房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件

第七章 假设开发法
房地产估价
（二）适用于不同情形的细化公式
1、生地→房屋 生地价值=开发完成后的房地产价值－… …
2、生地→熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值－… …
3、毛地→房屋 毛地价值=开发完成后的房地产价值－… …
4、毛地→熟地 毛地价值=开发完成后的熟地价值－… …
房地产估价
（二）适用于不同情形的细化公式
第七章 假设开发法
房地产估价
§7-2 假设开发法的估价步骤与估价方法
一、假设开发法的计算公式
（一）基本公式
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息 -销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费
扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定 应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用 不应扣除已经投入的费用
D =（V+V×2.0%+B）×15%
第七章 假设开发法
房地产估价
（二）折现方法
1、基本公式
V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费 用
－销售税费－购买待开发房地产税费
2、折现方法的特点
预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减 利息与利润隐含在折现率中
在估价实务中还是提倡使用现金流量折现法
5、熟地 →房屋 熟地价值=开发完成后的房地产价值－… …
6、在建工程→房屋 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－… …
7、旧房→新房 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－… …
第七章 假设开发法
房地产估价
二、估价步骤
调查待开发房地产的基本情况
用途 规模 档次
选择最佳的开发利用方式 估计开发经营期
旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B －装修改造费C－销售税费D－购买税费E
第七章 假设开发法
房地产估价
A
A410010520%00178（ 5.7万 1 元0）
1
B＝400×5000＝200（万元）
C＝1000500047.42（ 6 万元）
例7-2
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-2
A 7 1 1 5 6 % 3 4 0 0 5 0 0 0 4 0 0 4 1 3 0 1 0 % % 0 3 4 0 1 0 5 1 % % 3 0 4 .5 1 2 1 % % 0 4 4
住宅
30％ 50％20％
0 商场
3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次
4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用
第七章 假设开发法
房地产估价
（二）外Βιβλιοθήκη Baidu环境条件
1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
假设开发法评估土地价格的公式：
土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
销售 出租
预测开发完成后的房地产价值 估算各项成本费用
区位状况 实物状况 权益状况 市场状况
前期 建造期 租售期
计算价值
第七章 假设开发法
房地产估价
三、假设开发法的估价方法
（一）计息的方法
1、基本公式
V=开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用 －投资利息－销售税费－开发利润－购买税费
2、计息方法的特点
具有开发潜力的房地产
1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。
房地产估价
五、假设开发法适用条件
（一）估价要求 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态
前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 后：熟地、房屋、新房
2、投资开发后的经营方式 出售、出租、自营
1
2
3 3.5 4
B 22 50 0 0 0 1 2 1 0 % % 0 4 0 .5 0 1 5 1 % % 0 4 1 .5 1 3 1 % % 0 4 2 .5
20％ 50％ 30％
0 0.5 1 1.5 2 2.5 3
第七章 假设开发法
4
房地产估价
例7－4
0.5 1.0
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
第七章 假设开发法
房地产估价
假设开发法与成本法的主要区别
成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开 发完成后的房地产价格；
假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预 测得到，需要求取的是土地价格。
第七章 假设开发法
房地产估价
四、假设开发法适用的对象
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A A
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3