中国物业服务企业发展研究报告.pptx

中国房地产TOP10 研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚 持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。研究组按照国际惯例 和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的 门槛值：
1 依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业； 2 具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特
为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业 的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展 研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家 单位决定设立专项课题，开展“2008 中国物业服务企业发展研究”。 开展中国物业服务企业发展研究的目的是： （1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业
色的二级资质物业服务企业； 3 凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据
报表，方可参与此次研wenku.baidu.com； 4 为了指导物业服务企业做强做大，TOP10 研究组鼓励企业以集
团的名义参与。 2. 评价指标体系 1. 评价指标体系的设立原则 “2008 中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，
目续约率来评价企业的服务质量。 2 服务规模与经营绩效相结合。研究组采用营业收入、营业成本
收入比、人均产值及多种经营收入比例进行经营绩效评价，与 服务规模相结合，更准确地反映企业的经营现状。 3 企业现状与发展潜力相结合。研究级采用员工总数、注册物业 管理师人数、工程、管理、经济等物业管理相关专业类专职管 理和技术人员数三项指标相结合，评价企业的发展潜力，与服 务规模及质量、经营绩效等企业发展现状指标相结合，全面评 价企业的结合实力。 2.2.2.评价指标体系 3. 数据来源及复核 1. 数据来源 1中国房地产 TOP10 研究组对物业服务企业填报的有关数据进 行复 核； 2中国房地产 TOP10 研究组对业主进行的满意度调查（网上调 查与 网下调查相结合）数据；
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的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行 业指导提供参考和依据； 2 科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、 业主满意度高的优秀物业服务企业； 3 系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企 业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。
2、 研究方法体系 2.1.标准和门槛值
近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的 服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会 主 义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动 合 同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深 入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行 业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。
3、 中国物业服务企业发展状况分析 根据 2.1 中确定的门槛值，优选具有政府行政主管部门审定的一
级资质证书的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业共500 家作为此次研究的研究对象，回收的数据表中有 312 家企业数据填报 质量较好。这 312 家企业总部分布于深圳、上海、北京、武汉、重庆、 杭州、成都、南京、郑州、西安等 21 个城市，基本覆盖了国内物业 管理行业较为发达、一级资质企业相对较多的城市，具有发展时间较 长、管理规模相对较大、服务领域广泛、人员素质较高等特点，是中 国物业服务企业的典型代表，针对样本企业的分析显示，中国物业服 务企业具有以下特点：
3.1.经营收入现金流较为稳定的企业成立时间大多在 10 年以上 列入此次研究对象的样本企业中，成立时间在 18 年以上的企业
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坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则，遵循以下三个准则 进行指标体系的设计： 1 服务规模与服务质量相结合。规模与质量是衡量物业服务企业
服务能力和水平的关键因素，研究组采用物业管理项目总数、 总建筑面积两项指标来评价企业的服务规模（含物业类型）。同 时，研究组采用业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项
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3 中国房地产指数系统（CREIS）数据库及中国房地产统计年鉴； 4物业服务企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布 的 信息和对外派发的宣传资料；
5 有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据。 2.3.2.数据复核 企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核： 1 通过各种公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉
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中国物业服务企业发展研究报告
1、 研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中
国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10 研 究组”，自 2002 年成立以来，已连续 6 年完成中国房地产上市公司 10 强研究、连续 5 年完成中国房地产百强企业研究、连续 4 年完成 中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广 泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地 位提供了重要的参考标准。
复核； 2 对企业在管项目信息，通过中国房地产指数系统的项目数据库
进行复核； 3 对部分财务数据通过会计事务所出具的报表、企业年报及税票
进行复核。
2.4.计量评价方法 在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor
Analysis）的方法进行。因子分析（Factor Analysis）是一种从变量 方差――协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用 少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分 解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义 的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。
计算中国物业服务企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相 关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最 初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的 原
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则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因 子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及 载荷矩阵，通过加权累加构成企业综合实力指数。