商业地产小知识
商业房地产知识
商业房地产知识1. 商业房地产概述商业房地产是指用于商业目的的房地产物业，包括零售商业、办公楼、酒店、餐饮场所等。
商业房地产行业作为一种对经济发展有着重要影响的行业，具有较高的商业价值和投资价值。
2. 商业房地产市场分析商业房地产市场分析是评估商业房地产市场供需情况、价格走势以及投资机会的过程。
下面将介绍商业房地产市场分析的几个重要要素：2.1. 商业房地产市场供求关系商业房地产市场供求关系是指商业房地产市场上供给量与需求量之间的关系。
供给量由商业物业的开发建设情况决定，而需求量则受商业租户和购房者的需求影响。
2.2. 商业房地产价格走势分析商业房地产价格走势分析是对商业房地产市场价格变动规律进行研究，包括市场价格趋势、地区价格差异、租赁价格水平等。
2.3. 商业房地产投资机会评估商业房地产投资机会评估是基于市场分析和潜在利润的考虑，评估商业房地产投资项目的可行性和潜在回报。
商业房地产开发流程包括项目准备、土地选址、设计规划、审批手续、施工建设、销售与租赁等多个阶段。
下面将介绍商业房地产开发流程的详细内容：3.1. 项目准备阶段项目准备阶段是商业房地产开发的起始阶段，包括项目策划、市场调研、资金筹集等工作。
3.2. 土地选址阶段土地选址是商业房地产开发的重要环节，开发商需要考虑地理位置、交通便利性、周边环境等因素来选择合适的土地。
3.3. 设计规划阶段设计规划阶段是商业房地产项目的设计与规划阶段，包括建筑设计、功能布局、景观设计等。
3.4. 审批手续阶段审批手续阶段是商业房地产项目必经的法律法规审批程序，包括土地使用权审批、建设工程规划许可证申请、环境影响评价报告等。
3.5. 施工建设阶段施工建设阶段是商业房地产项目的实施阶段，包括土建施工、装修装饰、设备安装等。
3.6. 销售与租赁阶段销售与租赁阶段是商业房地产项目的最后阶段，开发商需要通过销售或租赁将物业交付给用户并获得回报。
商业房地产投资分析是评估商业房地产投资项目潜在回报和风险的过程。
商业地产基础知识(精华版)
商业地产基础知识商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
1、商业建筑规划知识商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。
交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。
进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
即商铺的纵向长度。
2、商业营销知识零售：是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，社会资源分配的一个重要阶段 -- 也是最后阶段。
批发：也是一种交易形式，零售的对称，是专门从事大宗商品交易的商业活动。
商业批发是生产与零售之间的中间环节。
通过商业批发活动，使社会产品从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地区之间商品流通的作用。
商业地产知识
⑤其它商铺；大型投资、百货、超市、购物中心、商业批 发市场、非专业类商业街里的商铺，包括上述几种，除 前四种外。
3、按铺面位置分类； ①铺面房；临街有铺面、可开设商店的房屋俗称店面或街 铺。 ②铺位；大型综合百货市场、大卖场、专业特色街、购物 中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售 货行俗称店中店。 ●两种铺面的区别； a、唯一性的差异，铺面房的地段不可代替。铺位少则几 百、几十相连可复制。
三、商铺投资；进行商铺购买和租赁的行为即商铺投资。 四、商业街商铺投资分析；新铺很少，机会不多，抓住机 会后投资能得到较高的投资回报率。 1、投资理念；必须考察商圈历史背景、发展情况，了解 周边商业区域的商业承受能力。 2、投资机会；对于规模超大，集中投放的商业街，应保 持理性，对于缺乏有效人流、快行车道的商业街商铺， 缺乏停车位等交通设施的商业街商铺要非常谨慎。 五、社区商铺投资分析； 目前数量增长较多，风险较低，适合于个人投资，必 须六看。
业态划分，继而确定是否有充分商户经营基地和 市场消费支持，项目的经营代理商和管理公司对 保证正确的招商、经营方式、所采取的措施是否 确定属实。 九、底商；办公楼底商、住宅底商、社区商铺。 ①CBD相对客流量大，人口消费素质和租金承受 能力较高，但是面积较大，总投资额较高。
②投资理念；项目的建筑结构和环境应有较大实 用性，考察写字楼及配套设施的整体品质，对于 品质和位置都不错的项目可以考察，早期下定， 尽量拿到低价位，提高投资回报率，看入住品牌 店的档次。
2、投资回收时间分析公式； ●投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭 贷款）÷（月租金 – 按揭月供款）X12
谢 谢 ！
●大型商业综合体招商方式分享
（省级招商、省级重点工程） 一期、二期 媒体效应 派单（直投） 上门拜访 资格确认
商业地产须掌握的知识点
商业地产须掌握的知识点商业地产是指用于商业活动的地产，包括商务办公楼、购物中心、酒店、餐饮等商业场所。
在商业地产行业，有一些重要的知识点需要掌握，帮助从业人员更好地理解和应对各种商业地产的运营和管理问题。
下面是商业地产行业关键知识点的介绍：1.市场分析商业地产的需求和价值与市场环境密切相关。
对市场趋势和需求的准确分析是商业地产投资决策的重要依据。
包括对人口结构、经济发展、消费习惯等方面的研究，以及定位、竞争分析等。
2.物业管理商业地产的物业管理是确保商铺、办公楼等设施正常运营的关键。
物业管理涉及设备维护、租户关系管理、保安、保洁等方面的工作。
熟悉物业管理的相关法律法规和技术，合理安排资源、提供优质服务是成功经营商业地产的关键。
3.租赁和合同管理商业地产租赁合同需要清晰、完善和具有法律约束力。
租客选择、租金协商、租约管理、租赁条款等都是商业地产从业人员需要掌握的知识点。
了解租赁市场的供需关系和租金水平，有助于提高维持现有租户以及吸引新租户的能力。
4.可持续发展商业地产需要考虑可持续发展的理念，包括节能减排、环境友好设计、资源循环利用等。
了解绿色建筑、节能减排技术和政策，推动绿色发展，有助于提高商业地产的长期竞争力。
