房价与地价的关系

一、房价决定地价

自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。

（一）国外研究动态

李嘉图探讨“玉米法律悖论”（Corn Law Debate）、地租理论以来，土地上产品价格决定地租、地租（地价）的剩余观点（residual land price）被大多数经济学家所接受。这类观点将土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。这一理论引申到住房领域而形成的房价决定地价的观点，被视为房地产领域起码的常识（Small,2000；Priemus,2003），在多数城市经济学教科书中都有明确的阐释，如O’Sullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000)。Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系。

（二）国内研究动态

朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献

度大幅下降至零附近。因而地价上涨对房价上涨的影响薄弱。但是房价变动对地价变动的贡献度接近100%。郑光辉（2004）指出土地价格是提前支付的土地地租，就因果关系而言，是房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低与否是房价高低的结果，不是房价高低的原因。李和裕（2005）认为房地产市场需求强劲，房价涨幅较大是城市地价不断上涨的重要带动因素。

二、地价决定房价

（一）国外研究动态

第二类观点从地价构成住房成本的角度，认为高地价是导致高房价的原因。Dowall和Landis（1982）分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统的影响新建房屋的价格。Kim（2005）研究韩国房价时都将高地价作为房价上涨的一个主要原因。Evans (1987)推进土地经济理论发展、探讨规划影响，指出土地利用规划以及其他方面带来的供给限制，会通过抬高地价而推进房价。Cheshire and Sheppard (2002) 分析土地利用规划的福利效应时认为规划的一大负面效应是扭曲了地价，使得相对于收入英国的房价居全球前列。Weston (2002) 认为绝大多数现有文献都基于新古典理论是有问题的，通过对英格兰主要住宅建造商的问卷，他认为房屋售价是建造商个人决策的结果，主要考虑包括地价的直接成本和竞争对手。

（二）国内研究动态

杨慎（2003）、包宗华（2004）认为地价的大幅度上升必然造成房价的大幅度提高；徐艳（2002）认为地价的过高时北京房价上涨过快的主要原因。建设部政策研究中心课题组研究中国房价将高地价作为高房价的一个主要原因。张晓（2003）认为地价不是房价偏高的决定性因素，只有其他成本都呈现刚性再无下降空间，而开发商也到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。

三、房价和地价相互影响

（一）相互影响，存在因果关系

这一类观点认为“高地价导致高房价”和“高地价是高房价的结果”都不能全面揭示房价与地价之间的关系，房价与地价二者是联合在一起的，相互影响（INESC, 2004）。Evans (1988)认为，给定土地供给，则房价决定地价；但反过来不能因此而说土地供应是无关的、不会影响地价或房价。高晓慧（2001）计算天津楼面地价和住房价格的相关系数为，认为地价是房价基础，房价是地价表现，房价对地价具有反作用。刘琳、刘洪玉（2003）认为笼统地说房价决定地价、或者地价决定房价都是片面的，从需求和供给角度看二者的因果关系不一致。苗启虎、王方华（2004）则认为从经济学角度看房价上涨导致地价上升，但土地供应量变化对房产价格将产生巨大影响，并将其归于我国现有土地制度，认为“在中国还有一种可能是地价上升导致房价上涨”。

赖小倩（2007）通过用Granger因果关系检验证明：短期房价和地价之间确实互有影响，但不能得出具体结论谁决定谁。长期（1年以上）来看房价对地价的影响程度较为明显，房价最终决定地价的水平，而地价对房价不能起决定性作用。黄英（2006）以1998 年-2004年武汉市数据通过协整检验，格兰杰因果关系检验和回归分析，发现武汉市房价与地价之间存在着长期稳定的相关关系，长期房价走势决定地价走势，而短期内两者相互制约。谢叙祎（2006）用5年的上海市数据用Granger检验表明短期两者相互影响，长期内房价决定地价。

（二）相互影响，但不存在因果关系

叶晓东（2007）对地价和房价关系进行双向定量研究得出城市地价与房价相互影响，房价对地价的影响大于或近似于地价对房价的影响。赵克诚（2007）以宁波市为例，表明地价和房价变动趋势基本一致，两者之间存在着密切联系。姚先国、黄炜华（2001）土地使用权招拍导致土地使用权价格上升。地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房

价也并不一定随之上涨；要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。

魏志国和李耀中（2005）认为房价的高低取决于房地产市场的供求关系，是买卖双方共同作用的结果，而并不是有土地的取得成本，取得方式决定的。地价虽然对房价有一定的影响，但不是决定房价高低的关键因素。

四、其他观点：房价和地价不是简单的谁决定谁的关系

有一类的观点比较折衷，认为“高房价决定高地价”和“高地价导致高房价”都不能全面的揭示房价和地价之间的关系，房价和地价是联结在一起，相互影响的。

Kauko (2003) 引述Monk等人1991年的文章，认为规划对房价的长期影响并不与李嘉图的地价剩余理论冲突，引英格兰不同地区的例子，指出地价和房价的关系因地而异。Monk, Royce and Dunn (1994)、Leishmann and Jones (1997)、Tse (1998) 从住房建造商行为的入手，分别发现建造商的策略、投机行为、土地囤积行为等会对房价、地价关系产生影响。Quigley and Rosenthal(2005)总结了前人在有关土地利用规制对于住房价格影响的研究，对土地利用规制、地价、住房价格的关系作了全面的文献回顾。基于房地产市场是空间竞争的市场，况伟大（2005）将房价和地价关系建立在空间经济学的基础之上，考虑住房市场与土地市场的供给者行为，探讨了容积率、闲置土地比重以及开发商占地规模如何影响房价、地价及其关系，得出土地供大于求时房价地价负相关、土地供小于求时房价地价正相关的结论。

刘洪玉、刘琳（2003）通过构建四项限模型讨论了地价与房价的关系。从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高，从供给角度看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素，在房地产市场运行的过程中，地价和房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。