国内CBD项目发展历程研究及其案例借鉴70页
国内CBD项目发展历程研究及其案例借鉴_70页
2010-8
三房：180－200四房：220－280
住宅集中在06－08年推出市场，是CBD基本建成的前5年；产品线跨度较大，主要三、四房为主；三房130－140，四房150－160、170－180，为主要供应面积
CBD住宅发展对我们的启示
建设时间
0－5年
6－10年
11－15年
深圳（1990－2004）
北京是以金融办公为主导，在国内较为成功，商务办公发达，有着国家政策的全力扶持，资源得天独厚；深圳、广州、杭州是以政府主导市政设施、发展会展经济，住宅启动紧随其后，形成了以居住为带动的商务办公区域。考虑到广州在2000年初期规划调整，开发并不太成功。故：选取深圳、杭州CBD对作为下一步研究对象。
第二部分：国内CBD住宅产品发展研究
商业项目开发
基本成型
2005－2010年
规划完成
城市
启动
历时
占地（平方公里）
规模（万㎡）
北京
1993年
15年
4.02
911
深圳
1990年
14年
4.13
750
广州
1993年
12年
6.6
——
杭州
2001年
10年
4
650
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
东部新城发展历程
2002年，东部新城规划编制工作启动。2004年，东部新城区总体规划和核心区城市设计框架基本确定。东部新城指挥部成立，毛市长任总指挥。2005年，东部新城基础设施开工启动，正式拉开了新城的建设序幕。2007年初，首块住宅用地被雅戈尔获取，楼板价3030元/平方米。2008年底，东部新城对整体规划进行了调整，并确定“五年成形，十年建成”的目标。2009年，会展中心一期基本完工。2010年，总完成投资124.2亿元，总投资390亿元的34个项目正在加快推进。2011年，主要路网已经施工完成，基础设施建设中，预计2012年投入使用。
我国CBD研究综述
国内CBD研究内容综述陈日胜201231163001 12级土地资源管理4班摘要我国CBD的研究发展是在改革开放后开始的，发展相对滞后，因此对国内的CBD研究理清研究思路和方向具有重要意义。
本文主要根据研究内容的时间结合我国的研究，将国内的研究分为起步时期、发展时期、深化时期和提升时期。
同时，根据研究视角的差别，将国内CBD研究的内容概括为国外研究的介绍、理论的探讨、国内CBD应用方面研究、国内可持续与生态CBD的规划与设计研究四个方面。
关键词CBD 中心商务区综述CBD即Central Business District，是1923年伯吉斯在其创立的“同心环模型”中提出的。
改革开放以后，CBD的概念开始引进我国，受到城市规划学、建筑学、地理学、社会学、经济学等众多领域学者的广泛关注，研究CBD的内涵、发展演变规律及内部结构等问题，是今天城市研究的一个重要课题。
本文综合国内CBD的建设实践和理论研究，对CBD的研究作初步的探讨。
1.国内CBD研究的发展过程1.1国内CBD研究的起步时期（1982-1993年）至1982年上海市开创了全国土地有偿使用的先河，为后来陆家嘴CBD建设确定力基本的土地利用开发模式。
1986年上海市城市规划设计研究院提出了《陆家嘴地区规划》，在全国首次提出了CBD的研究性质。
与此同时，早期CBD的研究开始引进国外对CBD的概念、介绍等方面。
1986年杨吾扬，杨齐从城市的地域结构出发，对国外CBD的定义、特征、功能及结构等概念做了比较全面地引述[1]。
1989年，万兴中在引述国外CBD的结构概念的同时，还初步引述了CBD的演化本质及发展规律等发面[2]。
同年，彭震伟等人初步引述了北京市城市发展与CBD的关系，并提出了北京市CBD的规划设想。
1991年，蒋云红对美国城市商业空间组织的演变与发展趋势进行了详细的介绍。
1992年，严重敏等初步论述了CBD与上海市城市发展的关系。
1993年起，CBD引起了学者及政府部门的广泛重视，相关研究也取得进一步的进展，表现在以下几个方面。
城市综合体CBD发展模式及竞争力研究课件
城市综合体CBD的特点与优势
功能多样
汇聚商业、金融、文化、娱乐 等多种功能，满足人们多样化 的需求。
建筑特色鲜明
高层建筑林立，现代化建筑风 格，展现城市繁荣形象。
地理位置优越
位于城市中心，交通网络发达， 便于商务活动和人员流动。
高端人才集聚
吸引大量高端人才和跨国企业， 提升城市整体竞争力。