5.金融和投资商业地产行业涉及大量资金，了解金融和投资是必要的。
了解商业地产融资渠道、金融产品以及不同类型的投资策略，可以帮助选择合适的融资方案，提高投资收益。
6.市场推广和销售策略商业地产的成功运营需要有效的市场推广和销售策略。
了解市场推广的技巧、战略和工具，可以增加商业地产的知名度和吸引力，提升吸引潜在租户和顾客的能力。
7.法律法规商业地产有着严格的法律法规约束，商业地产从业人员需要掌握相关法律法规和政策。
包括土地使用权、建设和规划审批程序、建筑安全等方面的法规。
熟悉法律法规，合规经营，可以降低法律风险，保护商业地产的合法权益。
8.项目管理商业地产项目的规划、设计、施工和交付需要进行全面管理。
商业地产知识
商业地产知识商业地产知识商业地产是指专门用于商业行业的房地产，它包括零售，办公，酒店，仓储等多种用途。
商业地产是一个庞大而复杂的行业，涉及到许多不同的领域和专业知识。
在这篇文档中，我们将深入了解商业地产的各个方面及相关知识。
商业地产的类型1.零售房地产零售房地产是商业地产中最常见的类型。
它涵盖了零售商店，百货商店，购物中心，超市和其他零售场所。
零售房地产通常需要大型停车场和方便快捷的交通工具，以便顾客进出。
2.办公房地产办公房地产是商业地产中用于办公室的区域。
这个领域包括单体办公楼和多租户综合办公大楼等类型，租户包括政府部门，企业和组织等。
办公房地产通常位于繁忙的商业区域或高档办公区，交通便利，配套设施完备。
3.酒店房地产酒店房地产是一个极富潜力的领域，它上面提到的综合型建筑大楼，也包括高星级酒店，旅馆，度假村和其他旅游地产。
该类型的房地产在旅游目的地附近，如海滨，山区等，以满足横跨世界各地的游客需求。
4.工业房地产工业房地产包括仓储设施，制造设施以及其他与商业生产有关的设施。
最常见的工业房地产包括物流仓储和储存设施。
这些房地产通常位于工业区或农村地区，交通便利，以方便货物进出。
商业地产的投资商业地产投资是一个令人兴奋且富有挑战性的领域，对于那些对于长期稳定收益和资产增值的投资者来说，它非常有吸引力。
然而，也需要注意风险和不确定性。
以下是一些商业地产投资的基本概念。
1.租期（Lease term）租期指客户租用商业地产的时间段，通常为1年或5年，也有可能较长，如10年。
租期较长的客户通常更具有可预测性利润和较低的空置率风险。
2.租金（Rent）租金是租户支付给房地产所有者的费用，通常是每年收取月租金。
租金通常按照每个增加的平方英尺（SS)或增加的净可租面积（NLA)收取。
在一些商业地产领域中，租户还必须支付额外的费用，如物业管理费用和维护费用。
3.空置率（Vacancy rate）空置率是指商业房地产中空置的房间和场所的百分比。
商业地产动线知识要点
商业地产动线知识要点本文主要论述商业地产中的动线问题，旨在指导何类产品能收投资、改造，何类产品能转卖和经营。
一、商业动线(仅以常见的购物中心为例)（一）动线的定义首先我们需要明确商业动线是什么，其实就是商业项目中人、货、车、消防所行进的路线。
这条路线是商业地产的生命线，规划好商业动线，可以有效的使得消费者客群，能够按照设计者的意图行进，从而促成交易。
如果是货物的动线，也能够有效提升输送效率，减少成本与隐患。
所有商业地产项目之初就应当思考动线的设计与规划。
尤其是投资者一定要思考清楚，这个项目有没有能力开发，是销售还是自持？如果是自持，要持有多久？如果是销售，又怎样出售？而不同的角度，将会导致项目的不同设计走向和建设成本。
（二）动线的作用动线就是将所有行动进行分解到一个个点（轨迹），并以行动者的视角将所见的场景进行模拟演示，就能得出最佳的场景应用。
有了一条好的动线，最重要的作用是可以将消费客群以设计者的角度将其多次、多维度观察目标商铺、商品以促成交易机会。
但需考虑这些方面：（1）展示内容看什么？什么角度去看？停与走（动线设计）？这就要求设计师在设计的初始就必须了解这个项目是用什么级别，是百货还是mall，是商街还是底商？消费者客群是从左走还是从右走？他们的身高导致了视觉高度是多少？从正门步入项目后走多久会停留？不考虑这些因素，那你的动线一定是盲人摸象，别说挣钱，少赔点都是造化。
（2）功能价值给谁用？用多少、用多久？怎么用（用户需求）？考虑到以上的根本概念，就能够理解商业地产项目是需要设计什么样的行进思维，只有充分考虑到自身的特点、目标、策略、目标角度、观察角度、行为方式以及使用需求、使用模式和落地性，才能够设计出能够让真正的使用人产生效益的路线来。
动线不仅仅是用来行动，更重要的是要在有限的客流和频次上产生更多的交易机会。
2、二次传导即给用户的用户的认知、安全与便捷、收益与价值。
所有的设计规划，应当与能够落地成立必须具有一致性。
商业地产分类小知识
商业地产分类小知识
商业地产分类小知识
专业人士对于商业地产策划肯定不陌生，现在商业地产行业发展非常迅速，对于商业地产策划的需求也更加急需。
对于做商业地产策划，不仅仅要做到适应市场的需求，还要注意制定相关的政策以及自身的优势。
我们要明白最终的目的是为了盈利，要避免任何损失的发生。
关于商业地产，我们大概能分为几类:
(一)按使用功能划分：泛指用途为商业、服务业的物业。
国内常见有：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。
(二)地域性分类：根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。
如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。
上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。
分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。
(三)按服务对象和辐射范围分类：有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。
关于商业地产，这是一个在市场上有很好的发展前景的行业，所以对于商业地产策划就要更加的与时俱进，好的策划需要好的创意，商业地产策划在以后肯定会成为一个炙手可热的话题。
感谢您的阅读！。
商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
