房地产企业审计指引

房地产业务相关知识一、房地产开发业务知识1．土地知识1）按来源划分：历史用地、行政划拨用地、经国土局批准的协议转让购地、政府协议出让、招标、拍卖购得土地；2）按用途划分：A. 居住用地七十年；B. 工业用地五十年；C. 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； D. 商业、旅游、娱乐用地四十年；E. 综合或者其他用地五十年；F. 加油站、加气站用地为二十年。

若需改变土地用途，应征得土地管理部门的同意，变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

3）建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

4）建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

5）土地地价内容：A. 向出让方支付的土地出让金/转让费；B. 出让方或受让方向政府支付的土地开发金；C. 出让方或受让方向政府支付的市政配套设施金。

6）根据深圳市规定，已签土地出让合同，闲置二年以上未开发的土地，依法无偿收回土地使用权。

经批准继续开发的闲置土地，须按广东省有关标准征收土地闲置费。

这对企业是一种潜在损失。

7）按照《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，合作建房视为房地产转让，对已交清地价款的出地方，房地产管理部门不再审批合作建房，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。

2．房产类别：多层、高层（裙楼、塔楼）/ 砖混、框架/ 工业自用房、商品房。

3．开发过程1）开工前批文：2）七通一平：道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯、土地平整。

3）前期工程：勘探、设计。

4）基础工程：正负零以下的工程，包括：打桩、地下室工程。

5）主体工程：主体土建、水电安装、封顶工程、楼梯电梯。

6）装饰工程：内装饰、外装饰。

7）室外工程及配套工程包括：绿化和道路、配电房等。

8）工程监理：工程进度监理、工程造价监理、工程质量监理。

开发商支付工程款要依据监理公司提供的质量与进度报告。

9）工程验收：房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收，取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。

10）三算审查：概算、预算、决算，由建行组织审查，该审查单作为工程结束的最后标志，应由开发商、施工单位、建行等有关部门共同签章。

11）关于合作建房：一方出地，一方出资，但只能其中一方名义报建，施工管理也由一方负责，按利润分成或分得面积各自销售（以报建人名义售楼和开具发票）、报建人应代扣另一方有关税金。

4．房地产交易知识1）三种面积：占地面积、套内建筑面积（包括套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积）、建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积）、实用面积；2）商品房预售需具备的条件：A．预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；B．按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；C．持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；D．已确定施工进度和竣工交付使用时间；E．七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；F．已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；G．法律、法规规定的其他条件。

3）按揭：购房一般先缴纳20-30% 定金和首期，其余部分为按揭款本金，最长可达30年，利率随央行规定一年一调，计算复利，按揭手续包括：签定三个双方协议，办理公证、保险、抵押登记、放款，房产证要在所有按揭款还清后才能从银行取出；4）入伙条件：项目竣工并取得竣工备案证明书（回执？）；上海地区规定房屋交付必须签署“房屋交付使用证”5）土地增值费：深圳市免征房地产二、三级市场的土地增值费；（深府［2001］94号）6）房产证：房产证由住宅局颁发，分为拉蓝本、代用证、红本三种，其中蓝本不可转让和抵押；代用证是业主按商品房购买，但开发商未缴清地价的情况下住宅局颁发给业主的临时房产证，可以抵押，但不能转让；红本可以转让和抵押。

三、房地产会计业务知识1．会计制度：《企业会计制度》中相关内容、《施工、房地产开发企业财务制度》、《企业会计准则——建造合同》、《房地产开发业务会计处理规定》、《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。

2．房地产特殊税收法规：《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）、《营业税问题解答(之一)》（国税函发[1995]156号）中关于合作建房如何征收营业税的规定。

审计指引（除了按照DTT audit approach 中要求的审计程序执行审计外，对于房地产企业审计还必须关注其独具特殊性的领域。

本指引旨在针对房地产企业的特殊情况提出审计过程中需作特殊考虑的事项，）1．了解项目总体情况，并取得房地产项目的相关文件及资料1）了解项目总体情况，包括：项目名称、位置、土地来源、占地面积和建筑面积、预计总投资、建设期、合作各方出资额和出资方式、合作分利方式、项目报建人及管理人、房产类型及栋数、层数、套数、目前项目进展情况、目前市场状况（周边地区价格及供求关系）等；2）取得房地产项目的相关文件及资料A．开工前B．建设过程中C．竣工后3）现场查看：对照上述项目资料进行核实，与施工现场人员进行交谈。

