西安市高新区都市之门项目提案

西安甲级写字楼供应量分析
甲级写字楼供应量分析
表格 ：西安各板块甲级写字楼样本基本状况分析
物业名称 中大国际 长安国际 高新商务中心 创业广场 高科广场 西港国际 经发大厦 所处商圈 城内 城内 高新 高新 高新 高新 城北 规模（M2） 8000 48000 78000 85000 57000 64600 38000 合计：378600 租金水平（元/月•M2） 150 110 85 68 70 --45 平均：103.6 入住率 100% 50% 70% 92% 70% --90% 平均：85%
西安写字楼市场总体需求分析
从市场需求来看，随着西安经济的稳步发展，高新技术产业开发区的进一步成熟，外资 机构加快了进入西安市场的步伐，但目前甲级写字间仍将处于存量消化期。 自2007年 初金融、地产、保险、IT等行业成为需求主力军，如毕益辉、海昌投资入住中大国际， 一汽财务、舍弗勒进驻高新商务中心。另外大韩民国驻西安领事馆也已入驻高新区。 中资机构在2007 年扮演了生力军的角色，无论在租务市场还是销售市场，其中传统行 业占较大的比重求。中资客户大致可分为以下几种类型： 政府相关机构； 金融机构，包括各级银行、保险、基金及信托等； 外地集团、协会（公司）及驻陕办事处； 上市公司及准上市公司； 汽车、石油、化工、电力、电信等垄断性行业企业； 民营公司
近几年，西安中高档写字楼在配套、设备和办公环境上、智能化、高科技等服务配套上做足了 功夫，楼顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、 国际时尚商务会所等，让西安写字楼的配套不断升级，整体均价在6000元/每平方米以上。
西安写字楼市场发展现状及前景预测
西安写字楼市场发展现状
—— 城北版块
这里办公气氛相比其他地区并不浓。并且受到区域成熟度影响，这里的项目 大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼比较少。商住两用的楼 在此区域需求量很大。主要是由于商住的价格一般要低于纯商务写字楼的价 格（总价相差30%左右），且更适合于中小型企业及成长型企业办公。
—— 高新版块
西高新在房地产领域具有非常独特的魅力，以“高效”著称，物业档次较高， 区内房地产开发量不断加大，对西安市房地产发展具有深远的影响，日 益形成了西安市的“中央商务中心区”和“高尚住宅区”。
平方米
7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006
竣工面积 销售面积
西安市总体房地产市场发展迅速，尤其是最近两年，无论从固定资产投资、商品房的竣工面积 还是销售价格的上涨率等指数来看，强劲的增长都显示出买卖双方对市场的信心。
西安写字楼市场发展前景预测
2007-2009展望 2007年-2008年市场仍然会处于消化存量的阶段，2008年后供需可能出现持平状 态，写字楼产品可能出现多元化发展，特别是一些中间路线的开发思路会贯彻到未 来的产品中，以寻求突破困局。例如 SOHO 类和酒店式公寓以及综合性项目极有 可能增多。产品的配套和设计中，逐渐强调建筑中加入景观和人文元素，立足写字 楼产品的差异性。 多元化、区域化、低密度成为办公楼市场发展趋势 近年来，紧跟低密度住宅之后，国内房地产市场上出现了一股低密度办公建筑产品 的开发热潮。西安地区以企业一号公园、秦唐 12 栋为代表，这种以美国硅谷为样 板的低密度“科技园”、企业总部基地，以优美舒 的外部环境被许多企业所认可， 它们可喜的销售业绩也证明了低密度办公成为西安市写字楼市场的新宠之一。
西安市人均可支配收入及人均消费性支出
图表：西安城市人均可支配性收入与消费性支出
元 /月 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 城市人均可支配收入 城市人均消费性支出
