开放式商业项目案例研究
开放式商业模式案例
开放式商业模式案例随着互联网的发展，开放式商业模式已经成为了越来越多企业的选择。
开放式商业模式是指企业在经营过程中通过开放、合作、共享等方式，与其它企业、组织和个人共同创造和分享价值。
本文将以几个案例来说明开放式商业模式的实践和应用。
1. 蚂蚁金服蚂蚁金服是中国领先的金融科技公司，其开放式商业模式被广泛认为是成功的代表。
蚂蚁金服以支付宝为核心，通过开放平台，与各种金融机构、商家和个人合作，为用户提供丰富的金融服务。
蚂蚁金服的开放平台包括开放API、开放数据、开放能力、开放场景等，让更多的企业和个人可以参与到支付宝生态系统中来，共同创造价值。
2. 滴滴出行滴滴出行是中国最大的出行服务平台，其开放式商业模式也被认为是成功的典范。
滴滴出行通过开放API和开放数据，与各种出行服务提供商、地图服务提供商、支付服务提供商等合作，为用户提供全方位的出行服务。
滴滴出行还开放了自己的车辆管理系统和调度系统，让更多的出租车、专车和快车加入到滴滴出行的生态系统中来，共同创造价值。
3. 谷歌谷歌是全球最大的互联网公司之一，其开放式商业模式也是成功的代表。
谷歌通过开放搜索引擎、开放广告平台、开放开发者平台等，与各种网站、应用程序和开发者合作，为用户提供更好的搜索和广告服务。
谷歌还开放了自己的人工智能平台和云计算平台，让更多的企业和个人可以使用谷歌的技术和服务，共同创造价值。
4. 京东京东是中国领先的电商公司，其开放式商业模式也是成功的典范。
京东通过开放平台、开放数据、开放物流等，与各种品牌商、供应商和物流服务提供商合作，为用户提供更好的购物体验。
京东还开放了自己的物流系统和支付系统，让更多的企业和个人可以参与到京东的生态系统中来，共同创造价值。
以上四个案例都展示了开放式商业模式的实践和应用。
开放式商业模式可以让企业与其它企业、组织和个人共同创造和分享价值，促进创新和发展。
开放式商业模式还可以让企业更好地满足用户需求，提高用户体验，增强用户忠诚度。
商业开发模式及经典案例
商业项目招商破局之道
定位精准化与业态优优组合化：定位一定要 符合当时当地的消费习惯，不肓目追求高档 次同时适度超前，引领消费趋势
商业地产一定要做对程序，先商业规划，后 建筑规划，规划设计一定要与商家相入互动 ，充分了解商户的需求。
招商避免一味追求高租金，一定要打破价高 者得，要引进最符合项目定位的目标商家， 甚至放弃部分利益。
第三部分 社区商业街开发模式
社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营
尽管社区商业开发量越来越大，但是由于开发商把90%的精力放在住 宅上，导致目前其无论是规划还是营销都比较粗放，从而没有将其价值最大 化，同时进一步提升住宅的价值。
随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时 代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社 区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招 商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细 化的运营。
3、三种典型的街区规划模式
目前，大型商业街区主要包括主力店+街区、购物中心+街区和街区 式综合体，在此我们就针对主力店+街区和街区式综合体进行探讨，其建 筑布局模式主要以下有三种：
13
板状式布局——光谷步行街
世界城·光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79万 平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、 餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功 能、全业态、复合型超级商业步行街区。
模式四：纯商业街模式
典型建筑特征：单层或者双层的商业街。 业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务 类、
服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。 典型案例：福田·建设新新家园商业街；
开放式商业街区案例分析
开放式商业街区案例分析三里屯village南京1912苏州李公堤香榭丽舍大街纽约第五大道项目前瞻项目简介项目选址项目定位建筑规划业态组合租户组合项目共同点项目特色借鉴之处分析大纲三里屯VILLAGE—项目简介34开发商：零售：太古地产80%基汇资本20%酒店：太古地产100%占地面积：约5.3万平方米总楼面面积：约13.5万平方米竣工时间：2007年度第三季度地理位置：北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈。
三里屯VILLAGE—项目选址1234地理位置：三里屯VILLAGE位于东二环与东三环之间的休闲娱乐商圈历史文化：三里屯VILLAGE毗邻使馆区，东侧是传统的酒吧街，充满着浓厚的外交气氛，是东西方交汇之处交通情况：紧邻地铁十号线，多辆公交直达，交通便捷。
三里屯VILLAGE—项目定位潮流时尚文化艺术购物、休闲娱乐项目定位—购物、休闲娱乐项目定位—潮流时尚项目定位—文化艺术太古集团在三里屯这片开放的空间里传播艺术，使它融入到生活的细节中去。
为此，运营商策划了众多活动，让艺术如空气般无处不在。
南区：25根年轻概念喷雾树原创界@三里屯VILLAGE艺术展览北区：以太空间艺术实验展杨画廊、再造的经典陶瓷艺术展项目定位—文化艺术三里屯VILLAGE —建筑规划团队：欧华尔顾问公司（香港）隈研吾联合设计事务所（日本）Yohji Sasaki（日本）北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）（日本）Shop（美国）LOT-EK（美国）三里屯VILLAGE —建筑规划设计理念：欧华顾问公司将其定义为“开放式空间”，由19幢低密度的时尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型的开放式购物街区，让人们可以尽享购物的乐趣，又可以在购物间隙找个静谧的小花园歇歇脚。
三里屯VILLAGE —建筑规划建筑风貌：三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。
在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。
开放式商业街区案例分析
商业案例分析成都锦里锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的休闲街区，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
商业案例分析成都锦里锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。
锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化。
锦里古街建筑形态以川西民俗为主，采用上住下商的模式，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解。
