖合同的标的：房屋
一、房屋的分类 二、房屋销售所涉及到的土地性质
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房屋的分类
1、商品房 商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司 开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建 筑物。
房地产销售法律知识培训
主讲人：
所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是
相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动
位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。
在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其
发展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房
地产的“不动产特性”决定了其在法律上具有土
地使用权决定地上权的归属原则。具体而言就是：
2、经济适用房根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一 下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准 的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
3、房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民 将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买 的公房。
4、廉租房政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障 标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金 补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
5、集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人 三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部 分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属， 按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的， 拥有部分产权。
①城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、 别墅用地。
②城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合
(2)对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、 拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无 法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的 非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。
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3、外国人购房条件
根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的 意见》，境外机构在境内设立的分支、代表机构 （经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境 内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买 符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非 自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因 生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品 房必须采取实名制。