关于物权法立法中若干问题的建议
物权法若干问题解析20161122
所有权的取得(qǔdé)和行使
动产(dòngchǎn)所有 权
（一）原始取得
1、劳动(láodòng)生产
2、收益
3、添附
4、先占
5、遗失物拾得
6、所有人不明的埋藏物和隐藏物
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案例(àn lì) 分析
先占
王某的一台电脑损坏(sǔnhuài)，经修理不能正常使用。王某让办公室的保洁工张 某将电脑扔掉。张某觉得扔掉可惜，不如拿回家给儿子使用。事后，张某请精于 电脑维修的邻居将电脑修好，使其恢复功能。王某得知后，要求张某返还电脑。
问题：此时房屋所有权归谁？
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财产(cáichǎn)交易过程图
旧归属
债权行为 物权行为
新归属
登记(dēngjì)、交付（事实行为）
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物权的效力(xiào lì)
1、排他效力(xiào lì) 2、优先效力 3、追及效力 4、物上请求权
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排他效力(xiào lì)
一物之上，不能有两个以上同一内容或性质的物权同时存在 。
物权变动
动产
物权合同：所有权、质权 单独行为：抛弃
事实行为：先占、遗失物拾得、埋藏物发现、生产行为
法律规定
事件：死亡、孳息的分离、混同
其他原因：公用征收
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物权变动的要件
物权变动 的 (biàndòng) 要件
登记
(dēngjì)
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交付
(jiāofù)
基于合同(hé tong)的物权变动
公示原则：指物权变动的事实，应能使公众以公开的方式获知 理论基础：物权是绝对权，具有排他性，其变动涉及第三人利益和交易安全。
公示方法：不动产物权和特殊动产物权以登记(dēngjì)为公示方法，动产物权以占有为 公示方法 。
最高人民法院关于适用物权法司法解释一
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【关联法条】物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
【关联法条】物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
[海岛,物权法,使用权]关于无居民海岛使用权物权法若干问题的思考
![[海岛,物权法,使用权]关于无居民海岛使用权物权法若干问题的思考](https://img.taocdn.com/s3/m/24afb68a7e21af45b207a8ce.png)
关于无居民海岛使用权物权法若干问题的思考摘要无居民海岛使用权属于用益物权的一种，无居民海岛使用权的设立应山全国人民代表大会以制定法律的形式进行规定，无居民海岛使用权依据不同L1的可经申请、招标、拍卖、挂牌等方式取得。
无居民海岛使用权也会山于不同的原因而消灭，如海岛本身的消灭、使用权人的消灭以及使用权被收回的情况，并且不同的消灭原因会产生不同的后果。
无居民海岛使用权的流转也是无居民海岛使用权制度中的重要内容，通过转让、抵押、出租等流转形式，可以有利于无居民海岛的使用权人对无居民海岛的开发利用，不过无居民海岛使用权的流转都需要符合一定的条件。
完善无居民海岛使用权制度对无居民海岛的开发利用与保护都有重要意义。
关键词无居民海岛使用权开发利用作者简介：卓晓平，乐清市人民法院。
一、无居民海岛使用权的的法律性质我国《物权法》在用益物权的内容中，明确规定了土地、水域等自然资源的使用权属于用益物权；而无居民海岛也属于自然资源中的一类，虽然未在法律条文中被列举，但通过以上理论分析，可以推论得出，无居民海岛使用权也应属于《物权法》中规定的用益物权。
无居民海岛开发利用的价值不仅在于经济方面，还有很重要一部分在于国防、军事、科研等重大事项，对于这部分具有公益性质为LI的的无居民海岛使用，在使用权的取得、流转等方面应当区别于普通的以商业性质为U的的无居民海岛使用。
这一性质也区分了无居民海岛使用权中以经营为口的和以非经营为口的的两大类重要的无居民海岛使用权。
物权的排他性，是指同一物上不得有内容不相容的物权并存，即“一物一权”原则。
具体就无居民海岛使用权而言，其排他性是指，某无居民海岛上一旦合法设定了无居民海岛使用权，就不能在该无居民海岛上再设定其他的用益物权，以保证该无居民海岛使用权人对该无居民海岛在法律规定范围内独占、排他、合法得行使其权利。
并且无居民海岛使用权的使用权人有权排除其他任何人对其权利正当行使的阻碍。