茶楼&戏台旅游景点特色工艺品风味小吃商业案例分析成都宽窄巷子商业案例分析成都宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群商业案例分析新天地商业街区上海标准里弄布局形式示意广场和主要交通轴线街巷入口广场景观轴线内部广场根据上海里弄改造的开放式商业街区“上海新天地”：大部分空间保留街巷空间的肌理，主要交通轴线，扩大道路尺度，并且以景观手法处理，沿主要交通轴线布置活动广场，增加场景变化的故事情趣。
开放式街区商业的案例分享
开放式街区商业的案例分享开放式街区商业指的是以开放的空间布局为特点的商业街区，通常由多个商铺、咖啡厅、餐饮店等组成，商户通常是独立经营者。
其设计理念是打造一个集购物，娱乐，休闲，餐饮于一体的多功能商业区域。
下面是一个开放式街区商业的实例分享。
市位于中国南方，拥有丰富的文化历史背景。
为了挖掘城市的潜力，当地政府计划建设一个以传统文化为基础的开放式街区商业，以吸引游客和居民，同时促进当地经济发展。
该开放式街区商业项目占地5000平方米，座落在市中心繁忙的商业街区。
该项目的设计理念是结合当地的传统建筑风格，并增加现代元素，以创造一个独特而吸引人的环境。
项目的建筑风格以红砖、木材和瓦片为主，以营造出浓郁的本土特色。
该项目包括30个商铺和10个餐饮店。
商铺内销售的商品以当地特色产品为主，例如传统手工艺品、纪念品和土特产等。
餐饮店提供传统的本地美食，以满足游客和居民的需求。
除了商铺和餐饮店，项目还设有多个户外休闲区域，供游客和居民欣赏周围的环境。
在商业街区中心设计了一个小型广场，供表演和举办各种艺术文化活动使用。
这些活动包括传统音乐演出、舞蹈表演、手工艺品展览等。
为了吸引更多游客，开放式街区商业还与其他旅游景点建立了合作关系，提供了各种旅游套餐和优惠券。
同时，商业街区还定期举办各种特色节庆活动，如传统文化节、美食文化节等。
此外，为了方便游客，商业街区还设有充电站、自行车租赁点和停车场，并配备了免费Wi-Fi服务。
为了提高安全性，商业街区安装了监控设备，并配备了专门的保安人员。
总之，开放式街区商业项目是一个成功的例子，展示了如何利用当地文化特色和传统建筑风格来吸引游客和促进当地经济发展。
该项目通过提供独特而多功能的商业环境，满足了游客和居民的需求，并为当地经济创造了可持续的增长。
—注：以上所提到的信息纯属虚构，仅用于演示目的。
开放式商业模式案例
开放式商业模式案例
案例：谷歌的开放式商业模式
谷歌是一家全球领先的互联网科技公司，以其开放式商业模式而闻名。
谷歌提供了众多的产品和服务，包括引擎、广告网络、智能手机操作系统等。
这些产品和服务的开放性是谷歌商业模式的核心。
首先，谷歌的引擎是一个开放的平台，为用户提供无限的信息资源。
谷歌引擎利用了开放的网站结构和全球范围的互联网链接，能够实现全球
范围内几乎所有信息的即时获取。
同时，谷歌还开放了引擎的API，允许
开发者利用谷歌的技术构建自己的应用程序和服务。
其次，谷歌的广告网络也是开放式的。
谷歌的广告网络通过与网站合作，将广告展示给用户，并根据用户的兴趣和行为记录进行个性化投放。
谷歌的广告网络还开放了广告平台，允许其他公司和个人利用谷歌的广告
技术展示自己的广告。
此外，谷歌还通过开源软件的方式开放了许多产品和技术。
例如，谷
歌开源了Android操作系统，成为全球最为流行的智能手机操作系统之一、谷歌开放了Android的源代码，允许开发者定制和开发自己的Android应
用程序。
最重要的是，谷歌通过开放式商业模式，吸引了大量的合作伙伴和开
发者。
谷歌的广告网络吸引了全球范围内的网站主与谷歌合作，展示广告。
谷歌的开放平台吸引了大量的应用开发者，开发了各种各样的应用程序和
服务。
总结起来，谷歌的开放式商业模式是其成功的关键之一、通过开放引擎、广告网络和技术平台，谷歌吸引了大量的合作伙伴和开发者，加速了
产品和服务的开发和交付。
这个案例证明了开放式商业模式的潜力和优势，是其他公司可以借鉴的商业模式。
开放式商业街区空间解析--以上海七宝宝龙城等项目为例
工程建设与设计Consiruclion&Design ForProjecl开放式商业街区空间解析——以上海七宝宝龙城等项目为例Spatial Analysis of Open Retail Street-------Taking Shanghai Qibaobao Longcheng and Other Projects as Examples马红军(上海天华建筑设计有限公司，上海200000)MA Hong-jun(Shanghai Tianhua Architecture Design Co.Ltd.,Shanghai200000,China)【摘要】开放式体验购物空间是人们居住优美环境的延展，人们可以轻松漫步在室外步行街和美丽园林广场中，感受着在购物中休闲、在休闲中购物的现代生活’论文从空间序列、空间流线、空间尺度、空间界面等方面对开放式商业街区的设计进行分析，以供参考。
[Abstract]The space of open retail street is like an extension of people's comfortable living space.People can easily walk in the outdoor pedestrian street and beautiful garden square,experience the modem life that relax in shopping and also shopping in relax.This paper analyzes the design of o pen commercial block from the aspects of s patial sequence,spatial streamline,spatial scale and spatial interface,for reference.【关键词】空间序列；空间流线；空间尺度；空间界面[Keywords]sequence of s paces;spatial streamline;scale of s paces;interfaces of s paces【中图分类号】TU984.13【文献标志码】A【文章编号】1007-9467(2019)08-0028-03 [DOI]ki.gcjsysj.2019.08.2141引言近几年，随着商业地产的蓬勃发展，各种类型的返商业综合体不断涌现,商业建筑也不再仅仅是购物场所，更多的是作为各种社会活动的场所，因此，环境的营造,场景的构建尤为重要。
2012情景街区商业模式典型案例研究上海大宁国际广场
北京新东安广场
深圳华润万象城
北京世界金融中心
主要作品：大连和平广场、深圳华润新城、中国电影博物馆、上海北外滩地区规划设计 、北京国际展览体育中心规划设计、上海科技馆、北京世界金融中心、香榭里花园高级 住宅区、新东安广场。
商业招商顾问/管理公司——全球两大地产服务公司，从招商到 运营各个环节提供专业建议
何为街区式商业？
Kind（亲近）
Business（商业）
B
Life allow(休闲)
k
L
Block商业
Crowd（人群）
c
o
概念：街区式商业，又被称为block街区，是指在合 适的尺度上，从人性、文化和城市发展的角度出发， 满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合 型增值物业。
Open(开放)
情景街区商业模式典范
项目概况 规划设计
