各种类型物业的管理与服务
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路漫漫其悠远
六、【住宅小区管理的主要内容】 包括管理、经营与服务三方面的工作 有如下基本内容：
住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。 住宅小区环境的维护管理。
具体包括： （1）违章建筑的管理； （2）公用市政设施的维护管理； （3）环境卫生的维护管理； （4）绿化管理； （5）治安管理； （6）消防管理； （7）车辆道路管理。 开展多种形式的便民有偿服务。 住宅小区的社区文化建设。
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（三）、前期物业管理---接管验收
1、签订前期物业服务合同 主体：建设单位与物业公司 内容：项目概况、服务区域、服务事
（1）社会化 （2）市场化 （3）企业化 （4）建管结合 （5）专业化
路漫漫其悠远
四、【住宅小区物业管理目标】 小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的
管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经 济效益、环境效益、心理效益的统一。 五、【住宅小区的管理原则】 • 1、业主自治自律与专业管理相结合。 • 2、服务至上，寓管理于服务之中。 • 3、所有权与经营权相分离。 • 4、企业经营，独立核算。 • 5、有偿服务和费用合理分担。
●与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合
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【案例】 满不满意与缴不缴费案例
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的
房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅
部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家
一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽
说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，
一、【住宅小区含义】
住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、 建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的 居住区域。按居住户数或人口规模分为规模居住 区、居住小区、住宅组团三级。
居住区：10000-15000户
30000-50000人
居住小区：
2000-4000户
7000-15000人
居住组团：300-700户
二、【写字楼的类型】
• 按建筑面积划分
小型写字楼——建筑面积1万平方米以下
中型写字楼——建筑面积1-3万平方米
大型写字楼——建筑面积3万平方米以上
• 按使用功能划分
单纯型写字楼（只有办公）Fra Baidu bibliotek
商住型写字楼（商住型）
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综合型写字楼
• 按现代化程度划分 非智能型写字楼 智能型写字楼——通信自动化、办公自动化、楼宇 自动化、建筑设备自动化等
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五、【写字楼物业管理的特点】
• 保证设备完好，运行正常 • 提供安全保障，常备不懈 • 要求环境整洁，舒适优雅 • 质量要求高，科技含量大
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六、【写字楼日常服务】
（一）流程：
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早期介入
接管验收
入住装修
安全、消防、停车场 清洁、绿化 日常服务
设施设备保养、维护 其他特约
5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的 维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域， 该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围， 而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付 费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
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第二节 写字楼物业管理
一、【写字楼含义】
写字楼是指各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的 职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。
• 按综合条件划分 甲级写字楼： 乙级写字楼 丙级写字楼
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三、【写字楼的特点】 • 单体建筑规模大，机构和人员集中 • 使用时间集中，人员流动性大 • 外观装饰标准高，内部空间分割灵活 • 设备系统先进，智能化水平高 • 功能齐全，设施配套 • 地理位置优越，交通条件良好
四、【写字楼物业管理的目标】 • 为业主及客户提供一个安全、舒适、快捷的工 作环境； • 确保写字楼功能的正常发挥； • 使物业保值增值； • 应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》 要求相符合
但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理
上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他
询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交
物业管理费？
路漫漫其悠远
分析 1.业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律
关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与 业主之间的法律关系。
2.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致 水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起 都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法 律关系。
3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基 于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房 屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当 承担违约赔偿责任。
4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为 而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房 屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯， 构成侵权应当承担侵权赔偿责任。
退伙、到期
（二）、早期介入----
定义：物业管理公司在接管物业之前，就参与 物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用 人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物 业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物 业管理。
忽视早期介入可能导致： 物业配套不完善、布局设计不合理 、质量不 过关 、资料欠缺、情况不明 最终导致： 使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多
各种类型物业的管理与 服务
路漫漫其悠远
2020/4/1
物业（Property)——指正在使用中和已经可以投入使用的各
类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以 及依托于该实体上的权益。
住 宅 小 区 写字楼
路漫漫其悠远
各类建筑物
商业大厦
工业厂房
机 关 、 学 校 等 体育场馆
第一节 住宅小区物业管理
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1000-3000人
二、【住宅小区的功能】
1
居住功能
2
服务功能
3
经济功能
4
社会功能
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三、【住宅小区的特点】
