万科魅力之城定位报告

第二产业 51.9%
2003年
2004年
2005年
2005年城市居民人均可支配收入12920元， 增长16.5%；人均消费性支出9883元，增长 9.8%；城市恩格尔系数37.6%，下降0.4个百分 点。 社会职工平均工资15616元，增长16.1%，其 中，在岗职工平均工资16015元，增长15.0%。
青岛经济发展与未来发展规划——未来发展规划
大青岛的规划中，确定构筑“三 点布局、一线展开、组团发展”的城 市框架。（三点 指的是青岛市区，以 旅游开发为主；城阳及红岛，城市北 部经济中心，今后以经济及中高档居 住为主；黄岛，以工业、港口为主） 加紧落实青岛、黄岛、红岛三点“品 字型布局”，推进西海岸新经济重心 的建立。积极实施“挺进西海岸、构 建新重心”战略，加速生产要素向胶 州湾西海岸的扩散和转移，以黄岛、 胶南为中心，构建新的经济重心。目 前港口已成功西移，大汽车、大炼油、 大钢铁等一批大项目开始向西海岸聚 集。 加快建设滨海公路“一线展开”的主轴线，建成后将成为全国最长、国际上也不多见的景观优 美的沿海观光线。从即墨丰城至胶南琅琊台建设总长276．3公里的滨海交通大道。沿线建设凸现青 岛海滨城市特色，做足海的文章，形成靠海、亲海、通海、透海的风格。该公路北段（即墨辽阳东 路至隧道南口段）计划2006年11月建成。 修建跨海大桥，成为连接青岛、红岛、黄岛的枢纽，此工程计划2008年完成。届时将配合三点 布局，一线展开和组团发展的框架，描绘大青岛的发展蓝图。
2005年住宅投资完成162.1亿元，同比增长23.2％，占全部投资额的72.4％；办公楼投资13.9亿 元，同比增长148.2％，占全部投资额的6.2％；商业营业用房全年完成投资18亿元，同比增长
青岛总体房地产市场分析
2001-2005青岛市商品房供应一览表 2500 2000 1500 1000 500 0 1373.5 670.1 532.2 2001年 1417 666.1 537.3 2002年 1765 1213.2 681.5 552 2003年 940.8 635.1 2004年 811.2 2005年
2009年 预 测
730 61 16.5 440 89 8.8 80 155 3.60
2010年 预 测
900 75 20 550 105 11.5 100 185 3.33
年均增 长速度
23％ 22％ 20％ 25％ 18％ 30％ 25％ 20％ 4.39‰

具体目标：
城阳经济发展迅速，如果十一五期间按计划发展，2008年的全区生产总值达到595亿元，超过江西 省会南昌市2002年的指标。 城阳经济发展势头良好，外向而活跃，政府在中长期的外向型发展方向不会改变，发展速度依然 强劲，必将给这个区域引入更大活力和空间。
青岛总体房地产市场分析
2002-2005年青岛市房地产开发投资情况（亿元）
250 200 150
103.6 127.8
162.7 223.8
100 50 0 2002 2003 2004 2005
2005年青岛市房地产开发投资规模继续快速增长，全年房地产开发完成投资223.8亿元，同比增 长34.9％。在国家宏观政策的影响下，全市房地产开发投资年初增幅高开，后期增幅逐月回落。
全市生产总值（亿元）
增长率
1780.3
/
2270.16
27.5%
2695.5
18.7%
全省17城市2005年GDP排名
城市 GDP(亿元) 城市 GDP(亿元) 青岛 2695.5 泰安 855.7 烟台 2012.5 德州 831.8 济南 1876.5 聊城 689.1 潍坊 1471.2 滨州 667.3 淄博 1431 枣庄 632.9 济宁 1266.2 日照 470 临沂 1211.8 荷泽 451 威海 1169.6 莱芜 256.3 东营 1166 / /
城阳区经济概况及十一五规划——经济概况
投资及外资利用：
1、城阳区是青岛乃至山东利用内资外资最活跃的区域，2005年城阳利用外资居山东省市区首位 。其中以韩资企业为主，2005年底达到2336家。另外，日本投资企业250个，美国投资企业105个 ，港澳台投资企业349个。 2、韩资企业主要分布在流亭街道和夏庄街道，但没有明显聚集的工业园区概念。另外，在城阳 投资的外资企业行业以服装、电子、饰品加工、玩具制造等为主。
