基准地价测算公式-因素修正系数
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价＝基准地价某（1+综合修正系数）某期日修正系数某年期修正系数某容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。
2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。
该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。
3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表土地级别修正系数评价等次优较优一般较劣劣基础设施2.31.10.0-1.1-2.3交通状况1.80.90.0-0.9-1.8自身条件1.50.80.0-0.8-1.5环境质量1.70.90.0-0.9-1.7利用限制1.40.70.0-0.7-1.4集聚程度0.90.50.0-0.5-0.9配套程度1.00.50.0-0.5-1.0地质条件0.80.40.0-0.4-0.8其它0.60.30.0-0.3-0.6六级地使用年1限(年)0.74六级地1表4工业用地使用年限修正系数表20.124730.206240.235050.3194100.5368150.6848200.7854300.9006 400.9450500.9787表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表2级别因素基础设施状况交通条件宗地条件优供电、供水保证率在100%，排水状况良好同级中交通最畅通自然条件优越，形状良好，面积较大，利于企业布局有利于企业生产较优供电、供水保证率在95%以上，排水状况刑事一般同能级中交通畅通自然条件优越，形状、面积对企业布局比较有利一般较劣劣环境质量用电、用水供电、供水保用电、用水高高峰期有停证率在90%以峰期常有停电、停水现上，排水状况电停水现象，象，排水状一般无排水设施况较差同级中交通较同级中交通同级中交通畅通不太畅通不畅通自然条件较自然条件差，自然条件一差，形状较形状较差，面般，形状、面差，面积较积过小，对企积对企业布局小，对企业业布局在严无影响布局有影响重影响对生产有影对生产和职较有利于企对生产、生活响，对职工工均有不良业生产无影响无影响影响企业周围有5家周围有3-5家周围有1-2独立工业用集聚位于工业区内以上企业企业家企业地程度与相关企业配套程高较高一般较低低度地基条件其它地基稳定好地基较稳定较好地基一般一般地基较差较差地基差差某应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法1 基准地价简介基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
2 基准地价系数修正法利用级别或区域基准地价评估基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数程序a.收集有关基准地价资料;b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表;d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数;e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;f.求出待估宗地地价。
土地使用权基准地价系数修正法
土地使用权基准地价系数修正法1. 引言大家好，今天咱们来聊聊一个听起来可能有点晦涩的话题，但其实它跟咱们的生活息息相关——土地使用权基准地价系数修正法。
哎，你可能会想：“这听上去跟我有什么关系？”其实，土地价格就像咱们买菜一样，都是跟日常生活挂钩的，今天的菜价能让你乐开花，明天的房价也能让你心头一紧。
因此，了解这个修正法，有助于你在买房、卖地时不至于被人坑，咱们就一起揭开它的神秘面纱吧！2. 什么是基准地价系数？2.1 基准地价的定义首先，基准地价系数是个啥？简单来说，基准地价就是相关部门规定的一个标准价，就像是超市里标的价格，让你知道大致得花多少才能买到某样东西。
土地使用权基准地价系数修正法，顾名思义，就是根据市场变化，对这个价格进行一些调整和修正。
这就好比，你今天去买包子，发现老板涨价了，但你心里有数，知道他的包子还是值这个价的。
2.2 影响因素那影响这些基准地价系数的因素有哪些呢？可多了！像经济发展、周边环境、交通便利程度等等，都能影响土地的“身价”。
就拿交通来说吧，你住的地方离地铁近，那土地自然就贵得离谱；反之，如果远离市中心，那可能就得打个折了。
这就像咱们买衣服，品牌、材料、设计都会影响价格，不同的土地自然也是有高有低。
3. 修正法的必要性3.1 为何要修正？那么，为啥要有这个修正法呢？不修正就完事了吗？当然不是！社会在变，经济在动，土地的价值也得跟上节奏。
想象一下，如果基准地价一直不变，市场就会出现不合理的价格泡沫。
就像你看到的那些网红店，明明是个小摊子，偏偏要卖天价，这不是让人傻眼嘛！而且，合理的价格能让买卖双方都心里有数，大家都有个底，交易才能顺畅。
3.2 保护买卖双方更重要的是，这个修正法还保护了买卖双方的利益。
想象一下，假如你买地的时候价格完全不合理，结果之后土地增值了，你不就得心里窝火嘛！但有了修正法，相关部门会根据市场情况调整价格，让一切都在阳光下进行。
就像打麻将，咱们得遵守规则，才能大家都开心。
基准地价系数修正法公式
基准地价系数修正法公式1. 什么是基准地价？说到基准地价，可能大家会想，哎，这个玩意儿跟我有什么关系呢？其实，它跟我们生活息息相关，尤其是买房卖房的时候。
简单来说，基准地价就是相关部门规定的一个参考价，用来衡量不同地区土地的价值。
就像我们逛市场买菜，摊贩会告诉你这蔬菜的市场价，帮助你判断是不是该买。
