房地产开发成本核算明细
房地产开发企业成本构成明细科目
《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。
3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。
可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。
建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。
4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。
此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。
可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。
房地产开发成本费用项目以及核算项
房地产开发成本费用项目及核算内容1 、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费2、各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。
(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“ 通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金 ( 或墙改专项基金 ) 、教师住宅基金 ( 或中小学教师住宅补贴费) 、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费 ( 含支付社会中介服务机构的市场调研费) ，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水( 含地下排水管、沟开挖铺设费用 ) 、供电、道路 (含按规定应交的占道费、道路挖掘费 ) 等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用 (包括开工前垃圾清运费 )(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
房地产开发成本费用项目及核算内容
房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一)成本项目一般包括下列六项:1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费(二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费（1）土地征用费:①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税（2) 拆迁补偿费:①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费,管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费（4）土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费.2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2）规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费（3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
(5）临时设施费:工地甲方临时办公室，临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.（6）预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
（7）其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.3、基础设施费（1）道路工程费:开发项目内道路铺设费。
房地产开发成本明细分类
1、指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容:A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价。
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费:红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等.4。
3.2。
2 开发前期准备费：（前期工程费）指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容:A、勘察设计费（1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费:规划费:方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他:可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费（1）报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金）、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
（2) 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：（1）临时道路:接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
房地产开发成本明细科目
房地产开发成本明细科目1. 开发初期费用房地产开发初期费用为开发项目在项目启动阶段发生的各项费用，包括但不限于以下科目：•项目筹备费用：涵盖了项目前期调研、项目可行性研究、规划设计、政府审批等费用。
•土地成本：包括土地购置费用以及与土地相关的手续费、土地整理费等支出。
•项目推广费用：用于项目市场推广的各项费用，如广告宣传费、媒体费用等。
•人力资源费用：涉及到人员招聘、培训、福利等方面的支出。
•设备及工具费用：用于购置项目所需的设备、工具等。
•其他费用：涵盖了开发初期的其他各项费用，如律师费、咨询费等。
2. 建设投资费用建设投资费用是指房地产项目在建设过程中产生的各项费用，包括但不限于以下科目：•建筑工程费：包括建筑施工、装修、安装等相关费用。
•市政设施费用：涵盖了与市政设施建设相关的费用，如道路修建、供水、供电等费用。
•开发设施费：包括项目建设过程中所需的设施费用，如水泵站、物业管理设施等费用。
•设备购置费用：用于购买项目所需的各类设备费用。
•工程勘察费：包括项目建设前所需的勘察费用，如勘察设计费等。
•工程设计费：涵盖了项目建设设计过程中所需的各项费用。
•其他建设投资费用：涵盖了建设投资过程中的其他各项费用，如工程保险费、工程管理费等。
3. 资金借贷费用资金借贷费用是指项目在借贷过程中所需支付的各项费用，包括但不限于以下科目：•利息费用：指在借贷期间所需支付的利息费用。
•手续费：涵盖了借贷过程中产生的手续费用，如贷款手续费等。
•担保费用：若项目采取了担保措施，则需支付相应的担保费用。
•其他借贷费用：涵盖了在借贷过程中产生的其他各项费用。