1、居住功能为主，相对封闭独立 2、人口密度大，人口结构复杂。 3、统一规划，综合开发。 4、规模大，功能全。 5、房屋结构整体化，配套设施系统化。 6、产权多元化，管理复杂化。 因此，住宅小区物业管理具有以下特点：
六、【住宅小区管理的主要内容】 包括管理、经营与服务三方面的工作 有如下基本内容：
住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。 住宅小区环境的维护管理。
具体包括： （1）违章建筑的管理； （2）公用市政设施的维护管理； （3）环境卫生的维护管理； （4）绿化管理； （5）治安管理； （6）消防管理； （7）车辆道路管理。 开展多种形式的便民有偿服务。 住宅小区的社区文化建设。
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（三）、前期物业管理---接管验收
1、签订前期物业服务合同 主体：建设单位与物业公司 内容：项目概况、服务区域、服务事
（1）社会化 （2）市场化 （3）企业化 （4）建管结合 （5）专业化
路漫漫其悠远
四、【住宅小区物业管理目标】 小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的
管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经 济效益、环境效益、心理效益的统一。 五、【住宅小区的管理原则】 • 1、业主自治自律与专业管理相结合。 • 2、服务至上，寓管理于服务之中。 • 3、所有权与经营权相分离。 • 4、企业经营，独立核算。 • 5、有偿服务和费用合理分担。
●与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合
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【案例】 满不满意与缴不缴费案例
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的
房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅
部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家
一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽
说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，
一、【住宅小区含义】
住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、 建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的 居住区域。按居住户数或人口规模分为规模居住 区、居住小区、住宅组团三级。
居住区：10000-15000户
30000-50000人
居住小区：
2000-4000户
7000-15000人
居住组团：300-700户
二、【写字楼的类型】
• 按建筑面积划分
小型写字楼——建筑面积1万平方米以下
中型写字楼——建筑面积1-3万平方米
大型写字楼——建筑面积3万平方米以上
• 按使用功能划分
单纯型写字楼（只有办公）Fra Baidu bibliotek
商住型写字楼（商住型）
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综合型写字楼
• 按现代化程度划分 非智能型写字楼 智能型写字楼——通信自动化、办公自动化、楼宇 自动化、建筑设备自动化等
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五、【写字楼物业管理的特点】
• 保证设备完好，运行正常 • 提供安全保障，常备不懈 • 要求环境整洁，舒适优雅 • 质量要求高，科技含量大
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六、【写字楼日常服务】
（一）流程：
路漫漫其悠远
早期介入
接管验收
入住装修
安全、消防、停车场 清洁、绿化 日常服务
设施设备保养、维护 其他特约
5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的 维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域， 该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围， 而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付 费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
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第二节 写字楼物业管理
一、【写字楼含义】
写字楼是指各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的 职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。
• 按综合条件划分 甲级写字楼： 乙级写字楼 丙级写字楼
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三、【写字楼的特点】 • 单体建筑规模大，机构和人员集中 • 使用时间集中，人员流动性大 • 外观装饰标准高，内部空间分割灵活 • 设备系统先进，智能化水平高 • 功能齐全，设施配套 • 地理位置优越，交通条件良好
四、【写字楼物业管理的目标】 • 为业主及客户提供一个安全、舒适、快捷的工 作环境； • 确保写字楼功能的正常发挥； • 使物业保值增值； • 应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》 要求相符合
但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理
上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他
询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交
物业管理费？
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分析 1.业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律
关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与 业主之间的法律关系。
2.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致 水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起 都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法 律关系。
3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基 于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房 屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当 承担违约赔偿责任。
4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为 而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房 屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯， 构成侵权应当承担侵权赔偿责任。
退伙、到期
（二）、早期介入----
定义：物业管理公司在接管物业之前，就参与 物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用 人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物 业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物 业管理。
忽视早期介入可能导致： 物业配套不完善、布局设计不合理 、质量不 过关 、资料欠缺、情况不明 最终导致： 使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多
各种类型物业的管理与 服务
路漫漫其悠远
2020/4/1
物业（Property)——指正在使用中和已经可以投入使用的各
类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以 及依托于该实体上的权益。
住 宅 小 区 写字楼
路漫漫其悠远
各类建筑物
商业大厦
工业厂房
机 关 、 学 校 等 体育场馆
第一节 住宅小区物业管理
路漫漫其悠远
1000-3000人
二、【住宅小区的功能】
1
居住功能
2
服务功能
3
经济功能
4
社会功能
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三、【住宅小区的特点】
1、居住功能为主，相对封闭独立 2、人口密度大，人口结构复杂。 3、统一规划，综合开发。 4、规模大，功能全。 5、房屋结构整体化，配套设施系统化。 6、产权多元化，管理复杂化。 因此，住宅小区物业管理具有以下特点：