太原星河湾一期开盘营销分析
星河湾品牌推广(doc11)(1)
星河湾品牌推广一、星河湾总体思路广告主：##宏富房地产##-星河湾项目广告代理： ##省广告##2000年，##楼市的都市盘可谓一统天下，置业于城市中心始终是所有消费者的首选。
星河湾却建立在被大多数买房者认为有失身份的华南板块上。
不合时宜的板块，不合时宜的发展商，却创造了一个改写时代的机会。
##省广告公司调查发现，消费者选择都市却不满都市，对市场不信任，消费者品位与市场品位断层加大。
因此利用媒介的公信力邀请##所有重要媒体开展了一场“生活在别处”的板块大战，用个人魅力提升集团魅力、“不开盘”宣言加探秘式报道，让# #人心沸腾。
开盘当天，18万人潮从凌晨开始汇聚，样板房外排起前所未有的长龙，让星河湾成为##最具影响力的社区，改写了##楼市意识形态。
直到现在，只要让##人挑选品质与品位前三位的楼盘，星河湾总会位列其中，即使在现在，星河湾的价格远高于郊区盘甚至相当一部分的都市盘，但城市舆论和消费者依旧毫不犹豫地将星河湾视为性价比高的首选楼盘，而这一切，与一场改写##楼市意识形态的广告运动可谓密不可分。
不合时宜的板块，不合时宜的发展商，一个改写时代的机会！2000年，##楼市可谓波澜不惊，除了##奥林匹克、##花园等少量城郊盘，都市盘可谓一统天下。
除非买房资金不足，置业于城市中心始终是所有消费者的首选，也正因为如此简单的购买心理，加之缺乏竞争的卖方市场，一X图纸便开售，只有楼没环境，没配套的现象十分普遍！在这样的市场背景下，华南板块虽然有着得天独厚的江山湖泊资源和生态环境，开通中的广园路、华南快速已经大大拉近了其与都市的距离，但买房到华南板块依旧被认为是一件不可思议甚至有失身份的事。
而就在这时，一个缺少地产开发经验的发展商宏宇集团大手笔地在华南板块购下了千亩土地！当##省广告##地产品牌局接到来自宏宇集团的邀约时，第一次出现了犹疑，这样一个背离消费意识形态的板块，这样一个背离楼市行规却又寂寂无名的发展商，真能创造神话吗？在与发展商的进一步沟通中，我们越来越震撼于发展商的投入与执著，沿江1.8公里用上好红木铺垫的景观长廊，数十万元一棵引进的原生林木，不远万里挑选的澳洲砂岩，原生巨石，甚至连华南快速的天桥下，都被藤蔓和锦鲤包围成了美轮美奂的生态公园，更不用说花巨资建设当时##尚无概念的直饮水系统。
20100718太原星河湾板房说辞(A1)
太原星河湾板房说辞（A1房型）声明本说辞为太原星河湾客户经理及客户专员接待客户的销售说辞，分为“进门前——室内参观——出门”三阶段的板房动线，规范的标准动作与说辞需按本章节约定要求严格执行，力求将太原星河湾室内装修的灵魂要点传递客户。
太原星河湾样板房，涉及254~525平方米（未包含复式房型面积段），三房至五房全部涵盖其中，装修风格达4种，共计6套。
每一套户型的板房说辞必须传达以下两项指定要求：●必须强化的记忆点：交楼标准、人性化、产品稀缺性●标准动作：1）进门前的说辞完毕后，3秒停留。
“这是我们的样板房，也是我们的交楼标准，目前只有星河湾才能做到样板房就是交楼标准。
”目的：给予客户由“参观者”转化为“居住者”的心态转化调整时间。
2）客厅餐厅之间的过厅处，客户经理静默，5秒停留后开始销售说辞。
给予客户5秒的停留，进行故事穿插，细节描述，在客户从外到里参观完户型后，开始从里向外走向大门的过程中，才介绍“奢华”的用材、顶级的设施设备配置。
目的：给客户“人性化”的感觉。
3）参观完一套板房户型后，需要强化产品的稀缺性。
“太原只有一个星河湾，星河湾的这大宅户型，是专门为高端人群定制的，非常的人非常多”目的：激发购买欲望与决策速度。
