人民币升值对房地产的影响及应对策略

人民币升值对房地产的影响及应对策略摘要：今年来，人民币的持续升值对我国经济产生了重大影响，本文重点研究了人民币升值与房地产业发展的关系，并对人民币升值对房地产的影响从宏观和微观从面上做了不同分析，从其他国家发展过程可以看到一个国家的货币升值会推动股票和房地产市场资产价格上涨，以往在日本、泰国和台湾都经历过这样的过程。

上个世纪九十年代初，《广场协议》使日元大幅升值，并引发的日本的房地产泡沫破灭，是世界上迄今为止最大的一次房地产泡沫。

人民币一向被视为牵动亚洲货币走势的火车头，基于人民币未来汇率继续上升的预期，其他国家的国际资金争相涌入还将对国内经济产生更大的冲击，因此，关注人民币升值对我国房地产业的影响有着重大的意义并提出了在人民币持续升值的背景下，需要针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期，通过信贷、税收和加强对国际热钱的监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。

关键词：人民币升值；房地产；影响；国际热线一、人民币升值问题与我国房地产现状（一）人民币升值问题自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。

我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。

人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。

我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。

一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。

中国人民银行公布的数据显示，2010年9月末，我国外汇储备余额为3.2万亿美元今年7、8月，外汇储备分别增加478、172亿美元。

外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。

九月份人民币贷款增加4700亿元。

九月末本外币贷款余额56.2万亿元，同比增长16%，月末人民币贷款余额52.91万亿元，同比增长15.9%,月末外币贷款余额5239亿美元，同比增长14.2%.至现在，存款准备金不断上调，但是国内的流动性依然未能缓解，使得通货膨胀高企，很大程度上是国际热钱的涌入导致外汇占款的增加使得货币政策的效果大打折扣。

在通胀高企的背景之下，人们为了避免通胀的损失，会倾向于抛出货币，转而投向保值增值能力较强的资产，使得过多的货币追逐过少的资产使得房地产泡沫的发生。

（二）我国房地产市场现状据中国房地产协会和国家统计局数据显示，2010年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。

1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。

虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。

从房价收入比来看，目前国际上公认发展中国家的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，据统计，我国2007年房价收入比的平均水平高达7.7.已经远远超出了普通居民的购买能力，可以肯定的是，房地产市场的泡沫的形成绝非单纯满足自主性需求的结果。

其中，流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率和人民币升值导致外资投机性需求可能是房地产价格居高不下的主要因素。

二、人民币升值对房地产的影响人民币持续升值对我国产生了重大影响，尤其在房地产市场产生了较大影响。

人民币升值成为房地产价格上扬的发动机，并分别在宏观和微观房地产市场发挥了不同作用。

（一）人民币升值与房地产的关系尽管在现行政策下，由于资本的管制，国际旅游不能大规模的进入国内投机人民币升值，但他们正在以政策允许范围内的方式悄悄进入，这个突破口就是房地产行业，选择房地产，这也是由于房地产特殊性质决定的。

房地产是国民经济的重要组成部分，占有重要的地位，改革开放以来房地产占GDP得比重越来越大，从1997年的1.69%一路攀升到2010年的12%,许多地区更高，如上海所占比重高达40%房地产的贡献不仅体现在总量上，还体现在对经济增长的推动作用方面，除此之外，还通过对其他相关产业的作用间接拉动国民经济的发展，首先，房地产对金融市场存在严重的依赖。

房地产处实体经济范畴，但他不同于一般实业，与金融存在密切联系，无论是最初的开发建设还是最终的消费需求，都离不开金融，这种情况在我国房地产业更为严重后果，购买土地原材料的资金以及施工建筑的费用绝大部分来自银行贷款，而对房地产的最终需求也要依靠银行提供的住房抵押贷款。

其次房地产具有类似金融产品的保值增值特性。

商品房除了满足人们的基本使用需求外，还具有投资特性。

例如，商品房可以为投资者带来稳定的收益。

表现为房屋的租金收入。

同时由于土地的稀缺性和以及相反的巨大的住房需求，房地产有很大的升值空间，买卖差价形成了另外一个利润来源，而贴由于兼具实业产品的特性，房地产投资风险要想对比金融产品更小，也就是，在试产形势发生发生不利变化时，金融产品价值可能趋向于0而投资房地产由于投资者拥有实实在在的房产，损失可以大幅减小，最后，我国房地产迅速发展的主要原因在于住房分配制度的改革，随着住房商品化程度的深化，住房已经成为一种重要的投资产品。

