城市区域开发建设及投融资模式的研究
新型城镇化投融资规划研究
人口及公共服务规划
公用公共设施建设规划 „„规划
对小城镇新型城镇化投融资规划的理解
城市发展战略 产业发展规划
空间及土地利用规划 市 新 型 城 镇 化 投 融 资 规 划 ** 区位条件 特色资源 市场需求 „„ 核心：完善基础设施，挖掘特 色，建宜居小镇 城市五位一体发展规划 对上：设市改革、财税倾斜 对下：引入龙头企业资本 区域开发建设投融资规划
目录
1
投融资规划的作用和意义
2
不同类型城市的投融资规划需求差异
3
科学编制区域开发建设投融资规划 投融资规划成果案例
4
区域开发投融资规划的主要内容
是指连片或非连片的区域或关联性的片区开发，主要应用于新城开发、产业园 区开发、旧城改造或退二进三项目。 以城市发展规划、区域开发规划等为依据，通过对区域开发的系统分析，以区 域开发所涉及的拆迁补偿、基础设施、市政公用设施、公益设施项目、工业厂 房等的投资、融资、建设工作以及土地储备和供应为统筹对象，以政策、法规、 资源等为约束条件，以开发时序规划、土地收储和供应时序设计、投融资建议 等为目标，为系统解决区域开发中的问题、理顺融资需求、控制融资风险以及 可持续开发提供参考依据。
中小城市 • 如何科学统筹区域 财税资源、提高财 政资金使用效率？ • 加快投融资平台发 展转型？ • 争取国家政策性金 融和开发性金融支 持，加强基础设施 和产业园区建设？
小城镇 • 如何争取中央、省 市各级财政资金和 财税优惠政策支持？ • 争取国家政策性金 融和开发性金融支 持完善基础设施？ • 挖掘资源特色、科 学规划、稳步推进 公共服务基础设施 建设？ • 完善集体土地流转、 农林地承包等制度？
目录
1
投融资规划的作用和意义
区域开发(产业园区)PPP操作实务及投融资案例解析
课件目录
一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务 二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用 四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理 五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流
我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心 园区PPP的两种理解：
一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建 设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；
二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理 解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。
【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资】
区域开发（产业园区） PPP操作实务及投融资案例解析
区域开发PPP项目参于方关心的问题
问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何? 问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式? 问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性? 问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势? 问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体? 各主体的角色如何? 问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益
供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开 发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。
PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对 标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。