备注：板房说辞以一套户型为例，详细编排参观动线上每个空间的说辞重点及必须的规范动作，其余5套样板房以该示范户型说辞为范本，并在该户型说辞的基础上重点突出各套户型的差异性（含对抗性说辞）。
壹、户型说辞范例：A1一、基础数据A1户型：378平米，套内332平米，实用率高达88%，层高3.6米，一层两户，分布在7栋；共48套标准单位和2套顶层复式、1套首层复式；共51套。
二、特点描述A1户型：378平米超大平层设计、独特单八角楼户型，客厅、过厅、餐厅、早餐厅贯通住宅南北，加上两端落地阳台的设计构成超越一般住宅的通透感极强的起居空间。
A1户型共有三个独立套房设计的房间、一个客房和独立工人房，工人房外侧阳台有单独对外的出户门。
太原星河湾创世界营销纪录揭密
首届太原星河湾业主大会
开盘预告稿出街，开盘方案撰写及物料筹备
7月30日
9月22日
8月17日
10月1日
持续认购、签约及同期公关活动现场接待
8月10、12、19产品稿依次出街，17日业主答谢会物料筹备及现场执行协助
工作总结，销售工作持续协助，中秋方案策划等
8。5品牌稿出街
盛大开盘，现场接待及认购
太原星河湾销售分享
传播基点：有质感的建筑，有灵魂的项目，有品味的生活； 传播策略：温水煮青蛙，快刀斩乱麻； 传播执行：坊间传播，十面“买”“富”； 新闻策动，软“摸”硬“炮”； 广告攻势，先“礼”后“兵”； 传播主题：
培训期间后勤保障，培训现场工作配合及后续总结
2009年
2010年
12月14日
5月28日
4月15日
6月30日
星河湾“魅力山西”价值年启幕盛典现场接待
销售培训+老客户维护+新客户拜访
3月30日-6月30日 地市客户拓展+临时接待中心+日常培训+论坛活动接待
销售热线开通
国贸会客厅包装完毕正式投入使用
小店临时接待中心包装完毕，正式投入使用
“追”
“堵”
全球晋英
“截”
STEP1:圈定客户
STEP2:追寻客户
STEP3:积聚客户
STEP4:销售达成
山西省内客户拓展 太原客户挖掘 现有客户杀熟
小众饭局 世博会邀约 高端客群活动 客户小圈层的活动拓展 邀约客户参与活动
第二届中国星河湾大会太原分会 省内地市产品推介会 全国四地及海外产品推介会
开盘组织 开盘流程确定 客户落点 核爆开盘销售
销售
大批销售员完成如织并于12月14-30日集中上海特种 培训
太原楼盘营销策划方案
太原楼盘营销策划方案一、背景分析当前，太原市房地产市场竞争激烈，开发商在楼盘销售方面面临着一系列的挑战。
随着人们对生活品质的追求提高，购房者更加注重楼盘的品质，除了户型和地理位置外，还关注社区环境、配套设施以及文化氛围等综合因素。
因此，为了增强太原楼盘的竞争力，需要进行全面的营销策划方案。
二、目标定位1. 主要目标：提高太原楼盘的知名度和美誉度，增加销售量和市场份额。
2. 具体目标：- 在市场竞争中占据领先地位，成为购房者信赖的品牌；- 提高楼盘的销售率，实现销售目标；- 建立和维护良好的客户关系，增加客户的忠诚度。
三、目标市场根据太原市的人口分布和楼盘价格水平，我们将主要目标市场定位在中高收入人群，尤其是年轻的家庭购房者和优秀的白领阶层。
四、市场调研在制定营销策划方案之前，我们需要对市场进行全面深入的调研，了解潜在购房者的需求和偏好，以及竞争对手的情况。
通过市场调研，我们可以更准确地把握市场趋势，为策划方案提供有效的支持。
市场调研内容包括：1. 调查购房者的主要需求和偏好，包括户型、区域、配套设施等；2. 调查竞争对手的优劣势，包括楼盘的品质、价格、营销手段和市场反馈等；3. 对太原市楼市预测，包括房价趋势、市场供需情况。
