中国目前商业模式分析

Lifestyle Shopping Center商业模式解析

近年，Lifestyle Shopping Center也被逐步引入国内。比如北京的大钟寺国际广场、U-TOWN优唐以及SOLANA蓝色港湾等项目都是以Lifestyle Shopping Center这种全新的商业模式为理念打造。与此同时，在上海、广州等地也相继出现了类似的商业项目。“Lifestyle Shopping Center”概念成为继“Shopping Mall”之后，又一个搅热市场的商业模式。

在国外，购物中心的发展可分为四个阶段。首先出现的是第一代社区型购物中心CSC(Community Shopping Center)，接下来出现了更大规模的SCSC，即CSC超级版。这些购物中心基本上采用室内封闭形式，以购物为主要目的。当购物中心发展到第三代时，便有了更大规模的超级CSC以及广域型购物中心RSC(Regional Shopping Center)，也就是MALL型购物中心进入大发展的时期。然后，第四代购物中心Lifestyle Shopping Center———生活方式购物中心出现了。

SOLANA蓝色港湾

从第三、第四代开始，购物中心的购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功能，给消费者创造一个新的生活空间。

第四代生活方式购物中心———Lifestyle Shopping Center之所以成为近几年来令人瞩目的一种新形态，原因在于其最有可能吸引"具有生活提案能力的商户"，并以此突出个性，缔造强势，这是以往各种形态购物中心未能实现的。

Lifestyle Shopping Center，在美国最早出现于1983年，在最初的13年间，其发展缓慢，截止到1995年，只有39家商业项目陆续以这种形式出现。而从1996年至2004年，是Lifestyle Center的发展阶段。此期间，全球有90个Lifestyle Shopping Center陆续出现。有关专家称，美国现有的Lifestyle Shopping Center保持年8％的增长率，据估计，这种增长趋势可能会一直延续到2008年，此后4年Lifestyle Shopping Center的增长将达到20％。

近年，Lifestyle Shopping Center也被逐步引入国内。比如北京的大钟寺国际广场、U-TOWN优唐以及SOLANA蓝色港湾等项目都是以Lifestyle Shopping Center这种全新的商业模式为理念打造。与此同时，在上海、广州等地也相继出现了类似的商业项目。“Lifestyle Shopping Center”概念成为继“Shopping Mall”之后，又一个搅热市场的商业模式。

何谓

Lifestyle Shopping Center

国际购物中心协会对Lifestyle Shopping Center有着严格的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”

典型的Lifestyle Shopping Center通常有一条步行休闲购物街、若干条副街及休闲广场组合而成。而国际购物中心委员会定义中所指的开放空间，并不是室内大型开放空间或者中庭，而是室外的自然空间。尽管通过一流的商业建筑设计，Shopping Mall可以营造出舒适的购物环境，但是室内和室外的不同感受却不是可以设计出来的。

直观上看，Lifestyle Shopping Center与Shopping Mall最根本的区别是建筑形态的不同，Lifestyle Shopping Center的建筑形态是开放的商业街区，而Shopping Mall则是在一个巨无霸的盒子里。而不同建筑形态的背后是商业理念的不同，业态组合的不同，消费体验的不同。简单地说，没有开放的购物空间，就不能称其为Lifestyle Shopping Center，而只是披着Lifestyle外衣的Shopping Mall。

Lifestyle Mall相对于传统商业，所有的Lifestyle Mall都是开放式的，建筑形态人性化；Lifestyle Mall的面积相对来说不大，商户是由比较高档的专卖店、餐饮和娱乐等多种元素构成，其中购物功能与传统购物中心相比，被明显弱化，它具有以下特点：

第一，休闲第一。所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是Lifestyle购物中心的灵魂所在。如果说Lifestyle购物中心是一种全新的商业地产模式，那其最创新的地方就在于将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。

第二，环境第一。与Shopping mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Shopping Center更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。据统计，美国129家Lifestyle购物中心的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5~10％左右，甚至更高。

第三，规模适中。美国的Lifestyle Shopping Center规模平均在

5万~6万平方米左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在美国Lifestyle购物中心体量的两倍左右，比较而言，Lifestyle购物中心从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。

第四，业态专精。与Shopping mall和商业步行街相比，Lifestyle Shopping Center从业态上更接近于集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了Lifestyle Shopping Center与Shopping mall之间的本质区别，Lifestyle Shopping Center将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也造成了消费阶层的显著区分。

世界上著名的Lifestyle Shopping Center以美国佛罗里达州的CocoWalk、BenchPlace和俄亥俄州哥伦布的Eastern Town Center 为代表。

CocoWalk独特的土地和建筑是为了与椰子林搭配为一体而精心设计的，旁边的村庄以折衷主义著称，但有时会给人以新奇的发现。CocoWalk有成行的商店和专卖店，是购物者的天堂，在16屏幕的AMC 电影中心和艺术画廊可以体会到高雅的娱乐内容，在餐馆和咖啡厅的各个角落可以体会到世界上不同的文化风情，每个夜晚各种酒吧和夜总会灯火辉煌，音乐与欢笑声会持续到凌晨4点；BenchPlace则建在黄金海岸，提供的热点是购物和餐饮。Eastern Town Center里鹅卵石铺就的街道，按规定安装的照明系统和电话亭结合成了一些建筑学上细微的创作，“感觉每个地点”这是一个独特的，难忘的环境。一个混合的生活中心和购物中心。

国内Lifestyle Shopping Center的典型代表则是今年6月份开始试营业的SOLANA蓝色港湾，该项目位于北京朝阳公园西北湖岸，其业