从人均可支配收入的增长幅度看，增幅逐提高。西安城市居民人均消费支出虽有起伏， 但保持平均递增 6.5%。随着西安市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上 升，人们对商业网点的布局、购物环境及商品质量提出了更高的要求。
2006年西安国民经济继续保持快速增长，实现社会消费品零售总额突破RMB 776亿， 相比2005年同期增长15 %，绝对值于西北五省区省会城市中位居第一（占总值48 %） ，表明零售商业消费仍是带动西安市经济增长的主要动力。从行业看，餐饮业零售额 增长加快。商贸业已成为西安经济发展的支柱产业。
数据来源：政府公报
—— 城内版块
西安市的中心，其日益改观的城市面貌和交通状况，为其奠定了良好基础，具有 很好的商业价值和发展潜力，但受土地的限制和旧城改造的压力，其发展的空间 受到一定的阻碍。
—— 城南版块
南二环作为西安目前最为成熟的交通命脉，聚集了众多高档写字楼、高尚社区、 娱乐业、餐饮业、金融业、商业，形成了浓厚的商务氛围和高素质的人文环境， 成为西安新经济的金腰带。南二环全线开通，从长远来看，对于改善这一区域的 交通情况将是受用无穷，让这一地段再次成为热点区域，不少商家和投资者纷纷 看好这一区域内的房地产项目。
从上表中可以看出，城内租金水平和入住率均高于其他板块，这说明钟楼商圈的商业成 熟度亦优于其他三个板块，对客户具有较强的吸引力；城南和高新板块排在第二、第三 位，可以看出城南板块借助钟楼商圈的影响力而位居第二，高新和城北则是因为存量大 于需求目前排名较为落后。
数据来源：DTZ
各区域客户特点
• 外资机构是中大国际和长安国际写字楼的主要客户来源，虽然有一定数量的中资 机构，但这些企业多均具有较强的行业竞争优势。 • 由城内-城南-高新-城北甲级写字楼的外资租户所占的比例逐渐降低。 • 在高档项目中，金融、商贸、地产、通讯、机械制造、体育文化、网络公司等 行业的客户占绝大部分比例，且这些客户在所属行业中的地位较高。 • 在中资企业中，较多在国内具有行业领先地位、具有雄厚资金实力的公司入驻 甲级写字楼。其中包括中国联想、解放集团、中天建设等。
而由于高新管委会和创业中心的迁入将会带动众多相关企业和机构的入迁，可以说， 西高新将是西安对商务写字楼客户最具吸引力的地区。
分区域写字楼比较
图表：2007年第二季度西安甲级写字楼分区租金和空置率分布
160 140 120 100 80 60 40 20 0 3% City Center South Xian rental Hi-tech Zone vacancy North Xian 73.8 22% 45 15% 10% 0% 40% 30% 20% 150 110 50% 50% 60%
资料来源：DTZ
西安房地产市场前景预测
近几年来西安经济飞速发展,房价一路飙升,考虑到土地的不可再生性 及近年来土地交易成本越来越高,同时消费需求也在不断扩大,在需求 旺盛的基础上,西安房地产市场还会相对稳定地加速发展。
（1）纵向来看,一级市场和二级市场未来发展各有特点
西安市一级房地产交易市场在未来发展会更加市场化。
二级市场方面,推力与阻力同时影响未来市场发展，但是总体市场将更加活跃。
一方面二手房交易税费的增加带来交易障碍,同时一路飞涨的一手市场价格给人们以想象空间,供 需信息交流不畅通及过户管理制度不完善等原因导致现阶段市场不活跃；另一方面政府努力出台 新的相关政策规范市场，所以随着市场制度的完善,二级市场无疑将在西安房地产市场中占据越来 越重要的地位。
都 市 之 门
目 录
----------------------西安市经济形势及房地产状况分析 西安写字楼市场分析 区域市场分析 项目分析 市场定位建议 规划设计建议 价格体系 营销策略 销售时间及阶段销量 面积策略 执行策略
西安市经济形势及 房地产状况分析
西安市社会经济概况 西安房地产市场现状分析 西安房地产市场前景预测
6% 6% 16% 34% 高新 城南 其它 38% 城内 城北
5.8 5 31.7
