度成都商业地产市场情况概述

2007-2008 年度成都商业地产市场情况概述

土地端：

2008 年1-12 月成都市区商业类土地增加明显，成都市区商业类土地供应20 宗、2368 亩，只流拍1宗商业类土地，虽然在宗数上较07 年全年减少15 宗，但是在面积上增幅达到126.0% ，其面积占08 年整体的比例达到78.0% ，成为土地供应的主力。

08 年出现了两宗大型的商业配套项目——成都商贸城（521.0241 亩）和天府新城海洋乐园

（1135.8606 亩），这两个项目都是2009 年成都重点的投资项目，且都在天府新城（城南新区）。

从2007-2008 年商业土地供应情况可以看出，这2 年来因土地供应所带来新的商业体量已经超过了500 万方，而且主要集中在城南新区。

市区商业地块的价格与前几年相比依然坚挺，并未受经济危机及地震影响，与住宅地块价格大幅度下跌相较而言，更有抗跌性。

商业地块拍卖较少出现流标，且部分商业价值较好的地块还出现多家企业竞标的情况，这说明开发企业对商业地产较住宅地产而言更有信心。

供应端：

近两年整个成都市的商业地产年开工量都在600 多万方，但真正供应到市场进行销售的却不到300 万方，主要是因为有近一半的商业体量开发企业都选择了只租不售或为商家量身修建，并作为自流资产进行再融资。所以市场的销售压力并没有想象的那样严重销售的商业一般都是以写字楼和社区配套商业、酒店以及专业市场为主，复合型旅游地产和大型购物中心只有极少部分的商业拿出来销售，一般都是以租赁为主（如万

达锦华城、华侨城等），所以销售压力比较大的还是写字楼项目和远离市区的配套商业。

2007-2008 年所拍卖的商业地块，供应期应该集中在2009 年至2010 年，所以从今年开始，商业地产的供应量或会出现一个井喷。

据不完全统计，成都市在租售的写字楼项目已经达到了171 个（包括尾盘和预告项目，报告后附写字楼在售项目清单），预告和在售项目49 个,积存的体量超过了150 万方。?

市场端：

市区内成熟地段的商业项目销售速度主要是受自身价格的因素的影响，投资回报合理的商

业项目还是比较抢手，且销售速度比较快。而郊区欠成熟区域的商业地产项目销售速度明显缓慢，商业地产项目依然受地段因素影响。

写字楼项目受到供应量巨大和集中上市的影响，销售速度有一定的下滑，但因价格回调所

带来的投资前景看好，且住宅市场低迷，所以在销售方面主要还是受价格因素影响。另外，

工业地产项目主要是以写字楼形态出现，因其土地成本低廉，其价格比商业属性的写字楼

要便宜的多，虽然位置大都在郊区，但因便利的交通和价格的吸引，还是有不错的销量。

酒店与专业市场的销售在07-08 年未受市场环境影响，但商家的品牌和经营管理的水平直接决定了投资回报，所以价格方面一直是高低不一，项目的好坏和销售情况也是良莠不齐。

农贸市场在近两年销售情况还是比较稳定，因其拥有长期稳定的收益，所以一直受到小投资者的青睐，只要价格和投资回报率能够持平，销售速度还是比较快的。

总体概括：

根据2008年9月成都市房地产发展研究中心发布的《成都市商业房地产发展现状与趋势》报告，成都的商业地产市场仍然处于快速成长阶段。

总体上看，成都商业房地产呈现出国际化”集聚化”和规范化”发展趋势。

从近10年来成都市商业地产开发的情况来看，近几年成都市的商业地产开发相对全国其他一线城市而言还算比较健康。但是商业总体量和人均商业体量都与北京等一线城市相当，这与成都第三产业发达及成熟的消费市场有一定的关系。

重点的商业地产开发企业：

九龙仓、仁恒、和黄、新鸿基、爱美高、铁狮门、力宝、香港太古、香港华人、新加坡凯德置地、华侨城、海昌、富力地产、深茂业、置信等企业。

09成都商业地产及商务市场发展趋势

一、2009，成都商业地产发展趋势

1、09年商业地产形势不容乐观；

近年来成都商业地产存量持续增长，08年达到顶峰，09年还将陆续推出新的商业，商业可售面积将进一步扩大。而受金融危机影响，成都零售业受到一定程度影响，多数商业营业状况不如前几年，势必影响租

金和其扩张的步伐。成都商业基本上是投资市场，受金融危机影响，投资客为规避风险，选择商业将更加谨慎或暂停投资等待时机。

2、09 年社区型商业将受到严峻考验，商业将逐步回归到市中心商业；

由于投资客的谨慎，投资客只愿意选择位置好、人流量大、风险较小的商业，而社区型商业成熟度相对较差，要经历从“生”到“熟”的过程，投资风险较大，社区商业将面临严峻考验。市中心商业十分繁华和成熟，交通便利，人流量能够得到充分的保障，只要项目定位得当，销售或招商相对社区型商业较好（如：潮流广场），且市中心大量的优质商业将动工，商业将逐步回归到市中心。

3、09 年成都优质型商业和旅游娱乐型项目将增多；

由于受金融危机影响，品质型商业具有较高的风险抵御能力，这部分商业将逐步面向市场。成都城市人口较大，消费较大，且成都人喜爱消费，对这些消费物业的需求还在。

4、09 年社区商业将进入调整阶段，经营模式可能会发生转变；

受经济影响，成都的社区型商业出现供大于求的状况，市场更加严峻，这对开发商的要求较高，不再是“卖脱了事”，而需要开发商具有一定的经营经验，自持经营型的商业比例还将进一步上升。?

、2009 ，成都商务市场发展趋势

08 年成都写字楼发展迅速，高端写字楼走俏，金融危机影响还未正式显现。但在09 年金融危机后遗症将逐渐在写字楼市场体现，中端商务型公寓市场前景不容乐观，高端写字楼抵御风险较强，将平稳发展。

1、09 年中低端的商务型公寓销售压力较大；

目前成都低端的写字楼租金下降，写字楼回报率不高，将打击投资客的信心，使投资客不会轻易下手；同时受金融危机影响，成都的中小企业在业绩上受到一定影响，不会轻易换写字楼。

在2 环有多个待开发的商业用地项目，必然会推出商务公寓，市场压力较大；并且商务公寓本身产品品质不高，既不能和高端的写字楼相比又不能和低廉的写字楼相比，竞争优势不强。明年的商务公寓销售必然会受到严峻的销售压力。

2、甲级写字楼在短时间内不会出现的严重供大于求，市场较为平稳；

成都甲级写字楼的存量较少，目前在建的项目推出市场基本上要到2010 年以后，09 年高端写字楼市场供应量将不多，市场将不会出现较大供求失衡状况。城市中心区可开发的用地不多，甲级写字楼供应将不会太多，市中心的写字楼基本上能够支撑住需求。

3、南部新区高端写字楼未来供应量大，市场竞争较为激烈；

南部新区具有大量的高端写字楼用地，未来2〜4年将推出300-400万平米的写字楼体量，体量过大，成都经济实力目前还不能支撑这样的体量，将出现严重的供大于求状况。?

4、市中心和地铁沿线的高端写字楼将受到企业和投资者的青睐。

由于城市中心区域较为成熟，且交通条件较好，具有较强的区域优势。在金融危机的影响下，企业多数会选择成熟区域，减少自身的办公成本，靠近商务发达便利的城市中心区。

而正在修建的地铁1号线和2号线的沿线在未来具有大量的人流量，沿线的商务写字楼和商业成为投资客