五、营销策略基于市场调研结果和目标市场的需求，我们制定以下营销策略：1. 房屋品质的营销：太原楼盘要以高品质的房屋为卖点，注重建筑设计、空间布局和装修材料等方面，通过专业的外部形象塑造和内部装饰设计，提升楼盘的整体品质和价值感。
2. 社区环境的营销：太原楼盘要注重社区环境的建设，包括绿化、公共设施和社区文化氛围等方面。
打造一个舒适、宜居、人文的社区环境，吸引购房者对楼盘的关注和认可。
3. 户型差异化营销：太原楼盘要根据不同购房者的需求，提供多样化的户型选择。
包括小户型适合年轻家庭和单身人士，大户型适合多口之家等，满足不同家庭规模和需求的购房者。
4. 区域营销策略：太原楼盘要充分发掘楼盘所在区域的特色和优势，加大对区域文化和配套设施的宣传，吸引购房者对该区域的关注和认可，提高楼盘的竞争力。
星河湾开盘前推广策略
新闻策动（广州）
“云山珠水，最美的城市记忆”有奖征集
寻找两千年广州的记忆 民间寻找活动搜寻与云山 珠水有关的家族故事，图片，文物，纪念品，历 史文件等等，开盘时『云山珠水 城市记忆』展览
广告配合
8.29——星河湾世界之旅巡展启动！ 星河湾从广州走向世界！
广 告 配 合（内线）
星河湾正从世界归来
星河湾半岛越来越近了！
户外广告
风聚
——（9.15——9.23）
公关活动+广告配合
1、9.15“回归原点，感动世界——星河湾世界品牌之旅”荣归 2、9.15 福布斯全球华人经济（星河湾）论坛 3、 9.16 “顶级岛居生活订制计划”正式启动！ 4、 9.16—9.23 世界奢侈品牌生活体验正式启动！ 5、广告配合（星河湾欢迎全球华人回家！星河湾半岛的传说）
牌战略论坛”、“亚洲品牌盛典颁奖典礼”等主要活动基础上，组委 会特别邀请了亚洲影视演艺界明星、奥运会世界冠军莅临盛典，出席 第四届亚洲品牌小姐大赛总决赛、2009亚洲品牌代言人年会、蓝色海 岸·亚洲品牌领袖高尔夫友谊赛等系列活动，共同见证亚洲品牌荣耀 。
建议星河湾以会场形式赞助协办。
广告配合
8.29——星河湾世界之旅巡展启动！ 星河湾从广州走向世界！
欢迎全球华人 回家
公关活动
8.29（启动日）
“星河湾世界之旅” 启动仪式！ “海上丝绸之路申遗” 启动仪式！
公关活动
8.29——9.14 “欢迎全球华人回家”
星河湾世界之旅巡展
公关活动
亚洲品牌盛典
（欢迎全球华人回家！）
（2009.9.10—12）中国博鳌 在延续历届盛典“亚洲品牌500强新闻发布会”、“亚洲国际品
星河湾的系统研究：梦幻豪宅
浦东星河湾
分类标准：房型面积、房型格局
相似户型：A1
相似户型：A3、A4、A5、A6 、A7、A8、B1、B2、B3、B4 、B5
巨资购买名贵树种进行苗圃培育然后进行全冠移植，全冠 移植能保持树木整体的美观，使业主一入住就能享受成熟 园林浓荫摇曳的美景，但也造成巨大运输养护的成本和难 度。不仅要在运输中最大限度确保根系和枝干的完好，并 且因通常只能一辆车运送一棵树，而需要付出很大代价。
黄蜡石采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想 的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通 路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石.
浦东星河湾一期以四房 为主，三房次之，主力 面积为219-316平米， 户型强调舒适、尊贵、 奢华.