推动经济增长
深圳福田CBD
福田CBD作为深圳的中心商务区，已发展成为珠三角地区重要的经济引擎。其成功得益于 政府的大力支持、优越的地理位置和完善的产业链配套。
案例总结与借鉴意义
从国内外典型城市综 合体CBD案例中，我 们可以总结出以下几 点借鉴意义
优越的地理位置：选 择交通便利、通信发 达的地区，有利于吸 引企业和人才聚集， 提升区域竞争力。
多元化的商业配套： 提供丰富的购物、餐 饮、娱乐等设施，满 足人们多样化的需求， 增强区域的吸引力和 活力。
政府支持与政策引导： 政府应给予政策支持， 推动基础设施建设， 优化营商环境，助力 城市综合体CBD的发 展。同时，制定合理 的规划和管理政策， 确保可持续发展。
国际合作与交流：加 强与国际先进城市综 合体CBD的合作与交 流，引进国际先进理 念和管理经验，提高 我国城市综合体CBD 的国际竞争力。
功能特点
通常位于城市中心部位，交通便利， 通信发达，人口流动大，对金融业具 有较大的吸引力，是各类商务活动聚 集的中心区域。
城市综合体CBD的形成与发展
初始形成
随着城市经济的发展和产业结构的调整，传统的商业中心逐 渐演化为集办公、商务、金融、文化、娱乐等多功能于一体 的中央商务区。
发展历程
在全球化、信息化和知识经济的影响下，城市综合体CBD不 断升级，吸引跨国公司和高端人才汇聚，推动城市经济持续 增长。
国内外CBD案例研究成果及借鉴 共74页
周边区域 功能延续 动态发展
D区
F区
餐饮娱乐、
混 及临时 A区 合 居住区
B区 居家
次级 住宅区
区
零售区
高档
C区
零售区
商务 办公区
E区
公共管理及 办公机构区
功能延续区
本报告是严格保密的。
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CBD规律与模型
D区 A区 B区 F区
C区 E区
A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。 所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分 布。
第三类 国家级 天津等
300万M2
结论：城市级别决合肥定、C长B沙D、规模。
第四类 地区级 大连等
150~250万M2
约0.4人/平米 约0.3人/平米
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CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度（容积率）
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：
规律3：CBD开发成型时间
合理开发时间：
城市
新宿
启动 成30年
城市 启动 历时
北京 1993年
12年
上海 1990年
14年
深圳 1990年 14年
广州 1993年 12年
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
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B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常 位于A区一侧或围绕A区不连续分布。
大开连发新强市度中心指区标容积率2.多2 在2.5左右。400
容积率
1.6 3.3 2.8 2.5 2.3 2.6 4.0 1.8
深圳中心区CBD
CBD研究及案例分析
完善的交通系统。人车分流的独特设计， 线路和停车场为人流的集散提供便利。
行政办公 商业
城市综合 服务中心
商务
深圳中心区北依莲花山，南 地413.86公顷。分为南北两 功能主要是以金融、贸易、 为主的城市商务中心；北片 办公、科技文化、会议等为 心；四周主要为高层住宅区
会展 运动休闲
文化娱乐
福田中心区的行政文化中心 中心内，其内容包括政府办 业展览馆，档案馆，会堂以 场等。
集办公、商务、购物、生活和休闲于一体 也是世界上最具代表性的城市综合体。目 215万平方米、公园区32万平方米；住宅 容纳3.93万人。
欧洲最大的公交换乘中心，高速地铁、号 交汇。停车场设有2.6万个停车位。开辟 统，地面步行，车辆全部在地下三层的交
强调街道空间的设计。拉德方斯的主轴线 特别是巨门建成后，极大增强了其吸引力