商业地产培训知识房地产基础知识培训全
可编辑修改精选全文完整版商业地产培训知识房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包含物质实体与依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性与不可分割性。
包含：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各类明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或者建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包含住宅或者非住宅附着物的土地（与各地段），又包含已开发与待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必定的联系，要紧包含几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权与地产所有权是联系再一起的。
差异包含几个方面：a) 二者属性不一致；b) 二者增值规律不一致；c) 权属性质不一致；d) 二者价格构成不一致。
3、商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或者商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
二、商业地产的类型1、商业物业分类表2、房屋建筑结构分类三、房地产专业名词1、建筑专用术语1）城市规划术语A) 城市规划对一定时期内城市的经济与社会进展、土地利用、空间布局与各项建设的综合部署、具体安排与实施管理。
B) 城市基础设施城市生存与进展所务必具备的工程性基础设施与社会性基础设施的总称。
C) 城市用地①城市用地按城市中土地使用的要紧性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域与其它用地的统称。
②居住用地在城市中包含住宅及相当于居住小区及小区级下列的公共服务设施、道路与绿地等设施的建设用地。
商业地产基础知识-主力店
天虹百货 真功夫
新世纪百货 德克士
王府井百货 必胜客
美辰百货 味千拉
家电超市 国美电器 苏宁电器 五星电器 百思电器
影院 大地影 院 17.5
幸福蓝 海 星美
游乐 奇乐儿
玩具反斗 城 汤姆熊世 界 娱人码头
百思卖
IMAX 卡通尼 （巨幕）
赛格Pa数ge 码4 城 保利影 冠军溜冰
家居 百安居
简爱家 居 国安居
宜家家 居 九百家 居 金盛家
二、主力店对商业项目运营影响
在招商过程中，最关键的因素就是确定主力店： 减少招商成本
巨大品牌 效应
项目
Page 5
缩短招商 时间
主力店对商业项目运营影响
商业项目
散户
散户
主力 店
主力 店
主力 店
零售
餐饮
休闲、娱乐
市场、地段 Page 6
主力店对商业项目运营影响
大多数项目显然缺乏应对这一变化的考虑。主力店经营不善，最终的结果只 能撤场。主力店一旦撤场，对其他散户的影响是巨大的，从而连带地产生了整个 商业经营体系的奔溃。原来设想将主力店引入，是要利用主力店旺场，没想到运 用不当的结果却走向了反面 。
Page 15
1、：
经济型酒店选址要求
Page 16
4、
超市选址要求
v商圈要求：位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门房； 对于大型超市消费者步行到店所需时间在10分钟以内的范围为核心 商圈，所需10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常 住人口要求15-20万人。
v物业要求：最好框架结构，期房、先放都可。楼层不超过三层，层 高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深宜30-50米为 佳。
商业地产基础知识
办公、零售、酒店、医疗、工业、物流等不 同类型的商业地产。
3 商业地产的特点:
租期长、租金高、稳定性强、管理难度大、 资金压力大等特点。
4 商业地产在当今经济中的作用:
是经济发展的重要基础设施和现代经济的重 要组成部分。
商业地产市场的现状和趋势
市场份额: 现状:
趋势:
亚太地区的市场最大，约占全球的40%。
此对于有经验的投资者来说，有机会赚取更 高的资本回报率。
风险
• 市场波动性可能比其他投资更大 • 对于新投资者来说，可能需要更大的资金，
并且应该有足够的知识和经验 • 商业地产和经济以及政治环境息息相关，对
商业地产市场造成不利影响。
商业地产的核心概念和术语解释
房地产代理
为房地产交易提供专业服务的人 员
商业地产基础知识
商业地产是一种具有商业价值和投资价值的房地产。此文将介绍商业地产的 定义、市场现状和趋势、投资机会和风险、核心概念和术语解释、买卖流程 和步骤、租赁和管理、未来展望和发展趋势。
商业地产的定义和范围
1 商业地产是什么?
2 商业地产的类型:
它是指那些主要用于商业活动的房地产，例 如写字楼、商铺、酒店、购物中心和工厂等。
2020年，全球疫情加剧，导致全球商业地产市场 下滑了22%。
线上购物将继续增长，海外投资将会增加，商业 地产领域的技术创新将加速。
商业地产的投资机会和风险
机会
• 商业地产租赁的收益相对较高 • 商业地产领域存在着丰富的机会，可以在不
同类型的商业地产中寻找自己的机会 • 良好的地理位置是商业地产的核心需求，因
虚拟现实技术
通过虚拟现实技术，商业地产投 资者可以更好地了解定的商业地产项目进行评估和谈判，包括物业本身、价格、商业租赁条件等。
商业地产常识
1、商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
2、商圈商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。
3、什么是CBDCBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。
其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。
随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。
