关于新江湾城的初步思考
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❖ 抢占“绿色生态环保住宅示范点、绿色生态环保示 范基地”的高点, 树立差异，并在适当的时机，形成 产业化的绿色生态环保城镇住宅。
1-3交流创造需求，吸引人气
❖ 筑高地，引凤巢 交流是吸引我们目标客户到新江湾直接的手段
❖ 打造上海第一个真正意义上的人才配套高地 --为国内的高级技术型人才和创业人才 个人和全家的引入提供便捷服务 --为国际知名学者和高级技术专家个人 和家庭的引入便捷服务
1-4交流实现居住的软着落
❖ 生活中的交流无处不在，尽享国际资讯交流的乐趣 全世界的报纸/杂志/电视台/网站…新江湾的 城民，享有自己的一份优越： 公共信息平台和特殊的城际平台
❖ 一个9000亩的超大城区,6-10万的人口, 如果他们的工作地都不在城内, 能行吗?
❖ 能打破现有高档社区发展的经验, 创造新的奇迹吗?
能培育出新的产业吗？
❖ 什么样的产业适合新江湾城的定位？
❖ 什么样的新产业能支撑并和高档房产开 发互动吗?
理想与现实存在落差(3)
客户在哪里?
8,000的客户是谁?他们在哪里? 他们会过来吗?
打造一个新上海国际交流城
以生态住宅开发为目的
规划一个同步国际水平的国内 外人才聚居的新高地
营销DNA
Key Word ❖交流
❖生态
为什么？
1、交流
1-1交流：现实的支撑
❖ 教育是杨浦最大的资源，也是新江湾全新定 位后最现实的依托
❖ 1,500亩复旦大学用地，是新江湾城可作为的 有力条件
❖ 交流是学校与社会/学校与产业/学校与居住的 最佳纽带
他们,又能留得住吗?
找到他们:8,000的人群!
❖ 老贵 ❖ 外国人、外籍人
❖ 两岸三地人 ❖ 海归派
❖ 新上海精英 ❖ 金领
❖ 企业主 ❖ 政府官员及高级公务员
❖ 各界社会文化名流
找到属于我们的奶酪!
❖ 外国人、外籍人 ❖ 两岸三地人 ❖ 海归派 ❖ 新上海精英
在事实没有实质呈现之前，上海人接受一个全新江湾 城有一定的难度。
❖ 联合国教科文卫组织定点基地
2、生态
2-1生态,新江湾最大的资源
9000亩的土地，市中心罕见0.9 的低容积率,其余留给大地
黄浦江活水贯通,河道占地面积 高达8%
公共绿化20%,整体绿化率高达 50-60%
上海仅有的都市生态湿地
2-2 生态住宅焕发城市生机
❖ 今年建设部的工作会议主旋律就是建设节地、 节水、节能、洁污的绿色生态社区。
1-2交流改变性质，营造独特优势
❖ “交流”：国内的交流/国际的交流，可迅速 拔高定位
❖ 国际交流定位的形成能迅速扭转原江湾城的 低档定位，大幅抬升地价
❖ 以教育为依托，将全上海国际国内双向交流 一站式服务中心集中设在新江湾城
❖ 土地属性无法改变，但软体可重新塑造： 国际居留地 INTERNATIONAL SETTLEMENT
2-3生态，住宅换代的新革命
生态住宅又称绿色住宅，包含三大主题 ：一是减少对地球资源与环境的负荷与 影响，二是创造健康、舒适的居住环境 ，三是与自然环境相融合。
与山水住宅、园林住宅的概念不同，生 态住宅是人与自然和谐发展的最高形式 ，也是住宅文化和科技发展的必然结果
2-4生态,新江湾开发的一大亮点
❖ 3,000-4,000元的房价,被中原和高境包围,属 杨浦区的中低档地块,目前地位 远低于五角场
❖ 交通不通畅,大货车盛行的区域
理想与现实存在落差(1)
什么样的方法才能让一个大地块从原 有的三四千元的房价迅速 上升为七八千元？
换言之,怎么让一个现实的中低档市场转变为一 个大规模的高档市场?
8,000的市场在哪里?
关于新江湾城的初步思考
新江湾城
❖上海市中心最大的一块正待开 发的风水宝地
❖9,000亩的旺地，正静静 等待某一天的腾飞
市长的期望
“21世纪知识wenku.baidu.com、生态型城市住区和花园城区”
❖ 上海市政府大力开发 的重点区域
❖ 新世纪上海典型示范的大型 高尚住宅区
市场的现状
❖ 上海人心目中的航空城，军事的禁区
❖ 古北板块
存在必有合理性
❖ 历史的积累 ❖ 商业的带动 ❖ 特殊的政策 ❖ 政府的扶持 ❖ 规划的导向
新江湾城有什么? 能托得起一个占地600万方的大型高尚板块吗?