二、无居民海岛使用权的取得及消灭(-)无居民海岛使用权的设立从现有法律的规定以及实现无居民海岛资源开发利用的价值来看，设立无居民海岛使用权的制度十分必要。
对物权法草案(2006年6月6日)修改稿的修改意见(梁慧星)
对物权法草案(2006年6月6日)修改稿的修改意见梁慧星中国社会科学院法学研究所研究员上传时间:2006-7-1一、第一条：“为明确物的归属，保护权利人的物权，发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，（另一方案：依照宪法），制定本法。
”修改意见：不赞成另一方案“依照宪法，制定本法”。
理由：我国迄今的立法，如担保法、合同法、保险法、产品质量法等等，均未在法律第一条写上“依照宪法，制定本法”，而是采用“为什么什么，制定本法”的“立法理由”模式。
这可以说是我国立法的一项“惯例”。
现今制定物权法，当然要遵循此项立法“惯例”。
特别要指出的是，我国实行人民代表大会制度，全国人民代表大会的“立法权”，直接来源于全国人民，而不是来自“宪法”。
就是“宪法”本身，也是全国人民代表大会制定的。
此与采“三权分立”体制的国家，先召开国民（代表）大会制定“宪法”，由“宪法”授权“议会”行使“立法权”（并授权“总统”行使“行政权”，授权“法院”行使“司法权”），是截然不同的。
在“三权分立”体制之下，“议会”与“总统”、“法院”并立，属于依据宪法设立的三个国家机关。
“议会”的“立法权”既然来自“宪法”的授权，则“议会”行使此“立法权”所制定的每一项“法律”，均须在第一条写上“依照宪法，制定本法”一句，以明示其合法“权源”；而在人民代表大会体制之下，全国人民代表大会拥有“全部立法权”，当然有权制定“宪法”和“法律”，其“立法权”并非来自“宪法”，如在所制定的每一项法律的第一条写上“依照宪法，制定本法”，将直接抵触“人民代表大会制度”本身。
个别法理学教授以物权法草案未在第一条写上“依照宪法”字样为根据，指责物权法草案及其起草者“违反宪法”，是他们自己把“人民代表大会制度”与“三权分立”体制弄混淆了。
如果最终颁布的物权法第一条真的写上“依照宪法，制定本法”字样，不仅有悖于我国“人民代表大会制度”的本质，并且等于公开承认此前全国人民代表大会及其常务委员会制定的一切法律，包括合同法、担保法、保险法、婚姻法、继承法等等，均构成个别法理学教授所谓的“违反宪法”！必将陷全国人民代表大会及其常务委员会于尴尬境地。
关于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释..
关于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》的修改建议自从物业管理行业诞生之日起，业主、业委会与物业管理公司之间的纠纷事件就没有断过，又因为物业管理服务活动涵盖了房屋维修、设备保养以及个性化服务等诸多方面，加之服务的长期性等特点，很容易造成业主对物业服务的不满意。
当前，物业管理纠纷已具普遍性。
虽然目前也存在一些规范物业管理纠纷的规定，但过于原则，缺乏可操作性，亟待解决的问题多数无法找到法律上的根据，如业主委员会什么情况下可以诉讼物业公司、空关房应否交费等问题。
2007年10月1日生效的物权法，有关物业管理方面的立法有了长足的进步，但具体操作还需相关司法解释的细化，比如说物权法规定了业主可以诉讼业委会，但什么事项可以诉讼，如何进行诉讼并没有更为详细的规定。
这些，也导致相关执法机关在执法环节上出现了不统一的现象，各地的操作也不尽相同。
以小区的违章搭建为例，物业公司起诉要求判决业主拆除违章，上海的法院多以主体资格不符予以驳回，而北京的大部分案例是支持物业管理企业的诉请拆除违章的。
最高院出台物业管理司法解释是解决目前大量物业管理纠纷的客观需要，从这一司法解释看，其为法院解决这一类纠纷提供了法律依据，但从目前征求意见稿的一些内容看，尚有不足，主要表现在：一、应规定业委会诉讼的程序要件，确保诉讼权利正常行使司法解释第一条规定：物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。
这一规定对规范物业管理企业服务，保证业主权利，意义重大，但从目前情况看，除非物业公司打业主拖欠物业管理费的官司，业主反诉，否则业主是不会诉讼物业管理企业服务不符约定的。
如果业委会进行诉讼的话，各地的法院要求不一，有的要业委会得到三分之二以上业主授权方可诉讼、有的要求得到二分之一业主的授权，方可诉讼，有的业委会无需授权，就可诉讼。
小区停车位的物权问题及对策
小区停车位的物权问题及对策实践中，小区建筑物的一停车位一直是争端的发源地。
《物权法》出台之前，由于缺少法律规定，不少开发商、物业公司抓住这个缺口，损害业主的利益。
《物权法》出台之后，纠纷也并没有减少，主要原因是业主希望通过法律保护自己的合法权利，但是法律对很多细节问题并没有明确的规定，业主们也不知道该通过什么样的方式行使其享有的权利。
现阶段的房地产市场买方是弱势一方，业主维权之路更加艰难。
