抵押合同审查清单及知识点汇总(二)

可以设定抵押担保，原租赁关系不受该抵押权的影响，但实现抵押权、处置抵押房屋时，承租人享有优先购买权，且租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押权实现时的上述两项要求可能会在一定程度上影响抵押房屋的处置情况，从而影响抵押权的实现效果。

鉴于已出租房屋在实现抵押权时存在上述问题，在接受房屋抵押时，应首先调查抵押房屋的涉赁情况，由于房屋租赁并非必须办理备案手续，如不存在租赁的，应要求抵押人就不存在租赁作出承诺或者作为抵押合同的承诺条款；如存在租赁的，则应在抵押合同中就抵押房屋的租赁情况进行描述（例如租赁期限、是否存在次承租人等）。

其次，在实现抵押权、处置抵押物时，需了解抵押人是否通过法律认可的方式通知承租人或次承租人，以确保承租人的优先购买权。就通知方式，特别需要注意的是，有部分地区法院规定：出租人以在租赁房屋处张贴告示、在新闻媒体上刊登公告等方式告知的，不发生通知的法律后果，除非出租人有证据证明无法通知的除外。若未经通知承租人，有可能产生变卖无效的法律后果。

最后，由于买卖不破租赁原则，变卖抵押房产的难度较大、抵押物价值也大打折扣。

除需谨慎判断抵押房屋价值，还可要求承租人或次承租人事先提供书面放弃优先购买权的承诺函，否则，可考虑要求借款人增加其他担保方式。