业态组合及排布 氛围营造
团队保障
项目认知：上海北区最为典型的情景街区商业休闲中心
✓ 项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008号 ✓总占地面积：约5.5万平方米 ✓总建筑面积：约25万平方米，商业约11万平方米 ✓停车位：1300个 ✓试营业时间：2006年9月19日 ✓商业招商顾问公司：世邦魏理仕 ✓建筑设计公司：美国REKL国际建筑事务所 ✓物业管理公司：第一太平洋戴维斯 ✓开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产开发有限公司
项目街角人行主入口处，零售、餐饮业混 合搭配，其中以零售业为主要业态；
沿街次入口处，主要排布中型餐饮业； 内街区沿街，零售、餐饮业混合搭配，但
不设置主要业态； 中心广场周边，高度聚集餐饮业，形成广
场内高人气的小商圈； 其他内纵深处，主要散用途
纵向业态布局特征：纵向商业利用率高，平均3F以上的商业布 局使项目商业盈利能力最大化
【案例分析】上海瑞虹天地月亮湾
【案例分析】上海瑞虹天地⽉亮湾第⼀篇：“会呼吸”的街区式商业来源：陈倍麟商业地产研究室“会呼吸”的街区式商业⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”项⽬已为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑其将开放式街区形态应⽤于商业物业的“新天地”模式早已风靡全国引得众家纷纷效仿北上海如今，瑞安房地产⼜在北上海再造了“新天地2.0版”——“瑞虹天地”“瑞虹天地”集风尚购物、精致餐饮、娱乐休闲商务办公及服务式公寓于⼀体分三期开发的商业项⽬⼀期星星堂与⼆期⽉亮湾已开业三期太阳宫开发中本期我们以“⽉亮湾”为例剖析其作为“会呼吸”的街区式商业的亮点与特⾊项⽬概况01 |虹⼝区瑞虹路，街区式商业由⾹港瑞安地产开发瑞虹天地上海⽉亮湾由⾹港瑞安地产开发位于上海市虹⼝区瑞虹路上于2017年6⽉正式开业（2016年12⽉试营业）商业建筑⾯积约6.4万㎡属于社区商圈性质的街区式商业街区式商业▼⽉亮湾俯瞰图02 |区位分析⽉亮湾属于社区商圈性质距离最近的市级/区级商圈约1.5Km车程分钟车程15分钟▼瑞虹天地⽉亮湾周边商圈分布社区商业为主为主多以社区商业周边1Km范围内商业多以⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业相⽐⽽⾔，⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业▼瑞虹天地⽉亮湾周边1Km商业分布03 |交通条件项⽬周边公共交通系统较为发达周边500m内有10个公交站点，8条线路周边500m内有10个公交站点，8条线路距离地铁4号线临平路站仅320m唯⼀⼀条环线地铁4号线作为上海轨道交通⽹络中的唯⼀⼀条环线连接全市其他11条轨道交通线消费客流导⼊较为便捷▼微观交通路⽹现状⽰意图▼地块周边公交站点明细▼公交车站-临平路张家巷站▼地铁站4号线-临平路站04 | 1公⾥有效辐射⼈⼝14.6万⼈项⽬位于虹⼝区“虹镇⽼街”曾经是上海中⼼城区的“最⼤棚户区”1996年由⾹港瑞安房地产“接盘”开始⼤规模改造开发的1-7期社区已⼊驻约5600户家庭多个国家的外籍⼈⼠在这⾥常年居住其中有来⾃30多个项⽬周边1Km范围约有117个社区常住⼈⼝约14.6万⼈▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝资源▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝统计表05 | 项⽬定位整体定位消费集合式的⽣活体验场所艺术、消费集合式的⽣活体验场所⾳乐⾳乐、艺术形象定位⽔元素相结合相结合，凸显现代时尚⽉元素⽔元素商业定位社区级商业中⼼主题定位⽣活·⾳乐·家客群定位⾼端社区居民，年轻⼈为主周边中周边中⾼端社区居民档次定位中档为主▼▼萨恩⾳乐教学▼⾳乐主题酒吧-弹指之间▼草莓⾳乐节举办⽅-摩登天空建筑设计上海⽉亮湾建筑设计由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA 事务所操⼑延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态以低密度低密度、⾼绿化率⾼绿化率、错落有致的建筑风格错落有致的建筑风格打造出全开放打造出全开放、真真舒适也更具体验性的购物空间并通过连廊、扶梯等对消费⼈流进⾏横向和纵向输送上海⽉亮湾在中庭、⾛道连廊等众多区域⼏乎都种植了众多区域⼏乎都种植了绿⾊植物绿⾊植物并融⼊了风情⽊质设计和多种⼈性化设计成为了名副其实的“会呼吸”、“有⽣命⼒”的商业建筑01 | 出⼊⼝设计：出⼊⼝设计：⼈车分流⼈车分流上海⽉亮湾西/南两侧临次⼲道东/北⽅向临⽀马路主要服务于主要服务于近端社区客群近端社区客群采⽤⼈车分流⼈车分流设计设计共设置了7个⼈⾏出⼊⼝2个车库出⼊⼝车辆出⾏与消费者出⾏互不⼲扰▼02 | 出⼊⼝设计商榷问题街区式商业出⼊⼝太多出⼊⼝太多不利于⼈流聚合回旋消费者流出太容易是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响？▼03 | 地下通道设计：明亮有层次上海⽉亮湾的地下通道主要⽤于连接西侧的星星堂与住宅⼩区客流共享实现客流共享实现其地⾯上⽆⼈⾏道，⼈流通⾏受阻▼平⾯分布图▼地⾯⽆⼈⾏道，通⾏受阻地下通道的顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质并点缀上多种形态的光源灯饰并点缀上多种形态的光源灯饰更有层次感显得更明亮、更有层次感凸显时尚感，显得更明亮凸显时尚感▼顶部设计：线光源⽊质板条娃娃机和迷你KTV设施通道⼀侧设有娃娃机和迷你可供经过的消费者停留游玩▼娱乐设施：娃娃机/移动KTV04 | 外⽴⾯设计：现代时尚层次感强上海⽉亮湾建筑⾼低错落，造型凹凸有致，层次感强⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合和⾦属⾊材质相结合形态外⽴⾯采⽤⼤⾯积玻璃幕墙提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格▼外⽴⾯图-⽇景▼▼外⽴⾯图-夜景▼05 | 内部动线设计：各楼层到达性较强配⾜电梯数量“⾮”字型动线排布字型动线排布，配⾜电梯数量▼项⽬电梯数量部电梯，包含54部扶梯和9部垂梯共设63部电梯可横向或纵向运输⼈流各楼层的到达性较强▼项⽬电梯位置▼⼊⼝处扶梯，利⽤率⾼▼扶梯、垂梯设置，垂直导流性强▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布06 | 内部动线设计商榷问题（如图中红圈所⽰）是否可以在右边单体新增两处垂梯新增两处垂梯以提⾼消费者垂直流动的便利性？