房地产企业审计指引

房地产业务相关知识

一、房地产开发业务知识

1．土地知识

1）按来源划分：历史用地、行政划拨用地、经国土局批准的协议转让购地、政府协议出让、招标、拍卖购得土地；

2）按用途划分：A. 居住用地七十年；B. 工业用地五十年；C. 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； D. 商业、旅游、娱乐用地四十年；E. 综合或者其他用地五十年；F. 加油站、加气站用地为二十年。若需改变土地用途，应征得土地管理部门的同意，变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

3）建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

4）建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

5）土地地价内容：A. 向出让方支付的土地出让金/转让费；B. 出让方或受让方向政府支付的土地开发金；C. 出让方或受让方向政府支付的市政配套设施金。

6）根据深圳市规定，已签土地出让合同，闲置二年以上未开发的土地，依法无偿收回土地使用权。经批准继续开发的闲置土地，须按广东省有关标准征收土地闲置费。这对企业是一种潜在损失。

7）按照《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，合作建房视为房地产转让，对已交清地价款的出地方，房地产管理部门不再审批合作建房，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。

2．房产类别：多层、高层（裙楼、塔楼）/ 砖混、框架/ 工业自用房、商品房。

3．开发过程

1）开工前批文：

2）七通一平：道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯、土地平整。

3）前期工程：勘探、设计。

4）基础工程：正负零以下的工程，包括：打桩、地下室工程。

5）主体工程：主体土建、水电安装、封顶工程、楼梯电梯。

6）装饰工程：内装饰、外装饰。

7）室外工程及配套工程包括：绿化和道路、配电房等。

8）工程监理：工程进度监理、工程造价监理、工程质量监理。开发商支付工程款要依据监理公司提供的质量与进度报告。

9）工程验收：房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收，取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。

10）三算审查：概算、预算、决算，由建行组织审查，该审查单作为工程结束的最后标志，应由开发商、施工单位、建行等有关部门共同签章。

11）关于合作建房：一方出地，一方出资，但只能其中一方名义报建，施工管理也由一方负责，按利润分成或分得面积各自销售（以报建人名义售楼和开具发票）、报建人应代扣另一方有关税金。

4．房地产交易知识

1）三种面积：占地面积、套内建筑面积（包括套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积）、建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积）、实用面积；

2）商品房预售需具备的条件：

A．预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

B．按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

C．持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

D．已确定施工进度和竣工交付使用时间；

E．七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；

F．已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；

G．法律、法规规定的其他条件。

3）按揭：购房一般先缴纳20-30% 定金和首期，其余部分为按揭款本金，最长可达30年，

利率随央行规定一年一调，计算复利，按揭手续包括：签定三个双方协议，办理公证、保险、抵押登记、放款，房产证要在所有按揭款还清后才能从银行取出；

4）入伙条件：项目竣工并取得竣工备案证明书（回执？）；上海地区规定房屋交付必须签署“房屋交付使用证”

5）土地增值费：深圳市免征房地产二、三级市场的土地增值费；（深府［2001］94号）

6）房产证：房产证由住宅局颁发，分为拉蓝本、代用证、红本三种，其中蓝本不可转让和抵押；代用证是业主按商品房购买，但开发商未缴清地价的情况下住宅局颁发给业主的临时房产证，可以抵押，但不能转让；红本可以转让和抵押。

三、房地产会计业务知识

1．会计制度：《企业会计制度》中相关内容、《施工、房地产开发企业财务制度》、《企业会计准则——建造合同》、《房地产开发业务会计处理规定》、《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。

2．房地产特殊税收法规：《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）、《营业税问题解答(之一)》（国税函发[1995]156号）中关于合作建房如何征收营业税的规定。

审计指引

（除了按照DTT audit approach 中要求的审计程序执行审计外，对于房地产企业审计还必须关注其独具特殊性的领域。本指引旨在针对房地产企业的特殊情况提出审计过程中需作特殊考虑的事项，）

1．了解项目总体情况，并取得房地产项目的相关文件及资料

1）了解项目总体情况，包括：项目名称、位置、土地来源、占地面积和建筑面积、预计总投资、建设期、合作各方出资额和出资方式、合作分利方式、项目报建人及管理人、房产类型及栋数、层数、套数、目前项目进展情况、目前市场状况（周边地区价格及供求关系）等；

2）取得房地产项目的相关文件及资料

A．开工前

B．建设过程中

C．竣工后