1.1 基准地价的重要性那基准地价为什么那么重要呢？想象一下，如果没有这个价格参考，大家都得凭感觉来定价，那可就乱套了！土地是不可再生的资源，大家都想争着要。
如果每个人心里都有一杆秤，结果很可能是“价格飞天，钱包缩水”。
所以，有了基准地价，才能让大家心里有个谱，买卖都更公平。
1.2 基准地价的形成基准地价可不是天上掉下来的，它的形成过程可复杂了。
首先，相关部门会考虑各个区域的经济发展、人口密度、交通便利程度等等。
举个例子，市中心的土地价格就像是菜市场里的金贵蔬菜，当然贵得让人心疼；而偏远的地方，就像是那些不太好卖的蔬菜，价格自然要便宜不少。
2. 什么是基准地价系数？好啦，接下来我们聊聊基准地价系数。
这个系数听上去有点高大上，其实它就是用来修正基准地价的一个工具。
就像是调味料，咱们做菜的时候，不同的菜加不同的盐，这样才能让味道更好。
2.1 系数的来源基准地价系数一般是根据市场行情、区域发展以及其他一些因素来确定的。
比如说，某个新兴地区发展得特别快，突然冒出了一堆高楼大厦，那这个地方的基准地价系数就得上调。
反之，如果一个地方逐渐被人遗忘，连小猫小狗都不愿意去，那这个地方的系数就得往下调。
就像调味品，得根据菜的口味来加，才能让整道菜都能吃得下去。
2.2 系数的应用那么，这个系数到底怎么用呢？当我们知道了基准地价和系数后，就能通过一个简单的公式算出实际地价。
比如说，基准地价是1000元/平方米，系数是1.2，那实际地价就是1000元乘以1.2，得到了1200元/平方米。
简单明了，真是小白都能学会的感觉！3. 为什么要修正？当然，修正基准地价系数可不是为了好玩，咱们可不是在玩游戏。
基准地价系数修正法的确定
基准地价系数修正法的确定基准地价系数修正法，嗯，这个名字一听就觉得挺复杂的对吧？但其实呢，它就像你买东西时打折的那个过程，虽然听起来有点晦涩，但其实也不难搞懂，关键是得放平心态，慢慢来。
说白了，基准地价系数修正法就是用来调整我们土地价格评估时的一种方法。
哎，你可能会想，土地不就是有个固定的价格嘛，怎么还需要修正呢？其实不然！我们要知道，土地的价格是受很多因素影响的，位置啊、交通啊、周边环境啊、甚至是天气变化，反正一切能影响到土地的条件，都会让地价发生波动。
你想，地球上每一寸土地都不是孤立存在的，它们都是和周围的环境、设施、甚至挂钩的。
所以，基准地价系数修正法就是要对这种差异进行调整，确保我们评估出的土地价值更贴近实际情况。
比如，你如果看到一块土地的价格标得特别高，你难免会想，嘿，这块地是不是值那么多？如果按照基准地价来算，它可能就有些不太合理。
你看啊，土地的价格其实不是一成不变的。
你在北京、上海买房和在小县城买房，价格差距大得很吧？这就好比你去一个超级火的商场购物，折扣力度大，价格自然会高；可你去的是个冷冷清清的小店，虽然打折了，可就是那种门庭冷落的地方，顾客也少，所以价格也就低一些。
那基准地价系数修正法，实际上就是告诉你，如果这块地的环境比标准的地价更好，或者更差，那么就要对原本的价格进行一定的调整。
哎呀，说白了，这个系数修正法就是像给土地穿衣服一样，根据土地的“体型”和“气质”来决定要加点什么、减点什么。
比如说，你去逛街看见一件衬衫，可能标价是200元，但如果它在商场的折扣季，你可能就能拿到100元，或者它是某个大牌，设计感超强，价格就可能翻倍。
这就像是基准地价和修正系数之间的关系。
基准地价，是一个统一的起点，修正系数则像那折扣，或者加价的因素，它根据土地的特殊情况进行调整。
不过要说清楚，这个修正系数到底怎么算，还得看地块的具体情况。
像地块的交通条件、周边配套设施、土地本身的形状、以及它的使用功能等等，都会影响到价格。
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
计算公式如下：上调幅度计算公式：F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；F2 --基准地价下调最大幅度；I ib --级别基准地价；I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表10-4、10-5、10-6。
表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表表10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1×W i（10-3）F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；W i—某一因素对宗地地价的影响权重。
（二）因素修正系数及指标说明表的编制根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。
第九章 基准地价系数修正法
二、原理：替代原理
三、基本公式：
宗地地价＝待估宗地对应的基准地价×（1＋ EMBED Equation.3 ）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
式中： Ｋ――基准地价修正系数
四、特点与适用范围
特点：①能快速评估多宗土地价格；
②精度与基准地价及其修正体系密切相关。
3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；
5. 进行交易日期等其它修正；
6. 求出待估宗地地价。
六、利用级别或区域基准地价评估宗地地价
1、待估宗地地价影响因素调查
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（1）期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此，需根据地价的变化程度进行期日修正。
（2）容积率修正：基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。