3.3
20
34.2
数据来源：DTZ
图表：更换办公地点时首先考虑的因素
（2）横向来看,西安房地产市场发展区域化明显, 未来将 有 更加突出的主题概念
城北区
浐灞 经开区
城 内 区 城 西 区 城东区
城南区
曲 江
高 区 新
西安写字楼市场分析
西安写字楼市场板块分析 西安写字楼市场发展现状及前景预测 西安甲级写字楼供应量分析 西安甲级写字楼产品分析 宣传推广
西安写字楼市场板块分析
根据DTZ调查，西安写字楼市场从2004年起进入一个供给集中放量的时期，这个时期将一直持续到2008年。
相对于需求， 供给的增长速度超出需求的吸纳速度，这将在一段时期内导致市场供 需失衡，固有的价格体系和市场格局将会被打破，DTZ预测西安写字楼市场的平均租 金水平将会保持一个稳定的趋势，无论是需求面积还是付租能力都会保持小幅增长， 而销售市场对区域供给量的终极消化能力有限。
从2006年上半年写字楼市场的交易价格来看，城内最高，西高新次之，二环区域最低。城 内区域起步早，发展快，如今已是商务氛围浓厚的成熟区域，其客户主要以金融、电信、 保险以及外资机构为主，价格承受力相当高。西高新的写字楼客户多为金融、通讯、电 子、IT等行业的重量级客户，这些“ 轻”的企业对公司的办公环境以及周围的商业氛围很 看重，即使价格稍高也可承受。二环路区域则近几来才开始发展，客户多为成长型中小公 司，承受力较低。 西安写字楼市场整体的发展可以简单概括为“３＋Ｘ局面分布”，即城内板块、北郊板 块、西高新板块形成了西安写字楼市场三足鼎立的局面，二环、长安路等沿线布置的写字 楼形成Ｘ局面。 一方面西安的一些中小企业对甲级写字楼的需求不强，另一方面外资企业进入西安的速度 慢于甲级写字楼的增长速度，故现在高端写字楼市场仍处于消化存量阶段。
客户需求调研情况
在对写字楼市场需求调查中，DTZ针对区域选择、何时更换办公地点、选择新办公地点 时所考虑的主要因素、以及租金、售价承受力和需求面积等问题作了深入调查：
图表：客户对办公地点的选择
图表：何时更换办公地点
1-3年内租用新 址写字楼 3年以后租用新 址写字楼 1-3年内购买新 址写字楼 3年以后购买新 址写字楼 不打算更换办公 地点 其它
西安市社会经济概况
西安GDP情况
图表:全国GDP增长率与西安GDP增长率比较
％ 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 增长率 西安GDP增长率
西安经济日趋成熟，国内生产总值自2001年以来趋于平稳快速增长，近五年平均增 长率平均保持在13.3％的水平。西安GDP 的增长水平明显高于全国GDP增长9％的 水平。国民生产总值的快速增长反映了西安的城市经济发展的活力。
需求方面,基于市场旺盛的需求情况,总体商品房交易周期缩短,销售速度加快。这里主要体现在住 宅市场方面,精品楼盘一出现,经常出现消费者排队抢购的场面；而就写字楼市场来看,前几年还处 于低谷期,但随着西安市的经济发展,许多外资企业和国内大型企业公司在西安投资,这类企业的进 入会带动西安市的写字楼市场，特别是带动高端的写字楼市场；据了解到今年为止，入驻西安的 世界500强企业已经达到90余家；商铺在未来一段时间内主要是以消化存量为主。
数据来源：政府公报
西安市社会消费品零售总额情况
图表：社会消费品零售总额及其增长率
亿 元 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 社会消费品零售 总额 社会消费品零售 总额增长率 ％
数据来源：政府公报
ຫໍສະໝຸດ Baidu安房地产市场现状分析
图表1：西安固定资产投资额
亿元
1200 1000 800 600 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 256.95 307.24 445.74 776.33 612.03 971.84
资料来源：DTZ
图表2：西安年均商品房竣工面积及销售面积