产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专 业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力 、综合运营管理能力提出了极高的要求。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
片区开发投融资方式流程模式分析、土地开发全过程流程详解
⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。
本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。
对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。
现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。
从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。
（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。
城市片区开发的投融资策略
Real Estate／楼市城市片区开发的投融资策略文/连 捷为了顺应现代化城市发展整体规划，要结合片区开发投融资要求，匹配可行性方案，充分发挥片区资源优势，从而实现区域经济的可持续发展。
在城市片区开发工作中，要结合城市发展规划落实相应工作，明确具体开发内容才便于制定后续管控策略。
一方面，若是从片区开发的基础要求，主要分为区域系统规划编制内容，并且利用标准管控流程，完成区域运营管理、投融资管理、区域招商管理等工作。
另一方面，若是从投资建设的角度分析，则片区开发工作中，主要涉及土地整理内容、基础设施建设内容。
并且，相应的工作适用于城建改造、扶贫开发以及新城建设等领域。
本文以某城市片区开发项目为例，业务合作对象为地方政府及行业主管部门、地方国有企业（含投融资平台公司）、社会资本方（包括投资人、建设方、运营方、开发商等），片区综合开发项目操作分为筹划阶段、准备阶段、采购阶段以及执行阶段。
在确定实施主体后设计投融资模式，并编制实施方案和采购社会资本方。
而在投融资模式设计方面，项目总体开发投融资模式和局部开发投融资模式中确定相应思路，选取专项债模式、PPP模式或者是投资人+EPC模式等。
城市片区开发投融资具体设计内容在城市片区开发投融资工作中，要结合片区发展规划落实相应工作，保证具体问题具体分析的基础上，践行全过程管理控制方案，从而实现开发投融资工作的全面升级。
要从完善定位出发，结合部门需求和城市要求细化投融资策略，并且依据实际标准完善流程和运作模式的处理工作，打造多元合理的具体设计方案。
首先，完善定位分析。
在城市建设发展进程中，片区开发工作要充分关注区域运行特点，并且积极落实全面综合性管控方案，打造综合性开发方案，从而满足管理要求。
与此同时，在投融资项目规划进程中，要明确了解城市的发展情况，配合科学业态比例设计规范，全面评估资源要求和资金链结构，打造精准性较好的财务预算方案，以保证能为后续项目执行以及投融资管理提供较为完整的数据支持。
TOD项目投融资模式分析与研究
TOD项目投融资模式分析与研究摘要：当下，随着城市发展，人们对日常生活质量的要求越来越高。
当下，无论是轨道交通还是巴士干线，都已经成为人们日常出行的重要方式，不仅强化了城市建设，同时也为人们带来极大的便利条件。
在此环境下，利用TOD项目发展模式能够爱进一步对城市格局进行规划。
因此，深入分析TOD项目投融资模式，已经成为当前重要研究内容。
本文对TOD项目投融资模式进行了分析和研究，首先对TOD项目进行了概述，随后分析了TOD项目投融资模式，最后讨论了TOD投融资模式的优化措施，以供参考。
关键词：TOD项目；投融资模式；分析前言：在城市中铁路、轻轨、地铁、公交都可以划分到公共交通的范围当中。
而TOD模式就是在公共交通的基础上构建城区，为人们提供便利条件。
对于城市而言，合理利用TOD模式，不仅可以帮助城市建设新的城区，同时也可以为现有旧城区进行翻新，重新对布局进行规划，改变城市结构，促进城市发展。
在TOD发展理念中，公共交通政策与土地利用政策应当互为协调关系，通过并肩发展的方式能够妥善解决开发空间不足、交通拥挤、出行质量低等问题，缓解交通压力，推进城市发展。
一、关于TOD项目的概述TOD本身是一种开发模式，指政府部门以轨道交通或巴士干线为基础，将车站店作为核心，构建出以400米至800米为半径的城区。
在城区中，应当具备居住功能、教育功能、商业功能、工作功能、文化功能。
通过TOD项目，每个城市都可以构建出紧凑且协调的发展区域，从而推动城市建设。
当下，TOD已经成为新兴城市最具标准的模式之一，能够对城市社区进行系统性开发，并且应用于我国部分城市的开发工作当中。
