房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
地产评估教案6 假设开发法
-可靠性基于对待开发不动产的各种假设；
-以种种假定或限制条件为前提；（不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）
-有动态和静态两种计算方式。静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
动态方式要考虑各项去、收入发生的时间不同，即首先要将它们的价值折算到同一时点上（通常是折算到估价期日上），然后再相加减。例如，评估一宗待开发土地2001年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2001年10月。如果预测该宗土地2004年10月开发完成的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%。则需将这5000万元折现到2001年10月，即在2001年10月来看的房价实际为5000×（1+10%）3=3757（万元）
6.1.2假设开发法求取房地产价格的步骤
1、调查待开发房地产的基本情况：区位状况；实物状况；权益状况；市场状况
（1）房地产的自然状况。包括房地产的位置、坐落、区位条件，弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况、建筑基本情况等，主要是为估算开发成本、费用等服务。
（2）政府的规划限制。包括规定的用途、建筑高度、建筑容积率等，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
——是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
一个良好的社会经济环境，如：①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。
第6章__房地产评估——假设开发法及其应用讲解
二、假设开发法计算中各项的求取
（二）开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时
的房地产状况的市场价值。该市场价值所对 应的日期，通常也是开发完成时的日期，而 不是在购买待开发房地产时或开发期间的某 个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不 好时考虑延期租售的是例外）。
房地产估价
开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期 的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工） 的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期 又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工 开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣 工的这段时间。
确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成 后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计 算投资利息等。
房地产估价
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点
现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别： 从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确， 但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略， 但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言， 在现实中可能不完全如此。这是因为， 现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”， 具体需要做到以下三点： ①开发经营期究竟多长要估计准确； ②各项支出、收入在何时发生要估计准确； ③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。
房地产估价
四、假设开发法的其他用途
（一）确定拟开发场地的最高价格。 （二）确定开发项目的预期利润。 （三）确定开发中可能出现的最高费用。
房地产估价
拓展知识
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据， 类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设 开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的 估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～ 1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一 书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、 树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值 时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收 益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余 之数确定买价。”
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第七章 假设开发法
房地产估价
例7-2
A 7 1 1 5 6 % 3 4 0 0 5 0 0 0 4 0 0 4 1 3 0 1 0 % % 0 3 4 0 1 0 5 1 % % 3 0 4 .5 1 2 1 % % 0 4 4
住宅
30％ 50％20％
0 商场
旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B －装修改造费C－销售税费D－购买税费E
第七章 假设开发法
房地产估价
A
A410010520%00178（ 5.7万 1 元0）
1
B＝400×5000＝200（万元）
C＝1000500047.42（ 6 万元）
11％ 20.5
0
D＝1785.71×8％＝142.86（万元）
3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次
4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用
第七章 假设开发法
房地产估价
（二）外部环境条件
1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
假设开发法评估土地价格的公式：
土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
房地产估价(第7章)假设开发法
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（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算 到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息、估算投资利润 ，对应的计息期通常到开发完成之时，不考虑预售或延迟销售的情形；而动 态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同 一时间上的价值（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。 （3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现 法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法 要求折现率包含安全收益部分（通常的利率），又包含收益部分（利润率） 。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于 比较。 3. 动态分析法和静态分析法的优缺点 从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程较复杂；静态 分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与 粗略而言，在现实中可能并不完全如此。这是因为动态分析法从某种意义上 讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要 预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发 生的金额要预测准确。