目录 青岛经济发展与未来发展规划 青岛总体房地产市场分析
城阳区经济概况及十一五规划
城阳区房地产市场分析
本项目竞争分析及项目立意
宏观新政策对本案的影响 本项目客源和产品定位
青岛经济发展与未来发展规划——相关经济指标
青岛2003-2005年全市生产总值
年份 2003 2004 2005
年份 青岛人均可支配收入（元）
2003 10075
2004 11089
2005 12920
增长率
人均消费性支出 增长率
/
8056 /
10.1%
9002 11.7%
16.5%
9883 9.8%
2005年，在居民收入增加、消费能力提升和旅游、会展经济的带动下，城乡消费品市场规模 进一步扩大。全年实现社会消费品零售额突破800亿大关，达865.91亿元，增长15.8%。城乡市场 协调发展，城市市场实现零售额668.21亿元，增长16.9%，农村市场实现零售额197.7亿元，增长 12.5%。
2005年 ，第一产业增加值174.64亿元，增长 0.4%，第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%， 第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。
三次产业的比例关系由上年的7.5：54.1：38.4 调整为6.5：51.9：41.6。
青岛经济发展与未来发展规划——相关经济指标
人民生活水平
3604
平均住宅价格
2005年
在总体供需两旺的前提下，青岛市住宅项目的销售价格总体上保持上升的趋势。04、05连续两年价 格涨幅在20%以上。直至目前价格走势仍保持上升。
城阳区经济概况及十一五规划——经济概况
概况 城阳区东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。辖城阳、流亭、 夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道，230个社区（村），青岛流亭机场即在城阳 区流亭街道范围内。
321.2 27.4 7.81 180 46 3.15 35.1 75.3 4.18
2006年 预 测
395 33.7 9.37 225 54.3 4 44 90 5.76
2007年 预 测
485 41 11.5 280 64 5.2 55 110 5.04
2008年 预 测
595 50 13.8 350 75.5 6.8 66 130 4.22
近年来，青岛市房地产市场始终保持旺盛的需求量，甚至是宏观调控开始的2005年销售面积比2004 年也有大幅增长，呈现供求两旺的市场局面。应该说05年的政策调整对青岛市场影响不大。
青岛总体房地产市场分析
2 0 0 2 - 2 0 0 5 年青岛市住宅成交价格（单位：元/ 平方米 ）
4000 3000 2000 1000 0 2002年 2003年 2004年 2185 2392 2967
城阳区经济概况及十一五规划——十一五规划

总体目标： 2007年，全面建成小康社会，向基本实现现代化迈进。2010年，初步建成“青岛北部经济中心” 和“青岛北部城市中心”。 城阳中心区是十一五期间的发展重点，这个区域将建成城阳的政府中心区、金融商业中心区 以及高尚居住区
城阳区经济概况及十一五规划——十一五规划
பைடு நூலகம்
青岛经济发展与未来发展规划——未来发展规划