对于当前开发工作尚未全面展开的城市，要想合理运用TOD项目模式，就需要工作人员首先对规划发展区域的用地进行有偿征用，随后对区域内导入成型、完整的公共交通，并营造出开发地价的时间差[1]。
最后，通过出售经过开发的征地，借助土地升值，实现资金回笼，最终盈利。
宁波市镇海区全域国土空间综合整治工作经验做法及投融资模式研究
2022年1月，宁波市获批成为全国首个全域国土空间综合整治试点城市，探索统筹推进农用地整治、村庄整治、生态保护修复、工业用地整治和城镇低效用地再开发。
镇海区蛟川示范片区作为宁波11个全域国土空间综合整治示范区之一，其工作开展对于优化国土空间格局、促进产业集约高效、助推城乡融合发展具有重要意义。
本文在介绍当前镇海区全域国土空间综合整治及投融资工作的基础上，思考存在问题，提出针对性策略建议，以期为下步全域国土空间综合整治工作的开展提供启示。
一、概念及现状（一）概念内涵2019年5月，国务院发布《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》，提出了构建国土空间保护、开发、利用、修复的总体格局。
全域国土空间综合整治作为解决国土空间利用问题的重要手段，是实现国土空间修复任务、实现国土空间格局的主要抓手。
宁波市的全域国土空间综合整治工作是指在空间规划统筹引领下，通过潜力排摸、全域谋划、空间传导等，以农用地、工业用地、村庄、生态修复和低效用地为重点整治任务，划定以功能为主导的整治片区和项目集成式的实施单元，生成整治项目，并在实施过程中，在片区范围内统筹资金、指标、政策等要素，由国有企业为主导统一实施，在一定期限内达成既定整治目标的空间治理行动。
（二）体系构建全域国土空间规划综合整治体系包括四个层次，即市全域国土空间整治规划纲要、区县（市）全域国土空间综合整治规划、单元整治方案和区县（市）年度整治计划。
市级层面编制全市整治规划纲要，规划期十五年，统筹安排全市整治目标和策略，确定重点整治区域、重点整治任务。
各区县（市）编制各地的整治规划，规划期五年，明确整治方向、目标、策略和路径，划定整治片区和单元。
单元整治方案研究项目实施可行性，落实具体整治项目。
根据整治方案编制年度整治计划。
（三）现状基础镇海区位于宁波市东北部，南接北仑港，北临杭州湾，距离宁波市中心约18公里，全区面积246平方公里。
在生态空间上，山水交融、资源丰富，全区林地面积约4556公顷，河流水面约955公顷，水库水面约509公顷，海域面积15606公顷。
基于区域综合开发的投融资规划思路探讨
基于区域综合开发的投融资规划思路探讨摘要：区域综合开发是一项复杂的系统工程，传统的两阶段城市开发模式由于缺少资金统筹环节，容易导致城市规划与城市建设脱节，从操作层面如何通过投融资规划解决城市开发的资金和建设统筹问题，是当前急需深入研究和探索的课题。
本文对区域综合开发模式、投融资规划内容进行了分析，提出了区域综合开发投融资规划的新思路，并结合天津南淀城市公园及周边地区开发在投融资规划层面提出了新建议，为城市开发市场化运作提供决策参考。
关键词：区域综合开发；投融资规划；思路；建议一、区域综合开发及其主要模式区域综合开发是指在城市一定规模的区域内，按照城市总体规划进行土地征用及房屋征收、基础设施建设、房地产开发建设、城市资源经营和管理的综合性开发。
主要分为旧城改造、新城开发、产业园区开发、环境综合整治等开发类型。
目前，各地政府普遍以公共服务设施建设引导城市新区的综合开发，即通过完善大型基础设施和配套服务设施的配置，充分发挥其本身所具备的市场效应及导向性作用，引导新区功能和用地开发的有序拓展，达到公共服务设施投入在地区规划建设中的功能、结构、容量上的最大化和最优化，形成城市建设投入和产出的良性循环，进而达到城市功能升级和城市经济及空间可持续发展的目标。
区域综合开发主要有以下模式：1、TOD 模式。
即通过公共交通引导的开发模式，这是国际上具有代表性的城市新区开发模式。
主要是通过以轨道交通为主的基础设施建设，并利用轨道交通容量大、速度快、可达性高、指向性强的特点，对其沿线站点周边土地进行居住、商贸办公、商业等用地类型的综合开发。
TOD模式被广泛利用在城市开发中，主要用于引导旧城区疏散，实现新城区空间组团式发展，尤其是在城市新区综合开发中，通过先期对规划发展区的用地以较低价格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的“熟地”，政府从土地升值回报中回收公共交通的先期投入。
2、SOD模式。
关于城市综合管廊项目建设中的投融资机制分析
关于城市综合管廊项目建设中的投融资机制分析摘要：综合管廊作为将给排水、电力、通信、供热、燃气等各类地下管线高度集约化的地下空间市政工程，具有初始投资大、运营管理费用高、投资回收慢，兼有社会公益性及收费机制共存等特点，其投融资、建设运营模式尚不完善，还处于探索发展阶段。