4. 购置费用购置费用是指房地产开发项目在最终交付前所需支付的费用，包括但不限于以下科目：•购置土地费用：包括购买土地的费用、土地使用权的费用等。
•购置建筑物费用：用于购置项目中的各类建筑物、楼盘等。
•购置设备费用：用于购置项目所需的各类设备、机器等。
•购置软件费用：包括购置项目所需的各类软件费用。
房地产开发成本费用明细表.doc
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表1.开发成本（项目核算——***）——房屋开发成本——---土地征用及拆迁补偿费——---前期工程费——---基础设施费——---配套设施费——---建筑安装工程费——---开发间接费——配套设施开发成本(同上)2.开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）——工资福利——办公费——业务招待费——差旅费燃烧器油泵——通讯费——交通费——折旧费——职工教育经费——汽车费——水电费——低值易耗品摊销——税费——广告宣传费——其他费用燃烧器油泵房地产开发费用明细1 土地费用1.1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土地交易费1.7 土地契税1.8 其他土地费用2 前期费用ZYB燃烧器高压渣油泵2.1 七通一平费2.1.1 临时施工道路费2.1.2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费2.1.5 临时施工用气接入费ZYB燃烧器油泵2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整2.2 临时设施2.2.1 临时办公室费2.2.2 临时厕所费2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2.2.6 其他费ZYB燃烧器泵2.3 可行性研究2.4 设计费2.4.1 规划(方案)设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2.4.5 装饰专项设计费2.4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4.8 其他专项设计费2.4.9 规划设计模型制作费2.4.10 制图、晒图费2.4.11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2.5.1 项目报建费燃烧机重油泵2.5.2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5.4 拆迁管理费2.5.5 审图费2.5.6 价格评估费2.5.7 渣土费2.5.8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2.5.10 工程质量监督费2.5.11 工程造价管理费重渣油燃烧器油泵2.5.12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2.5.14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5.16 综合开发管理费2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费2.6.1 基础设施配套费2.6.2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6.4 新型墙体材料专项费2.6.5 人防易地建设费2.7 水文地质勘察北京燃烧器油泵2.7.1 地质勘察费2.7.2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速测试2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费2.8 测绘2.8.1 面积测绘2.8.2 地形地貌测绘2.9 其他前期费用2.9.1 专家评审费燃烧器煤焦油泵2.9.2 工程担保费2.9.3 咨询费3 建安工程费3.1 建安工程费3.1.1 土建工程3.1.1.1 基础工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固处理费3.1.1.1.3 桩基础3.1.1.1.4 围护及支撑费3.1.1.2 主体工程3.1.1.2.1 土建(结构)工程3.1.1.2.2 土建(建筑)工程3.1.2 安装工程甲醇燃烧器泵3.1.2.1 照明电气(强电)工程3.1.2.2 弱电智能化工程3.1.2.3 给排水工程3.1.2.4 消防安装工程3.1.2.5 火灾报警工程北京渣油泵3.1.2.6 煤气安装工程费3.1.2.7 综合布线系统3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空调及通风工程3.1.2.10 供暖供热工程3.1.2.11 电梯及自动扶梯3.1.2.12 航空灯3.1.2.13 停车设备3.1.2.14 室内停车交通设施3.1.2.15 其他安装工程费3.1.3 装饰工程3.1.3.1 室内精装饰施工渣油泵ZYB-7.5/2.03.1.3.2 室外精装饰施工3.2 样板房/售楼处装修3.2.1 样板房装修3.2.1.1 样板房建筑及装修3.2.1.2 样板房内家具3.2.1.3 样板房内家电3.2.2 售楼处装修3.2.2.1 售楼处建筑及装修3.2.2.2 售楼处内家具3.2.2.3 售楼处内家电3.2.2.4 售楼处景观3.3 建安监理费3.3.1 建设监理费3.3.2 安全监理费3.4 检验检测3.4.1 基坑监测3.4.2 桩基检测费(静载)4000型沥青拌合楼油泵3.4.3 桩基检测费(小应变)3.4.4 桩基检测费(高应变)3.4.5 工程主体沉降观测费3.4.6 其他3.5 景观工程费3.6 工程造价咨询费3.6.1 工程施工招标代理费3.6.2 工程设备招标代理费3000型沥青拌合楼重油泵3.6.3 工程预算编审咨询费3.6.4 工程结算编审咨询费4 市政基础设施费4.1 电力基础设施费4.1.1 供电贴费4.1.2 交纳的电增容费4.1.3 设备安装及电缆铺设费4.1.4 电源建设费4.2 给排水基础设施费4.2.1 水增容费DG4000型沥青搅拌站4.2.2 供水管网建设费4.2.3 雨(污)水管网建设费4.2.4 防洪管网建设费4.2.5 消防给水基础设施费4.2.6 中水基础设施费4.3 燃气基础设施费4.3.1 燃气增容等规费4.3.2 煤气管道的铺设费4.3.3 煤气配套费4.4 电视4.4.1 入网费4.4.2 有线电视(闭路电视)的线路铺设4.5 通讯工程费4.5.1 电话配套费燃烧机油泵4.5.2 电话增容费4.5.3 电话电缆集资费4.6 通讯线路及设备安装4.6.1 宽带网接入费4.6.2 智能化系统4.7 供热基础设施费4.8 小区道路工程4.8.1 小区道路4.8.2 小区路灯4.9 环境景观工程4.9.1 环卫4.9.2 垃圾站(箱)4.9.3 灭蚊灯煤焦油燃烧器油泵4.10 邮政4.11 配套监理费4.12 配套预算标底编制费4.13 其他市政基础工程费5 公用配套设施费5.1 区内公建费5.1.1 会所5.1.2 幼托5.1.3 学校5.1.4 居委会5.1.5 派出所5.1.6 消防渣油燃烧器油泵5.1.7 公厕5.1.8 自行车棚5.1.9 露天停车场或停车设备5.1.10 钢炉房5.1.11 水塔5.1.12 室外游乐设施5.2 小配套费5.3 物业开办费5.4 公共设施维修基金5.5 其他公用配套设施费CYZ自吸油泵6 开发间接费用6.1 办公6.2 资金成本6.2.1 贷款利息6.2.2 融资费用6.3 工资6.4 职工福利费6.5 邮电费6.7 差旅费6.8 水电费6.9 租赁费7 营业费用7.1 日常费用7.2 推广费用7.2.1 广告费CYZ型自吸式离心油泵7.2.2 展览费7.2.3 业务宣传费7.2.4 代销费用7.2.5 制作费用7.2.6 策划设计费用7.2.7 售楼处费用7.2.8 样板间费用7.2.9 其他市场推广费cyz离心泵。