4、购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。
”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。
通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
商业地产的基本概念与基础知识-3
关于商业地产的基本概念与基础知识什么是商业房地产商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
商业房地产与其他房地产形式的对比在过去２０多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一——准确地讲，上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模、特定客户群的产品。
另外，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等，则绝大多数采取开发销售的模式，而且出现了产权酒店的开发模式，其资金回收模式相对简单，资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式。
1、零售业 retail business：以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。
2、零售业态 retail format：零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。
零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。
从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。
3、商圈 trading area：零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。
4、超市 supermarket：采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。
54个商业地产名词解释知识资料 (1)
扣店的面积仅为200平方米左右。
单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号
文档密级★★★★★
文档文名称：★★★★★★★★★★
文档制订陈先生
分享资料，共同进度文档审核周小姐
8.仓储式（或量贩店）会员制商场：是在其它零售业贸易额上升时，在低价位、高数量的缺口上扑面而来。
主要特点：低成本、低毛利；主要为小企业以及政府机构、非营利组织、及某些大公司服务兼及家庭顾客的消费；采用走动式管理；不送货不赊帐，一般为现金交易；同时有套完善的电脑系统支撑；采用中央采购、中央结算的连锁经营方式；它主要选建在城、乡结合处的交通比较便利的地方；营业面积在5000平方米—25000平方米之间，有大型的停车场、宽敞而舒适的购物环境、装饰朴素、实用、大方。
其代表公司：山姆会员店、麦德隆、普玛等。
51、业种：
行业的种类。
52、客层：
根据消费者的消费力分为不同的层次。
53、毛利率：
商品销售收入减去商品原进价后的余额。
净利的对称，又称商品进销差价。
因其尚未减去商品流通费和税金，还不是净利，故称毛利。
54、提袋率：
消费者购物的比率。
单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号
文档密级★★★★★
文档文名称：★★★★★★★★★★
文档制订陈先生
分享资料，共同进度文档审核周小姐
结束。
商业地产之铺位知识
精选ppt
2
商业地产之铺位简述
• 铺位，即商业铺位，也称呼“商铺”，由“市”演变而来，商铺是专门用于 商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验 的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮 业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银 行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。铺位广泛存在于各 个百货、超市、集体专业市场和shopping mall中的有实际产权，但没有对空 间进行物理分割的商业物业。其市场经济流通形态一般有：只租不售。
• 划分时注意人流动线的流畅，避免出现死铺；
• 保证商铺开间在2.8米以上，保证商铺开间和进深比保证在1:3左右；
• 位置较好的商铺应尽量划小，保证总价不至于过高，利于销售；
• 出现异形商铺，尽量将异形商铺面积划小，以利于调整；
• 异形商铺的划分应注重其实用性，精尽选量pp增t 大使用价值；
8
铺位的销售
精选ppt
4
铺位分类
关于铺位分类有多种，现仅仅把按位置和按产权两种分类说明如下： 1、按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行 介绍。 铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。 铺位：一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心 等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。
【商业地产知识培训系列】
商业铺位知识
精选ppt
1
商业地产的概念
商业地产，是作为商业用途的地产。商业地产广义上通常指用于各种零售、 批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功 能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途 的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产 的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产基础知识-主力店