文章将以综合管廊的属性特征及投资环境为研究对象，对其投融资机制及运营管理模式进行分析。
关键词：综合管廊；投融资机制；分析1.综合管廊的“低经营性”特征了解城市地下综合管廊的属性特征，正确把握其在投融资方面的相关特定条件，对于分析其投融资机制十分重要。
社会产品或服务可以划分为准公共物品、公共物品、私人物品三个基础分类。
其划分的主要依据为，消费上的竞争性、供应上的排他性、物品的外部利益等特征[1]。
三者之间的特征和区别如下表：产品特征和区别分类表由上表可以看出，市政基础设施项目由于其基本特征和供应方式，应划分为准公共物品类。
进一步深入分析，市政基础设施项目的投资行为可分为营利性和非营利性。
各类项目中，通过全社会投资来实现该项目的，其投资为价值增值，应划分为可经营性项目；部分项目附带公益性，可认为属于市场低效或失效，进而无法收回成本，虽然有收费机制和资金流入，仍应划分为准经营性项目；部分项目由于其全公益性等特殊属性，划分为非经营性项目。
综合管廊其解释为，地下各种管线集约化铺设和管理的综合性走廊，属于市政基础设施项目的一类。
将综合管廊划分为“低经营性的项目”，是经过对综合管廊属性特征的综合分析得到基本认识。
2.综合管廊投融资现状及条件在我国的市政建设项目中，综合管廊的应用仍属于新兴项目。
根据上海、广州等经济发展较快的城市，其市政建设中综合管廊的经验，总结出综合管廊投融资方面的特点为，显性投资量大，即其与传统的直埋铺设投资相比，需更多投资。
（1）综合管廊的土建、设备设施等必要的直接成本以外，其水、电、管线、维修、更新等，以及运行管理中产生的其他间接成本也必须重视。
开发区基础设施建设投融资问题的思考
开发区基础设施建设投融资问题的思考[摘要]文章介绍当前南宁市经济技术开发区基础设施建设投融资的现状及存在的问题，并提出相应的解决对策，以供参考。
[关键词]基础设施；建设；投融资我国的开发区都是载体型开发区，即开发主体不直接参与市场活动，其主要功能是建设一流的载体，并通过一流的服务吸引投资者入区发展，形成开发区的市场主体———区内企业。
我国开发区的上述特点，决定了载体开发是开发区园区运作的重要内容。
开发区载体开发的产品，主要是区内的基础设施和适于项目建设的平整土地（包括已建好的标准厂房）。
然而由于基础设施和适于项目建设的平整土地建设周期长，资金投入大，加上基础设施水平普遍较低，在开发过程中会面临开发资金筹集和投资回收等方面的困难。
如何化解开发区基础设施建设投融资难题？在此，结合南宁经济技术开发区（下简称“经开区”）基础设施建设投融资现状进行分析，希望能对化解开发区基础设施投融资问题起到一个抛砖引玉之功效。
一、经开区基础设施建设投融资现状经开区创建于1992年，位于南宁市的南部，2001年5月经国务院批准为国家级经济技术开发区。
2002年起实行“特区式”封闭管理，2011年所辖面积达504平方公里。
建区20年来，经开区通过财政安排、银行贷款、国有资产收益和经营城市收入等方式，重点完善配套交通、道路、供水、排水、通信、电信、供电、绿化、美化亮化等基础设施建设，区域综合服务功能不断完善。
近几年，随着经济的发展，开发区重点工业基础建设明显加快，区域基础设施总量和水平有了明显提高。
仅2010年以来，南宁经开区累计完成土地开发和基础设施建设投资100亿元，建成道路40公里，占开发区现有道路45%，排水管道完成约30公里，污水泵站2座；建成的标准厂房及配套用房总量达72.8万平方米，共开发土地10平方公里。
值得注意的是，开发区的基础设施建设资金主要是财政拨款、土地出让收益和银行贷款，而银行贷款本息的最终承担者仍是政府。
区域开发投融资探讨
传统 金融 机构 的投融 资 ；第 二种 是和 一些境 内外 比较著 名
的有 经验 的机构 合作 ；第 三种是 发起一 个私募 基金 专 门投
资于 区域 开发 ；第 四种是 区域开 发作 为一个项 目或 者一 个
已成为 近年 来 的研 究热 点 。而相对 于研 究渐 趋成 熟 的公 共
公 司整体 上市 ；第五 种就是 通过 发行企 业债 的形式 。相 信 随着 时间 推移发 展途 径会越 来越 多 。 ２ ． ２ 具体 项 目投融 资方 式 项 目投 融资 是一种 特殊 的投 融资方 式 ，在 世界基 础设
供投融资服务 的贸易 ”公司 ，没有金融 经营权 ，开展业 务主
中国是金融管制 国家 ，冠 以 “ 金融” 为名 的租 赁公司必
要靠 自 有资金和银行贷款 。此种投融 资方式一 般适用 于 自偿 性项 目， 如交通 、医疗 、城建 等方面 的项 目。无论是 大型 的 国企 ， 还是 中小 型企业 ， 都可 以采用这种方式 （ 见图 ３ ） 。