房地产开发成本明细八项36条
房地产开发成本明细八项36条一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用1.政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
2.合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3.红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
二、开发前期准备费（前期工程费）指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：5.勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费6.报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费7.“三通一平”费(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
房地产开发企业成本构成明细科目（大全）
房地产开发企业成本构成明细科目（大全）房地产开发企业成本构成明细科目(大全)《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。
3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。
可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。
建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。
4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。
此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。
房地产开发企业成本核算明细科目汇总
127.95亩
1680.34 万/亩
215000 万元 85300 平米 85300 平米 215000 万元
377,266 85,300 377,266 85,300 300,520 377,266 300,520
377,266 147.13 377,266 377,266 377,266 377,266
序号 项
目
项目可研分析静态资金测算表 (表二)
合计(万元)
计算基数
基数
计算单价（元）
总建筑面积 地上总面积 总占地面积（按净面积） 可建设用地面积 地上可售面积 地上住宅销售面积 地上商业销售面积 一、 土地获取费 101 地价 土地出让金 土地开发费 102 政府税费 土地契税 土地交易服务费 土地登记费 公证费 二、 前后期工程费 201 咨询调研费 可行性研究费 规划信息服务费1 规划信息服务费2 代收竣工测量费 环境论证费 日照分析费 交通论证费 202 勘察费 勘察费 勘察文件审查费 203 设计费 - 概念性规划 修建性规划设计 方案设计 初步设计费
34
用地面积（平米）
85,300
200 用地面积（平米）
85,300
731
377,266
0
按全部建筑面积
377266
24
7层（含7层及地下）的建筑面 积 8层（以平上米房）屋的建筑面积（平 150398
36
米）
226868
0
地上总建筑面积（平米） 300520 平米
4 元/平米
总建筑面积（平米）
377,266
总占地面积的80％（平方米） 68,240
公建面积（平方米）
公建面积（平方米）
公建面积（平方米）
房地产开发成本核算及科目设置
地产开发成本核算及科目设置1.目的：加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析;2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业;3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈;4. 方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象;4.1.2 设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用;4.1.3 按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准;4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配;4.1.5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本;4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本;4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积由主管部门划分提供,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本;4.1.8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况;成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求;4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象;4.2.2.1 成片分期区开发的项目,可以以各期区为成本核算对象;4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期区划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象;4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象;4.2.2.4 根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象;对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本;成本费用项目及核算内容4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目;成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价;B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等;C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费;D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用;主要包括以下内容：A、勘察设计费1 