太原星河湾的一期户型 面积分别是295、320、 380、530㎡四种户型
浦东星河湾 户型
三房三厅三卫 四房三厅四卫 五房四厅五卫
北京星河湾
面积
219-220㎡ 240-316㎡ 486-592㎡
在中国的四个城市六个星河 湾项目中无论是华北还是华 南,无论是什么样的气候,突 出的景观特征就是水主题景 观打造,将震撼力十足的中央 泳湖结合自由流动自循环的 入户水景结合在一起.
景观之水景系统：多种设计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖 泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静 ，全方位体现水不同的美态和意境
别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高 端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导
利用平层优势： 充分利用公寓的大平层的优势,扩大产 品设计的亮点
自成体系：形成了自成体系的设计原则和装修标准
户型之概况:广州星河湾以小面积产品开始启动,第四期全部调 整为大面积产品
太原星河湾小区营销策划方案
太原星河湾小区营销策划方案一、市场概况分析1.1 市场背景太原星河湾小区位于太原市市中心，周边密集的商业区、学校和交通便利的站点，为其提供了便捷的生活环境和市场需求。
1.2 目标市场星河湾小区的目标市场主要包括年轻家庭、白领人群和学生。
年轻家庭是购房群体的主力军，他们对住房的舒适性和便捷性有较高的要求。
白领人群通常有一定的购房能力，他们对房屋品质和社区配套设施有较高的要求。
学生是租房市场的重要群体，他们通常对价格敏感，并且对简洁、便捷的生活方式有较高的要求。
1.3 竞争分析目前太原市房地产市场竞争激烈，存在较多的房地产开发商和小区，包括太原市中心、新城区和郊区的各类住宅小区。
竞争对手主要有云中城、尚城国际、翰林国际等。
1.4 SWOT分析1.4.1 优势：太原星河湾小区地理位置优越，周边商业、教育资源丰富；小区规划合理，社区配套设施完善。
1.4.2 劣势：市场竞争激烈，小区刚刚建成，品牌知名度不高；价格相对较高，有一定的市场压力。
1.4.3 机会：随着太原市经济的快速发展，住宅需求增加；市中心地段的房地产仍然具有较高的投资潜力。
1.4.4 威胁：政府的政策调整可能影响购房者的购房意愿；市场竞争加剧可能对售价造成压力。
二、市场定位基于市场概况分析，太原星河湾小区的市场定位如下：2.1 可行性定位：以年轻家庭、白领人群和学生为主要购房/租房客群，提供舒适、便捷、高品质的住宅/租赁服务。
2.2 具体定位：以“城市新家园”的形象为主，强调小区地理位置、规划设计、社区配套设施等优势。
2.3 品牌定位：通过高质量的服务、独特的小区文化和便利的生活环境，树立太原星河湾小区的品牌形象。
三、营销策略3.1 品牌建设3.1.1 品牌元素设计：设计太原星河湾小区的品牌标志、标语、口号等，以突出品牌的形象和核心价值观。
3.1.2 传播渠道选择：通过户外广告、地铁广告、互联网广告等多渠道进行品牌宣传和推广。
3.2 营销策略3.2.1 价格策略：根据市场需求，制定竞争力的价格，可以采取分期付款、购房补贴等方式促进销售。
星河湾营销手段的内部会议报告
05
总结与展望
本次会议总结
会议首先回顾了星河湾近期在营销手 段上的工作成果，重点探讨了线上线 下的推广活动、与客户互动的策略以
及与合作伙伴的协同作战。
针对目前存在的问题，如部分推广活 动的反馈不尽如人意、部分客户对互 动策略的满意度不高，以及与合作伙 伴的协同作战效率有待提升等，进行
了深入剖析。
针对以上问题，提出了改进方案，包 括优化推广活动的设计、完善客户互 动策略、提升与合作伙伴的协同作战
效率等。
下一步工作计划与展望
针对本次会议提出的改进方案，将制定具体的实施计划，明确责任人、时间节点和预期成 果。
在实施过程中，将密切关注各项计划的执行情况，及时调整策略，确保取得良好的效果。
展望未来，将继续探索创新的营销手段，结合公司战略和市场需求，制定更为精准的营销 策略，以提升品牌知名度和市场占有率。同时，将加强与客户的沟通互动，深化合作伙伴 关系，共同推动业务发展。
预期效果与挑战应对
预期效果
我们期望通过营销活动能够提高品牌知名 度、吸引新客户并促进销售。同时，我们 也希望通过市场调研和网络分析来了解客 户的需求和反馈，以便我们不断优化产品 和服务。
VS
挑战应对
在营销活动执行过程中，可能会遇到各种 挑战，如预算超支、宣传效果不理想等。 为了应对这些挑战，我们需要制定相应的 应对策略，如调整预算、优化宣传材料等 。同时，我们也需要密切关注市场的变化 和竞争对手的动态，以便及时调整和优化 我们的营销策略。
感谢您的观看
THANKS
会议目的和议程
3. 确定重点推广方 向和策略
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5. 总结会议并安排 后续执行计划
4. 制定具体执行方 案和预算分配
星河湾品牌对标分析.ppt
2021/8/3
15
五把尺子
星河湾集团坚持“五把尺子”的工作标准
市场认同 同行认同 专家认同 业主认同 自己认同
2021/8/3
16
个一工程