建设 一 经营一 转让 ，政府 将一个 基础 设施 项 目的特许
权 授予 承包 商 （ 一 般为 国际 财 团 ） 。承 包商 在 特许 期 内负 责项 目 设 计 、投融 资 、建 设 和运 营 ，并 回收成 本 、偿 还债 务 、赚取 利 润 ，特 许 期 结 束 后 将 项 目所 有 权 移 交 政 府
投 融资 问题 一直是 政府 和学 术界 的关 注热 点 ，多集 中
在 以下 几个 领域 进行 展 开 研究 ：一 是 企业 的投 融 资 问题 ； 二 是公 共项 目的投 融 资 问 题 ；三 是 区域 开 发 的投 融 资 问 题 。随着城 市化进 程加 快 ，公共项 目和 区域 开发 的投 融 资
重点开发区基础设施投融资问题研究
中国人 民大学教 授和 宏明认为用固定资产交付使用率和投资
效果 系数这两个指标 足 以说明 目前我 国基础设施投 资的低效率 。 １ 引 言 我 国的固定资产 交付使用率平均为 ７ ％左右 ，而国营经济的 固定 ０ 基础 设 施 是 城 市 生 产 和 生 活 的物 质 基 础 。 随着 我 国经 济 的 高 资产交付使用率只有 ６ ％。我 国投 资效果 系数平均 为 ０５ ， ０ ２ 按此 速 增 长 ， 市 基础 设 施 建 设取 得 了显 著 成就 。但 是基 础 设 施 供 给 不 计算 ， 城 我国每年固定 资产总投 资是两 万多亿， 但是有一万亿的固定 足 的 矛 盾仍 然 十 分 突 出 ， 约城 市 发 展 的 “ 颈 ” 用 十 分 明 显 。造 资产 在投 资过程 中流 失 了（ 制 瓶 作 未扣正常 的损耗 ）我国每年 为基础设 ， 成这一现状的直接表现是 有效投 入不足和 建设资金短 缺 ，而深究 施筹资而发行 的国债只有一千多亿。但 固定资产流 失每年竞有几 其 根 本 原 因则 是 城 市 基础 设 施 投 融 资和 经 营模 式 的相 对 滞 后 所 造 千亿 。 成 的… 。 ２３动 态性 与长效性的关系 主体功能 区会随着时间的推移产 ． 学 者 对 基 础 设 施投 融 资 体 制 和 投 融 资 模 式 的 研 究 屡 见 不 鲜 。 生空间的变化。禁止开发区是其 中比较稳定 的， 限制开发区优 化开 黄如 宝和 王挺 研究 了我 国城 市基础设施建 设投融资模式 现状并 发区和重点开发区则会发生 比较大的变化 ， 有一个动态的过程。如 提出建立城 市基础设施建设投融资模式创新的保障机制。全桂华 过去是重点开发的 ， 现在也许会 变成优化开发。 指出应根据城市基础设 施的不同类型 分别选择适宜 的融资模式 。 城市发展具有一定的阶段性 ， 大致分为成长期、 工业 化高速发 印成 玲 对传 统 基 础 设 施 投 融 资 模 式 以 及 新 兴 的 Ｐ ＩＰ Ｐ 以及 各 展期与大规模 建设 期、 Ｆ、 Ｐ 基础设施完善期和细部环境美化、 优化 期等 种应用形式进行 比较研 究。李欣 旨 出应确 立企业 的投 资主体地 四个不同发展 阶段 。而重点开发 区的城市 大部 分处于工业化高速 位， 实行谁投资、 谁决策、 收益 、 谁 谁承担 风险的政策。然而专 门对 发展期与 大规模建设期。因此 ， 其基础设施 建设同时面临扩大资金 重点开发 区基础设施的研究鲜见。本文基于对重点开发 区特点 的 来源和提 高投融资效率的任务。 分 析 ， 出重 点 开 发 区在 基 础 设 施 投 融 资 时需 注 意 的 问 题 ， 期对 提 以 ３ 重 点 开 发 区基 础 设 施 投 融资 应 注 意 的 几个 问题 重 点开 发 区 的基 础 设 施 建 设 有所 帮 助 。 ３１ 避 免 政 府举 债 过 渡 基础 设 施 具 有 使 用 期长 的特 点 ，能 够 ．
基于区域综合开发的投融资规划思路探讨——以天津为例
主要 有 ： 循环 ， 进而达到城市功 能升级 和城市经济及空 间可持续 持续发展具有十分重要的作 用 ， 是统筹联系城市规划设计与建设开发 。 传统 的城 发展 的 目标 。区域综合开发 主要有 以下模式 ： 城市 建设两 个 阶段 ， 城 市建设 资 １ 、 Ｔ Ｏ Ｄ模式 。即通 过公共交通 引导的开发模 式 ， 这 市 开发分 为规划设计 、
投资 主体 、 融 资方式 、 资金 平衡 条件 等 ， 从 周边 土地进 行居住 、 商 贸办公 、 商业 等用地类 型的综合 确 资金需 求 、 评 价与 修订 ， 在奠 定规 开发 。Ｔ Ｏ Ｄ模式被广泛利用在城市开 发中 ， 主要用 于引 资金角度对 城市规划 进行分 析 、 直接为城市建设提供指 向。 导 旧城 区疏散 ， 实现新城 区空 问组 团式发 展 ， 尤其是在 划设计物质基础 的同时 ，