城市副中心随着城市主轴发展的不同，各类用 基本上都包含下面的功能：
工业 城市副 中心 仓储 批发业
办公 商业 金融业 服务业 交通 行政管理 工业 仓储批发 居住
通过聚集众多国内外跨国公司总部， 策划和生产经营决策的中枢作用，发 和生产组织的各项指令，实现对辐射 济运行控制。
集散功能。
通过吸引国内外跨国金融保险机构、 和各类专业服务机构，建立便捷的国 加速信息的中转和使用，汇集众多国 人才，使商务中心区成为集散各种经 要素的重要地区。
服务功能。
提高公共服务的效率和水平，完善各 系，培育市场经营主体，提供信息、 培训、会展和物流等服务，降低企业 在商务中心区内构筑高度发达的服务
强调生态性的塑造。中央公园的设立为居
新宿区位于东京都中心区以西，距银 是东京市内主要繁华区之一。
50年代，为控制、缓解东京原都心过 同时结合周边地区发展需要，东京都 宿、涩谷、池袋建设副都心。
CBD的历史和发展
CBD的历史和发展历史1992年，基于对市场经济发展和参与全球经济活动的预测，为容纳迅速增多的国际性商务办公设施，市政府在《北京城市总体规划（1991 D2010年）》中提出了建设北京商务中心区的战略构想。
在综合考虑了北京城市特点、古都传统风貌保护要求、地域环境和交通市政设施等条件的基础上，明确提出：“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。
初步形成了北京商务中心区的概念，确定了北京商务中心区的建设地点在朝阳门外大街至建国门外大街、东二环路至东三环路一带。
1993年10月6日，国务院批准了《北京城市总体规划》。
同年，市城市规划设计研究院编制完成了《北京市商务中心规划》，其范围西起东大桥路，东至东三环路，南起光华路，北至朝阳路。
1997年，市城市规划设计研究院在1993年总体规划的基础上，根据这一区域的地理环境、建设条件和北京国际大都市未来发展的需要，适当扩大了用地规模，规划范围由三环路向东扩大到西大望路，向北辐射到亮马河地区。
规划中的北京商务中心区由一个核心区、一个辐射区和一个混合区组成，并由建国门外大街和东三环路两条大街构成“金十字”，将这几个区连成一体。
市城市规划设计研究院1998年编制完成的《北京市区中心地区控制性详细规划》，将北京商务中心区范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。
2000年6月5日，市政府第76次专题会议决定，将商务中心区建设纳入《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》。
2000年8月8日，市政府第82次市长办公会决定，全面加快北京商务中心区建设，并成立相应的领导机构。
定位北京商务中心区（CBD）作为北京市确定的“十一五”期间重点发展的六大功能区之一，其功能定位是成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的商务中心区；成为首都现代化新城区和国际化大都市风貌的集中展现区域；成为跨国公司总部和国际性金融机构的聚集地；成为首都发展金融、保险、电信服务、信息服务和咨询服务等现代服务业的聚集地；成为首都和国际文化交流的理想社区。
国内外中央商务区开发建设比较与启示
房地 产开发
Ｃ ｆＡ Ｒ Ａ ＨⅣ Ｅ Ｌ 丁 Ｅ
国家 级 Ｃ Ｄ 影 响 力 尚待 提 高 ， 受经 济 发 展 水 Ｂ， 且 平 的制 约 ， 内 Ｃ Ｄ体 系发 展 尚不 完整 ， 体 水 国 Ｂ 整
平较 低 。 ３ 发展动 力 ．
氛 围不 足 ， 能 不完 善 ， 功 有些 城 市 甚 至 由于 前 期 房地 产 开 发 过度 导 致 Ｃ Ｄ主 导 功 能发 展 出现 偏 Ｂ
海 已建 成 全球 最 大 的城域 双 向有 线 网络 和 世 界
上 最 大 的 Ａ Ｍ城 域 网 （ 心 交 换 能 力 ３ ０ ） Ｔ 核 ２Ｇ ， “ 天地 环 网 ” 的现代 通讯 网络 雏形 已经 初步 形成 ，
这 为 搭 建 上海 Ｅ Ｃ Ｄ创 造 了 国 际一 流 的宏 观 运 －Ｂ
差。
．
６ 空 间模式 ． 国外 Ｃ Ｄ一般 是在 传 统 市 中 心 升 级 为 Ｃ Ｄ Ｂ Ｂ
