城市住宅区位的选择与影响因素分析

城市住宅区位的选择与影响因素分析城市住宅区位的选择与影响因素分析【摘要】在房地产业一向流传着这样一句话：房地产开发投资的三要素是“位置，位置，还是位置”。

在这里，位置就是我们通常对区位的理解，由此可见区位选择对于房地产开发的重要性。

本文首先阐述了区位的具体概念，并对房地产开发中住宅区位的选择及其影响因素进行了分析。

第三部分简要介绍了区位选择对房地产投资价值的影响，最后阐述了区位选择的策略。

【关键词】房地产；住宅；区位选择；影响因素；房地产投资价值引言：房地产业的崛起和发展是当代中国一个重要的经济现象。

纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。

在住宅房地产开发中，影响住宅价格及销售量的一个重要因素便是区位。

选择正确的区位，是在项目开发前期最重要的工作之一。

尤其是在现阶段的发展状况下，由于政府对于土地供应持谨慎态度，房地产开发的风险愈来愈大。

开发商在“跑马圈地”过程中也越来越重视区位的选择，最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。

1、区位选择的理论基础1.1区位的概念[1]在房地产业，素有“区位为王”的说法，那么何为区位呢？区位是指地块分布的地区或地点，它是一个综合概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

在本文中，将主要针对住宅区位进行分析。

住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。

具体说来，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本（包括货币成本和时间成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。

1.2区位理论区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造区位条件的理论。

从理论上说，人类活动应该选择最佳的区位，但是人们选择的区位往往不是最佳的，这就涉及到了最佳区位选择的区位论。

我国的住宅区位理论近年来也有了一定的发展，主要是在国外理论的基础上结合中国的国情进行进一步的分析。

但总体上说，我国的区位理论研究还是停留在定性分析的层面上。

这些区位理论从不同的角度阐释了一种或几种区位因子对住宅区位形成的影响以及其作用机制，探讨了住宅开发和建设活动所应遵循的空间经济法则和住宅区位选择和决策依据。

但是它们都过于强调一种或几种因子的影响，在房地产开发商进行区位选择时，需要综合考虑多方面的影响因素，不可过于强调某些因子。

这就要求开发商在进行区位选择时，要有选择的使用区位理论，根据住宅项目投资的实际情况做到有所继承和有所扬弃。

2、区位选择的影响因素影响住宅房地产项目区位选择的因素有许多，大体上可以分为宏观因素和微观因素。

宏观因素包括国家的政策制度、经济环境、自然特性以及人口环境等。

而微观因素比较多一点，包括环境条件、交通通达程度、市政基础设施条件、城市规划方面的因素、停车条件、公共配套服务设施完备情况、当前土地使用者的态度、土地价格以及房地产市场供求关系等。

2.1宏观因素分析任何一个行业的导向都离不开宏观经济政策的指引，出于对土地的依赖性，房地产企业对于国家宏观经济政策的敏感程度更甚于其他行业。

近年来，由于房价的不断攀升，国家对于房价的治理决心也越来越坚定，相继出台了多种政策抑制房价过快上涨，如政府对于土地的供应持更加谨慎的态度[2]。

在国家土地供应收紧的形势下，房地产开发项目进行区位选择时就要更注重土地的质量而非数量。

在考虑人口环境对于区位选择的影响时，如果住宅开发项目所在地区主要人口集中为年轻人，项目位置就要更偏重于对商业因素、通达情况的考虑；而对于中年人占比例较大的地区，孩子的教育影响成为重要因素；对于老年人，毋庸置疑应把医疗条件放在首位。

由此可见，人口环境对我们进行房地产区位选择时偏重的因素有很大的影响作用。

2.2微观因素分析对于房地产住宅项目，不同的客户群定位会导致在区位选择上有很大的差别。

在进行项目操作时，要结合项目实际对以下各因素进行有侧重的分析[3]。

2.2.1环境条件的影响环境条件包括主要包括社会环境、自然环境。

社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程序、主要聚居群体、日常社会性交流以及各种文化娱乐活动等方面。

任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区。

社会治安程度也是一个重要因素。

有着良好的防卫设施的房地产项目，使居民享受到归属感。

以济南为例，以千佛山为中心的辐射区域由于良好的环境而受到众多开发商的追捧，如邦泰绿苑、山润家园、中益园、中润裕华园等等。

2.2.2交通通达程度的影响交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，带动房地产产业的蓬勃发展。

交通的可达性主要是指上下班、外出活动和子女上学的方便程度。

城市居民对方便快捷的公共交通系统的依赖程度更大，居住区周围道路数量和公共交通线路数量都会对住宅区位选择产生重大影响，道路、公交线路越多.那么人们上班时选择的路线就越多，也就越能节省时间，此类项目的销售前景就越好。