现场查看时注意观察项目实际状况，是否具备交楼条件，是否有入住迹象，有必要的话，还可调阅物管收费明细账或者现金银行日记账，查看小区电表水表记录。

现场查看务必将拍摄的照片整理入file2. 开发成本审计程序1) 索取或编制开发成本明细表，并与客户明细账核对一致。

开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等明细项目。

2) 对明细表进行分析，确定重点开发项目和重点支出。

3）抽查大额支出的会计凭证，检查其付款银行单据，发票，批准手续，付款所依据的合同；核对收款人，款项内容的合法、真实、准确性，必要时复印留存。

4）检查主要建造合同，根据期末完工形象进度（监理公司工程进度报告）和预算成本（注意：需扣除地价款；并关注预算外支出及预算的修订的影响）测算在建开发产品成本余额是否恰当，是否存在未入账负债。

检查土地出让合同的执行和支付情况，确定是否存在未入账负债或土地纠纷等情况。

5）检查利息资本化的合理性、正确性，尤其关注应停止资本化的情况。

6）检查开发成本结转为开发产品的及时性、正确性，尤其注意该项目成本是否已全部转出；地价是否已交足或已预提；已发生成本是否足额预提（如5％工程尾款）；共同成本是否漏摊；预算外项目是否计足：设计变更、装修、绿化、装电话、阳台、铝合金、预制板、防盗门等。

检查时可以结合预算、决算书、预算变更资料等。

（关注售楼宣传资料中承诺的项目的成本是否已包括在开发成本中。

）7）结合上述项目分析表，对已停工或本年度基本已停止投入资金的项目进行重点检查，并考虑减值准备。

3．开发产品及销售成本审计程序1）索取或编制按项目的开发产品及销售成本明细表。

2）测算单位成本：A．根据预售许可证之面积和竣工验收的查丈报告统计各房地产项目可售面积、经营用面积及公共面积。

B．根据工程总成本（预算成本或决算总造价）和可售面积及经营用面积测算单位成本，若单位成本较上期发生变动，应分析单位成本的变动原因。

3）检查开发产品结转销售成本或固定资产或出租开发产品的金额是否恰当：A．根据销售清单统计已售面积，并据以计算尚未销售面积。

B．根据已售面积及单位成本测算结转的销售成本是否正确。

4）检查开发产品结转固定资产或出租开发产品（即经营用房产）的金额是否恰当：根据统计的经营用面积及单位成本测算结转金额是否正确。

5）将开发产品账面成本与市价进行比较，并关注滞销房产，确定是否需要计提减值准备。

4．销售收入审计1）销售实现条件：经竣工备案、业主入伙（交钥匙）。

收入确认条件的确定应结合公司的销售控制流程。

2）向销售部门索取售房优惠办法及售房明细表，抽查售房明细表，核对收款银行单据（关注付款人是否购房人）、发票、售房合同、入伙通知书、按揭手续办理情况等内容。

3）收入截止测试4）期后收款检查5）期后退房检查5．其他方面1）合作方分利A．根据合作分利合同测算分配比例和当期分利金额，并与利润表相关科目（投资收益）中反映的实际分利核对。

查核合作方分利支付情况，并于与该合作方的往来明细核对。

注意：税前分利和税后分利的区别。

B．检查各种合作分利方式的会计处理方法的正确性。

2）与物业管理公司之间的衔接分项目索取与物业管理公司之间的协议：A．了解向业主提交钥匙的时间及方法，合理确定售房收入确认的时点；B．了解双方关于前期物业管理费、空置房管理费的约定；住宅维修费分摊原则；和车库收费和管理的原则，并检查其执行情况。

3）房产证：如未及时办妥，可能存在地价未交足或有关建造手续不全或不合法的问题4）决算书：如未及时完成，可能存在欠付工程款或工程质量不合格问题。

5) 对每一房地产项目的审计，底稿中应清楚记录实施的审计程序。