3、光大永明-南京秦淮河治理债权投资计划推介材料

土地评估
土地使用 者 宗地 位置 规划用 途 二类居 住用地 设定用 途 容 积 率 实际土地开发程度 宗地红线内外通路、通电、 通上水、通下水、通讯、 通气“六通”，宗地红线 内尚未拆迁 宗地红线内外通路、通电、 通上水、通下水、通讯、 通气“六通”， 宗地红线 内尚未拆迁 合计 设定开发程度 宗地红线外通路、通电、 通上水、通下水、通讯 、 通气“六通”，宗地红线 内达到场地平整 宗地红线外通路、通电、 通上水、通下水、通讯 、 通气“六通”，宗地红线 内达到场地平整 土地使 用权年 限 登记总 面积 （m2） 评估面 积（m2） 单价 （元 /m2） 总地价 （万元）
偿债主体情况
偿债主体贷款到期情况
年份 2012年 2013年 2014年 金额（万元） 346,070.00 328,800.00 265,900.00
2015年
2016年 2017年 2018年 2019年 合计
125,480.00
96,200.00 56,950.00 10,050.00 3,250.00 1,232,700.00
项目平衡的政府支持
根据2002年南京市政府第35次办公会纪要和2004年南京市政府第18次办公
会纪要，凡是在工程红线范围内的土地，按划拨程序直接划给秦淮河建设
开发公司进行运作，可建设一些配套服务设施。运粮河口七桥工业园、杨 庄二期共约2000亩的土地及沿线配套的1000亩土地，由市土地储备中心和秦 淮河建设开发公司共同运作，收益专项用于秦淮河整治项目，土地挂牌拍 卖由秦淮河建设开发公司托底。 政府自2003-2023年，每年从污水收费中每吨划拨0.15元，专项用于秦淮河 环境整治（约7500万元/年）。
率上限7.78%，下限5.78%
投资人预期收益率：债权收益率-33.5BP，当前名义利率为6.4115%，考虑365天和季 付因素，投资人实际年化利率为6.6607%
还本付息方式：按季付息，到期一次归还本金
产品基本结构
受托管理
信用增级
发行受益凭证
财产托管 债权资金 监督 还本付息
认购受益凭证 的募集资金
亿元，其中流动负债84.92亿元，在负债总额中占比为40.16%；所有者权益
76.40亿元。2011年度实现主营业收入26.58亿元，利润总额1.57亿元，净利 润0.98亿元；经营活动产生现金净流量为5.53亿元。 截至2012年9月末，南京公用控股（集团）有限公司总资产为377.75亿元 ，总负债为294.74亿元，所有者权益为83.01亿元，资产负债率为78%。2012 年1-3月，实现主营业务收入21.45亿元，净利润-0.71亿元（净利润为负数的 主要原因是公交补贴滞后造成。公司预计在2012年末实现全年政府补贴收 入9.4亿元），经营活动产生现金净流量为3.57亿元。
本着“谁开发、谁收益”的原则，秦淮河工程范围内的广告、旅游特许经
营权授予秦淮河建设开发公司。
项目平衡的政府支持
根据南京市政府2011年第80号会议纪要和《市政府关于进一步完善市级土
地出让收支管理的通知》（宁政发［2011］9号）文件规定，城建集团存量
土地及项目平衡用地出让收益，市级刚性计提中城市发展专项资金部分 （17%），列入市政府土地出让净收益支出预算，作为财政转增资本金拨付 城建集团。 南京城建及其下属子公司与市土地储备中心共同拥有的运粮河口七桥工业 园、杨庄二期及沿线配套土地、雨花台区范围内205国道与南河之间土地 （2007年南京市政府第24号市长办公会议纪要）出让后，变现资金扣除22% 的刚性计提后剩余部分，作为项目平衡资金，由南京市财政局拨付到南京 城建集团，由城建集团出具书面承诺，相关土地出让收益及政府每年拨发 的0.15元/吨的污水处理费（约7500万元）全额划拨给南京公控集团。
同时该项目还是国家发改委批复的2005-2007年“亚行贷款” 项目。2008年10月6日，该项目为南京市获得联合国人居署颁发 的最高奖项——“联合国人居奖特别荣誉奖”。
项目进展