简爱家 居
国安居 宜家家 居 九百家 居 金盛家
新世纪百货 德克士 王府井百货 必胜客 美辰百货 味千拉
IMAX 卡通尼 （巨幕） 保利影 冠军溜冰
二、主力店对商业项目运营影响
在招商过程中，最关键的因素就是确定主力店： 减少招商成本
巨大品牌 效应
项目
缩短招商 时间
Page
5
主力店对商业项目运营影响
Page
17
KFC、麦当劳
商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费者支持 面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以 上至少。
Page
18
KFC、麦当劳
商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费者支持 面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以 上至少。
Page 3
常见主力店
超市 家乐福 百货 餐饮 家电超市 国美电器 影院 大地影 院 游乐 奇乐儿 家居 百安居
太平洋百货 肯德基
大润发
麦德龙 沃尔玛 华润万 佳 永辉
百盛百货
天虹百货
麦当劳
真功夫
苏宁电器
五星电器 百思电器 百思卖
Page 4 赛格数码城
17.5
幸福蓝 海 星美
玩具反斗 城
汤姆熊世 界 娱人码头
1. 一对多原则 争取与3—4家主力商家同时进行洽谈，以品牌、主要条件、意向程度作为主要 参考指标，在同期洽谈的过程中，将其他在谈主力商家的谈判进度及谈判情况 不时进行通报，激发主力商家竞争意识，增加商户之间的紧迫感，加快谈判的 进度，以实现最好的出租条件和品牌最好的商家进驻为目标； 2. 意向书优先原则 在合同谈判阶段，尽量让客户先出具“意向书”，努力促成长期洽谈的目的。 在过程中应合理控制节奏，不能过快过急，不能让商家产生畏难、退缩的情绪， 从而丧失机会； 3. 踏勘优先原则 在确定确定看现场以后，一定要安排好现场接待，尽量争取与商家同车考察， 在考察市场的同时对项目进行全力推介，细心观察客户反应，把握其兴趣较强 的优势方面进行强力推介，同时打消其顾虑，起到“一锤定音”的强势作用。 4. 持续联络原则 根据行业经验，主力店商家谈判具有较多不确定性，因此，与其沟通、协商一 定要长期坚持，并保持定期的沟通与交流。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1、商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
2、商圈商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。
3、什么是CBDCBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。
其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。
随后，CBD 的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。
4、购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。
”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。
通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。
5、大卖场一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。
大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。
在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。
6、商业街商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。
都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。
都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。
主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。
特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。
7、主题商场其实，什么是主题商场，目前在业界尚未有定论。
厦门大学管理学院任孟林明教授认为，从理论上说，主题商场没有明确的概念；但主题商场起码应该具备三个基本要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。
同时有专家认为，主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。
整个商场的商品只突出一个主题。
主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。
在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。
8、“销控”销控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。
部分房产商宣称已经卖光楼盘的销控房，年关悄然低价入市，且价格低于市场价，眼急手快者得。
在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。
从而规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。
9、空置率国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子(包括开发公司和业主卖不出去两部分)数量，与全社会所有存量房的数量之比。
我们现用的空置率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。