关键词 ： 区域综合开发； 投融资规划； 思路 ； 建议 作者简介 ： 秦颖 ， 天津市环境建设投资有限公 司前期策划部 业务 主管 ， 经济师 ， 经济 学硕士。 中图分类号 ： Ｆ ８ ３ ０ ． ５ ９ 文献标识码 ： Ａ ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ７ ２ — ３ ３ ０ ９ （ Ｘ ） ． ２ ０ １ ３ ． ０ ５ ． １ １ 文章编号 ： １ ６ ７ ２ — ３ ３ ０ ９ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ５ — ２ ７ — ０ ３
设、 房地 产开发 建设 、 城 市资 源经 营和管理 的综合性 开 发 。主要分为 旧城改造 、 新城 开发 、 产业 园区开发 、 环境
片区综合开发的投资模式探讨
摘要：片区综合开发是一项对资金需求较大，具有一定复杂性的综合系统工程。
多数地方政府因财政压力大，自身无法获得足够融资从而难以将片区综合开发项目按规划落地。
在这种背景下，本文对片区综合开发的投资模式进行分析研究，并在结合片区开发实施现状的基础上，提出具有一定可行性的片区开发投资模式建议，希望可以为相关人员提供参考。
关键词：片区综合开发；投资模式；对策一、片区开发主要投资模式片区开发主要是指在城市一定规模区域内，依照城市总体规划，有效进行基础设施建设以及城市资源经营等的综合性开发。
具体划分为旧城改造、新城开发等类型，其中包含公益性、准经营性以及经营性子项目。
现阶段，片区开发主要投资模式一般可以分为以下三种：模式一：政府直接投资开发。
地方政府有足够的资金或者专项政府债券能够满足项目实施资金需求的，可以采取政府直接投资的方式。
即政府直接投资，并指定相关单位(行业主管部门或同级平台公司)具体实施，现有资金、专项债务，增加土地开发财政收入，作为开发建设资金来源列入政府预算支出。
管理实施依据参照政府投资项目的有关规定执行。
模式二：政府和社会资本合作(PPP)模式。
“财金十号文件”发布前，部分区域开发项目整体以PPP模式实施；“财金十号文件”发布后，地方政府可根据PPP模式实施的财政承受能力，在区域开发范围内，采用适合实施PPP模式的公共基础设施和公共服务项目，并满足实施PPP模式的相关条件。
具体执行《财金十号文件》的有关规定和要求。
模式三：片区特许开发模式。
区域特许经营发展模式是地方政府通过竞争方式授予社会投资者特许经营权，社会投资者作为项目业主，向政府提供项目的投融资、建设和运营。
具体而言，委托项目业主或社会投资者利用自身资源优势，为项目提供投资、开发、建设、运营等全方位服务。
根据《特许经营发展授权协议》的规定，政府应履行规则制定、绩效考核等职责，并在运营维护期内每年根据项目建设和运营维护成本支付相关费用。
我国城市更新投融资模式研究
我国城市更新投融资模式研究摘要：城市更新是一个系统工程，涉及高资本要求、多个利益相关者、复杂的规划程序、不确定的发展和收入周期等。
它要求执行机构有高水平的投资和财政能力。
促进城市更新项目的科学分类，建立可行的债务偿还机制，选择适当的投资和融资模式，对于成功实施城市更新项目至关重要。
本文识别和分析了城市更新项目的投资和融资模式，总结了每种模式的优缺点，并提出了改进城市更新项目投资和融资的建议。
关键词：城市更新；投融资模式；财政金融引言：城市更新是一个持续的过程，是实现可持续城市发展的唯一途径。
新时代的城市更新必须与产业变革、消费现代化、文化遗产、新的基础设施和经济创新紧密相连，以创造高质量的城市更新途径。
1、城市更新概述城市更新是一个复杂的系统工程，与中国经济转型和发展的深化相伴而行。
过去，中国的经济增长主要是以高增长为主，但随着经济转型的深入，中国的经济增长开始以高质量发展为目标。
随着经济的发展，城市化进程已经从过去的大规模扩张转变为城市更新和城市公园的振兴，成为提高城市化质量的主要方法。
在推进城市更新项目时，开发商或合作社不可避免地面临许多挑战，如拆迁补偿、土地价格、拆迁安置、开发建设成本等。
上述问题和框架与资本支持有着密不可分的联系。
可以说，资本是促进城市复兴的主要动力，如果最初的项目还没有达到临界质量，资金是确保项目快速推进的重要外部因素。
2、城市更新的各方参与主体2.1政府部门政府需要制定和完善城市更新政策和法规，确保城市更新项目以证据为基础，并制定中长期城市发展计划，确保城市更新定期进行。
2.2地产开发与施工企业房地产市场正在从增长时代转向积累时代，而城市更新将成为房地产市场的另一个利润来源。
开发商可以根据项目的实际情况规划城市更新项目，如工改商、工改住、住改商等更新方式；建筑公司可以通过深入的战略合作，争取稳定而长期的项目。
2.3区域内国有企业城市更新项目是跨领域的，影响大，涉及面广，没有政治或法律基础，需要多次审批和监督。
