“不进城”的碧桂园

碧桂园 Country Garden
“不进城”的碧桂园
—— 碧桂园控股有限公司国内开发项目的实例分析
姓名：周博生 学号：z14085237066 专业：工业设计工程（建筑学） 姓名：张晃玮 学号：z14085237084 专业：工业设计工程（建筑学） 指导老师：吕静
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碧桂园简介
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“山水”碧桂园
碧桂园依山傍水，一边临江——碧江，另一边靠山——桂山，所以得名碧 桂园。
碧桂园发展历程
创建于1992年的碧桂园是中国新型城镇化进程的身体力行着，是全球绿色 生态智慧城市的建造者，不仅为超过300个城镇带来现代化的城市面貌，提升 当地人民的居住条件和生活品质，还在新加坡旁以当今世界最先进的城市设计 理念首建立体分层现代城市——森林城市。
碧桂园2007年在香港上市，2013年稳居国内房企第二梯队的碧桂园以黑 马的姿态，完成销售额1060亿元，成为千亿元房企军团中的新一员。2015年 销售额约1402亿元，现已有超过300万业主在碧桂园安居乐业。
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碧桂园的发展版图
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碧桂园发展模式的四大战略
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营销战略：高佣金外加全民营销模式
在千亿房企里面，碧桂园几乎全部依靠自身的销售团队显得有些另类，而 其全员营销更受众多房企关注。
每当碧桂园一个全新大型项目要面市，特别是一些主打旅游度假的项目， 全国的碧桂园项目都会同时进行推广，并针对业主进行圈层营销，这不仅让碧 桂园的口碑可以更好传播出去，老业主介绍新业主购房或自身再置业亦成为碧 桂园销售一个非常重要的渠道。
碧桂园的全员营销，发动起营销策划、项目工程等碧桂园各个部门员工热 情，不俗的转介佣金大大推涨除了销售人员外其他员工对外宣传和介绍的动力， 不少和碧桂园员工有接触的人都曾听到他们的推介。碧桂园的全员营销不仅限 于内部员工，老业主介绍新业主购房也有不同的优惠。
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拿地战略：坚持三四线城市和郊区路线
不断在国内外布局的碧桂园，对于进入城市的选择却依然没有变化。在 2013年中报中，碧桂园表示会持续专注在一线城市的近郊及二三线城市拿地 发展。而在2013年，以恒大为代表的许多房企在前几年进入三四线城市后纷 纷回归一二线城市，与此形成鲜明对比，碧桂园依然坚持深耕三四线城市，在 中期业绩报告会上，碧桂园总裁就表示“关注一二线城市近郊，以三四线城市 为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模 式。”
在进入三四线城市中，碧桂园同样很少拿中心城区地块，同样以近郊的低 价大幅地块为主，这使得其产品绝大部分售价与周边项目相当，甚至更低，性 价比优势明显。
专注于近郊拿地的碧桂园向来不拿地王，也与高地价无缘，采用“农村包 围城市”策略下，低地价是一大特点。低售价让其不管在一二线城市，还是三 四线城市都保持着较强的竞争力。
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产品战略:标准化规模化，多元化业务组合
标准化已成为大型房企的标配，这有利于超高速的发展，迅速规模化，碧 桂园同样在标准化方面有着上佳的表现。
而在标准化的同时，产品的升级与优化更让人印象深刻。近几年来，碧桂 园在产品不断丰富和推新，从单间套房到二、三房，再到超大平层，从不到两 百平方米的紧凑型别墅，到干挂石外立面的近千平方米钻石墅，碧桂园的产品 几乎涵盖了所有不同的需求领域，并且凭借单个项目的规模优势，每个项目都 几乎涵盖各需求层次的产品类型。
另一方面，在产品外观上，近几年不断优化推新，以洋房为例，以前全部 都是备受“调侃”的欧陆风格，现在已经越来越多采用更为流行的简约风格， 更加明快、时尚。
产品标准化可以在各个地方迅速复制，有利于碧桂园在各地方扩张，而产 品的优化升级，外观设计的改变，则能够更好切中购买者的喜好，促进其销售。
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开发战略：“批发大盘”模式，低成本，快速开发
严控成本：通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服 务、酒店经营等每个环节，很少外包。从而保证规模扩张的同时成本得到有效 控制；
前置设计：在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计， 在与政府谈判过程中不断完善设计；
快速开发：同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提 升设计，施工，销售等效率；
以低价换周转：项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售 证后，全数投向市场，低价快销使2007年批次日均销售率达到78%，年度平均 积存率仅为2.5%。
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碧桂园案例解析
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广州凤凰城 1
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区位与规模
碧桂园凤凰城诞生于2002年，是深 受广州市民喜爱的明星楼盘，也是一座 成熟运营了14年的都市山水缤纷大城。 凤凰城位于与黄埔交界的增城市新塘镇 紫云山下，占地10000亩，首期开工面 积达3000亩，是目前广州周边规模最大 楼盘，现已成为碧桂园里程碑式物业。
凤凰城走规模化开发路线，一方面 可以最大程度上快速形成大型居住气氛， 为片区的开发与后续配套带来人气；另 一方面，规模化开发可以降低单位住宅 开发成本。
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自然环境
碧桂园凤凰城社区依山面 湖，古树、山泉、石景、果林 等天然资源保护得十分完整， 是倾注碧桂园十年成功开发经 验的完美杰作。以“森林、湖 泊、新城市”定位的凤凰城， 在开发过程中，凤凰城一直贯 彻保护性开发原则，力求在不 改变原有纯自然生态的情况下 对现有资源进行美化和运用。
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对外交通
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东 快线直接相连，到达天河中心广场仅 需20分钟车程。
现有广汕公路、广深高速公路、 广园东快线、广九直通车途径贯穿外， 广惠高速和规划建设中的轻轨铁路。
规划中的地铁5、9号线的延长线 也延伸至东部新塘区域；广深四线扩 建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。