2014年成都商业购物中心调研报告88p

商业投资环境良好
现代成都继承重商主义，积极打造商业环境，更在 “2008年中国商业地产行业年会”上被评为“2008中 国商业地产投资环境最佳城市” 。
“一铺养三代”的观念深入人心
民间商业投资意识强，对商铺的认可度高。
成都商业格局脉络
成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局；随着成都的发展， 商业核心区逐渐向东、向南发展
社会消费品零售总额，单位：人民币亿元 银石广场于本季度开始营业，体量为 24,913 平方米。成都市集中大型零售商业总存量 增至 3,316,897 平方米。
小结
成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。 随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售 业巨头纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求。 成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局；随着成都 的发展，商业核心区逐渐向东、向南发展。 未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级，体 量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。
城 北 区 域
居住、办公、 居住、办公、 购物、休闲 购物、休闲 娱乐 娱乐 中高端时尚 百货商场 中高端时尚 百货商场
商业定位
中高端时尚百货 商场 高档住宅、豪华 写字楼、商业
主要构成 单元
星级酒店、 大卖场、时 甲级写字楼、 尚百货、高 主力大卖场、 端品质住宅 时尚休闲街、 高端公寓楼
在售及潜在项目：约5－8个 在售及未来供应：约300万方
住宅、写字楼、 在售及未来供应：300－500万方 LOFT、公寓、酒 店、商业、艺术馆、 城市新兴区域，正快速成熟，受城市新 总部基地、培训中 中心和城市大动脉双核推动，综合体市场 心 正全面均衡发展，未来供应巨大，实力开 发商扎堆，项目品质高端但格起步相对较 平，潜力巨大
城南商圈格局划分
按照城市发展及规划，城南可大致分为两大商业片区，三大商圈，成熟度由北向南递减。 老城南传统商圈
东大街板块
东大街板块——西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中， 未来将成为城市高端的商务综合体集群
新鸿基环球贸易广场 东大街铁狮门项目
产品种类
规模 业态 商业定位 主要构成单元
商业、酒店、写字楼、 住宅
130万㎡，13万㎡ 居住、办公、购物、休 闲娱乐 高端时尚百货商场 超五星级酒店、高档酒 店式服务公寓及超一流 甲级写字楼和大型高档 购物广场、国际化住宅
8
1 2 3 4
春熙路商圈 盐市口商圈 骡马市商圈 建设路商圈 双桥子商圈 成仁商圈 城南商圈 双楠商圈
9 10 11 12 13 14 15 16
金沙-光华商圈 沙湾-会展商圈 新南天地商圈 世纪城商圈 文殊坊 锦里-武侯祠 宽窄巷子 大慈寺
7
11
6
5 6 7
12
8
2012 年，成都市实现社会消费品零售总额为 3,317.7 亿元(532.54 亿美元)， 同比增长 16%(图四)。其中，锦江区以 536.74 亿元(86.15 亿美元)的零售额 名列第一。2014年完成GDP10056亿元，第一产业增加370.8亿元加，增长 3.6%,第二产业实现增加值4561.1亿元，增长9.8%，第三产业实现增加值 5124.7亿元，增长 8.6%。按常住人口计算，人均生产总值70019元，增长 8.0%。

综合体板块格局
综合来看，未来城市综合体依东大街、天府大道两轴汇聚，城南为最
板块
市中心
个数
5-8
供应体量（在售/ 未来供应）
170-200万方
物业组合 特征
以商业为核 心发展物业
品牌特征港资及外资企业来自主 港资及本土实力企业 为主产品创新特征
以奢侈性配套， 如：
物业服务
基本以世界 五大行为 五大行以及 自有物管
商业、酒店、写字 楼、住宅
17万㎡ 居住、办公、购物、 休闲娱乐 中高端时尚百货商 场 甲级写字楼、住宅、 酒店式公寓、商场 城东 中心 区域
在售及潜在项目：约15－20个
在售及未来供应：600－700万方
非典型板块
城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主
49万㎡
居住、办公、购 物、休闲娱乐 高端时尚百货商 场 花园式咖啡厅、 茶楼，6星级的 精品酒店，全球 最高级的品牌
30万㎡
居住、办公、 购物、休闲 娱乐 高端高档精 品商业 195米的高 档电梯公寓 和超5星酒 店
城市 中心 区域
商业定位
主要构成单 元
在售及潜在项目：约5－8个 在售及未来供应：170－200万方
市中心板块
占据核心商圈黄金地段位臵，高档集中商业为主。已聚集足够的人气和商业氛围，走高端路线
富力〃天汇 MALL 产品种类 商业、酒店、 写字楼、住宅 九龙仓〃国金中 心 商业、酒店、写 字楼、住宅 华臵广场 商业、酒店、 写字楼、住 宅
规模
业态
60万㎡，商业 25万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐 中高端时尚百 货商场 富力天汇 MALL、万豪 酒店、爱丁堡 公馆、史丹尼 国际公寓、超 甲级写字楼和 商务中心
