杭州别墅市场调查研究报告

杭州别墅市场调查研究报告

一、别墅的定义

二、杭州别墅市场的发展

三、目前杭州市场别墅基本概况

四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘

五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析

六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目：

七、个人观点与小结

附件1 别墅各风格类型特征

附件2 杭州别墅排屋项目一览表

一、别墅的定义

“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa 才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是Villa，而是HOUSE。

目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

（各风格特征详见附件1）

二、杭州别墅市场的发展

纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的别墅发展可以分为以下四个阶段。

第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现

1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。

同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。这些别墅的最大特点是：选址远郊，地貌自然，有山或有水；别墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。最贵的如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价1000美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价不过2000~3000元/平方米。

这些别墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。随着1993年底宏观调控的开始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。

第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓

随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。另外，还有湖畔花园、南都城市别墅等。此类别墅基本与公寓混合于一个小区，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的别墅生活形态。但因为地处城市近郊，拥有便捷交通、配套等优势可以作为第一居所，成为消费者关注的高端居住形态。同时别墅面积不大，独立别墅在300~400平方米左右，还有双联、多联，价格相对经济，较受市场欢迎。

这一阶段的别墅无论是在选址和开发理念上，还是规划设计、建筑施工等方面都存在着极大的局限性。实质上也是一种简单的在形体上的模仿：独立的大房子，有一定的公共配套。同时，受第一阶段别墅精装修不受欢迎的影响，第二阶段别墅都是毛坯房交付，花园也是“毛坯”——绿色草皮点缀一些小灌木。

第三阶段：山水别墅，以无价山水彰显别墅价值

自1997年起，日渐发育成熟的杭州别墅向高档和国际化发展，出现了一批整体环境、建筑形态、型材选用、室内设计都向国际一流水准看齐的别墅产品。

1996年底开工的九溪玫瑰园、2000年开始建设的西湖高尔夫别墅、桃花源东区以及富春山居可以称为第三代别墅代表。随着消费者回归理性，人们更多的看到别墅在价值上的体现，特别是对稀缺自然资源的占有，成为人们身份和地位的象征和对别墅价值的判断。

这一阶段的别墅，主要表现为二类别墅：一类是总价比较高、面积比较大、自然环境优

越的身份型豪华别墅。以九溪玫瑰园、桃花源、南都高尔夫为代表的高档独立别墅，目前仍然公认的顶级豪宅。这种别墅社区自然环境优美、户型面积较大、私家花园面积大、私密性好，容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积大于1000平方米，是身份实力的象征。第二类别墅是总价、户型面积均适中经济，以富春山居、七里香溪为代表的居家型别墅。此类项目中一般别墅与排屋并存，面积相对经济，容积率上也达到0.4~1.0，花园面积也相对较小。主要分布在闲林、小和山、西溪、转塘、银湖、良渚等板块，并有不断向外扩张的趋势。这一阶段的别墅可谓是百花齐放，主题各异突出个性化特征。

第四阶段：庭院别墅，寻求自然与内在精神共鸣

庭院是中国文化的精髓，也是情感交流的场所。如何体现“中国特色”的别墅，是这一阶段别墅的设计思路。因此，万科第五园的崛起，中式别墅与西式别墅的互为融合，“庭院”成了这一阶段别墅的重要特征。

以桃花源十锦园为代表的别墅产品，在空间过渡、室内及庭院精装修等方面都有创新，创造出全新的品质别墅生活。桃花源所推出的全精装别墅，引导了一种全新生活方式，不仅花园精装修，别墅室内也采取了精装修的成品化道路。

与此同时，位于良渚文化村北部区域，三面环山抱一水的独栋别墅全实景的花园庭院生活、原生态的居家环境，给客户留下了深刻的印象。

这一阶段的别墅，设计理念从模仿到中西融合到再创新，挖掘自然与心灵内在的精神共鸣。

三、目前杭州市场别墅基本概况

3．1杭州别墅板块分布图

目前，杭州别墅主要分布在之江、银湖、青山湖、湘湖、西溪闲林、小和山、良渚等七大板块以及拥有少量高端公寓的中心城区。其中之江区块是杭州较早的别墅区块，发展较为成熟；西溪闲林、小和山板块是近几年逐渐崛起的别墅开发热门区块；而银湖板块是前几年较热门的区块，区块内部分别墅项目甚至成为杭州别墅开发的典范之作，具有较高的性价比；青山湖、湘湖区块凭借得天独厚的自然资源，正迅速成长为受市场追捧的别墅圣地，并且由于这些区块尚处于起步阶段，土地储备比较充足，在价格上存在一定的优势。

3．2杭州别墅楼盘分布情况

目前，根据不完全统计，杭州在售和即将开盘别墅项目主要有：

之江板块：西湖阳明谷、九树公寓（类归于别墅）、赞成岭上、新帝郎郡；

银湖板块：金都富春山居、五月香山、九龙一号、三江鸣翠蓝湾、九龙山庄、上林湖、大有清竹蓝庭、云山水居、富春·红郡

青山湖板块：青山湖81号、中都·青山湖畔、湖光山社、锦绣钱塘、绿城西子青山湖玫瑰园、大华·西野风韵、同人山庄、青城山语间、金基·青云山居；

湘湖板块：宋城·地中海别墅、奥兰多小镇、通和·南岸花城、天地墅园、绿城西子·郁金香岸、天乐云都；

西溪闲林板块：大华·西溪风情、盛世嘉园、留庄、坤和·和家园、青枫墅园、坤和西溪里、绿城桃花源、瑞城、竹海水韵、西溪山庄、百家乐·西园、华元·和庄、西溪锦

园、溪上凤庭、新湖·果岭；

小和山板块：绿野春天、中能浪漫和山、九月森林；

良渚板块：阳光天际、新湖香格里拉。

3．3杭州别墅项目土地存量分析

目前，在杭州各别墅板块中，青山湖板块由于其本身超大的体量，市场土地存量为各板块首，达袄约13405亩。其次是拥有西溪湿地概念的西溪闲林板块，市场土地存量约12260亩。相比之下，其余板块的土地存量相对较少。其中银湖板块约3689亩，湘湖板块约2116亩。良渚、小和山、之江三大板块分别为1426亩、990亩、642亩。

从上述数据可以看出，排名前四位的青山湖、西溪闲林、银湖、湘湖板块都是因为自身拥有湖泊、湿地、山林等优越、无可比拟的自然条件优势，很适合开发别墅等豪宅类型，因此开发力度较大，同时也是前几年别墅土地放量的主要板块，所以市场土地存量面积较多。而之讲、小和山板块由于是杭州最传统的别墅板块，开发起步时间较早，可开发的土地资源比较稀缺，因此存量较少。而良渚板块则因为开发时间相对较晚，板块自身资源匮乏，所以土地存量较少。