（3）年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。
（4）土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
4、 计算宗地价价
在确定好各修正系数后，根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。
基准地价公式
房山区基准地价测算宗地价格方法一、宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面出让金、宗地地面出让金等四种类型。
1、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率》≥级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率（2）宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×出让金容积率修正系数宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×出让金容积率修正系数×宗地容积率2商业、综合用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率（2）宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×出让金容积率修正系数宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×出让金容积率修正系数×宗地容积率2.商业、综合用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜级别平均容积率时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×熟地价容积率修正系数×因素修正系数×级别平均容积率（2）宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数3.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数（2）宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率宗地地面出让金=适用的楼面出让金×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例地价是指土地的价格，通常由政府按照国家有关规定标准进行划定。
在土地市场上，地价是重要的参考指标，是购买和出售土地的依据之一。
不同地区的土地价值可能不同，因此每个地区都需要制定和调整适合自身的地价标准。
在这个过程中，基准地价系数修正法是一种常见的地价调整方法，本文将阐述其基本原理和应用范例。
一、基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是指根据一个基准地价系数和一定的规则，对不同地点和用途的地价进行修正，并确定出各地价格的最终水平。
其基本原理是参考某一地区或者某一时期的基准地价，对其他区域或者时期的地价按照一定的倍数进行修正。
这个倍数就是基准地价系数。
在中国，基准地价系数通常由国家发改委和省级政府制定发布。
基准地价系数一般按照城市的不同区域和不同用途进行划分，以方便具体地区和地块的估价。
基于基准地价系数的修正法具有以下优点：1. 参考基准地价，透明公正在地价修正过程中，选取一个明确的参考指标，可以使得地价的评估过程更加透明公正。
基准地价系数的制定需要考虑各种地方的实际情况，包括地理位置、土地用途等方面。
因此，基准地价系数的修正过程能够反映各地的实际情况，有助于判断各个地方的土地价值。
2. 稳定有效，可比性强由于基准地价系数通常由国家发改委和省级政府进行制定，具有一定的权威性和稳定性。
如果在地价修正过程中使用基准地价系数，不仅可以降低评估的难度，而且还可以提高各地土地价格的可比性。
基准地价系数修正法能够充分考虑基础设施等因素对地价的影响，能够更精确地确定各地区和各种用途土地评估的标准。
3. 操作性强基准地价系数的修正法操作简便，容易实现。
评估人员只需要根据基准地价和土地的特定情况进行计算，通过简单的数学运算即可得到修正后的土地价格。
此外，在评估土地时，基准地价系数的使用还可以避免评估人员产生个人主观意见，从而保证评估的公正性。
二、基准地价系数修正法的应用范例基准地价系数修正法在实际工作中得到了广泛应用。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
北京基准地价测算价格方法
附件1]应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法（一）宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1.商业、综合、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率2.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（二）宗地价格测算中有关参数的选取1.宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。
2002年北京市基准地价测算宗地价格方法