本文拟对停车位这个现实中争议较多的部位，粗略探讨其权利的归属，简要分析先行立法的概况及不足之处，以期提出行之有效的权保护方案。
一、停车位的常见类型小区停车位存在很多形态，不同类型的停车位其产权归属也有所不同。
结合北京、深圳、上海三地颁布的关于居住小区机动车停车管理办法的行政规章，综合各地对小区停车位的管理现状，将小区停车位分为路边划线停车位、地面停车场、其他停车位（地下停车场、首层架空层停车位，以及立体停车楼）几种。
（一）路边划线停车位这是一种最为常见的停车位类型。
尤其是早期开发建设的小区，由于当时有车的人不多，在小区开发建筑时没有把车库考虑进去，于是就在小区的旁道，或者相邻两栋楼之间，在所在场地上画上几道白线以示车位。
这其实是将小区的公共部位用作了停车用途。
根据《物权法》第七十四条第三款规定在小区公共部位划出的车位，所有权应归属与小区全体业主或部分业主，开发商无权出售。
这类车位因车辆停放而取得的收益，应在扣除管理成本后归共同拥有该物业的小区全体业主所有。
（二）地面停车场这种停车场同样是在小区范围内的空地上开辟的专供停车使用的停车场所，只不过这是一种在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库。
随着地价的不断上涨，这种形式会越来越少见。
这类停车位和建筑物的关系相对独立，如果开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，即没有将其所占用的土地计入房屋的分摊，则可以拥有这些车位的单独所有权。
在房屋出售之后的归属问题，应当依法通过出售、附赠或者出租等方式约定。
从物权法立法过程看我国立法准备阶段的问题
从物权法立法过程看我国立法准备阶段的问题摘要：立法准备阶段是整个立法过程的起始阶段，是开启正式立法程序的必经阶段，在整个立法过程中起到了至关重要的作用。
但我国关于立法准备阶段的研究还尚未深入，立法也存在空白，本文试图从《物权法》立法过程对我国立法阶段进行剖析，以分析我国立法阶段存在的现状和问题，并对存在的问题提出相应的解决方案，以期待立法准备阶段可更加完善，立法程序健康发展。
关键词：物权法；立法准备阶段；立法规划“立法是一个动态发展的过程，是社会利益的初次分配，立法的好坏直接关系的社会的公平与否，直接关系到社会的稳定与和谐。
”1而立法准备阶段是整个立法过程的起始阶段，对于整个立法的成败与否起到了至关重要的作用。
但我国目前对立法准备阶段的研究与实践，均不够深入，理论与立法存在欠缺，因此对于立法准备阶段的探讨分析，有着重大的理论与现实意义。
一、立法准备阶段的含义立法准备阶段也可简称立法准备，“现代立法活动过程中的立法准备，一般指在提出法案前所进行的有关立法活动，”是“为正式立法提供或创造条件的活动，是为正式立法奠定基础的活动。
”2 由此定义可看出，立法准备阶段在全国人大及其常委会的立法实践中，是开启正式立法程序的必经阶段。
由于立法是一个完整的、动态的过程，它由立法准备阶段、立法审议阶段、立法公布阶段四个阶段构成，因此立法准备阶段作为初始阶段，也是动态的程序过程。
“因此，实质上立法准备阶段应该可以分为这样两个步骤：（一）对于某一类事项、某一类社会关系，政权机关是否应当初步决定将其纳入法所调整的范围；（二）是对于已初步决定将其纳入法所调整的事项，如何拟就最初的文字规范。
反映到立法准备过程中，就是做出决策和起草法案的两个步骤。
”3笔者认为，通过多年的实践检验，立法准备阶段日益形成一套不成文的操作流程，其中最重要的两个程序是立法规划和法律草案的起草。
二、《物权法》的立法准备阶段（一）《物权法》纳入立法规划物权法的起草工作始于1993年。
物权行为若干问题探讨(王利明)
物权行为若干问题探讨王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2001-6-13 （原载于《中国法学》1997年）我国物权法的立法工作迫在眉睫，而针对物权立法的理论研究急需深入并展开，在探讨物权立法的基本理论时，围绕我国物权立法是否应采纳德国的物权行为理论，在学术界存在激烈的争论。
鉴于许多学者将物权行为理论视为物权体系的理论基础，［①ａ］或物权法的基本原则，［②ａ］因此，对物权行为理论进行探讨，并回答我国物权法是否应借鉴这一理论的问题，十分必要。
本文拟就此谈一些粗浅的看法。
一、传统的物权行为概念物权行为的概念最早是由德国学者萨维尼在其１８４０年出版的《现代罗马法体系》一书中提出来的。
［③ａ］但实际上，物权行为制度早在罗马法中便已存在。
例如罗马法上的交付（traditio）要求当事人一方以移转所有权的意思，移交物件于另一方，才能移转所有权。
"在古典法和优士丁尼法中，对占有的转让可以通过某些隐蔽的和准精神方式加以完成，几乎是通过双方合意来宣布对所有权的转让"。
［④ａ］另外，罗马法上的要式买卖（mancipatio）也强调物权移转必须采取一定的方式，在要式买卖契约中，不得附带条件、期限或负担。