秦淮河环境综合整治工程范围从三汊河入江口延伸至江宁洋桥河道两岸， 河道总长约33.6公里，工程投资约57.68亿元人民币。 其中一期工程实施范围从三汊河入江口至运粮河口两岸，整治河道总长 15.6公里，工程内容包括水利、环保、景观、路网桥梁、安居五大工程，于 2002年底正式启动，2007年底完工。一期工程累计完成动态总投资约45.28亿 元，结算审计已基本完成。 从2007年底起，公司全面实施了亚行贷款项目（即二期工程），亚行贷款 项目主要包括七桥瓮生态湿地公园、南河河道整治工程、运粮河口至江宁洋 桥18公里环境整治。工程已于2011年12月份完工，项目累计完成投资 7.20亿 元。目前南河河道整治工程已完成决算审计，七桥瓮生态湿地公园景观工程 的结算审计跟踪审计单位已进场审核。 目前，整治后的秦淮河沿岸已形成包括石头城遗址公园、七桥瓮生态湿地 公园、水木秦淮街区等在内的150万平方米绿地、公共休闲空间，基本实现 了“流动的河、美丽的河”的建设目标。
土地使 用权年 限
登记总 面积 （m2）
评估 面积 （m2）
单价（元 /m2）
总地价 （万元）
南京市土 地储备中 心、南京 秦淮河建 设开发有 限公司
二类居 住用地
住宅
1.4
70年
41000
37200
11869
44153
雨花台区南 西营村地块
二类居 住用地
住宅
1.4
70年
41000
39000
11869
光大永明-南京秦淮河整治 债权投资计划投资建议
光大永明资产 2013.2
目录
• 投资计划概要
• 项目情况
• 偿债主体情况 • 增信方式 • 投资计划收益分析 • 投资建议
产品基本要素
产品名称：光大永明 –南京秦淮河整治债权投资计划（暂定名） 资金投向：秦淮河整治一期工程及亚行贷款项目（二期） 偿债主体：南京公用控股（集团）有限公司 增信方式： 南京城市建设投资控股（集团）有限责任公司提供全额无条件不可撤销 的连带责任担保 产品规模：20亿元，最终以实际募集资金数额为准，但应不低于人民币10亿元 期限：7年，采取5+2模式，即：第五年结束时，赋予委托人/受益人回购选择权 信用评级：内部评级（主体/债项）为AA-/AA-；外部评级（中诚信）为AA+/AAA 债权计划收益率：五年以上贷款基准利率上浮3%（当前产品利率：6.7465%）；利
目录
• 投资计划概要
• 项目情况
• 偿债主体情况 • 增信方式 • 投资计划收益分析 • 投资建议
项目概况
秦淮河环境综合整治工程是南京的市重点工程建设项目，也 是市委市政府为民办实事的民心工程。按照市委市政府“一次 规划、分期实施”的要求，以及市政府2002年第35号、市政府 办公厅2004年第18号会议纪要、市政府宁政复【2005】9号、江 苏省发改委苏发改投资发【2006】1109号文件精神，该项目取 得了南京市发改委的批复（宁发改投资字【2011】627号）。
偿债主体情况
主营业务情况
南京公用控股主营业务涵盖水务（包括城市供水、污水处理、水环境综合整治）、燃气
产品优势
良好的区域环境和财政实力：近年来南京市经济保持平稳较快增长，财政实力不
断增强。2011年，全市完成地区生产总值6,145.5亿元，固定资产投资4,010亿元，分
别同比增长12%和21.3%；完成地方一般预算收入635亿元，同比增长22.4%。 区域垄断性地位：公司是南京市唯一的公用事业运营平台，其水务、燃气、公交 业务在南京市具有很强的区域垄断优势，对全市居民的日常生活有重要影响。 公用板块稳定发展，现金流状况较好：公共事业的固有特性及公司地域垄断性地 位决定了公司业务发展稳定，来自此版块现金流持续稳定。随着南京市水价的稳步 提升、燃气价格疏导机制的建立，秦淮河流域经营的开展，公司现金流获取能力将 进一步增强。 有力的政府支持：公司作为南京市重要的基础设施建设及公用事业主体，得到了 政府在政策、财政及融资等方面的有力支持，同时政府通过配套土地和景区特许经 营权等政策对公司的环境综合治理项目予以扶持。 还款来源安排清晰，资金账户监管严格。
目录
• 投资计划概要 • 项目情况