以提⾼消费者垂直流动的便利性▼▼：强烈场景体验感中庭设计：强烈场景体验感07 | 中庭设计⾳乐等元素⽔系、⾳乐等元素融汇了灯光、⽔系融汇了绿植绿植、灯光从视觉/听觉/触觉三⽅⾯⼈与商业的互动场景场景营造⼈与商业的互动营造给⼈强烈的场景体验感凸显了休闲风情的消费氛围▼08 | ⾛道设计：艺术化处理，美化环境⾛道基本上都做了艺术化处理从上到下都有布局多重元素融合了多种⽂化、多重元素融合了多种⽂化在美化消费环境的同时升级项⽬品质观感使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/⽊质风扇▼可释放⽔雾/华丽灯饰/明亮玻璃顶▼⾛道过宽，绿植间隔，让⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，可欣赏帘外风景▼潺潺流⽔，声乐之美/复古砖墙，深厚底蕴▼灵动的雕塑⼩品09 | 导视系统设计：配置充⾜合理街区内导视系统配置充⾜合理⽴牌、电⼦导视屏均有电⼦导视屏均有吊牌、⽴牌吊牌设置在各动线节点处字体清晰可辨，⾊彩搭配醒⽬带艺术感的设计契合项⽬整体的风格品质▼导视⽴牌▼吊牌▼电⼦导视屏10| 洗⼿间设计：多种⼈性化设计洗⼿间整体设计现代时尚、整洁明亮多种⼈性化设计⼈性化设计采⽤多种采⽤最⼤程度匹配消费者的使⽤习惯▼▼▼11| 经营区域设计：透视、美观、实⽤经营区域注重透视性、美观性和实⽤性品位消费体验营造风情营造风情、品位消费体验增强店内店外场景互动▼12| 其他特⾊设计：突出商业主题项⽬还有很多特⾊的设计点多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯融⼊⾳乐元素的创意⼩品或艺术装饰等都是为了突出商业主题营造出良好的休闲风情消费环境▼⽉亮湾作为国内⾸个⾳乐艺术作为国内⾸个⾳乐艺术集合式⽣活体验场所消费消费集合式⽣活体验场所整体建筑风格现代时尚合理的内部动线设计采⽤合理的内部动线设计多种⼈性化的设计以及多样景观艺术设计从视觉/听觉/触觉等⽅⾯给消费者带来了强烈的场景体验感漫步其中犹如置⾝⾳乐公园作为社区商业项⽬项⽬作为社区商业在建筑设计⽅⾯舍得投⼊设计理念是与国际化接轨的花重⾦营造体验式消费环境其绿⾊环保的设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证双重认可和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼⽉亮湾建筑特⾊亮点总结第⼆篇：魔都⽹红新地标上周，我们针对上海瑞虹天地⽉亮湾的低密度、⾼绿化率、错落有致建筑设计做了分享可谓是“会呼吸”“有⽣命⼒”的建筑但对于商业⽽⾔，光做好建筑还不够⽤⼼招商专业招商、⽤⼼招商精准的定位，专业招商还必须要根据精准的定位⽅能赢得市场的认可与品牌资源强强联合与品牌资源强强联合，⽅能赢得市场的认可▼⽉亮湾作为瑞安⾸次为重要商业元素的项⽬以“⾳乐娱乐”为重要商业元素极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围⼀经开业便成为了魔都的⽹红新地标服务于近端中⾼端社区客群的同时也吸引了众多虹⼝区外的消费者前往体验消费本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态并引⼊创新品牌来实现社区商业的成功运营功能布局功能布局⽅⾯以餐饮和零售为主以餐饮和零售为主服务配套为辅⾼楼层配有较⼤占⽐的休闲娱乐业态▼各楼层功能布局整体业态业种分析整体以餐饮、零售业态为主，占⽐超过70%配置有少量创新娱乐及服务配套涵盖30余类细分业种▼⽉亮湾业态业种零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮、零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮且餐饮业态⽐重超过了零售业态按商铺数量计算，餐饮46%，零售37%按商铺数量计算休闲娱乐10%，服务配套8%按商铺⾯积计算，餐饮40%，零售32%按商铺⾯积计算休闲娱乐24%，服务配套4%▼⽉亮湾四⼤业态⽐例各楼层业态业种分析01 | LG层⾮地铁上盖商业⽉亮湾未与地铁站直接相连，⾮地铁上盖商业但它的LG层有设置地下通道区域居民可通过地下通道到达各期的商业项⽬▼⽉亮湾地下通道餐饮业态为主层以零售、餐饮业态为主LG层以零售⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市、⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市并配有少量休闲娱乐和服务配套业种▼从LG层经营业态分布，发现其特征特征⼀：零售、餐饮业态⽐重⾼，商铺经营价值⼤⼀般⾮地铁上盖商业的地下⼀层商铺经营价值较低，且多配置快餐⾷品店⽉亮湾却不同，LG层零售占⽐最⼤但⽉亮湾却不同其商铺数量⽐重达到38%，⾯积⽐重达到42%究其原因，它的露天中庭发挥了很⼤作⽤露天中庭直接设在LG层极⼤地提⾼了商业的受视⾯吸引了消费者的关注度且融汇了绿植、声光⽔电等元素的景观型中庭对消费者有很强的吸附⼒产⽣了明显的⼈流聚合作⽤提⾼了LG层商铺的经营价值由此也由此也提⾼了▼特征⼆：围绕居家⽣活消费配置业态业种LG层四⼤经营业态下的业种基本是围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置零售以⽣活超市、家庭⽤品、电⼦数码为主餐饮以中式快餐、轻餐饮为主休闲娱乐以游戏游艺、运动健⾝为主服务配套以美容SPA、美发店为主，占⽐达到20%居家⽣活消费的特征⼗分明显由此可看出，居家⽣活消费的特征⼗分明显▼LG层业态业种02 | L1层L1层布局能体现街区主题、档次与形象的聚集⼈⽓⼝碑餐饮店，聚集⼈⽓尚零售品牌店、⽹红餐厅时尚零售品牌店⽹红餐厅、⼝碑餐饮店▼03 | L2层L2层以零售、餐饮业态为主时尚服装和特⾊餐饮占⽐较⼤满⾜欢乐购物需求，享受味蕾盛宴▼从L1-L2层经营业态分布，发现其特征特征⼀：配置有黄⾦珠宝、快时尚配置有黄⾦珠宝、快时尚特征⼀：男⼥时装、运动休闲装等时尚业种作为社区商业，能配置时尚品牌⽉亮湾被经营商家看好充分说明⽉亮湾被经营商家看好项⽬的整体品质提升了消费的品位出⾊的建筑设计品质也绝对是吸引商家⼊驻的重要原因之⼀▼L1层业态业种特征⼆：零售业态⽐重最⼤作为出租⾦出效益的楼层L1和L2零售商铺数量占⽐超40%，⾯积占⽐超50%特征三：餐饮业态⽐重超过三分之⼀L1和L2餐饮商铺数量占⽐约40%，⾯积占⽐超30%特征四：未配置服务配套⾼租⾦收益的楼层不会配置低租⾦收益的服务配套业态▼L2层业态业种04 | L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主满⾜周边社区客群的⽇常餐饮消费和休闲娱乐需求▼05 | L5层(实为第四层)以餐饮和休闲娱乐为主L5层以餐饮和休闲娱乐为主布局特⾊餐饮、电影院、游戏等业种吸引消费客群向⾼层导⼊▼从L3-L5层经营业态分布，发现其特征特征⼀：⽆零售购物店仅有餐饮、休闲娱乐商家及1个服务配套业种零售业态经营商家不愿进驻⾼楼层经营已被⽆数实践证明在发达的美国，购物商场⼀般只建设三层特征⼆：最⾼层多为正餐（⼤餐饮）与特⾊餐饮它的⽬的性消费特征⽐较明确⽽受众⾯⼴的休闲餐饮、轻餐饮、⼈⽓美⾷⼩吃等通常布局在低楼层（LG层）▼L3/L5层业态业种各业态商家展⽰01 | 零售业态：时尚购物集合国际国内知名潮流时尚品牌⽹红店汇聚多家新概念品牌店、⽹红店汇聚多家新概念品牌店营造特⾊风尚购物新体验社区时尚购物街区成为北上海别具⼀格的社区时尚购物街区▼快时尚品牌▼超市与复合店▼时尚服装与家居⽤品店▼DR婚戒与⽹红跨界书店▼时尚眼镜店与限时快闪店02 | 餐饮业态：特⾊餐饮上海⾸家旗舰餐饮品牌汇聚多家⽹红店铺汇聚多家⽹红店铺、上海⾸家旗舰餐饮品牌融合国内外特⾊品质餐饮打造具有多元选择的创意特⾊餐饮体验▼上海⾸店瑞典餐厅SVEA与热门⽇式烧⾁道场▼上海⾸店美国公路餐厅与⽹红⽜排店▼上海⾸店意⼤利宿醉餐吧与法式烤鸡店▼源⾃乾隆时期的满族⽕锅与魔兽游戏主题餐厅03 | 餐饮业态：⼝碑餐饮众多⾼⼝碑连锁餐饮集合西贝莜⾯村、唐宫茶点等众多⾼⼝碑连锁餐饮众多⼈⽓⼩吃店以及⼩杨⽣煎、⾁夹馍等众多⼈⽓⼩吃店满⾜近端客群消费，辐射远端⼈群▼创意⽇料餐吧与上海本帮菜▼连锁茶餐厅与港式茶点▼⼈⽓⽕爆的烤鱼店与⾼性价⽐云南菜肴▼复合轻餐店与知名⾯包甜品店▼⼈⽓⼩吃⾁夹馍与⽣煎04 | 娱乐业态：⾳乐天地⽉亮湾打造“⾳乐、艺术、创新消费”三者为⼀体的时尚街区⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点其中⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点▼⾳乐娱乐05 | 娱乐业态：创新玩法引进多家创新娱乐业种给消费者提供别具⼀格的休闲娱乐体验为整个街区营造休闲氛围▼上海⾸家精致型影城，提供奢华私密观影体验▼竞界—超酷设计不定期电竞⽐赛线下⽹红助阵▼特⾊教学健⾝馆与狼⼈杀竞技⽂化交流馆06 | 服务配套：社区服务提供美容SPA、美发养发美甲美睫、⽪具护理、花艺培训等服务满⾜社区客群的多种消费需求▼服务配套⽉亮湾的经营业态业种定位精准匹配周边中⾼端社区客群的消费⽔平、消费需求休闲娱乐业种突破常规，引⼊了众多创新品牌引⼊了众多创新品牌餐饮、休闲娱乐业种突破常规餐饮作为社区商业，其餐饮品牌已经到达甚⾄超过购物中⼼配置的品牌档次其休闲娱乐业种多是围绕“⾳乐”元素⽽配置⽉亮湾还引⼊了较多的上海市⾸进店引⼊了较多的上海市⾸进店（⾸店概念往往是境外集团进⼊中国商业市场常规的举措，提⾼品牌度与美誉度）现有经营的众多创新时尚品牌⾜以说明其招商团队的专业与⽤⼼凸显了“⽣活·⾳乐·家”的主题定位整个经营场景凸显了整个经营场景是真正的⽣活消费体验新场所⽉亮湾通过现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位专业⽤⼼的招商经营以及强有⼒的品牌资源实现了社区商业的成功运营其成功因素对同⾏有着学习借鉴的意义第⼆篇：期待更“圆满⽆缺”的你引⾔⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”已经为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑瑞虹天地⽉亮湾⽽延续“上海新天地”风格的瑞虹天地⽉亮湾以“⾳乐娱乐”为重要商业元素的项⽬作为瑞安⾸次以从2016年12⽉开始试营业⾄今已在北上海消费者⼼中形成了良好的⼝碑其近端的14.6万中⾼端消费客群现代时尚的建筑景观设计采取的现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位强⼤优势成为了其引⼊众多创新时尚品牌的强⼤优势▼⽉亮湾尚且存有不⾜之处它的亮点与不⾜能为同⾏提供较多启⽰项⽬的优势优势⼀项⽬的区位、消费客群优势⽉亮湾位于上海市虹⼝区瑞虹路上区级商圈北外滩商圈毗邻市级商圈四川北路商圈毗邻市级商圈四川北路商圈和区级商圈北外滩商圈周边住宅区众多，1公⾥内坐拥14.6万中⾼端客群▼⽉亮湾周边商圈分布▼⽉亮湾周边1Km⼈⼝统计表优势⼆项⽬的现代时尚建筑设计优势由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑开放式休闲街区形态建筑形态延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态错落有致的建筑风格⾼绿化率、错落有致低密度、⾼绿化率以低密度也更具体验性的购物空间的购物空间更舒适、也更具体验性打造出了更开放更开放、更舒适其绿⾊环保设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼01 | 外⽴⾯⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合的形态采⽤⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时凸显现代时尚▼⽉亮湾⽇景▼⽉亮湾夜景02 | 中庭激活了LG层的经营价值设计，激活了中庭落地下层的设计中庭落地下层的中庭融汇了绿植、灯光、⽔系、⾳乐等元素从视觉、听觉、触觉三⽅⾯营造⼈与商业的互动场景给⼈强烈的场景体验感凸显休闲风情的消费氛围▼⽉亮湾中庭▼⽉陆花园▼艺术光影▼灵动喷泉池03 | ⾛道艺术化处理⾛道上基本都做了艺术化处理从上到下都有布局融合了多种⽂化、多重元素升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时，升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/华丽艺术灯饰▼⾛道过宽，绿植间隔，⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，欣赏帘外风景04 | ⾳乐特⾊⽉亮湾以“⾳乐”为重要特⾊有设置与⾳乐相关的雕塑⼩品与设施⼊⼝处墙⾯的⾳乐雕塑“吉他”昭⽰性极强可以明确地告知前来的消费者⽉亮湾的的主题与⾳乐相关▼“吉他”雕塑中庭的“攀⽉⾳阶”将钢琴⿊⽩键搬上了楼梯让每⼀位上下楼梯的⼈都可以创作属于⾃⼰的美妙⾳乐▼攀⽉⾳阶L1层⼤型艺术品“⽔晶烟花”采⽤⽴体LED技术有同步的⾳效或浪漫歌曲还会有同步的⾳效或浪漫歌曲“烟花”升起时升起时，还会营造出温馨、唯美的氛围▼“⽔晶烟花”05 | 其他特⾊⽉亮湾还有较多其他特⾊设计点扶梯的时尚背灯多样风格的⼈性座椅等扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅等都是为了营造出良好的休闲风情消费环境▼电梯时尚背灯▼花样座椅优势三项⽬的创新元素、时尚品牌⽉亮湾以“⽣活·⾳乐·家”为主题活动⾳乐娱乐品牌、活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊以及特⾊/⼝碑餐饮、风尚零售购物和社区服务等众多知名时尚品牌众多知名、时尚品牌极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围魔都的⽹红新地标成为了魔都的⽹红新地标⼀经开业，便成为了▼⾳乐娱乐▼快时尚品牌▼时尚服装与家居⽤品店项⽬的不⾜之处第⼀点：未与地铁直接相连⽉亮湾虽然是社区型街区式商业但其想辐射的范围却不仅是虹⼝区但其想辐射的范围⽽是整个北上海不过⽉亮湾并没有与地铁直接相连⾮地铁上盖商业且距离最近的地铁站临平路站有320m不便于远端消费客群的直接导⼊▼第⼆点：动线设计不够合理⽉亮湾采取“⾮”字型动线在各节点处都配置了清晰可辨的导视牌利于消费者辨别⽅向，也利于消费者到达各个店铺但L2-L5层的死⾓处却出现了空铺究其原因，死⾓处商铺昭⽰性较差消费者到达性也较差▼消费⼈流动线▼死⾓空铺若在死⾓处排布⽬的性消费业态业种⽐如餐饮、休闲娱乐业态或者服务业态等就会吸引消费者主动前往减弱到达性较差的负⾯影响第三点：垂梯数量不⾜，且⾊彩辨识度不⾼从总电梯数来说，⽉亮湾配置的63部电梯是充⾜的但就垂梯⽽⾔，6.4万㎡的商业仅有9部垂梯是不够的若能新增两处垂梯(如图中红圈所⽰)就可以⼤⼤提⾼消费者垂直流动的便利性▼L1层平⾯图垂梯的颜⾊标识也不够明晰与墙体颜⾊相差不⼤，以致受视性较差不便于消费者快速辨识垂梯位置▼垂梯第四点：⽩⾊墙体材质易脏，护理难⽉亮湾有部分墙体采⽤的是⽩⾊材质易脏，护理难度⼤，成本⾼▼第五点：屋顶花园未合理利⽤现在的商业项⽬都⽐较注重“上天⼊地”“上天”就是利⽤屋顶做吸引客流的活动