2014年成都商业购物中心调研报告88p

相关数据显示，目前成都在建的 大型商业综合体项目数十个，大多 数体量都是10万平方米以上; 据不完全统计，2013年成都市立 项综合体100多个，未来供应面积 达2000万方，市场竞争激烈，城南 表现最为突出。 而随着城市规划推进及经济发展， 目前成都市综合体应逐渐形成四大 板块竞争格局：东大街板块、人南 路及天府新城板块、市中心板块、 非典型板块（城西及城北）
第二阶段
多以“新区”开发为主； 多以商业为核心驱动，兼 顾主力公寓走量、同时写字 楼聚集人气，产品更复合化 商业发展异常成功，但公 寓、写字楼的办公居住功能 较弱
第三阶段
城市中心，副中心及核心地段全 面发展， 规模档次高低出现多样化，高品 质及创新化成为市场主流 基本为区域内标杆，开始国际级 高端配套（酒店等），提升价值 各物业功能均衡发展
市中心板块
占据核心商圈黄金地段位臵，高档集中商业为主。已聚集足够的人气和商业氛围，走高端路线
富力〃天汇 MALL 产品种类 商业、酒店、 写字楼、住宅 九龙仓〃国金中 心 商业、酒店、写 字楼、住宅 华臵广场 商业、酒店、 写字楼、住 宅
规模
业态
60万㎡，商业 25万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐 中高端时尚百 货商场 富力天汇 MALL、万豪 酒店、爱丁堡 公馆、史丹尼 国际公寓、超 甲级写字楼和 商务中心
凯德臵地、来福士广场
大规模，具有稀缺资源优势， 依托地段价值的常规综合体 项目特征 发展商品牌为市场所认可， 价格标杆，引领市场潮流 层级划分 三级 凭借丰富的稀缺资源及高端 产品特色 产品定位吸引区域臵业高端 客户群体，发展商品牌优势 同样使其深受市场客户青睐 产品线较全，价格相对不高， 以小博大，价格战的制造者 开发，总建面约20万—40 万左右，同质化严重 一级
商业投资环境良好
现代成都继承重商主义，积极打造商业环境，更在 “2008年中国商业地产行业年会”上被评为“2008中 国商业地产投资环境最佳城市” 。
“一铺养三代”的观念深入人心
民间商业投资意识强，对商铺的认可度高。
成都商业格局脉络
成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局；随着成都的发展， 商业核心区逐渐向东、向南发展
成都商业整体市场背景：
成都商业市场整体向好，且随着商业巨头的入驻，整体面临升级换代；未来 商业竞争主要集中在城南，巨头的扎根虽带来激烈的竞争，但中高端的商业 氛围及现代的规划为城南商业营造了良好的市场氛围。
成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市面临全面升级
第一阶段
多位于市区传统CBD极 佳地段； 商业占绝对主导地位； 城市综合体开发探索阶 段，初具雏形，多为失败 案例：新城市广场
300万方
——
国内品牌企业为主
国内成功经验的 移植（以大型商 业主导成为片区 发展新中心）
自有物管
综合来看，未来成都综合体供应巨大，主要集中在东大街及天府大道两轴线上，其中以人南 沿线及天府新城板块为最！项目所在人南天府新城板块，供应巨大，实力开发商扎堆，项目挑 战较大！
目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成 成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展开。
东大街板块
东大街板块——西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中， 未来将成为城市高端的商务综合体集群
新鸿基环球贸易广场 东大街铁狮门项目
产品种类
规模 业态 商业定位 主要构成单元
商业、酒店、写字楼、 住宅
130万㎡，13万㎡ 居住、办公、购物、休 闲娱乐 高端时尚百货商场 超五星级酒店、高档酒 店式服务公寓及超一流 甲级写字楼和大型高档 购物广场、国际化住宅
高攀商圈 棕树商圈 紫荆-桐梓林商圈 新南天地商圈 高新管委商圈 新益州广场商圈
城 北 区 域
居住、办公、 居住、办公、 购物、休闲 购物、休闲 娱乐 娱乐 中高端时尚 百货商场 中高端时尚 百货商场
商业定位
中高端时尚百货 商场 高档住宅、豪华 写字楼、商业
主要构成 单元
星级酒店、 大卖场、时 甲级写字楼、 尚百货、高 主力大卖场、 端品质住宅 时尚休闲街、 高端公寓楼
在售及潜在项目：约5－8个 在售及未来供应：约300万方

综合体板块格局
综合来看，未来城市综合体依东大街、天府大道两轴汇聚，城南为最
板块
市中心
个数
5-8
供应体量（在售/ 未来供应）
170-200万方
物业组合 特征
以商业为核 心发展物业
品牌特征
港资及外资企业为主 港资及本土实力企业 为主
产品创新特征
以奢侈性配套， 如：
物业服务
基本以世界 五大行为 五大行以及 自有物管
东大街
10-15
300-500万方
以写字楼为 核心发展物 业
以写字楼及 商业为核心 发展物业， 各物业较为 均衡
与国际接轨的产 品组合：多功能/ 多形态
人南沿线及天 府新城
15-20
600-700万
国内及本土一线品牌 企业为主
建筑立面及形态 的创新
五大行以及 自有物管
非典型板块 （城西/城北）
5-8个
成都商业购物中心调研报告
成都商业市场概况
成都商业历史氛围
成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。 成都具有重商传统——
考古学者认为至迟到春秋时代，成都的早期城市化进 程基本结束，发展成为一座比较典型的工商业城市， 世界上第一张纸币——交子、“扬一益二” 、“江山 之秀，罗锦之丽，管弦之多，伎巧百工之富，扬不足 以侔其半”、“天下珍货，聚出其中”均鉴证了成都 商业历史之悠久、辉煌 ;
住宅、写字楼、 在售及未来供应：300－500万方 LOFT、公寓、酒 店、商业、艺术馆、 城市新兴区域，正快速成熟，受城市新 总部基地、培训中 中心和城市大动脉双核推动，综合体市场 心 正全面均衡发展，未来供应巨大，实力开 发商扎堆，项目品质高端但格起步相对较 平，潜力巨大
城南商圈格局划分
按照城市发展及规划，城南可大致分为两大商业片区，三大商圈，成熟度由北向南递减。 老城南传统商圈
40万㎡
100万㎡
业态
居住、办 居住、办公、购物、 公、购物、 休闲娱乐 休闲娱乐 高端时尚 百货商场 高品质住 宅、商业 和高端写 字楼、 300m成都 高空豪华 观景台、 保利院线 中高端时尚百货商 场
商业 定位 主要 构成 单元
城南区 域 在售及潜在项目：约10－15个
甲级写字楼、商场五星级 酒店、服务式公寓 Boutique Office
49万㎡
居住、办公、购 物、休闲娱乐 高端时尚百货商 场 花园式咖啡厅、 茶楼，6星级的 精品酒店，全球 最高级的品牌