国外 Ｃ Ｄ的发展 一般 源于 传统 城市 中心 ， Ｂ 在 商 务 扩 散趋 势 增 强 情况 下 ，再 选择 扩 展 或 新 建 Ｃ Ｄ 是 经济 高度 发达 、 市 中心功 能更 新和 升 级 Ｂ， 城 的结果 ， 因此传 统市 中心 在 目前 Ｃ Ｄ的发展 中仍 Ｂ 然保 持着 较强 的核 心地位 。 国内 Ｃ Ｄ大 多 是为 而 Ｂ 了促进 经济 和培 育现 代 服务业 ，在政府 主 导下 ， 在 传统 市 中心 以外地 区进 行 开发 建设 ， 且传 统 而 市 中心 （ 以商 业 为主） 新 开发 的 Ｃ Ｄ（ 和 Ｂ 以商 务 为 主） 在功 能上 有较大 差别 。 ４ 建设方 式 ． 国外 Ｃ Ｄ在 市 场 机 制主 导下 所 经 历 的漫 长 Ｂ 演 化过 程使 其 呈现渐 进 式 的发展 特 点 ， 即通 过 市 中心 功 能 的更 新 、升 级 与扩 散 ，逐 步形 成 当代 Ｃ Ｄ的功 能 特 色 以及 网络 化 的 Ｃ Ｄ系 统 。 国 内 Ｂ Ｂ Ｃ Ｄ发展 历 史短 ， 多 是在 政 府 主 导下 在 新 区开 Ｂ 大
国内外cbd发展研究概括
国内外中央商务区(CBD)发展概况页面功能【大中小字】【推荐】【打印】【关闭】北京CBD概况1993年，经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。
1998年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。
经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。
商务中心区的城市功能定位是：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。
经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。
CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里，距北京长安街约5.8公里，距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公里，距东部的四环路约2.4公里。
北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。
现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。
区内共有居住人口约5.4万人。
东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。
西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。
商务中心区建设将遵循"分步实施，分块建设；重点突出，整体推进"的原则，按近期、中期、长期三步实施，采取成熟一块开发一块的办法；以"金十字"区域及核心区开发为重点，全面推进商务中心区的开发建设。
北京CBD发展之路回顾与解析
心雏形。 3.全面规划，快速发展（2000
年至2009年） 2000年至2009年，北京CBD
进入全面规划、快速发展阶段。政 府推动全面建设，促进主导产业发 展，北京CBD国际形象和区域功能 渐趋突出。
4.动能转换，能级提升（2009 年至今）
2009年至今，北京CBD进入空 间拓展、产业优化、功能完善、品 质提升的新阶段，功能完善的国际 化现代商务中心区加快形成。
迈向时代标杆之路
改革开放四十年以来，北京 CBD从传统工业区发展为高端产 业功能区，转化成高质量发展、富 有活力的商务中心区，发展变化明 显，取得了全面而显著的成果。
（一）发展阶段 1.商务初生，蓄势萌动（1978 年至1993年） 改革开放伊始到1993年，北京 CBD区域初步具备了发展城市商务 中心功能的基础和优势。工业基础 和便利的交通提供了良好的基础设 施条件，国贸的形成及涉外资源的 汇聚为区域对外开放创造了条件。 2.构想落地，雏形显现（1993 年至2000年） 1993年至2000年，北京CBD区 域基本处于自然生长状态，商务办 公设施达到一定规模，初具商务中
空间载体 目前，CBD中心区拥有写字
楼132座，其中超甲级写字楼14 座，税收220亿元，超甲级写字楼 占全市的70%以上。北京CBD区域 内国际标准的城市空间形态已经基 本形成。