“下地”就是利⽤地铁连接或做下沉式⼴场把消费者往地下层导流⽉亮湾有做局部屋顶花园，但多数场地是空置的可以开展绿植盆栽体验种植活动乐农市集等渠道或通过闲鱼市集、乐农市集等渠道或通过闲鱼市集开展⾳乐集市、艺术集市、亲⼦集市开展复古集市、⼿⼯集市、县域特产集市等多种主题活动多种主题活动将屋顶花园合理利⽤起来增加⼈流量及经营收益▼屋顶花园▼⾳乐集市/艺术集市/亲⼦集市▼复古集市/⼿⼯集市/县域特产集市项⽬的启⽰启⽰⼀选址成熟的中⾼端居住⼈⼝密集区商业跟着⼈⾛的基本规律告诉我们商业选址在成熟中⾼端居住⼈⼝密集区内更易成功⽉亮湾周边1Km范围内可辐射14.6万⼈⼝包含来⾃32个国家的常住外籍⼈⼠⼤多属于中⾼端消费⼈群消费⽔平有保障消费⼈⼝、消费⽔平有保障消费⼈⼝吸引更多客群前来消费从⽽吸引更多客群前来消费品牌商家就愿意进驻，从⽽品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻，从⽽从⽽吸引更多客群前来消费吸引更多客群前来消费▼启⽰⼆建筑设计要现代时尚、有体验感商业亮点⾸先是通过建筑载体来体现的要舍得在建筑物业上投⼊才能凸显物业现代感、体验感要保证建筑物业的40年不落伍(产权年限)建筑设计就必须超前⽉亮湾的建筑⽴⾯采⽤的是玻璃或⾦属⾊材质能突显现代时尚感，提升商业档次多种⼈性化的设计多种⼈性化的设计、透视美观的设计透视美观的设计营造出了⼈与商业的体验互动场景延长了消费者的驻留时间更能激发消费⾏为更能激发消费⾏为，实现商场的营收实现商场的营收▼启⽰三要打造绿植、声光⽔电等结合的景观环境做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求商业已不再是单纯的购物场所如今，商业已不再是单纯的购物场所更是社交的平台场所所以要重视景观环境的打造⽉亮湾打造绿植、声光⽔电等多元素相结合的景观环境能满⾜消费者对街区式商业风情消费的休闲消费环境的需求休闲消费环境▼启⽰四⾃持商业，创新主题，引⼊时尚流⾏品牌商业项⽬开发的⾃持经营是实现统⼀规划设计、统⼀招商前提保障与统⼀经营管理的前提保障全部⾃持经营的开发模式⽉亮湾采⽤全部⾃持经营活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊⾳乐娱乐品牌、活动不断聚集⼈⽓、吸引消费⼈流⼊驻的众多知名时尚品牌商家众多知名、时尚品牌商家满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求不仅能满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤也能对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤▼摩登天空与弹指之间▼时尚眼镜店与⽇系服装品牌启⽰五拥有专业的运营管理团队专业的运营管理团队是成功运营的核⼼是让社区商业获得媲美市区级商圈商业和创新商业的灵魂瑞安拥有丰富的商业地产开发管理经验并掌握着丰富的品牌商家资源专业运营管理团队其拥有的专业运营管理团队能对项⽬进⾏全⾯的把控保证项⽬长期良好地持续运营⾼效地获取经营收益。
成功的企业创新案例
从“由内到外”到“由外到内”，开放式创新的理念和实践正在得到不断的发展和丰富。
本文通过八个案例，具体分析开放式创新的类型有哪些，又有哪些部分是值得我们所借鉴的。
一、英特尔：应用外部资源英特尔开放式创新的方法，是在创新过程中应用外部资源。
英特尔的研发战略由四项构成：大学研究赞助、大学周边的开放式合作研究实验室、公司内部研究项目以及公司收购。
上图描绘了英特尔的探索性研究方法。
整个流程始于扫描环境和有潜力的研究领域。
有意向的研究项目通过赞助、实验室研究、内部研究或者英特尔投资发起，直到能够看清成果时再做出是否将这项产品、技术进行商业化的决策。
英特尔赞助了五百多家大学，并且将其开放性合作实验室布局在相关领域领的大学周围。
这样的实验室一般有20个英特尔的研究人员和20个来自大学的研究员。
尽管这种实验室是英特尔所有的，但是研究的环境相当开放，并且部分项目是公开的。
英特尔更加重从大环境中快速学习，获得大量的新想法并获得知识产权。
当然它也有自己的内部研究活动来获得有前景的发明。
英特尔鼓励实验室从英特尔内部和各个业务单位角度出发提出有价值的创意。
英特尔公司每两年就会更新一次研究开发的战略规划，以此来保护未来的发展。
此外，实验室中基本一半的研究员都是学生。
英特尔在过去十年内大幅增加研发投入，每年发布的专利都在增长，2005年，英特尔在全世界获得的专利数量大约为5000项。
这表明，英特尔的探索性研究战略取得了成功。
二、思科：并购实现整合思科的创新策略是内部开发、战略联盟和收购相结合。
在创新型企业中，它是活跃的收购者和投资者。
1993年以来，共收购了108家公司，30%的收入来自收购和开发活动。
另外一个重要战略就是合作。
在上个世纪八、九十年代，它的收购和合作策略在高技术产业中比较独特，这一战略使它更快地获得了新技术和新解决方案。
一家公司大到一定程度后，如果一些员工有好的想法，会发现在在公司里推动它的阻力也很大。
于是，很多员工一旦有了好的想法，就倾向于出去创业。
商业街开发模式及经典案例
商业项目招商破局之道
定位精准化与业态优优组合化：定位一定要 符合当时当地的消费习惯，不肓目追求高档 次同时适度超前，引领消费趋势
商业地产一定要做对程序，先商业规划，后 建筑规划，规划设计一定要与商家相入互动 ，充分了解商户的需求。
招商避免一味追求高租金，一定要打破价高 者得，要引进最符合项目定位的目标商家， 甚至放弃部分利益。
深圳桃源居多期分片区 滚动开发，先后在前进路、 汇江二路、洲石公路开发 了相应的社区商业。
桃源居社区商业布局图
社区商业的多种建筑布局模式
2：社区大围合，商业街大围合布局模式
中海阳光棕榈园商业街
不少社区项目四面环绕市政道 路，通常会逢街划铺，形成商业大 围合布局模式。在大围合商业街区 规划中，还有一些项目在社区主入 口部分，通过将门禁系统后移，将 商业街引进形成内街，在增加商业 街面积的同时，也形成了一条半开 放式的商业街，这种半开放式的商 业街因为位于社区主要出入口，因 而也是生意最旺的。
社区商业的业态具有购物、便利、服务的多元化功能
社区商业中心业态生活化、便利化、多元化，集商业、餐饮、休闲、 文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。社区商铺具有广泛的功能特点， 不仅具备便利购物功能，同时还要考虑社区商业配套服务功能。社区商 业就像一个社区的大会所，为社区居民提供丰富多彩的服务。
社区商业分为内向型和外向型业态，内向型业态主要以服务本社区 或附近居民为主，外向型业态服务半径较大。
的平衡。
4
街区开发是销售型商业地产开发最佳选择
“商业地产一卖就死”，这似乎是行业的一般定律。其实，商业地产不 存在“一卖就死”的所谓定律，从深圳东门步行街，常州南大街到武汉的 光谷步行街，长沙黄兴路步行街以及江汉路万达广场，从中国义乌小商品 城到中国虎门富民服装市场、深圳华强电子市场，销售火爆，经营兴旺的 商业地产项目比比皆是，关键是要看什么商铺可以卖，什么商铺不可以卖。 从目前看来，商业街区商铺的销售可行性，无论是开发商、投资者还是商 家，大家都是比较认可的。一方面由于商业街属于独立收银独立经营，相 互之间影响较小，符合常规街区式业态经营需要，销售后的经营风险最小； 另一方面，商业街的商铺是最受投资追捧的投资产品。
上海96广场案例研究1.0
中心广场