一种承诺：房地产要对它所在的城市兑现一种承诺 一种态度：给业主一种态度 一个标准：引导一种不断进步的行业标准 一种文化：倡导一种健康的文化=
2021/8/3
星河湾活动集锦
星河湾活动亮点分析
➢大名气——所有星河湾策办的活动中名人、名品 至少具其一，以“大名气”唤来“人气”。 ➢高规格——星河湾活动现场基本都采用恢弘的舞 台、精致的道具，每一细节都与之品牌相吻合。
-end-
•9、要学生做的事，教职员躬亲共做； 要学生 学的知 识，教 职员躬 亲共学 ；要学 生守的 规则， 教职员 躬亲共 守。20 21/8/3 2021/8/ 3Tuesday, August 03, 2021 •10、阅读一切好书如同和过去最杰出 的人谈 话。202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /38/3/2 021 11:22:20 AM •11、一个好的教师，是一个懂得心理 学和教 育学的 人。202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /3Aug-213-Aug -21 •12、要记住，你不仅是教课的教师， 也是学 生的教 育者， 生活的 导师和 道德的 引路人 。2021/ 8/3202 1/8/320 21/8/3 Tuesda y, August 03, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。2021/ 8/3202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /38/3/2 021 •14、谁要是自己还没有发展培养和教 育好， 他就不 能发展 培养和 教育别 人。202 1年8月 3日星 期二202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /3 •15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021 年8月20 21/8/3 2021/8/ 32021/ 8/38/3/ 2021 •16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021/ 8/3202 1/8/3A ugust •17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。202 1/8/32 021/8/3 2021/8 /32021 /8/3
河湾豪宅销售模式研究
河湾豪宅销售模式研究誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。
目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。
保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。
以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。
一、客户策略（一个前提，三条路线）1.一个前提——现场展示星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。
星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。
而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。
在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。
这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。
2.三条路线——老客户、数据库、客户平台(1)注重对老客户的再度开发“浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。
“浦东星河湾”于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。
通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。
为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。
营销——星河湾营销推广报告
6 什么表达方式引起 富豪及高参的兴趣
推广需要解决的基础问题
1. 北京星河湾二期需要大美不言吗?(调性) 2. 富豪们受谁的影响?(环境) 3. 业内的口碑会发生什么变化?(行业背景) 4. 我们如何找到中国的财富领袖?(目标市场) 5. 什么推荐方式使富豪的接受?(渠道) 6. 什么表达方式引起富豪及高参的兴趣?(创意)
向根本不需要房子的人卖房子! 贵族搬家
向生活领袖卖生活!
渠道为王
贵族搬家
1. 从城里搬到城外(公寓—别墅) 2. 从城外搬到城里(别墅—公寓/别墅/花园)
• 缘溪堂
• 碧水山庄
• 北京公馆
• 玫瑰园
• 柏悦居
• 紫玉山庄
• 昆仑公寓
• 合生+京润别墅
• 北京花园
• 顺景园
• 财富公馆
• NAGA
5 什么推荐方式使富豪的接受?