（3）生态城市建设形成新局面 绿色建筑引领城市可持续发 展。CBD是北京市绿色建筑最集 中的区域。目前，CBD获LEED 金级以上认证的绿色建筑达到14 个，获得LEED认证面积226.1万平 方米。 构建形成多元素公共绿化系统。 目前，累计建成绿地面积超过75万平 米。此外，CBD区域内现有北京财富 中心、嘉里中心等17个项目进行了屋 顶绿化，总面积为84058平方米。 （4）空间利用效率不断优化 综合立体交通体系基本形成。 北京CBD区域已建立起以公共交通 为主，高效率、高品质的综合立体 交通体系。轨道交通方面建成4线7 站，还有5条轨道线路处于建设或规 划中。公交覆盖率99%以上。市政 道路路网密度已超过9公里/平方公 里。慢行系统方面，形成5条专用地 下过街通道和8处过街天桥和多处过 街连廊。 地下空间得到高效利用。地下 空间进行了综合规划，形成“一轴 一区两点三线”的地下空间布局。 目前，CBD区域已累计建成长约4 公里的地下人行通道。CBD核心区
CBD案例研究――上海陆家嘴、北京CBD为例
1，CBD概述（1）CBD的定义和功能CBD是核心业务中央商务区的发展已经成为城市经济发展水平，经济实力和发展质量的代表。
通过经济活动和生产要素的管理功能，分配功能，服务功能和沟通功能，中央商务区已成为城市，地区乃至国家层面的经济发展中心。
在有利的政策条件和产业规划指导下，在信息，客户，资金共享等核心生产要素的帮助下，外部依靠产业集群的形成和完善的产业链来实现产业协调，优化产业链。
分配核心资源，节省生产和交易成本，提高经济发展的总体质量。
District的缩写起源于1920年代的美国，意指开展业务的地方。
现代中央商务区是城市经济发展的高级阶段，其特征是聚集和发展现代服务业。
从产业结构看，以金融业为核心的服务业高度发达。
从产业形态看，企业总部，金融机构和配套服务业形成了完善的产业共同体，商务服务，信息服务业等现代服务业高度集中。
（2）CBD产业发展条件与过程CBD形成和发展的市场条件取决于城市经济发展水平，第三产业在总经济总量中所占的比例，城市基础设施（包括交通，通讯等），辐射的规模和位置政府的政策支持，规划建设和产业指导是决定CBD产业发展程度的核心要素通过对国外CBD演进过程的研究与开发，CBD基本遵循从形式完善到功能提升再到产业聚集的发展模式。
主导产业，区域功能和区域形式发生了巨大变化。
产业结构由单一业务逐步发展为总部经济和金融产业集群，以金融保险，证券投资，商业物流为核心，以服务业，会展旅游等其他服务业为支撑。
包括：金融，商贸，物流，制造总部，商业服务，旅游，展览，文化媒体等。
通过分析国内外CBD的发展规模，可以看出城市经济总量及其辐射能力是决定CBD区域发展规模和强度的主要因素。
（3）CBD产业功能和水平划分第一圈是依靠要素市场或企业总部资源的金融企业总部，制造业总部和商业物流企业总部，并通过投资管理，信息服务等方式实现区域经济的管理和辐射功能。
第二个圈子是周围的服务业。
依托制造企业总部，金融机构等资源，形成了完整的信息和商务服务产业链，为企业第一圈提供服务。
北京CBD项目市场调查分析案例
北京某CBD项目市场调研报告第一部分前言为深入理解北京国际中心项目所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。
1、区域市场界定根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。
2、调研内容以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况。
3、调研范围3.1存量项目国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。
3.2新增项目富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。
第二部分市场情况分析1、供应量分析1.1存量项目主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。
各项目面积详细情况详见表1。
表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况（数据来源：中原地产市场研究部、部分发展商）说明：❖航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分。