30万㎡
居住、办公、 购物、休闲 娱乐 高端高档精 品商业 195米的高 档电梯公寓 和超5星酒 店
城市 中心 区域
商业定位
主要构成单 元
在售及潜在项目：约5－8个 在售及未来供应：170－200万方
10 13 2 1
9
3 15 14
4
16
5
核心商圈（春熙、盐市口、骡马市）：以售 百货、街区商业为主；服务对象为全市消费者； 区域商圈：大卖场、零售百货为主；服务对 象主要为本区域消费者； 文化/旅游商业地产：成都都文化及历史特色， 服务对象以旅游客及外地消费者为主； 随着国际城南及城东副中心的规划和发展， 国际城南的天府商圈及城东副中心商圈将是未 来商业发展的核心区域，商业形式也将以综合 卖场及零售百货为主。
阶 段 特 征
新城市广场
百度文库
万达广场
新鸿基环球贸易中心（九龙仓 ）
代 表 项 目
就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型三种类型
项目类型
超大规模资源型
主流型
精品型
代表项目
万达广场/世豪广场（伊藤5 号店）/新鸿基+环球贸易广 场 /美年广场 /环球中心
世豪广场/保利国际广场/华 臵广场
项目的特质显著，整体规模 较小，约20万左右，通常 以主题商业带动写字楼及住 宅公寓 二级 规模小，快速灵活，目标客 户明确，挖掘细分市场价值， 在细节创新打造难以复制的 产品以个性化的产品吸引客
各板块综合体现状分析
七大主要商圈
春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一 ,同时也是中高档百货类商业 最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货 ——乐森，能满足各个消费阶层的商业需求; 盐市口商圈-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市 为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的 发展，有可能连成统一商业片区; 骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日 常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费； 西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈， 但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大 量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望与骡马市商圈相连接; 东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总 量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的 出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域 金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成， 满足周边区域常住居民消费需求； 沙湾会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业 态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；
金牛万达广场
产品种类 商业、住宅
瑞安城北天地
商业、写字楼、 住宅 48万㎡，6万㎡ 商业 居住、办公、购 物、休闲娱乐
绿地· 世纪 城
龙湖北城天 街
商业、酒店、 商业、住宅 写字楼、住 宅 276亩 占地276亩， 商业40万㎡
规模 业态
120万㎡，商 业7.4万㎡ 居住、办公、 购物、休闲娱 乐 中高端时尚百 货商场 室内步行街、 精品餐饮街、 SOHO公寓、 住宅
人南路及天府新城板块
供应量巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较平，但未来潜力巨大
凯德臵地〃来福士广场 产品 种类 商业、酒店、写字楼、住 宅 保利中心 商业、酒 店、写字 楼、住宅 花样年〃美年广场 商业、酒店、写字 楼、住宅
规模
23.4万㎡，商业7.4万㎡
居住、办公、购物、休闲 娱乐 高端时尚百货商场
社会消费品零售总额，单位：人民币亿元 银石广场于本季度开始营业，体量为 24,913 平方米。成都市集中大型零售商业总存量 增至 3,316,897 平方米。
小结
成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。 随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售 业巨头纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求。 成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局；随着成都 的发展，商业核心区逐渐向东、向南发展。 未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级，体 量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。
8
1 2 3 4
春熙路商圈 盐市口商圈 骡马市商圈 建设路商圈 双桥子商圈 成仁商圈 城南商圈 双楠商圈
9 10 11 12 13 14 15 16
金沙-光华商圈 沙湾-会展商圈 新南天地商圈 世纪城商圈 文殊坊 锦里-武侯祠 宽窄巷子 大慈寺
7
11
6
5 6 7
12
8
2012 年，成都市实现社会消费品零售总额为 3,317.7 亿元(532.54 亿美元)， 同比增长 16%(图四)。其中，锦江区以 536.74 亿元(86.15 亿美元)的零售额 名列第一。2014年完成GDP10056亿元，第一产业增加370.8亿元加，增长 3.6%,第二产业实现增加值4561.1亿元，增长9.8%，第三产业实现增加值 5124.7亿元，增长 8.6%。按常住人口计算，人均生产总值70019元，增长 8.0%。
商业、酒店、写字 楼、住宅
17万㎡ 居住、办公、购物、 休闲娱乐 中高端时尚百货商 场 甲级写字楼、住宅、 酒店式公寓、商场 城东 中心 区域
在售及潜在项目：约15－20个
在售及未来供应：600－700万方
非典型板块
城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主