(完整版)厂区宿舍管理方案

技术标书目录

1、投标人（物业管理公司）情况介绍

2、拟采取的管理方式

3、管理人员配备

4、管理人员的培训

5、管理规章制度

6、档案建立与管理

7、各项指标承诺及措施

8、搞好管理服务工作的设想和措施

9、其他

第一部分投标人情况介绍

重庆达强物业服务有限公司是黔江区正阳工业园总部经济招商引资所新引进的工业物业服务外包企业，公司注册地在黔江，面向重庆市提供物业服务。

重庆达强物业服务有限公司成立于2012年5月15日，注册资金50万，注册地址位于黔江正阳工业园，办公地点位于重庆北部新区。公司本着“诚信、高效、贴心、服务”的宗旨，以工业物业和后勤保障为依托，为企业和园区提供一体化的后勤保障和物业服务集成一体化服务。

公司虽然成立时间不久，但本着高起点、高标准、高品质的原则，面向重庆、放眼全国。成立以来，公司高度重视，用各种方式从多个渠道召集行业精英，组建专业团队，到目前为止，已招募到10余人，其中中高级人才3名。包括高级工程师1人、物业管理师1名，物业经理2名、物管员2名、水电工2名、中级会计1人。

公司成立以来，领导班子着手建立各项制度和体系，包括人事管理体系、行政管理体系、品质管理体系、财务管理体系、等各种体系，并对人员进行了培训，做到先规范后发展，切实为企业和客户提供高质的服务。

第二部分物业拟采取的管理方式

一、物业基本情况

物业类型：员工生活住所区等

座落位置：九江大道祥福家园15号楼

占地面积：2697 平方米

总建筑面积：25598.43 平方米，其中绿化面积：平方米

长住员工人数：3200人左右（逐步进驻）

二、拟采取的管理方式

（一）综合一体化管理方式

群光电子物业管理方式确定为综合一体化管理。对房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车场管理、社区文化直至商业和配套服务网点的策划、租赁等，统一达强物业协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。在达强物业实施物业管理运作过程中，我们将发挥与群光电子公司双向共管方式、超前引导、超前管理、超前服务的三超方式，以及软、硬件结合方式等物业管理经验，使综合一体化管理收到更好的效果。由达强物业担任住宅区各项管理的总协调、总管家角色，充分调动入住人员、单位参与管理的积极性，动员各方面力量，齐抓共管，做到标本兼治的管理效果。

（二）监督与自我约束机制：

1．监督机制

达强物业在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向群光电子报告工作，检讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并制订出日常工作计划，分解量化到部门及每个岗位，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核。严格按 ISO9002质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体作法是：

（1）公开监督制：公布管理处监督投诉电话，设立管理处主任信箱，2 4 小时受理投诉。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督。

（2）入住人员评议制：达强物业对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对入住人员或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理，使入住人员的合法权益得到保障。

（3）定期报告制：定期向群光电子报告工作，检讨物业管理事宜，确保实现标书中的承诺。

2．自我约束机制：

（1）管理处在物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。

（2）管理处将严格贯彻ISO9002 质量体系。

（3）巡视检查制：达强物业对各部门员工进行定期或不定期检查，发

现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

（4）实行考核淘汰制：管理处每年对员工进行全方位考核，实行5%淘汰制，对主管以上人员实行述职考核，不合格者调离岗位或淘汰。（三）信息反馈及处理机制

没有《纠正和预防措施》，ISO9002质量体系就不能顺利贯彻，没有信息反馈和处理，就无法保证优良的物业管理服务。

1、达强物业下设的总值班室作为主要的信息处理中心，24 小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：

（1）达强物业每季度向群光电子提供一份季度工作报告书，包括管理费收支帐目，征询入住人员意见情况。

（2）ISO9002 质量体系中《客户意见调查》程序。

（3）客户意见箱。

（4）内部员工的反馈信息。

（6）新闻媒介。

2、获得反馈信息后，由信息处理中心分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。

图2.3 信息反馈及处理机制

（一）工作流程

图2.4 工作流程图

1、群光电子——达强物业

达强物业中标后，将及时组建群光电子物业管理团队，介入前期管理，制定《群光电子物业管理方案》，并根据工作计划及时安排管理、服务人员聘用、培训、考核等项工作，保证管理运作正常，定期与群光电子沟通及检讨有关物业管理运作事务。

2、达强物业——各岗位员工

达强物业对下属各职能部门实行目标管理责任制，确保各项工作计划落实到位。各项物业管理服务统一按质量体系运作，各项工作量化到各岗位员工，做到职责明确，落实到位

第三部分管理人员配备

1、组织架构：

说明：当两栋宿舍十层楼投入使用时，团队总用人数：30人。

2、具体人员配置：

部门岗位10层时人数管理人员

项目主管 1

住管员 2

保安

主管

班长 2

门岗 4 监控室消控室 2 巡逻岗 1 项目经理

宿管部安保部维修部保洁部