这些制度都对萨维尼物权行为理论的形成产生了重大影响，萨维尼也正是在总结和解释罗马法制度的基础上创设了物权行为理论，并对德国法的民法物权体系乃至大陆法中物权法产生重大影响。
究竟什么是物权行为？萨维尼在《现代罗马法体系》一书中写道："私法上契约，以各种不同制度或形态出现，甚为繁杂。
首先是基于债之关系而成立之债权契约，其次是物权契约，并有广泛适用。
交付（Tradition）具有一切契约之特征，是一个真正的契约，一方面包括占有之现实交付，他方面包括移转所有权之意思表示。
此项物权契约常被忽视，例如在买卖契约，一般人只想到债权契约，但却忘记Tradition之中亦含有一项与买卖契约完全分离，以移转所有权为目的之物权契约"。
论编纂民法典物权编对《物权法》的修改与完善
2016年第6期法治研究论编纂民法典物权编对《物权法》的修改与完善陈华彬* 摘 要：我国《民法总则（草案）》已然完成，民法典的编纂取得阶段性成功。
目前，包括民法典物权编在内的民法典分则的修改、增删及科学整合工作已经开始。
修改我国现行《物权法》、编纂《民法典》物权编时，宜对现行《物权法》“总则编”、“所有权编”、“用益物权编”、“担保物权编”及“占有编”上的各项制度进行全面检视、梳理，尤其是要整合、吸纳《物权法》施行近10年来国内和域外物权法理论研究的新成果及实务经验，对既有物权制度和规则作出科学修改、增删，以构建我国《民法典》物权编上的各项先进制度和规则。
关键词：民法典物权编 《物权法》的修改 《物权法》的完善*作者简介：陈华彬，中央财经大学法学院教授、博士生导师，法学博士。
① 目前，中国社科院民法典编纂工作组已正式启动包括民法典物权编在内的民法分则立法工作。
2016年7月16日，该工作组召开了首次全国性的“民法分则立法研讨会”。
笔者参加此次会议时，于会议上提出了修改现行《物权法》的诸多意见。
谨此说明并以此文志念。
我国目前正在加紧制定民法总则，预计于2017年3月通过后，即是编纂我国民法典各分编，预计于2018年提交国家立法机关讨论，之后于2020年最终完成我国民法典的全部编纂工作。
这其中，作为民法典的重要组成部分的物权编，居于十分重要的地位。
①无疑，编纂民法典的物权编时，须以现行《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）为基础，对其加以修改、完善。
故此，本文谨提出若干具体修改、完善我国现行《物权法》的建议和思路，以供立法机关、理论界及实务界参考、斟酌、考量。
一、对《物权法》“总则编”的修改与完善对现行《物权法》第1编“总则”的修改与完善，主要涵括下列各点。
（一）建议现行《物权法》第5条关于物权法定原则的规定，吸纳我国台湾地区2010年修改通过的“民法”物权编第757条的经验，就物权法定作出如下规定：“物权，除依法律或者习惯外，不得创设。
兰州市房地产管理局关于物业管理若干问题的指导意见
兰州市房地产管理局关于物业管理若干问题的指导意见文章属性•【制定机关】兰州市房地产管理局•【公布日期】2008.04.10•【字号】•【施行日期】2008.04.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文兰州市房地产管理局关于物业管理若干问题的指导意见各区县房管局、物业服务企业、开发建设单位：物业管理涉及千家万户，关系人民群众的切身利益。
我市物业管理经过十余年的发展，取得了长足的进步。
当前，物业管理仍处在培育规范阶段，暴露出的矛盾和问题还很多。
为进一步加强和规范物业管理工作，根据《物权法》、《物业管理条例》和兰州市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工作的通知》精神，现就当前我市物业管理若干问题提出如下指导意见：一、关于业主大会组建及运作的问题（一）各区县房地产行政主管应认真贯彻国家、省和市物业管理及民主选举相关法律法规，做好业主大会成立、业主委员会选举产生及运作的指导和监督工作。
（二）街道办事处、乡镇人民政府应当做好辖区业主大会召开和业主委员会选举（改选）的指导监督工作，使社区建设与物业管理有机结合，共建和谐社会。
（三）业主大会召开，可采用以下三种形式：一是采用集体讨论的形式；二是采用书面征求意见的形式；三是业主人数较多时，可采用业主小组会议与业主大会相结合的形式。
采用前两种形式召开业主大会的，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用第三种形式的，可按楼栋情况成立业主小组，业主小组由该部分物业的全体业主组成，选举产生业主小组组长。
涉及该楼栋的具体事务由业主小组会议决策；涉及多个楼栋物业管理事务的，由该部分楼栋的业主小组共同决策；涉及整个小区物业管理重大事务的，由业主大会决策。
业主小组会议由业主委员会和业主小组组长共同主持召开，会议形式及议事方式参照业主大会模式。
