万科成长与资本运作--hou

由以上分析可以看出融资对地产企业的重要性，对万科而言，其资本运作 www.nordridesign.com 主要是在资本市场上的融资活动。 山东大学网管会
• 万科成长与资本运作 第一阶段：股份制改革，上市发行A股以及增资实现快速起步 1、在摸索中前进
1988年，万科进行股份制改造，随后首次公开发行股票，募集社会股金2800万 作用：所募集的股金主要投向工业生产、进出口贸易和房地产开发，为公司 快速发展打下了基础
1、万科股改，华润入主 2000年8月，中国华润总公司入主万科，通过协议受让股份成为万科的第一 大股东。万科与华润采用认股权证方案，解决了万科股改的难题
股权分散 持续快速增长
容易成为收购对象，存在风险 为了避免被恶意收购的风险 高速增长期的万科需要国 际资本的支持
邀华润入主
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• 万科成长与资本运作
我们从一下几个角度来分析万科的这次融资活动
1、融资成本（协议利率相当于国内同类型贷款的名义利率，融资成本低）
2、资金来源（资金全部来自HI银行，不对对万科造成资金负担）
3、风险承担（HI为名义控股者，汇率风险等风险由HI银行来承担）
4、利润所得（万科可以掌握利润）
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• 万科成长与资本运作
上市带来了什么？
一、通过上市，万科打开了通往资本市场的大门，从此开始接受资本的洗礼， 并在资本的帮助下开始腾飞 二、上市帮助万科建立了相对完善的公司治理结构,为今后公司的标准化管理 奠定了基础 三、万科上市，为资金密集型的房地产行业找到了宝贵的资金渠道，开创了 房地产企业做大做强的路径，树立了房地产企业走向规范化管理的一个标杆。 如当年阿姆斯特朗评价美国登月一样，我们可以这样评价 万科上市，上市，是万科的一大步，也是地产业的一大步
万科除了通过股票，债券进行融资外，还积极创新融资渠道
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• 万科成长与资本运作 3、巧妙安排，曲线融资—万科创新融资渠道
万科与HI银行合作，境外融资已取得突破性进展
2004年7月5日，万科与HI银行达成协议，后者出资3500万美元，双方共同完成中山项 目 这个项目设计的金额并不大，但是从房地产企业融资多元化的角度上看，意义远远超 过它的表面价值。特别需要注意二者的合作方式
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• 万科成长与资本运作
衡量房地产企业竞争能力 的核心要素
拿地的能力.—土
地是地产企业发展 的基础，城市土地 资源的稀缺性加大 了企业获取土地的 难度，土地成了限 制地产业发展的瓶 颈
融资的能力—房地 产行业高存货率， 高负债率，资金占 用量大且周期长的 特点需要公司有很 强的融资能力来解 决投资和还债问题。
• 万科成长与资本运作
3、稳步增长
1997年，2000年，万科先后两次采用增资配股的方式募集资金10.08亿， 这项资金主要投资于深圳房地产项目开发及土地储备，一举奠定了万科在深 圳房地产市场上的领先地位。
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• 万科成长与资本运作
第三阶段：万科股改，华润入主，羽翼丰满，加速腾飞
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• 万科成长与资本运作 3、在资本市场上小试牛刀
万科上市五个月后，通过配售和定向发行新股 2862 万股，集资1.27 亿资 金，艰难挤进上海市场，并拉开了万科全国扩张的序幕
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• 万科成长与资本运作
第二阶段：发行B股，战略调整
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Байду номын сангаас
• 万科成长与资本运作 综合以上分析，此次境外融资对万科是十分有利的
一家发达国家的成熟的金融机构为 社会那么愿意做这种明显不公平的 交易呢？
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• 万科成长与资本运作
思考：万科成长是靠利润还是靠融资？
答案：既靠利润也靠融资，而且融 资是推动其快速发展的主要力量
• 万科成长与资本运作
2、羽翼丰满，加快融资 股改后，万科加大了融资的步伐，以下是万科在股票市场上的大手笔操作 2002年2004年，两次共计发行34.5亿可转换债券且大多数成功转股 2006年，发行4亿A股票，融资42亿 2007年，增发A股，融资100
2008年，发行59亿公司债
2009年，增发A股，募集资金112亿
1、发行B股，再融资
实现持续稳定的成长
1993年，万科在渣打、君安的帮助下，成功发行4500万B股，募集资金45135万港 元。这次双高的融资对万科具有双重的意义。
2、战略调整
发行B股前在投资机构处碰壁 君安事件
走专业化道路，将地产作为主要业务 剥离其他业务 取得现金，促进地产业发展
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总结：资本运作提高了万科的核 心能力，强大的融资能力才是推 进万科腾飞的主要力量
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万科成长与资本运作
• 万科成长与资本运作 • 中 • 伴随着经济改革的深入，中国资本市场日趋成熟， 而我们正是在这个市场上长大的。--王石
• 每一次成功的资本运作，紧随其后的都是万科更 快的成长和突破。--郁亮
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• 万科成长与资本运作 近20年来中国房地产行业的发展模式
公司要扩大规模
对资金的需求加大
上市，到资本市场上发股融资
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• 万科成长与资本运作 2、艰难上市
万科腾飞从上市开始：1991年1月29日，万科股票正式在深圳证券交易所上 市，代码为000002，成为房地产行业中首次上市的公司，由此万科踏上了万亿 市值的征程
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