成都商业购物中心调研报告
成都商业市场概况
成都商业历史氛围
成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。 成都具有重商传统——
考古学者认为至迟到春秋时代，成都的早期城市化进 程基本结束，发展成为一座比较典型的工商业城市， 世界上第一张纸币——交子、“扬一益二” 、“江山 之秀，罗锦之丽，管弦之多，伎巧百工之富，扬不足 以侔其半”、“天下珍货，聚出其中”均鉴证了成都 商业历史之悠久、辉煌 ;
项目的特质显著，整体规模 较小，约20万左右，通常 以主题商业带动写字楼及住 宅公寓 二级 规模小，快速灵活，目标客 户明确，挖掘细分市场价值， 在细节创新打造难以复制的 产品以个性化的产品吸引客
各板块综合体现状分析
七大主要商圈
春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一 ,同时也是中高档百货类商业 最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货 ——乐森，能满足各个消费阶层的商业需求; 盐市口商圈-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市 为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的 发展，有可能连成统一商业片区; 骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日 常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费； 西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈， 但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大 量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望与骡马市商圈相连接; 东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总 量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的 出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域 金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成， 满足周边区域常住居民消费需求； 沙湾会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业 态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；
成都商业整体市场背景：
成都商业市场整体向好，且随着商业巨头的入驻，整体面临升级换代；未来 商业竞争主要集中在城南，巨头的扎根虽带来激烈的竞争，但中高端的商业 氛围及现代的规划为城南商业营造了良好的市场氛围。
成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市面临全面升级
第一阶段
多位于市区传统CBD极 佳地段； 商业占绝对主导地位； 城市综合体开发探索阶 段，初具雏形，多为失败 案例：新城市广场
300万方
——
国内品牌企业为主
国内成功经验的 移植（以大型商 业主导成为片区 发展新中心）
自有物管
综合来看，未来成都综合体供应巨大，主要集中在东大街及天府大道两轴线上，其中以人南 沿线及天府新城板块为最！项目所在人南天府新城板块，供应巨大，实力开发商扎堆，项目挑 战较大！
目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成 成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展开。
相关数据显示，目前成都在建的 大型商业综合体项目数十个，大多 数体量都是10万平方米以上; 据不完全统计，2013年成都市立 项综合体100多个，未来供应面积 达2000万方，市场竞争激烈，城南 表现最为突出。 而随着城市规划推进及经济发展， 目前成都市综合体应逐渐形成四大 板块竞争格局：东大街板块、人南 路及天府新城板块、市中心板块、 非典型板块（城西及城北）
第二阶段
多以“新区”开发为主； 多以商业为核心驱动，兼 顾主力公寓走量、同时写字 楼聚集人气，产品更复合化 商业发展异常成功，但公 寓、写字楼的办公居住功能 较弱
第三阶段
城市中心，副中心及核心地段全 面发展， 规模档次高低出现多样化，高品 质及创新化成为市场主流 基本为区域内标杆，开始国际级 高端配套（酒店等），提升价值 各物业功能均衡发展
10 13 2 1
9
3 15 14
4
16
5
核心商圈（春熙、盐市口、骡马市）：以售 百货、街区商业为主；服务对象为全市消费者； 区域商圈：大卖场、零售百货为主；服务对 象主要为本区域消费者； 文化/旅游商业地产：成都都文化及历史特色， 服务对象以旅游客及外地消费者为主； 随着国际城南及城东副中心的规划和发展， 国际城南的天府商圈及城东副中心商圈将是未 来商业发展的核心区域，商业形式也将以综合 卖场及零售百货为主。
凯德臵地、来福士广场