一个在社会拥有雄厚经济实力的人
• 他是一位勤奋与聪明的人 • 他具有行业领袖的潜质或者已经是行业领袖 • 他看重权利的影响 • 他看重声誉 • 社交中,他不随意变化圈子 • 社交中,他不随意表达态度 • 他喜欢真实的故事 • 他们以男性为多 • 他们注重家庭安全 • 他们经常出人意料地冒险 • 他们关心宏观经济 • 他们都有不同的后盾
• 即使面对是一份非常科学或者是深度的策 划报告,或者是一份出自麦肯锡和尼尔森的 市场联合报告,我更相信分析报告的人.
• NIKE进入东南亚市场
• 如何向和尚卖1000把梳子
• 不同案例,说明了市场上永远不缺少理论,缺 少的是实效的思考和判断.
• 北京星河湾2期遇到的市场角度不是借鉴别 人的,而是我们需要开创的.
向根本不需要房子的人卖房子! 向生活领袖卖生活!
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惊艳亮相
主体完工、二级结构完成、高尔夫公园建成、一期景观全开放——我们难以企及的14个月
¾星河湾始终坚守着 景观至上，示范区未 达标，可以把开盘时 间一推再推。人海战 术种树铺草，“黄大 锤”每周砸一次样板 房，力求惊艳亮相， “一击毙命” 。
¾坚持的结果是呈现 的景观超越了山西市 场上所有的对手。彻 底砸晕了山西客户， 即使价格超过大部分 客户的心理预期，依 然开盘热销
一期总户数 住宅
1396 套 429354 平方米
会所 7296 平方米
酒店
体育馆 客房 地下部分
3861 37644 16583
平方米 平方米 平方米
商业街
地上 地下
8880 平方米 5044 平方米
¾总建面：约166万平米/ 容积率：2.55/ 一期总建面：约43万平米 ¾太原星河湾地处未来规划的城市新区， ¾位于太原市东西向三条主干道之一的龙城大街与南北向唯一主干道滨河东路的交汇处， 具有汾河景观资源。 ¾距离机场仅十分钟车程。周边配套规划待实现。
700万左右/套 2Байду номын сангаас2万元/㎡
10%
除销控外，余4套顶层复式 未获取预售证，已停止对外销售
Tips：随着4月份“国十条”颁 布，国家对房地产的调控逐步 加紧，全国房地产市场观望情 绪笼罩。高端住宅市场，消化 尤为困难，库存增加。
Tips：为防范房地产风 险，银监会进一步加强对 房地产信贷业务的审核力 度。
神秘 营销
圈定目标客户，至始至终做小众活动。坚 定不移的在小范围内做推介。
品牌 叠加
圈层 活动
叠加京广沪三地项目所产生的品牌效应。营造 全国范围内高端地产品牌形象推广。
针对山西客户眼见为实的特性，所有活动 只讲北上广星河湾，讲看得到的星河湾
Tips：星河湾与山西富人皆有暴发户的形象，整个蓄势期 只讲文化，给自己也给客户找到了一个有内涵的新形象
2010.07.17~2010.07.30
入市认筹期
z 产品信息发布 z“四地联动”全国范围炒作 z 价格试水 z 密集活动、强势推广（圈层 营销） z 客户认筹
2010.7.30~2010.08.08 开盘期
z 快速销售 z 加速回款 z 树立后期价格标杆
第一波
第二波
第三波
第四波
标准动作做到位 有的放矢——找准客户，按需定制
7月23——7月31日在短短的9天 内，共举办23场高端活动，平均每 天2.6场活动，其密度之高在全国房 地产界均属罕见。
开盘期
2010年7月24日，项目现场正式对外 开放，现场的园林以及样板间的效果对 客户吸引力较大，当天便对客户开始收 筹
情景营销：抓紧客户 对项目的热度，实景 开放，砸晕客户，迅 速认筹、开盘。
山西客户重实 景、重表象