2.2.3基础设施条件的影响● 生活保障设施对区位选择的影响。

基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。

房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类房地产的综合评价就高。

● 文化保障设施对区位选择的影响。

文体设施主要包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。

（1）在中国的传统观念中，孩子是一个家庭中最为重要的部分。

据调查显示，在买房者的购房需求中，教育因素成为其首要考虑的因素之一。

对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念成为了楼盘的一个卖点，有助于销售。

教育设施的配套好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价值提高。

（2）医疗卫生设施在区位选择时的影响是不容忽视的。

作为长期居住的地方，人们在进行住宅选择时自然会把医疗条件的便利性因素纳入其中。

（3）体育娱乐设施的影响。

随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施，对提升房地产的品质是非常有帮助的。

3、区位选择对投资价值的影响从投资的角度看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生利润和租金的能力；而该项目产生利润的能力很大程度上又取决于其所在的区位。

所以，区位给房地产投资者带来的利润越大，房地产的投资价值也就越大。

因此，房地产开发商进行区位选择的分析就显得至关重要。

房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。

负担不起最优区位地价压力的投资者，将会被具备这一能力的竞争者所代替。

所有区位选择的结果，是形成从最理想的区位或谓之为“最佳区位”向外衰减的各种等级，这些等级表现出如下特点：随着从最佳区位点向外部的移动，土地利用密度逐渐降低，地价也随之逐渐衰减，则房地产投资的利润水平和产生租金的能力也在相对降低。

在城市中，商业中心的位置就是这种最佳区位。

以商业中心为圆心向外扩散，分为半径不同的同心圆。

随着半径的扩大，土地的区位价值越低，自然房地产的投资价值也就越低。

以济南为例，区域划分为历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区，历下区中包含泉城路、趵突泉等济南市中心位置，自然成为投资价值最高的地段[4]。

但并不是说外部区域的价值就一定低于中心区域，这与周边环境和设施也是紧密相连的，在这里我们探讨的主要是一种平均水平。

我们知道，通常情况下，区位是影响房地产投资价值的重要因素，但并不是说，它是唯一和绝对的因素。

如果一个投资项目仅由区位的好坏就能完全决定其投资价值的话，以后的分析就不用进行了。

事实上，房地产投资价值的高低还与许多其他因素有关。

比如投资者的经营管理水平（有不少房地产投资者在较好的区位却没有获得收益，而另一些投资者却总能在不被看好的土地上创造奇迹）、融资方式的安排、城市规划的影响、法规的限制、投资收益率的选择和投资者对待风险的态度等。

然而，由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特征，所有其他影响要素均和房地产所处的“位置”相关。

应该承认，只要具备区位上的优势，即使在营销方面和管理方面差一些，项目也能产生很高的利润或出租能力。

区位上存在不足的地块，通过精明的投资开发也许能够得到克服，但这类开发的规模要求一般都相当宏大，许多房地产投资商往往会碰到资金不足的障碍，因此，不研究区位的做法是愚蠢的。

不过，在任何城市，我们都能发现，那些人们认为较好的区位，仍然有卖不出去的物业。

所以，区位并不是万能的，但不研究区位也是根本不行的。

重要的是把对区位的研究与市场需求结合起来。

这就要求开放商在前期要进行详尽的市场调查，摸清各个方面的情况，以期获得最大的利润和最小的风险。

4、区位选择的策略4.1按户型分类住宅区位的选址要求如按照户型面积分类，可分为大中小户型三类住宅。

大户型住宅选址没有明显的区域倾向，在市中心或城市郊区都有大户型产品。

但由于大户型多提供给高端客户，价格也比较高，因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。

而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的，这批客户短期内不会有车，他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房，或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。

因此中小户型选址需具备几个条件：一是项目最好位于市区或城市边缘（为老年人开发的中小户型项目可在郊区）；二是要拥有完善的配套设施；三是需要交通便利；四是项同地处成熟社区，生活便利[5]。

4.2不同规模的房地产企业选址策略一些大型开发企业除了为营利在优势地段进行开发外，还必须保持一种广泛的、专业化的公司组织形式和维护自身的“品牌效应”，因此要搜寻和竞标获取并累积合适的土地，建立自己的“土地银行”。

这些用以储备的土地通常是低价的、大规模的，因此也就是多位于郊区，而且由于大型开发企业具有信息来源的优势，这些土地多处在根据城市规划己经确定的城市主要空间拓展方向上。

中型开发企业一般很难承担或不愿承担土地风险，这主要是由于他们一方面不能很容易地获取相关信息，从而难以确保开发成功，也难以承受大面积土地长期开发建设所带来的资金压力；另一方面中型开发企业对利润的渴求较大，因此可倾向于在市中心的热点区位开发高容积率住宅，或者针对最高端市场需求在具有自然环境优势的郊区建设低密度别墅区。

小型的开发企业则要依托自身可利用的各种资源力图搜寻市场空隙，因而没有特别固定的投资区位倾向，而是在更小的地块上进行填充式建设。