对于需业主大会决策的，可由业主小组先行召开会议，然后由小组组长将业主小组会议情况如实反映到业主大会上，由业主大会再行决策，确保民主性与可操作性的统一。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释......更多关于最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释的法律知识，跟着店铺⼩编⼀起看看吧。
最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释(2009年4⽉20⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1466次会议通过)法释[2009]8号中华⼈民共和国最⾼⼈民法院公告《最⾼⼈民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》已于2009年4⽉20⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，⾃2009年10⽉1⽇起施⾏。
⼆○○九年五⽉⼗五⽇为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国物权法》、《中华⼈民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第⼀条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主⼤会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束⼒。
业主以其并⾮合同当事⼈为由提出抗辩的，⼈民法院不予⽀持。
第⼆条符合下列情形之⼀，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款⽆效的，⼈民法院应予⽀持：(⼀)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务⼀并委托他⼈⽽签订的委托合同;(⼆)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履⾏或者不完全履⾏物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关⾏业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，⼈民法院应予⽀持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的⾏为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停⽌侵害、排除妨害等相应民事责任的，⼈民法院应予⽀持。
论民法典物权编中居住权的若干问题
论民法典物权编中居住权的若干问题一、本文概述居住权作为民法典物权编中的重要内容，其设立旨在保障人们的居住需求，实现社会公平正义。
居住权作为一种独立的用益物权，具有其独特的法律特征和实践意义。
本文旨在探讨民法典物权编中居住权的若干问题，包括居住权的性质、设立条件、法律效力及其对现有法律制度的影响等。
通过对这些问题的深入研究，本文旨在为我国民法典物权编中居住权的完善提供理论支持和实践指导。
在文章结构上，本文将首先阐述居住权的基本概念、法律特征及其在社会生活中的重要性。
接着，本文将分析居住权的设立条件，包括主体资格、客体范围、设立方式等，并探讨居住权与其他相关权利的关系。
在此基础上，本文将进一步探讨居住权的法律效力，包括其对权利人的保障作用、对义务人的约束作用以及对社会公平正义的促进作用。
本文将评估居住权对现有法律制度的影响，提出完善建议，以期为我国民法典物权编中居住权制度的完善提供有益参考。
通过本文的研究，我们期望能够更深入地理解居住权在民法典物权编中的地位和作用，为相关立法和司法实践提供理论支持和实践指导，推动我国物权法律制度的不断完善和发展。
二、居住权的定义与性质居住权，作为民法典物权编中的一项重要内容，其定义与性质对于理解其法律地位和功能具有基础性作用。
居住权，简言之，是指居住权人根据合同约定或法律规定，对他人的住宅享有的占有、使用的权利。
这种权利以满足生活居住需要为目的，具有人身专属性，不得转让和继承。
居住权是一种用益物权。
用益物权是指权利人依法对他人所有的不动产或动产享有占有、使用和收益的权利。
居住权人虽然不享有住宅的所有权，但可以在合同约定的范围内占有和使用该住宅，以满足自己的生活居住需求。
居住权具有人身专属性。
这意味着居住权不能转让和继承。
居住权的设立往往与特定的人的身份和生活需求紧密相关，因此，它不能像其他财产权一样自由转让或继承。
再次，居住权具有从属性。
居住权通常依附于住宅的所有权而存在，不能脱离住宅所有权而单独存在。
对物权法中占有制度若干问题的探析
（） 一种观 点 ， １第 应参考 外 国立法 即造成 占有 物的毁损 灭失仅
我们将 占有保护请求权与物权请求 权相 比较 来研 究一下 ，