理想与现实存在落差(2)
“飞地”的威胁！
孤零零的一块地，身陷于周边的低价环境包围 之中；除了大学，
杨浦能给予的支撑有限。
没有产业的支撑，能活吗？
❖ 8,000元以上的楼盘很多,但8,000元的板块并 不多
❖ 每个板块的形成都有其内在的发展规律和轨 迹
❖ 研究可以给新江湾启示
8,000的市场在这里！
❖ 静安寺板块 ❖ 老黄浦中心区板块
❖ 湖南路板块 ❖ 华山路丁香兴国板块
❖ 徐家汇板块 ❖ 打浦桥板块 ❖ 小陆家嘴板块 ❖ 世纪公园板块 ❖ 太平桥板块
❖ 社交的交流，有了一个国际化的平台 国际交流中心/国际交流公寓/ 国际交流委员会/国际交流的专业主题…
1-5交流和教育的联姻
教育不仅仅能给居住带来巨大的附加价值, 本身也是一个极具潜力的产业
❖ 教育产业化基地的建立:政策突破和示范模式 教育产业开放的先驱/教育总部的设点在江湾
❖ 将真正的好学校引入中国:哈佛/剑桥/牛津
❖ 近日，由国家建设部科技司、清华大学等有关 单位编写的中国生态住宅技术评估手册浮出水 面，这是我国第一部生态住宅评估标准。广州 汇景新城和成都河滨印象成为唯一两个获得生 态住宅称号的楼盘，天津蓝水假期正在申报。
❖ 创造绿色生态环境是人类跨世纪的追求，是可 持续发展的重要方面，由是"以人为本"原则最 直接的体现。
如何克服困难，实现
从航空城到生态居住城的 超音速腾飞?
我们相信， 丑小鸭真的可以变成
白天鹅!
启示：突变！
❖跳跃的发展，需要跳跃的思维 ❖先地产营销，再房产推广
我们的思考（1）
明确地产和房产的不同定位
城
21世纪花园城市生态居住区
地
同步国际的21世纪人才居住新高地
我们的思考（2）
以教育产业启动为契机
而新定位接受的关键在于找到第一群能支撑的客户， 他们能对未来有强烈的示范作用。
找到后,留住他们!
他们，不是一般的人；他们，是人中之人； 我们，称之为人才。
管理型人才/技术型人才/创业型人才…
他们，愿意放弃其它地方众多的选择，愿意驱车 横跨上海，愿意远离工作单位，花100万住在 这里吗?
这里，肯定有什么吸引他们的独特之处。
1-3交流创造需求，吸引人气
❖ 筑高地，引凤巢 交流是吸引我们目标客户到新江湾直接的手段
❖ 打造上海第一个真正意义上的人才配套高地 --为国内的高级技术型人才和创业人才 个人和全家的引入提供便捷服务 --为国际知名学者和高级技术专家个人 和家庭的引入便捷服务
1-4交流实现居住的软着落
❖ 生活中的交流无处不在，尽享国际资讯交流的乐趣 全世界的报纸/杂志/电视台/网站…新江湾的 城民，享有自己的一份优越： 公共信息平台和特殊的城际平台
❖ 一个9000亩的超大城区,6-10万的人口, 如果他们的工作地都不在城内, 能行吗?
❖ 能打破现有高档社区发展的经验, 创造新的奇迹吗?
能培育出新的产业吗？
❖ 什么样的产业适合新江湾城的定位？
❖ 什么样的新产业能支撑并和高档房产开 发互动吗?
理想与现实存在落差(3)
客户在哪里?
8,000的客户是谁?他们在哪里? 他们会过来吗?
打造一个新上海国际交流城
以生态住宅开发为目的
规划一个同步国际水平的国内 外人才聚居的新高地
营销DNA
Key Word ❖交流
❖生态
为什么？
1、交流
1-1交流：现实的支撑
❖ 教育是杨浦最大的资源，也是新江湾全新定 位后最现实的依托
❖ 1,500亩复旦大学用地，是新江湾城可作为的 有力条件
❖ 交流是学校与社会/学校与产业/学校与居住的 最佳纽带
他们,又能留得住吗?
找到他们:8,000的人群!
❖ 老贵 ❖ 外国人、外籍人
❖ 两岸三地人 ❖ 海归派
❖ 新上海精英 ❖ 金领
❖ 企业主 ❖ 政府官员及高级公务员
❖ 各界社会文化名流
找到属于我们的奶酪!