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【例7-2】根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某个写字楼的月租金为 每平方米使用面积36元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为 10%，可供出租的面积为3000m2,运营期为37年，求未来建成的该写字楼在建 成时的总价值。 【解】采用收益法测算该写字楼建成时的总价值： 36×3000×90%×（1—30%）×12/10%×[1—1/（1+10%）37]=792.47（万元 ） 【拓展训练】评估某房地产开发项目建成后的市场价格。根据调查2012年12 月31日在同一供需圈内三个类似房地产的交易价格分别为：实例A单价为3500 元/m2、实例B单价为3600元/m2、实例C单价为3450元/m2，三实例均为正常 交易价格，其中实例A、C为期房第二年交房，实例B为现房即买即住。另外， 根据调查，估价对象将会于2年后建成。已经近三年类似房地产市场价格以每 年5%的幅度上涨。试求该房地产开发项目建成后的价值。 【解题思路】 使用市场比较法对已知三个实例的交易价格进行房地产状况和交易日期的修 正、调整。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。
评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。
而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。
2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。
它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。
具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。
这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。
2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。
这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。
2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。
这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。
2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。
开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。
评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。
3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。
以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。
评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。
3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。
房地产估价假设开发法课件
合理预测未来市场走势 准确预测未来市场走势可以有效 规避市场风险，提高评估结果的 准确性。
制定风险管理措施 针对不同风险制定相应的风险管 理措施，如资金筹措方案、施工 组织设计等，以降低风险对项目 的影响。
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假设开发法的优势与局 限性
限制
不适用于已开发完成的房地产，对于 缺乏未来开发潜力的房地产也不适用 。
假设开发法的历史与发展
历史
假设开发法起源于20世纪初，随着房地产市场的不断发展和完善，该方法逐渐 得到广泛应用。
发展
近年来，假设开发法在理论和实践方面都有所创新和改进，以适应房地产市场 的变化和估价需求。
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优势
预测性
假设开发法能够基于当前市场条 件和未来发展趋势，对房地产项 目的潜在价值和未来收益进行预
测，为投资者提供决策依据。
灵活性
该方法允许评估师根据具体的房 地产项目和市场环境进行调整和 优化，使评估结果更贴近实际情
况。
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适用范围广
假设开发法不仅适用于尚未完工 或正在建设的房地产项目，也适 用于计划或设想中的项目，具有 一定的前瞻性。
率等因素，进行综合分析和评估。
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在建工程转让估价案例
总结词
在建工程转让估价案例展示了假设开发法在 评估在建工程价值中的应用，通过对在建工 程的完成程度、未来开发计划和市场前景进 行分析，评估在建工程的合理价值。
房地产估价案例与分析第十讲假设开发法
第⼗讲假设开发法⼀、内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运⽤举例。
重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现⾦流量折现法和传统⽅法，假设开发法计算中各项的求取。
⼆、内容讲解：7．1 假设开发法的基本原理7．1．1 假设开发法的概念假设开发法⼜称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。
7．1．2 假设开发法的理论依据假设开发法是⼀种科学实⽤的估价⽅法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法估价的基本思路，⽤下列模拟⼀个典型投资者思想活动的例⼦，可以较好地反映出来。
假如我是⼀个房地产开发商，同时有⼀块可供开发建设的⼟地，我将愿意以多⾼的价格来购买它?⽆疑，我明⽩购买该块⼟地的⽬的不是为了⾃⼰享有，⽽是要通过它赚取利润。
我也清楚想得到该块⼟地的开发商不⽌我⼀个，他们都怀有与我⼀样的动机。
因此，我不能企求从这块⼟地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块⼟地的竞争将使我得不到它，从⽽我会⼀⽆所获。
但是，我打算从这块⼟地的开发中获得的利润也不能⽐别⼈所愿意获得的最低利润少，或将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资⾦、时间和精⼒投到其他⽅⾯(此点是基于机会成本的考虑)。
所以，我只求得到社会上同类房地产开发项⽬的⼀般正常利润。
⽽为了得到这块⼟地，我⾸先得仔细分析这块⼟地的内外条件，如坐落位置，⾯积⼤⼩和形状，基础设施完备程度和⼟地平整程度，地质和⽔⽂状况，规划允许的⽤途、建筑⾼度和容积率等。
根据⼟地的内外条件，我知道了这块⼟地在规划许可的范围内最适宜做何种⽤途、规模多⼤、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。
在做了这些⼯作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同⼟地⼀起出售，将会卖到多⾼的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费⽤，包括投资利息(我投⼊的这些资⾦要么是⾃⼰的，要么是从银⾏贷款的，但都要计算利息。
房地产开发、评估——《假设开发法》理论
假设开发法假设开发法(Hypothetical Development Method)目录[隐藏] 1 什么是假设开发法[1] 2 假设开发法的理论依据[1] 3 假设开发法的适用范围[1] 4 假设开发法的应用前提[1] 5 假设开发法的操作步骤[2] 6 假设开发法的案例分析 o 6.1 案例一：[2] o 6.2 案例二：[3] 7 相关条目 8 参考文献[编辑]什么是假设开发法[1]假设开发法也称预期开发法， 是房地产评估中常用的方法。
该方法是根据预测对象的内 外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利 息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒 算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待开发估价对象合理价格=开发完成后价值-开发成本-利息-利润-税金-销售费 [编辑]假设开发法的理论依据[1]假设开发法在形式上是成本法的一种倒算， 成本法中是已知土地购置成本求开发后的价 格，而假设开发法中是通过预计开发后的价格，倒算土地购置成本。
