长沙商业市场调查报告

报告结构一、全国商业市场简述1、2008年全国商业房地产发展的显著特征:理性和稳定并存,激情与风险共生业态结构上——具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上——全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；投资情况上——新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；持有状况上——市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；租售价格上——商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内.需要着重指出的是——未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视.2、2008年影响全国商业地产发展的主要因素2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下: 在政策层面来看：首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时有发生；凌立长沙市商业调查报告最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。

从市场层面来看：首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量.其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值.最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了综合来说——影响200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面.3、2009年全国商业地产发展的趋势将会怎样产品进行优化创新——2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力.商业地产企业并购上市——尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信2009年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间.利好因素促进商业地产未来看好——但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.二、长沙商业市场分析1、走进长沙A、湖南省的区位特点及经济情况――中部和泛珠三角经济区重合的区域在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。

全省土地面积21.18万平方公里，常住人口总数为6633.8万人（截至2006年）。

受各类优惠政策的影响，湖南省经济和社会生活水平逐年递增， 2008年国民生产总值达9873. 17亿元，人均国内生产总值达13830元；财政总收入达到891亿元；城镇居民去年人均可支配收入为12505元，人均消费支出9169元；农村居民去年人均收入4390元，生活消费支出4013元。

各金融机构存款余额接近9800亿元，市场零售总额达3234.22亿元，较2007年增长9.3%。

B、长沙市的区位特点及经济情况――中部省会城市中位列第一作为湖南省的省会城市，政治、经济和文化中心，长沙市地处湖南省东部，东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北临岳阳、益阳两市。

全市土地面积1.1819万平方公里，其中城区面积556平方公里，下辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5区，长沙、望城、宁乡3县及浏阳市。

常住人口总数642.9万人，国民生产总值为1790.66亿元，人均国民生产总值已经达到27853元，人均可支配收入达到13434元（截至2008年），经济发展和居民生活水平在湖南省居于前列，在中部省会城市中位列第一。

C、芙蓉区的区位特点及经济情况――长沙第一区而“五一”商圈所在的芙蓉区是长沙市的中心城区，是湖南省省委所在地，人流、物流、资金流高度密集；区内有长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽；五一大道、芙蓉路等20多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，交通十分便利。

总面积40.8平方公里，常住人口44.08万（截至2006年）。

“十五”期间，芙蓉区深入实施“资源整合、提质增效、开放带动、强西拓东”的发展战略，经济实现了跨越式发展。

区域经济综合实力全省领先、跻身中西部城区前列。

2006年，芙蓉区GDP总量为272.17亿元，固定资产投资104.59亿元，社会消费品零售总额193.17亿元，地方财政收入13.04亿元，城乡居民可支配收入分别达到14694.72元和8574元，镇乡居民人均消费支出为12032.51元和7004.83元。

多项主要经济指标位居全省城区前列。

2、长沙商业概述长沙商业在中部的地位带着问题看市场长沙商业未来扮演角色研究提升长沙商业在全国的影响A、地理位置，交通优势长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引西进、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。

国家实施中部崛起战略，长沙必将在区域间产业转移、资源要素流动、市场对接等方面发挥更重要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江经济带中腰，在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十一2）十五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、上海两个中心城市8小时物流圈的交汇点；武广高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个3）中心城市3小时经济圈中；受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地提升城市资本竞争力。

B、商业地位在商业方面，长沙受到香港、深圳和广州的辐射，由于湖南很多人员参与深圳早期建设，并且深圳大量企业在长沙投资，深圳商业和消费习惯对长沙乃至湖南影响较大。

其次，上海商业对长沙也有较大影响。

1)长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有突出的优势。

2)长沙是长株潭一体化的核心和主体，在长株潭城市群发展中起着主导的作用，随着长株潭一体化进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的区位优势能量将得到更大的释放，将成为长株潭城市群经济发展的增长极。

3)长沙在湖南商业中应该扮演中高档品牌消费中心和商业文化传播中心的角色，中高档品牌消费建议聚集五一商圈和红星商圈。

4)长沙的区位优势及地区间产业经济的联动发展必将带动长沙商业经济的整体渐次升级，随着城市间交通发展的拓展关联，城市市政设施及基础投资的不断增加，城市商业必将获得极大的发展机遇。

5)商业资源的合理配置应该考虑不同城市产业特点和城市地位，做好分工和协同。

长沙和株洲之间在批发业方面要重点发挥株洲产业优势和长沙消费优势，建议以服饰批发市场为主的业态在株洲重点发展，长沙可以作为设计和展示中心．生产和交易中心放在株洲。

高档品牌零售中心放在长沙，避免株洲和湘潭建设高档购物中心造成的浪费。

c、提升长沙商业在全国影响力的战略举措1)如同拉斯维加斯在美国和全球的影响力——长沙应该成为中国的娱乐中心和商业中心。

拉斯维加斯是一片沙漠，依靠娱乐业发展起来商业，拉斯维加斯成为全球最具活力的旅游城市。

创新成为拉斯维加斯众多酒店和购物中心的灵魂，旅游成为拉斯维加斯的经济支柱。

2)以湖南品牌战略提升湖南在全球的竞争力品牌建设——需要数十年的时间，湖南在品牌成长的制度建设方面可以走在全国的前列,根据国际著名品牌的成长规律，为品牌成长创造宽松环境。

3)以韩国作为湖南省竞争对象在全球树立湖南形象——韩国以韩国文化输出作为突破口，以韩国三星等众多品牌同步传播，韩国的面积和湖南差不多，湖南应该以韩国作为竞争对象，韩国的人均收入已经大道１．５万美元，湖南目前和韩国有十倍的差距。

湖南省作为中国中部核心区域形象应该在全球传播，长沙作为湖南文化传播的中心2、长沙商业整体供销情况分析：数据显示，2006年至2008年，长沙市商业用房新开工面积共计496万平方米，竣工面积万平方米，销售量256万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。

由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场缩减零售楼面，改做其他用途。

综合市场调研可了解到，从2008年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。

点评：经过07年大量上市，2008年长沙的商业用房销售有一定的下滑，这与目前市场信心指数低、供大于求有关系，减少了一些投资者的投资意愿。

需要指出的是，中心区的销售量和价格还是相对平稳。

这显现了投资者对传统商业中心的趋势认同。

重点提示：2008-2009年多数开发投资企业的商业地产消化任务将主要集中在社区商业方面，销售、招商、运营将成为处置社区商业的基本任务，开发企业需提前计划尽早安排。

3、长沙市商业格局、根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。

1个市级商业中心即五一广场商业中心；2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心；10个区域性商业中心分别指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、黎托、观沙岭和大托商业中心。