勘测丈量费：包括初勘、详勘等;主要有：水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等;2 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费;设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等;其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等;3 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费1 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等;项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费;2 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：1 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用;2 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用;3 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用;4 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用;D、临时设施费1 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用;2 临时办公室：租金、建造及装饰费用;3 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费;4 临时围板：包括设计、建造、装饰费用;指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用;主要包括：A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁坡工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水;B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架含独立柱基和条基等浅基础、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼;C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用;D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用;E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用;A、室内水暖气电管线设备费；1 室内给排水系统费自来水／排水／直饮水／热水；2 室内采暖系统费地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片；3 室内燃气系统费；4 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费1 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；2 电梯及其安装费；3 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；4 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；5 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等;C、弱电系统费1 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；2 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；3 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；4 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；5 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；6 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用;A、室外给排水系统费1 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；2 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费1 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；2 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；3 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费1 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；2 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；3 周界红外防越系统费用：红外对扫等；4 小区门禁系统费用；5 电子巡更系统费用；6 电子公告屏费用指项目所发生的园林环境造价,主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程,如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等;指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出;主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目;如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算;该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施;开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费;A、工程管理费1 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；2 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；3 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费4 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；6 安全监督费：建设主管部门的安监费；7 工程保险费;B、营销设施建造费1 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；2 