附件1应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法（一）宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1.商业、综合、居住用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯容积率修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯级别平均容积率2.工业用地（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数⨯宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数/宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价⨯期日修正系数⨯年期修正系数⨯因素修正系数（二）宗地价格测算中有关参数的选取1.宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价×ΣK×K1×剩余使用年限修正系数＝
宗地总价
备注
1、使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]2、r=6%
基准地价系数修正法的基本公式：V=［P×（1±K）×T×R±F］×Y
V—待估宗地；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T—期日修正系数R—容积率修正系数F—开发程度修正额
Y—待估宗地使用年期修正系数
一、坐落位置
东临：
西临：
南临：
北临：
二、基准地价
用途：面积：使用年限：级别：三、修正因素
情况
分级
修正系数%
区域因素
交通条件
基础设施
产业聚集效应
剩余使用年限
剩余使用年限44年
容积率
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
级别修正
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
日期修正
估价时点与基准地价基准日接近，土地价格变化不大，故不需修正
开发程度
该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正
基准地价容积率修正系数的计算
基准地价容积率修正系数的计算基准地价容积率修正系数的计算，这个话题听上去挺复杂的，但其实说到底就是个“大嘴巴”的事儿。
想想吧，就像在超市里挑水果，看到那个大大的西瓜，心里想着“这可是我今天的目标！”可一问价钱，哎呀，不是我想的那么简单，得先了解它的斤两，才能判断它值不值这个钱。
基准地价容积率就像那个西瓜，它的价格和容积都需要算计得当，才能保证每个人都满意。
说到这里，容积率是啥呢？简单来说，它就是我们在某块土地上能够建多高、建多大的指标。
就好比你在家里买了个新书架，书架的高度和宽度决定了你能放多少书。
那基准地价就像是书架的价格，建多高就得多花钱。
可是，不同的地段、不同的用途，这个价格可就天差地别了。
比如市中心的地儿，绝对是寸土寸金，周边如果全是大楼，那个容积率简直就是满满的福利。
但，嘿！有些地方的地价修正系数就得看情况了。
你不能光看“表面功夫”，还得看看背后的故事。
想想，一个繁华的商业区和一个安静的住宅区，修正系数肯定是不一样的。
商业区那简直就像是“人山人海”，各种买卖兴旺得不得了，而住宅区嘛，虽然宁静，但人气可没有那么旺盛。
这时候，修正系数就像是个调味料，能让这个“菜”更好吃，能更合理地反映出土地的真实价值。
再说说怎么计算这个修正系数，听上去像是高深莫测的数学题，其实简单得很。
想象一下，你在逛街，看到心仪的衣服，上面写着“打折！”心里一阵小激动。
然后你就得计算，打完折后的价格是多少。
修正系数的计算其实也有点类似。
根据土地的不同特点、使用性质、周边环境、交通便利程度等因素来综合考量，最后得出一个让人心里舒服的数字。
修正系数不是凭空而来的，得有数据支撑。
就像你在炒股，得看走势图，不能瞎猜。
一般来说，数据来源包括市场调查、历史交易记录等等，得仔细琢磨才能得出合理的结果。
这个过程就像是在看一本悬疑小说，越读越有意思，越深入就越能发现问题的本质，找到解决的办法。
在实际操作中，很多地方也会结合一些特殊的情况来调整这个系数。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
（2）表现形式：楼面熟地价。
（3）基准期日：2014年1月1日。
（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。
（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。
（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。
（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。
土地估价之基准地价系数修正法
2012-3-18第八章 基准地价系数修正法基准地价系数修正法是一次性评估大量 土地价格的一种估价方法。
本章在阐述基准 地价的概念、特点、作用及其评估原理、原 则的基础上，介绍采用基准地价系数修正法 评估宗地地价的思路和操作程序。
内容 第一节 基准地价评估 第二节 基准地价系数修正法 第三节 补地价的测算第一节 基准地价评估一、基准地价概述1、基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准 地价。