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3 建筑设计/空间布局
沿街面——突破传统定式思维
除了东方路一侧，其他沿街面均不开商铺？ 1、强化中心广场的人气聚集效应 2、不开小商铺，保障其他商家面积 3、保障外围道路通畅，杜绝安全隐患 4、增加广告位收益
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2 商业布局/各层分析
F1布局——零售为主，餐饮为辅：
共有37户商家，零售类在面积和数量上都占70%左右，餐饮主要是快餐咖啡类居多，平均租金20
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为了提高租金回报，1层最大限度增加了零售类业态 主力零售店布局在东方路主入口，提升项目品牌形象 休闲类餐饮服务布局在中央广场附近
2 商业布局/各层分析
F3布局——大餐饮+少量美容美发
共有3户商家，2家大餐饮，1家美容美发，平均租金7元
• • 引入大餐饮商家，借大餐饮品牌吸引力 来提高人流 大餐饮租金较低，配置在3层，2层便于 到达区域留给众多中小餐饮以增加消费 者选择并增加租金回报。
96广场商家租赁情况表 楼层 商户 1 3F 2 3 合计 功能业态 川菜 湘菜 造型 位置 301 302 303 商户 渝信川菜 望湘园 蒂凡尼 租赁面积 3107 985 533 4625 7 平均租金（均价）
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3 建筑设计/空间布局
下沉式广场——核心亮点
• • 围绕下沉式广场自然形成建筑围合，自然形成看台，餐饮休 闲空间与广场活动相得益彰，可容纳约400人进行活动，举 办过摇滚、爵士Live show 等各种时尚活动。 广场也使顶层roof特色发挥出来，方便商家放置休闲座椅餐 桌以及一些小景观布置，在周边高楼群中为消费创造一种空 间上的舒适感，为紧张工作之余带来放松，又可以间接参与 广场活动。 为B1层商业带来人流，提高租金。
街区式商业案例分析
开放式独栋商业街区的建筑设计探究——以长沙万博汇项目为例
开放式独栋商业街区的建筑设计探究——以长沙万博汇项目为例【摘要】结合长沙万博汇项目，运用相关理论分析并总结开放式独栋商业街区设计的方法，简要介绍了独栋商业街区的设计理念，以期望做好商业建筑与城市进步和谐发展。
【关键词】商业建筑；街区化；设计理念；空间形态【中图分类号】TU247【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）08-0244-031.开放式独栋商业街区近些年来，我们国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求。
面对政府对房产严厉的调控正常，开发商纷纷改变思路，大举进军商业地产。
独栋商业街区的兴起，在一定程度上解决了购房者对商业的需求程度，同时也让开发商在项目开发过程中不再因为商业配套问题左右为难。
在商业地产模式逐渐陷入模仿与复制的老路时，一些开发商开始探索新的模式，例如独栋式商业，以其对抗强势的集中商业模式。
在行业内流行这么一种说法，如果将普通住宅比作小学，城市公寓比作中学，别墅项目比作高中，那商业地产就是大学。
在商业地产中，独栋商业街区稍显陌生，它不仅仅是一种创新的商业产品，它所与其财富阶层的定位有一定的联系。
开放、独栋式的商业楼是脱胎于传统独栋别墅基础上的顶级产品形态，以更精准的定位、更丰富多元的业态，为消费者提供一种更加舒适、休闲的商业氛围。
目前全国比较著名的有北京三里屯太古里和上海新天地。
图2 上海大宁国际广场开放的空间形式与灵活的布局方式使独栋商业街区的一大特点，其还具有如下几个优势。
（1）开放性：首先独商能解决社区商业的购物需求，与大型商业综合体相比，独栋商业街区注重室内外空间、景观的相互渗透，形成有主题系列感的开放空间场所。
（2）体验性：独栋商业街区是一种营造风情商业场所的社区商业模式，独栋商业街区一旦成熟了之后，就会成为社区居民的一个主要购物休闲场所，在一定的小范围内形成一个小独特的风情化的购物环境，也会成为小区和周边小区的一个内部核心区域。
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研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
柱网布置： 8.1m X 8.1m；
层高设置： 一层5.5m； 二层5.5m； 三层4.5m
街道宽度： 外广场宽：16-32m 主要街道：8.1m-9 m； 小的街道：4m-5m；
研发中心 / 王文明 / 2013
户外空间设计
大宁国际商业广场
入口广场景观： 重点打造，吸引人 流 中心广场： LED大型显示屏 周边布置休闲餐饮 聚合人流 平台连廊： 立体动线 层次丰富 街道： 宽窄变化 街边结合绿化有便 捷休闲服务设置 街道宽窄适宜 增加趣味空间 小景设置： 增加商业氛围 结合广场设置 整体与周围协调
崇邦集团在商业开发和商业运营方面非常成功，所开发项目均引领行业发展， 成为行业优秀的标杆产品。
崇邦对于开放式商业产品的研究设计非常成功，有许多超前、独到的创新理念 和思考，其先后成功的开发了“大宁国际”“金桥国际”“嘉亭荟”三个商业 综合体。
“大宁国际商业”2006年投入运营在其建成后一度成为开放式休闲商业的楷模 ，被业界人士称誉、观摩学习。
1F零售、餐饮混合
业态布置： 大型零售业布置1~3F整体经营；小型零售业布置底 层人流旺盛处； 餐饮布置1F或1-2F连体经营； 休闲业布置3F以上；
业态商铺面积： 零售：80~160㎡； 餐饮：250~400㎡； 休闲：300~800㎡；
3F内核餐饮、外核休闲零售
2F内核餐饮、外核零售 4F餐饮休闲
嘉亭荟城市生活广场：
由5组自成体系的建筑组成， 单体建 筑相当于一个小型MALL或百货 建筑群体由开放式平台、廊桥和屋顶 统一 流线型空间设计，层次丰富 商业主动线规划简洁，单循环动线围 绕开放式中庭 商业街出入口布置灵活、交通便捷
单循环动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷
研发中心 / 王文明 / 2013
“金桥国际”2009年投入运营，是目前开放式商业项目中的最优秀项目之一， 其合理的成本分配，合理的规划设计与超前的规划理念，被业界人士称赞。其 规划理念“公园上的商业”“商业里的休闲公园”，最大集中绿地达到1200㎡ 。
“嘉亭荟”2012年投入运营，作为崇邦最新商业开发、运营项目，以超前创新
的半开放式商业形式展现登场，给人带来全新的震撼，该项目是MALL与商业街
业态布置： 大型零售业布置1~3F整体经营；小型零售业布置底层人流 旺盛处； 大型餐饮布置在2~3F，局部延伸到4F；小型餐饮布置1F或 1-2F连体经营，； 休闲业布置3F以上； 业态商铺面积： 零售：60~200 ㎡ ； 餐饮：100~160㎡； 休闲：300~600㎡；
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建筑形式
大宁国际商业广场
建筑风格： 现代风格
使用材料： 铝塑板、玻璃、涂料、 面砖
柱网布置： 8.4m X 8.4m；
层高设置： 首层层高4.8m； 2~4层层高4.2m；
街道宽度： 主要街道：11~14m； 小的街巷：3.5~7m；