❖标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估计值。
自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长的态势，尽管根据CBD区域的整体规划自2005年起已经进入写字楼供应高峰期。
城市金融CBD案例研究
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
日期地点，微软雅黑16号克而瑞2012年度内部报告 精华摘选2012 CRIC 专题篇 城市金融CBD 案例研究摘自《2012 CRIC 南宁五象新区商业项目背景分析报告》绝对保密北京金融街23 上海陆家嘴金融中心1金融CBD 概述1 城市金融CBD 案例研究天津于家堡金融区4金融CBD的发展已成为城市经济水平、经济实力、发展质量的代表，成为城市、区域乃至国家层面的经济发展中枢。
何为CBD是以聚集发展现代金融业为产业特征，产业结构上是以金融产业为核心的服务业高度发达，产业形态上以企业总部、金融机构及完善的配套服务业构成完善产业群落，商务服务、信息服务业等现代服务业高度聚集。
金融CBD产业发展条件●发展轨迹：金融CBD基本遵循从现代金融服务也的形态完善—功能提升—产业聚集的模式发展；●产业形态：金融、商贸、制造业总部等。
金融CBD产业层次划分●第一圈层为依托要素市场或企业总部资源的金融企业，借助投资管理、信息服务等手段实现对区域经济的管理、辐射的职能；●第二圈层为周边服务业，依托制造企业总部、金融机构等资源形成完善的信息及商务服务产业链条，为第一圈层企业提供服务；●第三圈层为依托聚集的大量高端人口、商务人流及良好的商务氛围、优秀的周边资源，完善区域商务氛围，改善商务环境；●第四圈层为新兴成长性产业，以文化传媒等新兴产业作为必要补充，保持CBD区域经济的活力与成长性。
金融CBD行使着对金融产业为主导的经济活动及生产要素的管理、集散、服务和交往功能，是CBD发展的高端形态。
阶段时期20世纪50年代商业中心20世纪70年代功能复合20世纪90年代形态分化至今商业主导期衰退期恢复期转型期特征城市出现机械化交通的百货商店。
传统CBD由于交通拥堵，出现日益严重的“城市病”，一些传统CBD相对萎缩。
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城市 北京 深圳 广州 杭州
启动 1993年 1990年 1993年 2001年
历时 15年
占地 （平方公里）
4.02
规模 （万㎡）
911
14年
4.13
750
12年
6.6
——
10年
4
650
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
东部新城发展历程
东部新城核心区占地8.45平方公里，规模700万㎡，预计2013成形，2018年建成
> 开发的空间次序：由CBD外缘建成区向 内核建设
> 开发的功能次序：
置建设
进行缓慢的 土地开发 基础项目开 已成规模： 发：
居住项目 办公项目开 开始建设 始建设
市政基础设施，
新的建设高潮开 公共服务设施， 始，建设量巨增： 大部分建设投入
使用：
商业项目开始建
设
居住区的品质得
到广泛认可。
1993年 1994年 1995年 1996－1997年 1998年 1999－2005年
深圳 （1990－2004）
广州 （1993－2005）
杭州 （2001－2010）
宁波 （2002 － ？）
详细规划确定
主干道基本完成
大规模基础建设 住宅开始建设 办公开始建设 商业开始建设 规划完成 基础设施和公共 建筑开工建设 基础设施开工 05年首块住宅拍 卖
市政基础设施开始动工 北京财富中心正式开工 住宅项目开始销售 96年十三姐妹开始施工 市政设施七通一平基本完成 99年住宅项目中海华庭销售 成熟开发阶段 市政设施投入使用
> 2002年，东部新城规划编制工作启动。 > 2004年，东部新城区总体规划和核心区城市设计框架基本确定。东部
新城指挥部成立，毛市长任总指挥。 > 2005年，东部新城基础设施开工启动，正式拉开了新城的建设序幕。
> 2007年初，首块住宅用地被雅戈尔获取，楼板价3030元/平方米。 > 2008年底，东部新城对整体规划进行了调整，并确定“五年成形，十
国内CBD研究及其借鉴
报告框架