但其实质的理论依据还 是地租理论。
亚当· 斯密曾说：“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情 况所支给的最高价格，在决定租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生产物份额，仅 足补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农 业资本的普通利润。
这一数额，显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额，而 地主决不会多留给他。
生产物中分给租地人的那一部分，要是多于这一数额，换言之，生产 物中分给租地人的那一部分的价格， 要是多于这一数额的价格， 地主自然要设法把超过额留为己用，作为地租。
因此，地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。
”根据 传统地价理论，地价是地租的资本化；在市场竞争条件下，每一块土地都会由能支付最高地 租的用途使用； 而地租是一种经济剩余， 即年总产值或总收益减去除土地要素外的成本投入 以及应得回报后余下的那一部分。
房地产评估培训PPT课件 假设开发法
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
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1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
《房地产估价》第七章假设开发法
第七章 假设开发法
主要内容
一、假设开发法的基本原理 二、假设开发法的计算公式 三、假设开发法的注意事项 四、假设开发法的操作步骤和内容 五、应用举例
第七章 假设开发法
一、假设开发法的基本原理 （一）假设开发法的称呼 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、余值法或倒算法 成本法的倒算）。 （成本法的倒算）。 英文名称为： 英文名称为：Hypothetical Development Method Residual Method。 。 （二）假设开发法的概念 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值， 常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润， 常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价 对象房地产价格的一种估价方法。 对象房地产价格的一种估价方法。 （三）假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据， 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。 价值论及成本价值论和供求价值论。 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地， 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。 利润和税费等之后所剩的余额。 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。 由于假设开发法较粗糙,不过 当估价对具潜在的开发价值时， 不过， 由于假设开发法较粗糙 不过，当估价对具潜在的开发价值时，假设开发法 几乎是是唯一实用的估价。 几乎是是唯一实用的估价。
房地产估价假设开发法课件
案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能 等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用 途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿 条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》 《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》 《房地产抵押估价指导意见》
THANKS
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房地产估价假设开发法课 件
目 录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
01
CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地 产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根 据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开 发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完 成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地 产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该 房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
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建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、 人工费用等因素评估建筑的成
《房地产估价》第8章 假设开发法
土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
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第二节 假设开发法的估价步骤与估价方法
注意：计息法与折现法相比较，前者比较粗略， 后者比较精确。现金流量折现法如果能够做 到正确估计开发经营期和租赁期，正确估计 各项支出、收入发生的时间及数额，就能估 算出较准确的结果。但由于存在众多的未知 因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地 预测是十分困难的。
第八章 假设开发法
• 1、假设开发法概述 • 2、假设开发法的估价步骤与估价方法 • 3、假设开发法的运用
1
第一节 假设开发法概述
1.1 假设开发法的概念
假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法或倒算法
（相当于成本法的倒算），是根据估价对象预期开发完成
后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以
2.1 假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购 买待开发房地产应负担的税费
2.2 假设开发法的估价步骤
1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、
投资利息总额C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10 ％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)
开发利润总额D＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元)
转让税费总额E＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
购买该成片荒地的税费总额F＝V×4％＝0.04V(亿元)
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第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
成本法和假设开发法-案例
阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开辟法在估价报告中的应用。
1.区位状况(略)2.实物状况(略)3.权益状况(略)为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
年 4 月 18 日本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开辟法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开辟法中开辟完成后的价值采用市场法估价。
假设开辟法和成本法定义(略)。