其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率。
所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。
10、进深在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
常识上说，商铺的门面越宽越好，但是，并不能因此而疏忽了商铺进深的重要性，进深是指与商铺门面垂直的商铺营业深度。
一般说来，同样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高，可是，若进深未达到商铺经营所需要的起码要求，门面再宽，也无法发挥店铺的经济效用。
通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，否则，均会使得店铺的经营受影响。
11、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
12、产权式商铺产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。
产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。
当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。
投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。
13、招商招商其实就是招商引资。
招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业知识。
招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动。
14、返租卖铺返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。
其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。
为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。
由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。
因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。
15、虚拟产权式商铺在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。
这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。
16、售后包租(5)物业管理同社区建设密切关联。
物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。
20、节点节点是规划学用语，指观察者步行进出、经过的集中焦点，一般是指交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。
商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
21、地标地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
22、区位综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
23、板块板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
24、设计先于开发开发商业地产要先确定经营模式、服务对象和商品定位，再按经营业态的需求进行建筑规划设计。
如果沿用住宅开发的思路和模式，商业地产很难成功。
25、科学理性经营收益性物业重在后续的经营。
发展商要强化经营意识，和商家之间做到配合共赢。
商业的经营有其自身的规律，必须按规律进行专业化操作。
如果地产开发商将商业地产当成房产来租售，贪图短期利益，就违反了商业地产开发的规律，也不能保证项目长期运作和可持续经营。
在这方面，开发商树立科学的商业经营观念和学会尊重商业经营的规律是非常重要的。
26、底商底商是指住宅的第一层、第二层。
一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。
开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。
目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。
典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。
27、宏观调控宏观调控亦称国家干预，是政府对国民经济的总体管理，是一个国家政府特别是中央政府的经济职能。
它是国家在经济运行中，为了促进市场发育、规范市场运行，对社会经济总体的调节与控制。
宏观调控的过程是国家依据市场经济的一系列规律，运用调节手段和调节机制，实现资源的优化配置，为微观经济运行提供良性的宏观环境，使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程。
宏观调控的主要内容包括：①国家合理地制定各项经济政策和措施，如制定经济和社会发展战略、方针、制定产业政策，以控制总量平衡，规划和调整产业布局；制定财政政策和货币政策，调节积累和消费之间的比例关系，实现社会总供给和社会总需求的平衡，控制货币发行，制止通货膨胀；建立和完善适应市场经济发展的制度、收入分配制度和税收征管制度等。
②国家正确运用价格、税收、信贷等经济杠杆，调节国民收入的分配和再分配，从经济利益上诱导、协调和控制社会再生产各个环节等。
③科学地编制各项经济计划，使经济计划建立在有充分科学根据的基础上，使其在中长期的资源配置中发挥应有的作用，弥补完全依靠市场配置资源的不足。
28、营销模式一般来说，营销模式划分为广义营销模式和狭义营销模式。
广义营销模式是指通路所采取的商业形态，如药店、医院、电视直销等；狭义营销模式指的是产品获得消费者信任的一种沟通方式，它是与产品的虚拟价值密不可分的。