❖ 外国人、外籍人 ❖ 两岸三地人 ❖ 海归派 ❖ 新上海精英
在事实没有实质呈现之前，上海人接受一个全新江湾 城有一定的难度。
❖ 联合国教科文卫组织定点基地
2、生态
2-1生态,新江湾最大的资源
9000亩的土地，市中心罕见0.9 的低容积率,其余留给大地
黄浦江活水贯通,河道占地面积 高达8%
公共绿化20%,整体绿化率高达 50-60%
上海仅有的都市生态湿地
2-2 生态住宅焕发城市生机
❖ 今年建设部的工作会议主旋律就是建设节地、 节水、节能、洁污的绿色生态社区。
1-2交流改变性质，营造独特优势
❖ “交流”：国内的交流/国际的交流，可迅速 拔高定位
❖ 国际交流定位的形成能迅速扭转原江湾城的 低档定位，大幅抬升地价
❖ 以教育为依托，将全上海国际国内双向交流 一站式服务中心集中设在新江湾城
❖ 土地属性无法改变，但软体可重新塑造： 国际居留地 INTERNATIONAL SETTLEMENT
2-3生态，住宅换代的新革命
生态住宅又称绿色住宅，包含三大主题 ：一是减少对地球资源与环境的负荷与 影响，二是创造健康、舒适的居住环境 ，三是与自然环境相融合。
与山水住宅、园林住宅的概念不同，生 态住宅是人与自然和谐发展的最高形式 ，也是住宅文化和科技发展的必然结果
2-4生态,新江湾开发的一大亮点
❖ 3,000-4,000元的房价,被中原和高境包围,属 杨浦区的中低档地块,目前地位 远低于五角场
❖ 交通不通畅,大货车盛行的区域
理想与现实存在落差(1)
什么样的方法才能让一个大地块从原 有的三四千元的房价迅速 上升为七八千元？
换言之,怎么让一个现实的中低档市场转变为一 个大规模的高档市场?
8,000的市场在哪里?
关于新江湾城的初步思考
新江湾城
❖上海市中心最大的一块正待开 发的风水宝地
❖9,000亩的旺地，正静静 等待某一天的腾飞
市长的期望
“21世纪知识wenku.baidu.com、生态型城市住区和花园城区”
❖ 上海市政府大力开发 的重点区域
❖ 新世纪上海典型示范的大型 高尚住宅区
市场的现状
❖ 上海人心目中的航空城，军事的禁区
❖ 古北板块
存在必有合理性
❖ 历史的积累 ❖ 商业的带动 ❖ 特殊的政策 ❖ 政府的扶持 ❖ 规划的导向
新江湾城有什么? 能托得起一个占地600万方的大型高尚板块吗?
理想与现实存在落差(2)
“飞地”的威胁！
孤零零的一块地，身陷于周边的低价环境包围 之中；除了大学，
杨浦能给予的支撑有限。
没有产业的支撑，能活吗？
❖ 8,000元以上的楼盘很多,但8,000元的板块并 不多
❖ 每个板块的形成都有其内在的发展规律和轨 迹
❖ 研究可以给新江湾启示
8,000的市场在这里！
❖ 静安寺板块 ❖ 老黄浦中心区板块
❖ 湖南路板块 ❖ 华山路丁香兴国板块
❖ 徐家汇板块 ❖ 打浦桥板块 ❖ 小陆家嘴板块 ❖ 世纪公园板块 ❖ 太平桥板块
❖ 社交的交流，有了一个国际化的平台 国际交流中心/国际交流公寓/ 国际交流委员会/国际交流的专业主题…
1-5交流和教育的联姻
教育不仅仅能给居住带来巨大的附加价值, 本身也是一个极具潜力的产业
❖ 教育产业化基地的建立:政策突破和示范模式 教育产业开放的先驱/教育总部的设点在江湾
❖ 将真正的好学校引入中国:哈佛/剑桥/牛津
❖ 近日，由国家建设部科技司、清华大学等有关 单位编写的中国生态住宅技术评估手册浮出水 面，这是我国第一部生态住宅评估标准。广州 汇景新城和成都河滨印象成为唯一两个获得生 态住宅称号的楼盘，天津蓝水假期正在申报。
❖ 创造绿色生态环境是人类跨世纪的追求，是可 持续发展的重要方面，由是"以人为本"原则最 直接的体现。
如何克服困难，实现
从航空城到生态居住城的 超音速腾飞?
我们相信， 丑小鸭真的可以变成
白天鹅!
启示：突变！
❖跳跃的发展，需要跳跃的思维 ❖先地产营销，再房产推广
我们的思考（1）
明确地产和房产的不同定位
城
21世纪花园城市生态居住区
地
同步国际的21世纪人才居住新高地
我们的思考（2）
以教育产业启动为契机
而新定位接受的关键在于找到第一群能支撑的客户， 他们能对未来有强烈的示范作用。
找到后,留住他们!
他们，不是一般的人；他们，是人中之人； 我们，称之为人才。
管理型人才/技术型人才/创业型人才…
他们，愿意放弃其它地方众多的选择，愿意驱车 横跨上海，愿意远离工作单位，花100万住在 这里吗?
这里，肯定有什么吸引他们的独特之处。