基准地价具有以下几方面的特点：•基准地价是一种区域性的价格 •基准地价是一种分用途的价格 •基准地价是一种平均价格 •基准地价是有限年期的价格 •基准地价具有时效性 •基准地价是一种控制性的价格2、基准地价的作用 •宏观控制土地市场的依据 •国家征收土地使用税的依据 •调节土地利用 •进一步评估宗地地价的基础12012-3-183、基准地价评估的原理 •土地收益是基准地价评估的基础 •各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地 价的基础 •各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得 各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 •土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定 和不断变化的前提4、基准地价评估的原则 •土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原别 •以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 •各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 •与社会经济水平相适合、相协调的原则 •选择合适的估价技术路线原则二、建设用地基准地价评估1、基准地价评估区域的确定 （1） 划分基准地价评估区域的作用： •是基准地价的内在要求。
•是基准地价评估的基础。
•突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数 量和精度。
•保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统 计测算。
•有助于分析地价与影响因素的关系。
（2）划分基准地价评估区域的方法 划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。
基准地价修正系数体系
2、利用市场交易价格资料更新基准地价
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（4）基准地价是有限年期的价格
∵ 基准地价是土地使用权的价格 ∴ 基准地价是有限年期的价格
城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途 的最高出让年期为准。
农用地：按承包经营时间计算年期。
比较法）
基准地价的确定和公布
1.基准地价确定的原则
以实际数据测算的结果为准，以比较评估的 结果为辅。
土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评 估结果为准，利用级差收益测算结果进行修 正。
以评估结果为基础，并应充分体现政府的地 价管理政策。
2.基准地价确定
以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的 级别或区域商业、住宅、工业基准地价为城镇基准 地价。
（5）基准地价具有时效性
基准地价反映的只是一定时期的地价标准。 为了保持基准地价的现实性，每隔一定时
期应对基准地价进行更新。
∴ 基准地价的评估时点很重要。
（6）基准地价是一种控制性的价格
基准地价是国家调控土地市场的一种价格， 不是市场交易价格。
市场上最终达成的价格，是以基准地价为 依据，根据市场行情而确定的。
3、基准地价的内涵全省要统一，便于全省比 较和权衡
4、明确基准地价更新的目的在于应用 如：一些地方过去只有级别基准地价，由于
级别范围太大，又没有相应的区片价和区段价 作为补充；一些地方过去只有基准地价，没有 修正系数体系。这都使基准地价的作用大打折 扣。
（一） 基准地价更新的要求
5、必须逐步加强和完善计算机技术的应用 原因： 第一,现代化的要求； 第二,为下一轮更新奠定基础(即连续性)。 体现在： 第二，更新的流程； 第二，成果表达。
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附件3
北京市基准地价因素修正系数说明表
（商业）
注：
1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表
（综合）
注：
1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。
5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。
6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表
（居住）
单位：%
注：
1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。
2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。
5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的
临近程度。
8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
北京市基准地价因素修正系数说明表
（工业）
注：
1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。
2.交通便捷度指对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路等级、
道路体系等。
3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。
4.临路状况指临路类型、级别和交通管制。
5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。
6.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
7.环境状况指污染物排放及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度。