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；3 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；4 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费;主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用,在主营业务收入中单列或单独记录,考核时从总费用中扣除；5 其他;C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生汇兑差额;因借款而发生的辅助费用包括手续费等;D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用;包括管理费用、营业费用、财务费用三类,均不属于房地产的制造成本范畴,三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别,会计科目与帐簿设置4.4.1 “”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;成本管理软件运用成熟的单位,可以将明细科目仅设置到二级,即八项成本项目,三级、四级明细数据在成本管理软件中保存;成本项目数据必须定期月、季度与成本管理软件中的相应数据进行核对,并保持一致;在各级明细科目下,应按各成本核算对象设立核算项目,成本核算对象可分层次设立;为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本,以及需要先归集后分配的成本,在每个项目的成本核算对象中,加设一条“待分摊成本”进行归集;成本核算对象的具体设置参见下图：××项目住宅商铺在建二期写字楼··············拟开发土地待分摊成本项目开工前,所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后,将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”;具体核算要求详见万科集团存货核算规范;4.4.2 “开发间接费”科目该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费;这类费用先归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;4.4.3 “预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的,应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用;4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次；4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提,未完工产品按实际支付金额核算成本；4.4.3.2 费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提;4.4.3.3 核算方法：预提时,借记“开发成本—成本预提及结转”,贷记本科目；次月月初,再将上述分录用红字冲回;4.4.4 “待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用;4.4.5 “完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本;具体核算要求详见万科集团存货核算规范;房地产成本核算科目明细表成本费用的归集与分配4.5.1 土地获得价款一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象;有关分配方法如下：4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本;方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配;4.5.1.2 按建筑面积计征或补偿时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊;4.5.2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：4.5.3 开发间接费4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数,在每月季末,根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象;具体分配及核算方法参见万科集团费用核算规范4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产,均不分配开发间接费;成本核算工具成本管理软件是成本核算的主要工具,金蝶财务软件是成本核算的辅助工具,其数据可由成本管理软件引入;成本报表成本报表是成本信息管理的中心,通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息;各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表;成本报表种类、编报时间及要求详见结算报表格式及集团成本审算中心的有关规定;附则本规范未涉及或未尽的成本核算事项,按国家或集团有关成本管理的规定执行;关联文件：财务管理部：万科集团会计管理及核算规范VKCW03-03万科集团费用核算规范VKCW03-04万科集团存货核算规范VKCW03-06附：“开发成本”科目编号一览表。
房地产开发成本核算(一)
房地产开发成本核算（一）引言概述：房地产开发成本核算是房地产行业中至关重要的一环。
准确计算和核算开发成本可以帮助企业评估项目的可行性，合理控制成本，提高盈利能力。
本文将对房地产开发成本核算的相关内容进行详细阐述。
正文：一、土地成本的核算1.评估土地价值：通过市场调研和专业评估师的意见，确定土地的市场价值。
2.征地拆迁成本：包括与政府谈判的费用、补偿费用、拆迁费用等。
3.土地规划及手续费用：包括土地规划审批费、土地出让金、代办手续费等。
4.土地准备费用：包括场地平整、土方运输、绿化修整等费用。
5.土地使用权及税费：包括土地使用权出让费、土地增值税等税费。
二、项目规划与设计成本的核算1.规划设计费用：包括设计公司的费用、设计方案的研究与开发费用等。
2.项目可行性研究费用：包括市场调研费用、项目投资回收期计算费用等。
3.项目审批与登记费用：包括项目审批费、项目登记费等。
4.工程勘察设计费用：包括土地勘察费用、工程设计费用等。
5.项目经营管理费用：包括项目经营团队的薪酬费用、日常管理费用等。
三、工程建设成本的核算1.施工劳动力成本：包括人工工资、社会保险费等。
2.材料与设备成本：包括施工材料采购费用、设备租赁费用等。
3.工程机械与工具成本：包括大型机械的购买费用、小型工具的使用费用等。
4.施工场地租赁费用：包括施工场地的租金、场地使用费等。
5.工程监理费用：包括监理工程师的薪酬费用、监理人员的差旅费用等。
四、销售与营销成本的核算1.市场推广费用：包括广告宣传费用、销售促销费用等。
2.销售人员薪酬：包括销售人员的基本工资、提成费用等。
3.销售渠道费用：包括销售中介的佣金、销售渠道的建设费用等。
4.销售服务费用：包括售后服务费用、客户咨询费用等。