经测算，估价对象在估价时点 2005 年 4 月 18 日的抵押价值为人民币 4794.52 万元。
大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
单价(略)。
2005 年 4 月 16 日至 2005 年 4 月 22 日估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开辟法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：(1)根据《房地产估价规范》，具有投资开辟或者再开辟潜力的房地产的估价，应选取用假设开辟法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开辟法作为估价方法之一进行估价。
根据假设开辟法的思路，可将估计估价对象开辟完成后的价值，扣除估计的正常的开辟成本、管理费用、投资利息、销售税费、开辟利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或者价值。
(2)估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。
根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开辟利润之和，求取估价对象的客观合理价格或者价值。
(3)对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
(一)假设开辟法分析测算过程假设开辟法是估计估价对象开辟完成后的价值，扣除估计的正常开辟成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法第一章引言本文档旨在介绍房地产评估中常用的假设开发法，包括其定义、原理、流程和注意事项。
通过采用假设开发法，可以进行房地产项目的估值和评估工作，为投资决策提供参考。
第二章背景知识1.假设开发法的概念假设开发法是一种房地产评估方法，通过设定假设前提，进行未来发展情况的假设，然后确定项目的价值。
2.评估对象假设开发法主要适用于尚未开发或正在开发的房地产项目，例如住宅小区、商业综合体等。
第三章假设开发法的原理1.假设前提的设定根据当前市场情况和项目特点，确定合适的假设前提，包括经济、社会、法律等方面的因素。
2.发展情况的假设基于假设前提，设定未来几年内项目的发展情况，包括销售情况、租金收益等。
3.现金流折现根据项目的发展情况和假设的现金流，进行现金流折现计算，得出项目的净现值。
第四章假设开发法的流程1.收集资料收集项目相关资料，包括土地成本、建设成本、销售租金预测等。
2.设定假设前提根据市场情况和项目特点，设定合理的假设前提，包括经济增长率、利率、政策变化等。
3.假设发展情况基于假设前提，设定未来几年内项目的发展情况，包括销售情况、租金收益等。
4.计算净现值根据假设的现金流和折现率，进行现金流折现计算，得出项目的净现值。
5.进行灵敏度分析对假设前提和发展情况进行灵敏度分析，评估项目对不同情况的敏感程度，提供决策依据。
第五章注意事项1.数据来源在进行评估过程中，需要使用可靠的数据来源，如官方公开数据、市场调研数据等。
2.假设前提的选择假设前提的选择应该合理，基于对市场和项目的深入分析，尽量减少主观偏差。
3.灵敏度分析的重要性灵敏度分析可以帮助评估项目的风险性，应该在评估过程中充分考虑，并提供不同情况下的预测结果。
附件：________本文档附带的附件包括项目相关资料、市场调研报告等。
法律名词及注释：________1.假设开发法（Hypothetical Development Method）：________一种房地产评估方法，通过设定假设前提，进行未来发展情况的假设，然后确定项目的价值。
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11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
假设开发法评估土地价格的公式：
土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次
4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用
第七章 假设开发法
房地产估价
（二）外部环境条件
1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
第七章 假设开发法
房地产估价
假设开发法与成本法的主要区别
成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开 发完成后的房地产价格；
假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预 测得到，需要求取的是土地价格。
第七章 假设开发法
房地产估价
四、假设开发法适用的对象
销售 出租
预测开发完成后的房地产价值 估算各项成本费用
区位状况 实物状况 权益状况 市场状况
前期 建造期 租售期
计算价值
第七章 假设开发法
房地产估价
三、假设开发法的估价方法
（一）计息的方法
1、基本公式
V=开发完成后的房地产价值－开发成本 －管理费用 －投资利息－销售税费－开发利润－购买税费
2、计息方法的特点
D =（V+V×2.0%+B）×15%
第七章 假设开发法
房地产估价
（二）折现方法
1、基本公式
V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费 用
－销售税费－购买待开发房地产税费
2、折现方法的特点
预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减 利息与利润隐含在折现率中
在估价实务中还是提倡使用现金流量折现法
具有开发潜力的房地产
1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。
房地产估价
五、假设开发法适用条件
（一）估价要求 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态
前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 后：熟地、房屋、新房
2、投资开发后的经营方式 出售、出租、自营
1
2
3 3.5 4
B 22 50 0 0 0 1 2 1 0 % % 0 4 0 .5 0 1 5 1 % % 0 4 1 .5 1 3 1 % % 0 4 2 .5
20％ 50％ 30％
0 0.5 1 1.5 2 2.5 3
第七章 假设开发法
4
房地产估价
例7－4
0.5 1.0
例7-2
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-2
A 7 1 1 5 6 % 3 4 0 0 5 0 0 0 4 0 0 4 1 3 0 1 0 % % 0 3 4 0 1 0 5 1 % % 3 0 4 .5 1 2 1 % % 0 4 4
住宅
30％ 50％20％
0 商场
旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B －装修改造费C－销售税费D－购买税费E
第七章 假设开发法
房地产估价
A
A410010520%00178（ 5.7万 1 元0）
1
B＝400×5000＝200（万元）
C＝1000500047.42（ 6 万元）
5、熟地 →房屋 熟地价值=开发完成后的房地产价值－… …
6、在建工程→房屋 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－… …
7、旧房→新房 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－… …
第七章 假设开发法
房地产估价
二、估价步骤
调查待开发房地产的基本情况
用途 规模 档次
选择最佳的开发利用方式 估计开发经营期
第七章 假设开发法
房地产估价
§7-2 假设开发法的估价步骤与估价方法
一、假设开发法的计算公式（ Nhomakorabea）基本公式
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息 -销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费
扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定 应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用 不应扣除已经投入的费用
第七章 假设开发法
房地产估价
（二）适用于不同情形的细化公式
1、生地→房屋 生地价值=开发完成后的房地产价值－… …
2、生地→熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值－… …
3、毛地→房屋 毛地价值=开发完成后的房地产价值－… …
4、毛地→熟地 毛地价值=开发完成后的熟地价值－… …
房地产估价
（二）适用于不同情形的细化公式