经济发展 经济目标 第一步,全市国内生产总值在2006年实现翻一番（与“十五”计划的2001年相比） 第二步,到2012年实现翻两番,人均超过7100美元,全面建成小康社会; 第三步,到2020年人均超过1.5万美元,达到世界中等发达国家水平,实现经济建设、城市建设、社会 发展、人民生活与人的素质四个方面的现代化,把青岛建设成为经济发达、民主健全、文化繁荣、 社会和谐、环境优美、生活富足、特色鲜明的社会主义现代化国际大城市。 经济特色及产业支撑 三大特色经济：港口经济、旅游经济和海洋经济 四大产业基地：电子家电基地、汽车机车造船基地、石油化 工基地、新材料基地 五大产业群： 以海尔、海信、澳柯玛、浪潮、朗讯、ＬＧ为核心企业的家电电子产业群； 以大炼油、二甲苯、芳香烃、ＰＶＣ为核心产品的石化产业群； 以轿车、轻重卡车、客车、公交车及车辆零部件为核心产品的汽车产业群； 以集装箱、游艇、巡逻艇、摩托艇及船舶零部件为核心产品的造船产业群； 以港口运输、集装箱作业、现代物流、临港加工分拨、港务机械制造为核心行业的港口经济产业 群。
城阳区房地产市场分析——发展概况
1)城阳区商品房供应
200 150 100 50 0
44.1508 17.4412 2000 116.9286 83.48 32.4012 2001 77.9203 42.3797 2002 30.4324 2003 50.3429 2004 148.2911 商品房施工面积 商品房竣工面积
2000-2004商品房供应情况一览表（万平方米）
城阳区商品房供应情况总体形势是放量，从施工面积的增幅来看，近两年比较明显；而竣工面积 的增幅并不是很大。这意味着未来进入商品房供应量较大。 2）城阳区商品房销售
80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004
指 标 名 称 全区生产总值 财税总收入 地方财政收入 全社会固定资产投 资 社会消费品零售总 额 到帐外资 外贸出口额 实际利用内资 人口自然增长率 单位 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿美元 亿美元 亿元 ‰ 属性 导向性 预期性 预期性 导向性 导向性 导向性 导向性 导向性 约束性
2005年 实 际
城阳区经济概况及十一五规划——经济概况
人口： 城阳区近年因经济增长和投资增长，外来人口增加突出。2005年，全区人口77万，其中30万为 外来人口。外来人口中，超过一半为韩国人、朝鲜族人等。 交通： 城阳区道路密集，等级较高，是连接青岛内外的交通枢纽。城阳区也是通过陆地与空中进入青 岛的必经之路，城阳区内连接青岛内外的主要交通干道有 道路名称 308国道 204国道 （烟青一级公路） 济青高速 青银高速 青威公路 胶济铁路 青荣轻轨 连接端 青岛-流亭 青岛-烟台 青岛-济南 青岛-银川 青岛-威海 青岛-济南 青岛-威海 胶东半岛快速铁路 城阳有站点 等级 国道 一级公路 高速 高速 城际公路 电气化改造 计划2006．9开 工 备注
施工面积 新开工面积 竣工面积
2101.3
2362.7
商品房供应情况总体形势是放量，2002年，市政府加强房地产市场土地审批制度，房地产开发态 势有所放缓，商品房施工面积得到了一定的控制。随着房地产市场的进一步完善，2003年起青岛市房 地产供应逐渐增大。
青岛总体房地产市场分析
2002-2005年青岛市商品房销售面积（万平方米） 800 600 400 200 0 2002 2003 2004 2005 427 469 516 销售面积 739.9
2005年青岛全市生产总值2695.5亿元，遥遥领先山东其他城市，排在山东地区首位。
青岛经济发展与未来发展规划——相关经济指标
2003-2005青岛市人均收入、支出情况（元） 15000 10000 5000 0 人均可支配收入 人均消费性支出
第三产业 41.6%
2005年青岛产业结构情况 第一产业 6.5% 第一产业 第二产业 第三产业
经济实力 2003 GDP（亿元） 财税收入（亿元） 203 17．4 2004 249．5 21．2 2005 321.2 27．4
城阳区经济稳步发展，近3年的全区生产总值增长率保持在20%以上 “十一五”期间，城阳区的发展目标为全区生产总值年均增长23%以上；财税总收入年均增长 22％以上，地方财政收入年均增长20％以上；全社会固定资产投资年均增长25％以上，前景良 好。 2005年城阳区城镇居民人均可支配收入13021元（青岛市为12919），居民人均储蓄16761元。