创新投融资体制 打造新的经济增长极——临港经济开发区投融资体制创新研究
源——建设资金的必然选择 。在借鉴当前 国内外 先进投融资 理念和成功 经验基础上 ， 结合 临港经 济开发 区的实 际， 本文提出了临港经济开发区投融资体制改革创新 的思路 ， 建立 了开发区 内投融资体 制及其运行 机制。研究成
果 为 开发 区建 设 提 供 了 科学 合 理 的决 策依 据 。
《 决策咨询） ｏ １ ・ ２期 ２ｌ年 第
创 新 投 融 资体 制 打 造 新 的 经 济 增 长 极
临 港 经 济 开 发 区投 融 资 体 制 创 新 研 究
谢 杰 欧育辉
摘
要： 创新投融资体制 是四川 宜宾 临港经济 开发 区在 市场经济 条件 下获 取推进 开发 区跨 越式 发展 最紧 缺资
求
分配 、 投融 资资金筹 措 以及投融 资监 督体 系建 设 等 等 。对 开发 区来说 ， 投融 资体制 的改 革 与创 新 内容 主要 涉及开 发 区区域范 围 内的文化 、 育 、 生 、 教 卫 体 育等社 会 公 益 事 业 和 城 市 道 路 建 设 与 养 护 、 排 供
水 、 中供 汽采 暖 、 市 燃气 输 配 、 共 交通 、 集 城 公 环境 卫生 、 园林 绿化等 市政公用 事业领 域 。
步完善国有资产管理体制 ， 深化国有企业改革 ，
加快城 市公用 事业改革 ， 深化 投融 资体 制 改革 。也
公里 ， 内 宜高 速公 路 人 口约 ５公 里 ， 距 宜南 公 路 自
西 向东 穿越 开发 区。开发 区 以 白沙 街道 办事 处 、 沙
就是要 求在投融 资领域 深人贯 彻科 学发 展 观 ， 用科
尽合 理 ， 础设 施 的功 能 、 益 没 有 充 分 发 挥 ， 基 效 园
片区开发融资创新模式探究
片区开发融资创新模式探究摘要：片区开发也被称之为城镇综合开发，通常情况下指代的是在满足国家规定以及政府要求的基础上，对具备一定规模、形成片区的环境展开体系化的优化改建，而片区的开发核心与主体，一般情况下都是政府部门亦或是融资平台，但是纵观实际情况，不难发现以往形式的片区开发融资方式具有较多缺陷与不足，严重限制与阻碍了项目融资的成效与质量，并且也降低了片区开发的速率与进度。
因此，对片区开发融资方式展开创新优化十分关键，刻不容缓，基于此，笔者将会对片区开发融资的创新方式展开分析，希望可以为相应工作人员提供些许建议与思路。
关键词：片区开发；融资模式；分析研究引言片区开发在实际工作中也被称之为片区综合性开发、城镇综合性开发，虽然片区开发在我国现阶段实施的法律规范中还不具备统一的定义，但是通常情况下片区开发指代的就是在地方规划基础上，对具备规模与成片的区域展开体系性改造升级。
但是社会经济的高速发展进步，使得城市化速率不断加快，传统的片区开发融资方式已经无法适合现阶段社会发展，因此必须进行开发融资的创新与优化。
传统的融资模式为单一性的主体建设，这种借助单线条的投资平衡体系已经无法符合社会环境要求，因此片区开发项目融资体系必须进行改革创新。
不同的模式具备的类型不同，但是总体上可以将类型分为政府主导、全部由市场主导与政企合作等，现阶段利用最为广泛的投资模式还是政府投资、企业运作的方式，只有政府和企业之间通过签订合同方式，对二者的权利和义务进行明确，方可实现风险和收益的共用承担，促进城市片区经济利益的提升和产业发展。
基于此，笔者将会对于片区开发融资创新与融资模式展开分析，希望可以为片区规划的更好发展进行提供助推力量。
1、新时代环境下片区开发项目现状社会经济以及城市化的发展进步，主要的来源就是外部延展以及内涵提升，而片区的开发则是指引带领城市革新欧化的最关键抓手，也是推动社会经济不断发展进步的基础引擎。
片区开发，也被称之为城乡建设综合开发，简而言之就是对即将开发打造的城市用地，统一性地展开城市基础设施创设以及城市中生产活动项目建设，与生活服务设备的构建。
开发区改革调研方案
开发区改革调研方案研究背景随着国家经济的快速发展和城市的不断扩张，开发区作为国家重点发展的经济区域，发挥着越来越重要的作用。
作为独立的工业区，开发区不仅为国家提供了稳定的经济增长，也为本地区的城市化进程提供了有力的支撑。
在当前的发展背景下，开发区虽然取得了一定的成果，但还存在一些需要改进和完善的问题，如发展模式单一、投融资体制不够灵活、用地资源管理不规范等。
为此，需要对开发区进行深入研究，探索出更加适合当下的改革方向和措施，以推动其持续健康发展。
研究目的本次研究的主要目的是：1.深入了解目前开发区改革的进展情况，找出存在的问题和不足之处；2.制定适合当前形势的改革方向和措施，以促进开发区的持续发展；3.增强开发区的自我创新能力，提高其竞争力。