限于可归责 于 占有人的原 因， 如果恶 意占有人 对造成 的损 害没 二者在权利 内容上是 一致 的都 包括返还请求权、 妨害 排除请求 有过错 ， 就不需要赔偿 全部损失 ， 多数学者都持此种观 点 。（） 权 、 ２ 妨害防止请求权 ， 但二 者在 实现 方式、 能、 功 保护对象、 行使 第 二种观点 ， 此处 占有 物的毁损灭失是 由不可 归责于 占有人 的 主体 以及是否有期限限制上均有不 同的要求 。 具体来分析： １ （） 原因 引起的 ， 由风 险和 第三 人侵权 引起 ， 即 如果是 由于可 归责 行使方法不 同。占有保护请求权只能通过诉讼的公力方式来实 于 占有 人 的原 因 引起 的话 ，善意 占有人 也应 承担全 部赔偿 责 现 ， 而物权请求权则 既可 以通过诉讼等 公力的救济方式来实现
经济与法
对 物权 法 中 占有制度 若 干 问题 的探 析
郭 玉
保定 ０ １０ ） ７００ （ 河北大学政 法学院， 河北
【 摘
要】 国（ 我 （ 法》 物权 第十九章以五个条文对 占有制度进 行 了规 定， 然五个条 文并 不能涵盖 占有 的全部 内容， 占有又涉 显 而
及无 因管理 、 不当得 利、 侵权责任等若干复杂 问 ， 题 法律又无 明确规 定该如何 处理 ， 所以导致 占 这部分的争议 比较多。本文运用 有
物业公司管理中常见法律问题及对策
物业公司管理中常见法律问题及对策摘要:2007年，《物权法》和修订后的《物业管理条例》生效。
它们对20多年来国内物业管理实践所面临的诸多问题作出了较为全面系统的规制，但因规范制订本身的先天滞后性、制订者对物业管理法律问题认识的主观局限性，以及作为新兴事物之物业管理服务自身的不断发展变化，目前国内物业公司管理服务中仍存在诸多问题为法规未予规定或规定不明，从而引发众多纠纷与争议。
文章对物业公司管理中常见的热点问题即共有部分法律问题、安全保障、物业收费问题开展了研究，并提出相应的解决对策。
关键词：共有部分安全保障物业管理条例中图分类号:f293.33文献标识码:a文章编号:1004-4914（2012）05-065-03物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。
物业公司工作内容的显著特点是具有公共性和综合性。
这种工作特点使得公司经营管理中的法律风险十分广泛。
随着业主法律意识的增强，物业纠纷案件也日益增多，稍有不慎就可能面临巨额的赔偿。
以下笔者就物业管理常见法律问题进行分析，并提出相关对策，以期促进我国物业公司的管理和相关立法的完善。
一、共有部分法律问题根据我国《物权法》规定，建筑物区分所有中，除了专有部分和属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线和属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等市政设施或者公共设施外，都是归业主所共有的。
物业公司管理中共有部分法律问题集中体现在以下三个方面：1.擅自处分业主的共有部分。
物业公司将楼体进行广告招商，在绿地上设立电子广告屏。
广告的出现并未经业主委员会的同意，其广告收益也没有归业主大会，而是全部被物业公司留下了，这些收益被物业公司用在了哪些地方，也从未公示过。
2.擅自侵占业主的共有部分。
例如物业公司擅自占用业主的共用土地增加建筑物，或者违反规划或约定擅自减少绿地等。
《物权法》第74条之评析与完善建议
《物权法》第74条之评析与完善建议【摘要】《物权法》第74条关于车位、车库问题的规定虽然在新时期为我国解决相关纠纷提供了法律依据，但是对该条款的解读和评析学界和理论界的观点却林林种种，笔者通过对该条款解读评析并对该条款的完善提出建议。
【关键词】车位；车库；业主一、前言随着城市化进程的不断推进和国民经济水平的提高，私用汽车逐年普及并成为现代社会人们生活的重要工具，据说，到2008年的5月份，北京有300万辆汽车，大概200万到230万辆汽车是私人的，[1]车位、车库权属备受关注，一旦发展为纠纷可能成为社会不安的因素。
因此，车位、车库相关问题越来越得到重视。
《物权法》第74条对《物权法》关于车位、车库问题作了规定。
该条是我国公民日常生活中确定车位、车库归属的重要法律依据，但对于该条款的理解，理论界与实务界都存有争议，很多学者或者在该法条的实然性制度价值与理论上的应然性制度设计之间寻找契合点或者试图在解释上使该条款达到预期理想的效果。
笔者在理解该条款的语义基础上，结合《物权法》的立法价值对该条款进行解读分析，以期对该条法律规定的适用与完善有所裨益。
二、第74条第一款之解读关于停车位和车库，有的国家的法律明确地规定，区分所用的建筑物必须保证有足够的停车位；还有的国家规定，两居室必须有一个停车位，三居室必须有两个以上停车位。
[1]首先，这里面的“满足”应当是一个有时间界限的行为，包括规划时的“满足”和出售商品房时的“满足”。
那么开发商在进行规划时必须考虑保证满足业主的需要，否则的话就不应当获得建设规划许可审批通过。