寻找万元级星河湾的解决之道，保留看得见的一切，精减 与面子无关的东西，坚定主攻景观的操盘思路。
产品选择
¾山西客户子女多 ¾喜好大户型
标准动作做到位 旁敲侧击，曲线救国——神秘营销
准备期
蓄水期(2010.02~2010.07)
入市认筹期
开盘期
星河湾要用高品质示范区砸人 示范区完成之前，不能向外公布信息 品牌推广势在必行 怎么办？
准备期(2008.06~2010.02 )
蓄水期
入市认筹期
开盘期
打地域文化牌 梳理山西文化，寻找山西文化与星河湾产品的结合点，确定以山西古建、晋剧文化为品牌结合点
充分利用京广沪星河湾业主平台，搜寻山西籍业主 重金购买银行、工商税务的客户资料，收集高端客户 搜罗代理公司资源，筛选高端客户
大量客户访谈
产品优化
标准动作做到位 狮子搏兔，亦用全力 VS 不鸣则已，一鸣惊人—— 一周内尽人皆知
准备期
蓄水期
入市认筹期(2010.07.17~2010.07.30)
2010年7月17日—19日以“晋京沪穗四地联动” 的产品推荐会和“第二届中国星河湾大会”系列 活动，正式将太原星河湾的产品展现到了公众 的面前。
活动营销：聚焦高 端，奢侈品展，定制 服装秀……凸显独一 无二的奢华和尊贵。
太太原原当当地地认认筹筹665500组组 左左右右，，开开发发商商内内部部VVIIPP 认认筹筹220000组组左左右右；；
太原星河湾在适逢国家大力调控房地产市场的背景下。仍然可以逆市而上，创下了斐然 的销售业绩。太原星河湾都做了些什么？
营销操盘
稳扎稳打，环环紧扣
2008.06~2010.02 准备期
z 客户访谈 z 产品优化 z 客户资料搜集 z 山西文化梳理
2010.02~2010.07 蓄水期
z 拓展公关活动、品牌渗透 z 文化活动（推广思路） z 全方位资源整合 z 神秘营销
项目特性，引发全国范围内的推广
平台 搭建
山西 文化
用山西文化告诉全国范围内的客户，第五 座星河湾在太原
2010年2月通过 “人说山西好风光”活动拉开 了太原星河湾“魅力山西”全国的品牌巡演活动 的序幕。至7月共举办了30多场巡展活动
2010年6月联合山西日报报业集团举办“盛唐 古建”三晋探秘之旅以及三晋名家风光摄影活 动。邀请全国32家媒体参加。
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项目介绍
11年来第五座星河湾，二线城市的首个星河湾
总体经济数据
规划总用地 86.78 公顷
规划净用地 商业用地 居住用地
67.8 5.23 62.56
公顷 公顷 公顷
居住总户数 5930
户
其 住宅 165.58万 平方米
中
公建
9.27万 平方米
容积率
2.55
绿地率
48%
建筑密度 11.31%
一期经济数据
成交情况
开盘两日实际成交640套，成交金额35亿元，解筹率为61%。
分区
开盘时间
面积区间 户数
对外均价 套均价
成交均价 销售率
销售现状
一期A区
一期B区
2010年7月31日
2010年7月31日
255㎡—530㎡
260㎡—599㎡
642户 1.87万元/㎡
550万左右/套 1.75万元/㎡
90%
754户 2.4万元/㎡
B区 A区
项目前期
拿地不可控，但可控的阶段要紧凑而有效
07年10月，星河湾进入太原。调控 规，农地转用，安抚村民，搞定上 层关系，理顺职能部门，09年2月拿 地，16个月的时间，星河湾竭尽所 能。
09年5月，正式开工。在可控的时段 内，星河湾严控品质，在合理规划、 不惜成本、交叉工序和不断的赶工 期之下，为向世人呈现高品质的太 原星河湾，不惜一次次推迟开盘时 间，2010年7月，终于揭开神秘面 纱······