片区旧城改造项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (1)

一、项目概况 (1)

二、项目业主简介 (2)

三、研究内容 (2)

四、报告编制依据 (3)

五、简要结论 (3)

六、主要技术经济指标 (4)

第二章项目建设背景和必要性 (6)

一、项目建设的背景 (6)

二、项目建设的必要性 (7)

第三章项目市场分析与预测 (9)

第四章地块条件分析 (10)

一、地块基本情况 (10)

（一）地块规划控制条件 (10)

（二）地块地理位置分析 (10)

（三）建设条件分析 (13)

二、项目地块SWOT分析 (16)

（一）项目优势分析（Strength） (16)

（二）项目劣势分析（Weakness） (17)

（三）项目机会分析（Opportunity） (17)

（四）项目威胁分析（Threats） (18)

第五章建设内容及规模 (20)

一、建设内容 (20)

二、建设规模 (20)

第六章项目组织管理 (22)

一、组织机构设置 (22)

二、人力资源配置 (23)

第七章项目建设进度及招标方案 (25)

一、项目建设进度 (25)

二、招标方案 (25)

第八章项目投资估算及资金筹措 (27)

一、投资估算范围 (27)

二、投资估算依据 (27)

三、投资与成本费用估算 (28)

四、资金筹措 (33)

第九章财务评价 (34)

一、项目各种财务数据的确定 (34)

二、项目财务分析 (35)

三、财务评价结论 (37)

四、主要经济指标 (37)

第十章风险分析 (39)

一、项目的投资风险 (39)

二、本项目各阶段的风险控制 (39)

第十一章社会评价 (41)

一、项目对本地区社会的效益影响分析 (41)

二、项目与所在地区的互适性分析 (41)

三、社会评价结论 (42)

第十二章结论与建议 (43)

一、研究结论 (43)

二、有关说明与建议 (43)

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：XXXX三角花园片区旧城改造项目

（二）建设地址：重庆市XXXX三角花园片区

（三）项目业主：重庆市XX有限公司

（四）企业性质：

（五）法人代表：

（六）业主地址：重庆市XXXX三角花园片区

（七）投资总额及资金筹措：

本项目总成本费用26191.13万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为25264.35万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为926.77万元。

资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别都为13095.57万元，各占50%。

（八）建设内容及规模

主要建设内容为商住建筑，项目占地面积18265.9平方米，建筑面积88184平方米。配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。

（十）建设工期

项目建设年限为4年。从2010年06月到2014年05月。

二、项目业主简介

重庆XX有限公司位于重庆北部区域中心城市XX区XX504号，公司占地40余亩，拥有固定资产2000余万元。公司主要经营业务有：客、货运输，出租车运输、汽车CVG加气站，液化石油气充装站，环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新、公司以“诚信经营”为经营理念，受到社会各界的普遍好评。

三、研究内容

本项目研究内容主要包括如下：

（一）项目建设的必要性分析；

（二）项目建设的充分性分析；

（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；

（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；

（五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；

（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开

展下阶段工作的基础。

四、报告编制依据

（一）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（二）《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；

（三）《中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定》；

（四）《XX区国民经济和社会发展第十一个五年(2006至2010年)规划纲要》；

（五）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；

（六）国家发改委批准出版的《投资项目可行性研究指南》；

（七）本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；

（八）业主提供的相关资料。

五、简要结论

（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，重庆市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。

（二）目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群；

（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为3200元/平

方米，商业部分均价为6000元/平方米，车位为2.5万元/个；

（四）财务方面：项目总投资26191.13万元，销售收入28346.5万元，税前利润为553.80万元，扣除所得税后利润为415.35万元。项目缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.03万元，该项目建成后，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，项目税后投资回收期为4.62年。

（五）风险状况：项目抗风险能力一般，企业所面临的财务风险和市场风险较小。

（六）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。

六、主要技术经济指标