5.市场调研与分析费用：包括市场数据收集与分析费用、市场调研报告费用等。
五、综合费用的核算1.财务费用：包括融资费用、利息费用等。
2.税费和政府收费：包括房地产税、土地使用税等。
房地产开发企业成本核算明细科目汇总--开发成本明细科目一览表
科目代码
科目名称
备注
4301
开发成本
4301.01
土地获得价款
为取得土地开发使用权而发生的各项费用
土地出让金
向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价
土地征用及拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补
偿，农作物补偿费等
土地征用费
耕地占用费
室内水暖气电管线设备
室内设备及安装
空调、电梯、高低压配电等
消防系统
智能化系统
保安、电信、卫星电视等
室外总体工程
道路系统
小区道路、围墙、门卫、标识等
园林环境工程
绿化建设、建筑小品等
其他
工程管理费
工程监理费
咨询费
施工合同外奖金
质监费、验收费
预提
其他
4301.05
公建配套设施费
开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出
工程管理费
工程监理费
造价咨询费
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目
施工合同外奖金
质监费、验收费
在建工程抵押费
评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费
其他
营销费用
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告
样板间
临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用
房地产开发项目成本费用计算
房地产开发项目成本费用计算1.土地购置费用计算：土地购置费用是指购买用于开发项目的土地所需支付的费用。
计算土地购置费用的方法包括按面积计算、按宗地评估价计算等。
按面积计算法：土地购置费用=土地面积×土地单价按宗地评估价计算法：土地购置费用=土地评估单价×宗地面积2.建筑物建设费用计算：建筑物建设费用是指房屋建设过程中所需支付的费用，包括建筑材料费、工程施工费、设备安装费、专业顾问费等。
建筑材料费用：建筑材料费用=建筑面积×建筑面积系数×建筑材料单价工程施工费用：工程施工费用=建筑面积×建筑面积系数×工程施工费用单价设备安装费用：设备安装费用=建筑面积×建筑面积系数×设备安装费用单价专业顾问费用:专业顾问费用=建筑面积×建筑面积系数×专业顾问费用单价3.设备购置费用计算：设备购置费用是指购买用于项目设备的费用。
计算设备购置费用的方法包括按设备数量计算、按设备使用寿命计算等。
按设备数量计算法：设备购置费用=设备数量×设备单价按设备使用寿命计算法：设备购置费用=设备单价×设备年使用寿命×折旧率4.人工劳动力费用计算：人工劳动力费用是指项目中所需支付的劳动力费用，包括人员薪酬、社会保险、福利待遇等。
人工劳动力费用=劳动力数量×人员薪酬+社会保险费+福利待遇费总结：房地产开发项目成本费用计算是一个综合性工作，需要考虑众多因素。
在进行计算时，应根据实际情况选取合适的计算方法，并综合考虑土地购置费用、建筑物建设费用、设备购置费用、人工劳动力费用等多个方面。
同时，还需要注意合理使用资源，降低成本，提高项目的经济效益。
房地产开发成本费用明细表
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表1.开发成本（项目核算——***）——房屋开发成本—————土地征用及拆迁补偿费——-——前期工程费————-基础设施费——-－—配套设施费———-—建筑安装工程费-————开发间接费—-配套设施开发成本(同上）２。
开发间接费用（部门核算:财务部、办公室、管理部等）-—工资福利-—办公费—-业务招待费——差旅费燃烧器油泵-—通讯费——交通费——折旧费——职工教育经费——汽车费－-水电费—-低值易耗品摊销——税费——广告宣传费——其他费用燃烧器油泵房地产开发费用明细1土地费用1.1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置(拍卖、招标)费1．4 拆迁补偿费1．5拍卖佣金1。
6 土地交易费1．7 土地契税1。
８其他土地费用2 前期费用ＺYＢ燃烧器高压渣油泵2。
1七通一平费2.1.1 临时施工道路费2.1。
2 临时施工用水接入费2.1。
3 临时施工污水管接入费２.1。
4 临时施工用电接入费2.1.5临时施工用气接入费ＺYB燃烧器油泵2.1.6 临时施工办公电话接入费2。
1。
7临时施工办公网络接入费2。
１。
8场地平整2。
2临时设施２。
2。
1临时办公室费2。
２。
2临时厕所费2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.２。
４临时场地占用费2.２.５临时借用空地租费2。
２.6 其他费ZYB燃烧器泵2.3 可行性研究2.４设计费2.4.1规划(方案)设计费2.4。
2 管线设计费2．4.３施工图设计费２。
４.4 幕墙专项设计费2。
４。
5 装饰专项设计费2.４.６智能化专项设计费2。
4.７景观专项设计费２．４．8其他专项设计费2.4。
9 规划设计模型制作费2．4．1０制图、晒图费2．4.11 方案评审费2.５行政规费及规划报建2。
5.1项目报建费燃烧机重油泵２。
5。
2 施工许可证费2。
5。
３规划管理费2。
5.4 拆迁管理费2.5。
５审图费2。
5.6价格评估费2.5。
7 渣土费２.5.8 施工噪音管理费2。
房地产开发成本的内容及明细项目
房地产开发成本的内容及明细项目一、房地产开发成本的内容房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。
根据现在的具体情况，我们可以增加园林环境费、资金成本明细项目。
（一）、土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括支付的土地出让金，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费，向政府部门交纳的配套费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价，红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。
（二）、前期工程费指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用（三）、基础设施费房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯及环卫设施等基础设施支出。
主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、外接的消火栓、雨污水系统、室外采暖系统、室外燃气系统、室外电气及高低压设备、停车管理系统、小区闭路监控系统等费用。
（四）、建筑安装工程费指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
主要包括包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、结构及粗装修造价、门窗工程、室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装、居家防盗系统、对讲系统、水电气远程抄表系统、有线电视、电话系统、公共部位精装修、户内精装修费等。