第一部分：国内CBD发展历程研究 第二部分：国内CBD住宅产品发展研究 第三部分：国内CBD客户演变过程研究 第四部分：国内CBD案例对本项目借鉴
第一部分：国内CBD的发展历程研究
研究对象：北京CBD 、深圳福田CBD、广州珠江新城、杭州钱江新城
北京CBD发展历程
1990年 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 2001年 2004年
广州CBD发展历程
基本成型
商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动
确定开发
广州CBD总用地面积6.6平方公里，历时12年基本建成。
珠江新城进入成 熟开发阶段：
投资启动
进行大规 模基础设
北京CBD总用地面积4.02平方公里，总规模911万㎡，历时15年实现建成。
国务院批 复的《北 京城市总 体规划》 首次提出 规划建设 北京商务 中心区
《北京市 中心地区 控制性详 细规划》 北京商务 中心区规 划范围调
整
首届朝阳 国际商务 节胜利召 开，正式 推出CBD
概念
第一个标 志性项 目——
年建成”的目标。 > 2009年，会展中心一期基本完工。 > 2010年，总完成投资124.2亿元，总投资390亿元的34个项目正在加快
推进。 > 2011年，主要路网已经施工完成，基础设施建设中，预计2012年投入
使用。
CBD发展对我们的启示
建设时间
0－5年
6－10年
11－15年
北京 （1993－2008）
杭州CBD发展历程
杭州CBD核心区总占地4平方公里，总规模650万㎡，历时10年基本建成。
基本成型 商业项目开发
基础设施建设 规划完成
确定开发
“大杭州” 概念出台， 确立 发展
方向
整体及和 兴区规划
完成
基础设施和公 共建筑开工建 设：
商业及住宅项目 建设相继动工
中央商务区 基本建成
2001年 2002年 2003－2005年 2005－2010年 2010年
商业及住宅项目建设 相继动工
会展中心动工 路网基本建成 市政配套预计2012投入使用
中央电视台新址开工完成 国贸三期开工建设 北京CBD东扩方案 高速发展阶段 02－03年住宅集中推出市场 04年写字楼相继推出市场 办公、商业投入使用 05年建成 住宅品质得到认可
中央商务区基本建成
? 预计2018建成
> 深圳、广州、杭州是以政府主导市政设施、发展会展经济，住宅启动紧随其 后，形成了以居住为带动的商务办公区域。
> 考虑到广州在2000年初期规划调整，开发并不太成功。
故：选取深圳、杭州CBD对作为下一步研究对象。
第二部分：国内CBD住宅产品发展研究
研究对象：深圳福田CBD、杭州钱江新城
深圳CBD
中心区主 干道基本
完成
投资大厦、 信息枢纽 大厦建设
中
市中心区基 础市政设施 “七通一平” 基本完成， 巩固拍卖出 让一块居住
用地
园建成，和黄、 中海、深业、居 住项目开工，六 大政府工程（市 民中心、图书馆、 音乐庭等）同时
开工；
心区地位已经确 立，居住项目竣 工投入使用；江 苏大厦、国际商 会大厦等高级写 字楼也相继落成
蓝图阶段
炒作阶段
实施阶段
基本成型
深圳CBD发展历程
深圳CBD总用地面积4.13平方公里，总规模750万㎡，历时14年基本建成。
基本成型
商业项目开发
居住项目开发 办公项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动
确定开发 确定发展 福田CBD
投资启动
中心区进入高速
发展期，高交会
中心区域城市公 馆正式起用；中
北京财富 中心正式
开工
建外 SOHO项 目一期 开盘销
售
北京电 视台新 址开始 建设
中央电 地标性
视台新 建筑国
址开工、 贸三期
普化永 开工建
道落户
设
北京财
富பைடு நூலகம்心
北京市 政府专 题会同 意北京 CBD东 扩方案
1993年 1998年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2009年
CBD发展对我们的启示
> 宁波东部新城已进入具体实施阶段，即将进入快速发展阶段； > 下阶段将迎来住宅及写字楼的集中供应阶段，预计住宅将会先入市； > 东部新城的整体建设相对较慢，略慢于其他区域。
启示： 研究参考性较强的CBD发展案例，对项目产品、客户变化找寻可借鉴之处。
> 北京是以金融办公为主导，在国内较为成功，商务办公发达，有着国家政策 的全力扶持，资源得天独厚；