• 偿债主体情况 • 增信方式 • 投资计划收益分析 • 投资建议
偿债主体情况
公司名： 南京公用控股（集团）有限公司 注册资本：人民币124,181.00万元 法定代表人： 蔡龙 工商注册日期：1998年6月18日 法人营业执照注册号：320100000025143 注册地址：南京市玄武区中央路214号 经营范围：公司主营业务涵盖水务（包括城市供水、污水处理、水环 境综合整治）、燃气、公共交通等市政公用事业，是有偿提供市政公 用设施服务的具备自然垄断性的特殊行业，由政府授权特许经营。 南京公用控股（集团）有限公司为南京城建集团全资子公司。 2011年12月30日中诚信国际给予其长期信用等级为AA+，且评级展望为 稳定。
偿债主体情况
全资及控股子公司情况一览表
子公司全称 南京市自来水总公司 南京市公共交通总公司 南京市煤气总公司 子公司 注册资本（万元） 类型 全资 全资 全资 全资 控股 控股 控股 12,318.30 7,383.00 19,851.00 20,000.00 44,300.00 67,700.00 60,000.00 经营范围 持股比例（%） 100.00 100.00 100.00 100.00 97.18 85.23 50.00 是否合并报表 是 是 是 是 是 是 是
46289
82000
76200
---
90442
上述三块土地总评估价约为39.66亿元，扣除政府22%的刚性计提后，土地 出让收益约为30.94亿元。
账户监管安排
受托人与南京光行、南京公用控股集团签订了保险资金专用账户监管合同， 由中国光大银行南京分行对南京公用控股集团用于偿还本债权计划本息的资 金账户进行监管。 保险资金专用账户监管合同中约定项目平衡地块土地收益及政府污水处理 费补贴优先用于偿债本债权计划，并约定在本债权计划终止前，如偿债主体 需动用上述3块土地出让后的资金，须采取先补后用的方式，即由南京公控 提供一块已评估土地，或其他双方认可的总价值不低于置换地块的资产补充 至该项目，保持总的专项偿债资产评估价值不低于39亿元。 要求偿债主体于还本付息日前3个月，书面提交还款来源安排，提前5个工 作日本息全部打入监管账户。
项目还款来源及安排
第一层次：项目自身平衡。以南京市政府土地平衡政策和 财政补贴政策为支持，通过设置光大永明资产—光大银行 南京分行—南京公用控股集团三方账户监管合同来实现对 偿还本债权计划本金及利息的保证。 第二层次：以偿债主体总盘子内的资产及现金流作为偿还 本债权计划本息的保障。 第三层次：以担保人的资产及现金流作为替补的增信保障。
规划用 途
设定 用途
容 积 率
实际土地开发程度 宗地红线内外通路、通电、 通上水、通下水、通讯、 通气“六通”，宗地红线 内尚未拆迁 宗地红线内外通路、通电、 通上水、通下水、通讯、 通气“六通”，宗地红线 内尚未拆迁 合计
设定开发程度 宗地红线外通路、通电、 通上水、通下水、通讯 、 通气“六通”，宗地红线 内达到场地平整 宗地红线外通路、通电、 通上水、通下水、通讯 、 通气“六通”，宗地红线 内达到场地平整
南京市土 地储备中 心、南京 秦淮河建 设开发有 限公司
住宅
1.8
70年
292930
232400
13104
304537
秦淮区 七桥地 块
公共加 油加气 站用地
加油加 气站用 地
0.4
40年
1800
1800
9280
1670
294730
234200
---
306207
土地使用 者
Baidu Nhomakorabea
宗地 位置 雨花台区集 合新村、王 家村地块
自来水 销售 公共交通 运输服务 煤气设备 租赁 秦淮河 开发
污水处理 历史文化 街区开发 燃气销售
南京秦淮河建设发展有 限公司
南京公用水务有限公司 南京城建历史文化街区 开发有限公司 南京港华燃气有限公司
偿债主体情况
截至2011年度末，南京公用控股（集团）有限公司资产总额287.85亿元 ，其中流动资产101.97亿元，在资产总额中占比为35.42%；负债总额211.45