房地产开发企业成本核算明细科目汇总--开发成本表
项
目
一、 101
102
土地获取费
地价
土地出让金 土地开发费
政府税费
土地契税
土地交易服务费 土地登记费 公证费
二、 201 202 203
-
204 205
206
前后期工程费 咨询调研费 可行性研究费 规划信息服务费1 规划信息服务费2 代收竣工测量费 环境论证费 日照分析费 交通论证费 勘察费 勘察费 勘察文件审查费 设计费 概念性规划 修建性规划设计 方案设计 初步设计费 施工图设计费 景观设计费
#REF! #REF!
2,072
0 元/平米 1000 元/平米 1500 元/平米
800 元/平米 1600 元/平米
800 元/平米 1000 元/平米
800 元/平米 800 元/平米 800 元/平米 800 元/平米 800 元/平米
0 元/平米 0 元/平米 800 元/平米 200 元/平米 200 元/平米 200 元/平米 300 元/平米
公建方案设计费（会所） 公建施工图设计 公建室内设计 市政设计费 室内设计费 其它设计费 设计变更费 设计监理费
前期工程费 三通费（水、电、路）
施工场地平整费 现场临时建设费 前期政府手续及工程费 城市基础设施配套费
白蚁预防费1 白蚁预防费2 地方教育附加费 高等教育配套建设费 人防易地建设费 新型墙体材料专项费 施工、采购招投标交易服务费 监理招标代理服务费
377266 平米 0.09 平方公里
85300 平米 11 栋 11 栋
4.315 KM #REF! 377266 平米 377266 平米
113 万元 1132 万元 377266 平米
0吨 0本
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17.2 雨污水系统费用
18 室外采暖系统费 主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
19 室外燃气系统费 主要包括管道系统、调压站
20
室外电气及高低压 设备费
20.1
高低压配电设备及安 包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式
装
变压设备费用
20.2
室外强电管道及电缆 敷设
室外强电总平线路部分费用
25 围墙建造费
包括永久性围墙、围栏及大门
26 室外照明
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
建安工程费的3%-5% 建安工程费的3%-5%
27 室外背景音乐
28 室外零星设施
儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅 、阳伞等
七
配套设施费（公共 配套设施费）
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开 发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共 配套设施支出
公共部位精装修费
主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装 修费用
13 户内精装修费
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用
四
主体安装工程费 （建安工程费）
14
室内水暖气电管线 设备费
14.1 室内给排水系统费 自来水/排水/直饮水/热水
14.2 室内采暖系统费 地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片
主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平
10
结构及粗装修造价
及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝 、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上
架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）
11 门窗工程
主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用 。
12
会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的 现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰 等费用
34.3 售楼处装修、装饰费 设计、工程、装饰等
34.4 样板间
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费 。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后 回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单 列或单独记录，考核时从总费用中扣除
15.4 消防系统费
包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费
15.5 人防设备及安装费 包括密闭门、气体过滤装置等
16 弱电系统费
16.1 居家防盗系统费用 包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等
16.2 对讲系统费用
包括可视及非可视对讲系统费用
按楼层和结构进行估算 按楼层和结构进行估算
16.3 三表远传系统费用 包括水、电、气远程抄表系统费用
接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用 接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造 、迁移、临时变压器安装及拆除费用
7.3 临时用水 7.4 场地平整
8 临时设施费 8.1 临时围墙 8.2 临时办公室 8.3 临时场地占用费
接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、 改造、迁移等费用 基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用
20.3 室外弱电管道埋设
包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查 井等费用
21 室外智能化系统费
21.1 停车管理系统费用
包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的 费用
21.2
小区闭路监控系统费 用
包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用
21.3
周界红外防越系统费 用
红外对扫等
1、一般按规划指标和实际工作 量估算；2、建安费的15%
29
在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委 会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等