也就是说，该条款可以作为行政法律法规中的“其他法律法规”的来源。
另一个时间，是在出售商品房时应当首先满足业主的需要。
其次，“首先应当满足业主的需要”中的“首先”是什么含义呢？有的学者提出的是“首先就是优先”，笔者认为，把“首先”解释成“优先”显然是不合理的，对于优先权的适用其前提条件是“同等条件下”，一旦非建筑区分所有权人通过高于业主支付的价款，那么车库、车位将流入其他方的控制之中，不利于保护业主的利益。
对我国农村宅基地使用权转让模式的立法构想——对解决《物权法》遗留问题的建议
地制 度 改革方 面 ， 尽管 文件 没有 做 出明确 规定 ， 但也 明确 提 出要 “ 完善 宅基 地制度 ， 强宅 基地 管理 ” 为 加 ，
宅基地 制度 改革 留下 了制 度 ” 这 就 为 宅 基 地 制度 改 保 ， 革定 了调— — 以保 护 农 民对 宅基 地 的权 益 为 前 提 。 可见 ， 管没 有列 出细致 的宅 基 地流转 新 政 ， 规范 尽 但 宅基 地合理 流转 议 题 已进 入 决 策层 视 野 ， 被 纳 入 并
・
６ ・ ５
转让 ， 主要是 因为 他们 认 为 现有 宅基 地 使用 权 所具
２《 ．物权 法》 乡划分 的立法初衷 应予 坚持 城 在《 物权法 》 草 的过 程 中， 起 对宅 基 地使 用权 是 作为单 独 的一种 用 益 物权 类 型 ， 还是 和城 镇 国有 土 地使用 权合 并 规 定 ， 者们 曾经 有 过 不 同 的意 见 。 学 梁慧星 教授主 张在 中国 的用益 物 权体 系 中， 置 基 设 地使用 权 ， 建设用 地 的使用 ， 是对 与地上 权是一致 的 概念 ， 括原有 的 国有 土地 使 用权 和农 村 宅基 地 使 包 用权… ， 这一思想体现在梁慧星教授主持起草的《 中 国物权法 草案建 议稿 》 中。但也 有 学者 认 为农 村宅
其附属 设 施 的权 利 。为 了保 证 广 大 农 民 的 切 身 利 益 ， 农 民“ 者有其 屋 ”我 国实行 了宅 基地 无偿 分 使 居 ，
配制度 ， 宅基 地使 用 权 成 为 承 载社 会 保 障功 能 的特
因素进 行分 析 ， 索 适 合 我 国农 村 现 实 情 况 的解 决 探 方案 ， 解决 《 物权 法》 未能解 决 的遗 留问题 。
中国物权法草案建议稿
作者： 孟勤国
作者机构： 武汉大学法学院教授、博士生导师,广西大学法学院院长
出版物刊名： 法学评论
页码： 85-98页
主题词： 物权法;物权理论;草案;财产归属;利用权;所有人;立法技术;中国;集体财产;公有制
摘要：物权法在一个法治国家的法律体系中举足轻重。
1995年以来，如何制定物权法或民法物权编，一直是中国社会的一个焦点。
今天，本刊编辑部郑重推介中国著名的物权法学者孟勤国教授的中国物权法草案建议稿。
本刊从不发表条文类成果，之所以破例，是因为其鲜明的内容和特色。
这份建议稿在孟教授创立的二元物权理论的基础上，紧紧扣住了现代社会的客观需要和中国公有制的现实国情。
以娴熟的立法技术和严密的逻辑思维凸现了现代中国的财产归属和财产利用两大主题。
特别是从现代社会普遍存在的非所有人利用他人财产，以及国有财产、集体财产的所有与占有的事实和关系中抽象出财产利用权利的基本学理和规则。
具有极强的针对性和可操作性。
仅仅是二百条，就解决了传统物权理论能解决和不能解决的财产问题。
条文之明了、文字之洗炼，确实使我们无法不流露出我们的偏爱之情。
孟教授从事物权法研究近二十年，不计成败，其坚韧不拔之志令人敬重。
孟教授的物权理论与设计能否得到立法机关的认同和民法学界的容忍并不重要。
重要的是，物权法领域中，终于出现了属于中国人的系统的物权理论与设计。
多一种声音，多一份选择。
中国社会主义法制的建设，正有赖于法学研究中这种超越学习模仿，勇于开拓进取的不懈努力。
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一、概念的选择
物权立法用益物权部分，很多学者都提出了各自的构建方式。其中，对于各种用益物权使用的概念分歧很大，而问题大多数集中在采用地上权、土地使用权或者是基地使用权的概念以及采用农用地使用权或者是土地承包经营权等概念的选择之上。曾有学者认为对于这些概念的选择仅仅只是形式上的选择，或者说只是一种文字游戏，其实质内涵并没有多大的区别。对于此种观点笔者是不同意的。
虽然笔者对这两种观点都不赞成，但很无奈的是笔者无法提出一个更好的解决办法。而两种观点相较之下，以所有制的标准来划分所有权似乎更加体现出物权法的固有性，因此，物权法草案二次审议稿中的相关规定也许更多的是一种无奈之举。
二、国家所有权是否应与其他所有权一体保护的问题
从理论上讲，国家所有权是否应与其他所有权应当一体保护。首先，一直以来我国就是采取优先特别保护国家所有权，这是源于苏联国家财产神圣的观念和理论，但它与我国正致力于建设完善的市场经济体制的要求不符。因此我们应当适当淡化对国家所有权的特殊保护。其次，国家所有权客体并非都由物权法调整，物权法主要调整国家所有权的外部结构、国家所有权主体外部属平等关系的内容；而国家所有权的主体内部关系中属管制关系的，带有很强的行政管制性，则由经济法调整。因此，从物权法的角度而言，国家所有权和其它所有权具有平等的主体地位，当然应该一体保护。