研究内容本次调研将主要分为以下几个方面进行：1.开发区的历史和现状，以了解其发展历程和现有情况；2.开发区的发展模式和运营机制，以了解其运行模式和管理体系；3.开发区的投融资体制和用地资源管理，以了解其资源利用情况和投资环境；4.开发区的自主创新和产业转型，以了解其自主创新能力和产业升级情况；5.开发区的政策环境和市场拓展，以了解其政策支持和市场开拓情况。
研究方法为了能够充分了解开发区的现状和问题，本次调研将采用以下方法：1.文献资料收集和整理：收集和整理相关的文献资料，如论文、报告、年鉴等；2.问卷调查：设计和发放问卷，收集开发区在资源利用、投资环境和政策支持等方面的问题；3.专家访谈：通过专家访谈的方式，了解开发区在发展模式、运营机制、自主创新和产业转型等方面的情况；4.现场调研：组织对开发区进行实地走访和考察，了解其实际情况和存在的问题。
通过以上方法，我们将全面深入地了解开发区的现状和存在的问题，为制定改革方案提供科学的依据。
预期成果1.制定开发区的改革目标和措施，为促进其可持续发展提供理论支撑；2.提供可行的政策建议和管理方案，完善宏观环境和微观管理；3.推动开发区的自我创新和产业升级，增强其竞争力，使之成为先进的经济区域。
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城市区域开发建设及投融资模式的研究
近年来,城市新区、产业园区、核心区、高新技术开发区等城市区域开发建设面临几个主要问题:一是缺乏科学产业规划、产城发展不协调的摊大饼式的开发模式,造就了不少睡城、空城及鬼城;二是地方政府财力有限且债务规模快速增加,依靠财政直接投资进行城市区域开发建设的旧有模式面临巨大资金缺口;三是政府方建设管理专业力量相对不足,难以确保规模巨大的区域开发项目的高效推进。
为此,探索出适用于城市区域开发的建设及投融资新模式颇具意义。
论文梳理并总结当前国内外城市区域开发建设模式的三大类型,即完全政府主导型、完全市场主导型以及政府与企业合作开发型,并通过文献梳理法对国内外关于区域开发建设模式、政府与企业合作、产城融合发展等方面的文献成果、实证和理论进行了分析和研究,发现一是“政府主导,企业化运作”模式在区域开发建设项目中运用广泛;二是政府与企业合作模式在不具备运营条件的非盈利性的土地整理、基础设施及公共配套服务设施的城市区域性开发项目的运用研究还不多;三是在城市区域开发项目推进及产城融合发展过程中,政府和企业应发挥各自优势,合作共赢。
在开发建设融资模式方面,论文采用对比研究法对财政投资、BT模式、ABS模式、PPP模式的主要特点、运用实例及存在问题进行分析,发现单一投融资方式难以有效解决目前城市开发建设总体巨大的资金缺口,在国内融资趋紧,开发建设提速的环境下,需探索新的区域开发建设模式。
并基于AHP法分析得出政府与大型企业合作模式在城市区域城市开发建设中的适用性。
论文结合区域开发过程存在的问题,提出“政府主导、市场运作、企业参与”、“管委会+指挥部+平台公司”组织原则和形式的政府与大型企业合作开发模式,提出该模式具体思路及运作方式。
通过合理确定政府与企业权责分工、实施步骤、产业导入要求、股权比例分配、回报机制、浮动收益管理机制、风险分配方式、较为有效解决了区域开发项目中常见的有关产城分离情况严重、财政无法负担、债务风险大、建设人才不足方面的问题。
以广州市南沙新区LS区域开发建设项目为例,根据项目实际运作模式,建立经济测算模型,测算得出LS开发项目的土地出让金总额约155亿元,南沙政府方(政府+城投)土地收益约为50.98亿元,占比约为73.3%。
合作方投资人的收益约为11.78亿元,占比约为16.9%,合作企业的自有资金
年化投资收益率约为7.98%。
企业投资收益率在合理区间,财务效益较好,同时有效现保障了政府方收益。
此外,对项目实施过程多方面效益进行分析,发现在项目工程建设方面,项目建设有序推进,相比传统模式提前2个月开工,部分项目提前3个月建成。
在经济效益方面,2015年开发区域成功出让地块三个,总金额16.3亿元,占2015年全区土地出让收入的22%,招商引资涉及投资额超过850亿,带动南沙税收及投资增长明显。
社会效益方面,总规模50亿元产融结合平台落地。
环境效益方面,低碳节能、绿色生态理念得到落实。
但该项目也存在产业导入未完全达到预期,公共配套服务设施相对滞后、融资渠道较为单一等不足,有待改进。
政府和大型企业合作开发模式是经济发展新常态下创新模式,适用于经济较为发达地区的城市区域性土地一级开发、基础设施及公共配套服务设施项目,与传统模式相比具有诸多优势,在区域开发项目实际运用中经济可行,该项研究为今后在同类地区的城市区域开发建设提供了可借鉴的经验。
通过进一步研究探索和改进,结合国家现行政策法规以及区域情况,在同类城市区域开发建设项目中推广运用。