在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经 30 营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池
21.4 小区门禁系统费用
21.5 电子巡更系统费用
21.6 电子公告屏费用
六
园林环境工程费 （基础设施费）
22 绿化建设费
23 建筑小品
指项目所发生的园林环境造价
包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化 支出
雕塑、水景、环廊、假山等
24 道路、广场建造费 道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费 以及直接从事项目开发的部门的行政费
赶工奖、进度奖
33.5 工程质量监督费 建设主管部门的质监费
33.6 安全监督费
建设主管部门的安监费
33.7 工程保险费
34 营销设施建造费
取销售收入的3%-5%
34.1 广告设施及发布费 车站广告、路牌广告
34.2 销售环境改造费
包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用 租金、建造及装饰费用 含施工用临时占道费、临时借用空地租费
8.4 临时围板
包括设计、建造、装饰费用
三
主体建筑工程费 （建安工程费）
9 基础造价
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨 询及检测费、降水
土建、设备、各项设施
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定 开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费
开发成本的2%-3%
33.1 工程监理费
支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
33.2 预结算编审费 33.3 行政管理费 33.4 施工合同外奖金
支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用
、球场等设施的支出
31
开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时， 发生的没有投资来源的费用
对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、
开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或
32
人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营 性项目独立核算
建安工程费的3%-6%
5 勘察设计费 5.1 勘测丈量费
5.2 规划设计费
包括初勘、详勘等；主要有：水文、地质、文物和地基勘察 费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定 线费、施工放线费、建筑面积丈量费等
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效 果图设计费、总体规划设计费
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：
32.1 游泳池
土建、设备、设施
32.2 业主会所
设计、装修费、资产购置、单体会所结构
32.3 幼儿园
建造成本及配套资产购置
32.4 学校
建造成本及配套资产购置
32.5 球场
32.6 设备用房
配电房、水泵房土建及装修费
32.7 车站建造费 八 开发间接费 33 工程管理费
2 合作款项
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和 相应税金等
3
红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口 补偿费
4 拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动 迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
二
开发前期准备费 （前期工程费）
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、 测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三/七通一平”等 前期费用
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等
5.3 建筑研究用房费 6 报批报建增容费
6.1 报批报建费
6.2 增容费 7 “三通一平”费
7.1 临时道路 7.2 临时用电
包括材料及施工费
包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报 建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改 基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料 基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补 贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等 项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交 纳的报批费 包括水、电、煤气增容费
34.5 其他
35 资本化借款费用 36 物业管理完善费
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊 销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发 生的辅助费用包括手续费等
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理 基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的 物业管理费用
房地产开发成本核算明细
序号
核算项目
项目说明
成本估算标准
一 土地费
为取得土地开发使用权而发生的各项费用
1、参照政府近期出让的类似地 块的出让金额 2、参照政府 颁布的城市基准地价
1
政府地价及市政配套 费
支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配 套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途 和超面积补交的地价。
14.3 室内燃气系统费
14.4 室内电气工程费
15
室内设备及其安装 费
包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具 、开关插座、含弱电工程管盒预埋
15.1 通风空调系统费 包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用
15.2 电梯及其安装费 15.3 发电机及其安装费 包括发电机供货、安装、机房降噪费
16.4 有线电视费用
包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用