同时住房升值预期也决定了房地产交易主体投资行为，也进一步推动了房地产价格上扬。

（二）人民币升值对房地产的影响人民币升值对房地产的影响是无庸置疑的，下面分别就宏观和微观两方面对人民币升值对房地产的影响作出分析。

1、人民币升值在宏观层面对房地产经济的影响下面从三个方面来阐述人民币升值在宏观层面对房地产的影响。

对房地产市场影响最强烈的是预期效应，其次是资金流动性效应，而财富效应在理论上和逻辑上是成立的，但对比来说，对宏观房地产市场的影响最弱。

（1）财富效应财富效应是由于货币政策实施引起的货币存量的增加或减少对社会公众手持财富的影响效果。

财富包括两种形式:金融资产和实物资产。

财富效应会直接带来商品需求的上升。

从日本韩国新加坡等国家的经验来看，伴随着货币的贬值，往往出现房地产价格的上升和股票市场的上涨。

这就主要得益于“财富效应“。

一国本币升值，意味着这个国家财富的增加，人民的国际购买能力的增强。

同样，对于我过而言，人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买能力将大量进入资产领域，其中房地产由于国内投资渠道狭窄更将是成为货币进入的主要方面在货币可以自由兑换的情况下，本币大幅升值存在明显的财富效应，虽然，中国是一个有存在着外汇管制的国家。

资本项目尚不能自由兑换，因此，人民币升值带来的财富效应应该不会太明显，人民币的微升虽然会引来新的资金进入房地产市场，产生一定的刺激作用，但并不足以带来房价大幅度上涨但是，近期未登记的资本流入的上升，也就是反映在我国的国际收支品平衡表上误差和遗漏的上升的确值得关注。

而当前房地产市场价格大幅度上扬的现状也说明这种财富效应的影响之深。

（2）流动效应在学术上，流动效应又称为资产调整效应。

只货币供给增加会刺激对非货币金融资产即有价证券的需求及其价格上涨个利率下降的现象。

流动效应主要反映在两个方面;一是升值预期中的资金流动，即市场预期人民币将要升值，大量的短期投机性资金将涌入中国，这些游资中相当一部分将流向房地产市场，从而推动房地产价格；二是人民币升值之后的流动性，人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而贴收益水平相对其他地区可观，从另外一个方面看，投资者预期货币将持续升值，则大量资金必通过各种渠道进入国内市场。

从投向来看，由于股票市场和房地产市场等流通性较好从而成为这些资金集中领域。

最终导致股市上涨，房地产价格上扬。

从国内投资渠道上看，国内投资渠道的有限使得大量银行存款流入房地产业。

统计数据显示，今年4月末银行机构存差达10.1万亿元，初步测算当前银行流动性约在2 .6万亿元左右。

目前，我国一年存贷利率差为，而美国仅为，这意味着与美国同业相比，我国银行业具备了谋取暴利的条件，除去20%的利息税和2%左右的CPI，民众的银行存款不但不能保值增值，甚至是贬值。

在高流动压力下，银行利率又不断下调，社会高收入人群积累的财富急于找到合适的投资保值渠道，商品投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道受到投资者的青睐。

正是由于市场存在这种强劲的投资购买需求，使得地商们对高端市场的高额利润趋之若骛。

据房地产的统计数据显示（房地产网站），上海的投资性购房比例为16.6%，而单价在7000元以上的房屋，投资性购房比例为39%；一份南京民间调查机构的调查显示：2003年南京市投资比例为17.1%，而在这年的第四季度，这个数字上升至24%。

（3）预期效应如果投资者普遍预期人民币还将继续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应还将产生明显的放大效果，从而进一步带动房地产市场的上涨。

从其他国家的经验来看，预期效应对房地产市场的影响是极大的，例如日本在接受了“广场协议”之后，1985-1990年间日元大幅度升值，同时大量资金涌入并进入房地产市场日本地产价格指数上涨了4倍多，最终导致房地产泡沫，使日本不动产整体跌副达到75%。

反之，如果投资者认为升值只是一步到位，则升值之前涌入的大量游资可能会选择获利了结退出，这种游资大规模的退出也可能导致房地产价格大副下跌。

从当前我国的情况来看，普遍认为人民币币值是被严重低估的，在人民币保持良好升值预期下，按照资本的逐利本性，大量的国际热线会进入中国的房地产市场，推动房价水涨船高。

尽管近日人民币对美元汇率中间价曾创下七点九八四五的历史新高，较一年前汇改前累计升值约三点五个百分点。

但人民币升值压力持续存在。

上半年9.9%的GDP增长率，六百一十四亿美元的贸易顺差，一千二百二十二亿美元的新增外汇储备，使得国际社会对人民币升值预期较之以往愈发强烈。

今年以来，进入中国热线呈逐月递增态势，而很大部分积聚到了房地产业。

来自香港中原（中国）物业顾问有限公司的最新研究数据显示，预计今年下半年，港商在内地投资的地产项目将达10350宗左右，较上半年上升约17%，预计投资总额将达到60亿元。

有专家认为，港商疯狂投资内地房地产项目，随着人民币的升值而使手中的项目加速升值，港资进入内地房地产市场带有炒作和投机的性质。

国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利率太低，加上物因素，实际上为负利率。