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建筑形式
金桥国际商业广场
建筑风格： 现代风格
使用材料： 涂料、局部装饰石材
柱网布置： 8.4m X 8.4m；
层高设置： 首层层高5.5 m，净高 3.9m； 2~4层层高4.8m；
街道宽度： 中心广场：23~30m； 小的街巷： 8~9~12~14m； 走廊：4.5m
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建筑形式
嘉亭荟城市生活中心
建筑风格： 超现代风格
单一闭合环形动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷
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开放式商业定位与规划设计特点
金桥国际商业广场风格定位及环境定位 —— LOHAS（乐活） ——“公园里的商场，商场里的公园”
金桥国际商业广场：
由11栋建筑组成， 周边大型单体建筑相当于一个小型 百货 建筑群落布置，商铺均为2~4层商铺 景观广场空间变化丰富，空间做收分处理，集中绿化 提供休闲健康活动场所，不同的水景、雕塑活跃氛围 商业动线规划简洁，空间划分使动线距离控制得当， 单循环动线 商业街出入口布置灵活、交通便捷
开放式商业定位与规划设计特点
大宁国际商业广场风格定位与环境定位 —— LifeHub（生活中心） ——上海老城厢的演绎
大宁国际商业广场：
由15栋建筑组成，周边大型单体建筑相 当于一个小型百货 建筑群落布置，高层在外围围合，形成 闭合的商业街 内部以2个建筑组群为核心形成11个大 小广场和庭院，空间有序以中心广场为核 心 商业街出入口布置灵活、交通便捷
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Part I 大宁国际商业
—— 商业
• 大宁国际商业广场：建筑面积约25万平方米，主要功能包 括酒店、办公楼、商业零售、餐饮、娱乐、文化、教育及 现代服务业等。
开发商为香港崇邦集团，股东包括香港安泰集团、信兴集 团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。
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户外空间设计
九六广场
入口广场景观： 重点打造，吸引人流 中心广场： LED大型显示屏 周边布置休闲餐饮 聚合人流 平台连廊： 立体动线 层次丰富 街道： 宽窄变化 街边结合绿化有便捷 休闲服务设置 街道宽窄适宜 增加趣味空间 小景设置： 增加商业氛围 结合广场设置 整体与周围协调 绿化设置： 点状设置，集中设置
开放式商业-产品研究报告
宝龙地产控股
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目录
开放式商业研究
选址及消费客群特征 定位与规划设计 业态模式 建筑形式 户外空间设计
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香港崇邦集团
—— 商业
概况
崇邦集团成立于2003年，股Байду номын сангаас包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、 Timezone国际和新加坡和美集团。
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小结
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附：案例研究
集团公司技术研发中心
目录
Part I 大宁国际商业广场 Part II 金桥国际商业广场 Part Ⅲ 嘉亭荟城市商业广场 Part Ⅳ 九六广场
区域市场 项目概况 定位 （风格） 设计分析 户型分析 材料细部 借鉴分析
45岁以下； 以青年、家庭、 商务消费为主
开放式商业：
消费群体针对性更强：以45岁以下中高端消费人群为主，且周边3公里内年轻高端消费
人群集中，体现年轻、时尚、休闲消费要求；
选址：交通便捷，人口辐射密度等与传统商业选址相似；但更依赖公共交通体系，上海
市必须有一条以上轨道交通；
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简短单循环动线，建筑群落布置，户外空间变化丰富，交通便捷
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开放式商业定位与规划设计特点
嘉亭荟城市生活广场风格定位及环境定位 —— Back to the Future（回到未来）： 充分利用先进通讯科技，揉 合实体和 虚拟空间 ——充分利用先进环保节能科技，室内 和室外的空间有机结合
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业态模式
金桥国际商业广场业态模式
零售：餐饮：休闲娱乐=56%：22%：7%（面积比）
<梅塞德斯奔驰展厅11%；配套4%>
商业街规划布局： 主力店布置均匀，分布有延续性 街角入口处：零售为主，搭配餐饮； 沿街次入口：布置中型餐营业； 内街区（广场中心）：经营最好区域，零售、餐饮混合 设置，以零售为主；
集团管理层由资深房地产开发经营人士组成，本项目的主 要成员来自于原瑞安集团负责上海新天地的管理层。
大宁国际的设计与运营理念，是在总结新天地的基础上深 化提炼而成。
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Part I 大宁国际商业
—— 商业
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Part I 大宁国际商业
—— 商业
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户外空间设计
金桥国际商业广场
入口广场景观： 重点打造，吸引人流 中心广场： LED大型显示屏 周边布置休闲餐饮 聚合人流 平台连廊： 立体动线 层次丰富 街道： 宽窄变化 街边结合绿化有便捷 休闲服务设置 街道宽窄适宜 增加趣味空间 小景设置： 增加商业氛围 结合广场设置 整体与周围协调 绿化设置： 点状设置，集中设置
结合的全新尝试，也是对“大宁国际商业”“金桥国际商业”中大型单体与商
业街结合问题的矛盾的解决全新探讨尝试。
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开放式商业选址及消费群体特点
项目
性质
规模（㎡）
位置
公共交通
辐射人口
消费人群特征
大宁国际商业广场
开放式商业
占地5.5万； 总建25万； 其中：商业11 万
城市主要交通交汇 处：共和新路（南 北高架）与大宁路 交汇
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户外空间设计
嘉亭荟
入口广场景观： 重点打造，吸引人流 中心广场： LED大型显示屏 周边布置休闲餐饮 聚合人流 平台连廊： 立体动线 层次丰富 街道： 宽窄变化 街边结合绿化有便捷 休闲服务设置 街道宽窄适宜 增加趣味空间 小景设置： 增加商业氛围 结合广场设置 整体与周围协调 绿化设置： 点状设置，集中设置
地铁1号线； 20多条公交 线直达