（一）所有权主体呈多样化趋势，如果仍按此标准划分则会出现很多遗漏之处。如果说我国曾经以所有权主体作为标准，在《民法通则》中确认所有权的类型为国家所有权、集体所有权和公民个人所有权三种形式，其主要原因在于过去我们一直认为公有制只有全民所有制和集体所有制，所以相应地在法律上也就确认国家所有权和集体所有权两种形式的话，那在当今我们已经重新认识了公有制的形式，确认公有制可以有多种表现形式，在法律上也就不能简单地只确认国家所有权和集体所有权了。例如公司财产的所有权主体应该归属拿一类呢？
一、关于所有权类型划分的问题
笔者并不赞同一元论中主张以所有权的客体为依据进行划分。正如王利明教授所说，西方国家物权法中的单一所有权是建立在私人财产所有权基础上的，对国家所有权则是通过单行法来调整的，一般不在民法典中加以规定。如果我国物权法也照搬这一模式，将物权法中的所有权限于私人财产权，而不包括国家所有权和集体所有权，则完全与现实不相符合。而且这种回避所有权类型划分的做法不能真正解决我国所有权立法中存在的问题。王利明教授的物权法草案二次审议稿中的所有权部分仍然沿袭了我国现行民事法律制度，即以所有权的主体为标准划分所有权类型的模式，即分专章专门分别规定国家所有权、集体所有权和私人所有权，与建筑物区分所有权、相邻关系和共有并列。笔者认为，在我国物权法中采纳这种分类方法存在很多问题：
从客观实际出发，这种一体保护在我国是不太现实的。国家财产担负着不少社会公共职能，为了社会公共利益，在某些情况下，对国家财产的保护应优于个人财产和集体财产。并且在我国，从所有权的客体上看，如土地只能由国家或集体所有；从所有权取得方式上看，国家所有权可以通过征收的方式取得，这些都表明国家所有权存在其特殊性。而且我国公有制的体制也决定了国家所有权的特殊地位。因此我认为这种一体保护在我国存在的可行性不强。因此，笔者以为在物权法草案中应以不做出对国家所有权特殊保护的规定，也不明确表示对国家所有权与其他所有权一体保护为宜。
所有权部分
物权法起草过程中关于所有权立法，主要涉及两个问题：一为是否按照所有制的标准来划分所有权，二为是否坚持对国家所有权给予特别优先保护，即国家所有权是否应与其他所有权一体保护。围绕这两个问题，形成了两种针锋相对的观点：三分法和一元论。三分法观点坚持生产资料所有制的分类标准，在物权法中集中规定国家所有权和国有财产权，并坚持对国家所有权予以特别优先保护。而一元论观点则反对以生产资料所有制为标准，而主张以所有权的客体为依据，不在物权法中规定一般国家所有权，反对对于国家所有权给予特别优先保护，而主张对合法财产一体平等保护。对于三分法和一元论，笔者部分赞成部分反对。
（二）国家、集体、个人的分类在我国的宪法中已经有所体现，虽然说在物权法中重复规定可以说是宪法在各部门法中的具体化体现，但物权法作为私法，它是应该保护平等民事主体的所有权呢？还是应该保护所有制制度呢？
（三）王利明教授在解释为何按所有制类型划分所有权的理由时曾提到：“如果物权法不对公有财产加以规定，也难以体现出平等保护的原则。”但是如果在物权法中规定了公有财产也不一定就能体现出平等保护。如果要在物权法中体现平等保护就不能规定国家集体所有权的特殊性，而不是应不应该规定公有财产。
关于物权法立法中若干问题的建议
[摘 要]物权法是传统民法中的一个重部门，也是我国将要制定的民法典中的一个重要部分，现在我国物权法草案已经进入二次审议的阶段。本文将结合中华人民共和国物权法第二次审议稿，对我国物权法中所有权类型划分以及一体化保护的问题，用益物权概念的选择、典权制度的存废及宅基地使用权流转的问题，担保物权立法定位的选择及让与担保制度的存废等问题提出了个人的看法。
[关键词]所有权类型一体化保护用益物权概念典权制度存废宅基地使用权流转担保物权立法定位让与担保
引言
中国物权法草案的起草是从1998年开始的。1998年第八届人大常委会委托九名专家学者作为民法草案起草工作小组。这个工作小组在第一次会议上曾经预定了完善中国民法的三个步骤。第一步是制定统一的合同法；第二步是起草物权法，实现财产规则的统一完善；最后制定一部科学完善的中国民法典。现在第一步计划已经顺利实现；针对第二步，中国社会科学院梁彗星教授和中国人民大学的王利明教授受托起草的两部专家稿从1999年到20XX年底相继完成。立法机关在这两部专家草案基础上编篡、修改、删节，然后完成了一个中国物权法草案的征求意见稿。20XX年的12月人大常委会对王利明教授主持起草的中华人民共和国物权法草案进行了第一次的审议基本肯定了王利明教授的专家稿，现在物权法草案已进入二次审议的阶段。在物权法草案起草的过程中，有关学者已经对物权立法的诸多问题展开过激烈的争论，本文在此谨对物权法草案二次审议稿中所有权、用益物权和担保物权中所存在的若干问题提出一点个人的见解。