《房地产开发有关》PPT课件

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一、印花税—房地产开发环节合同
建筑安装工程承包合同 建设工程勘察设计合同 借款合同 财产保险合同
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二、城镇土地使用税—新条例规定
▪ 提高了税额标准，将现行条例规定的税额 标准提高2倍
▪ 统一了内、外资企业税收负担
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二、城镇土地使用税—税收要素简介
（一）纳税人。拥有土地使用权的单位和个人 （二）计税依据。以实际占用的土地面积为计税依
土地使用权、房屋所有权发生转移时， 承受的企业、事业单位、国家机关、军事 单位、社会团体、其他组织和个体经营者 以及其他个人为契税的纳税人。
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一、契税--税收要素--征税范围
国有土地使用权出让、土地使用权 转让（包括出售、赠与、和交换）。
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一、契税--税收要素--征税范围
下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋 买卖或者房屋赠与征税： 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入 股的； 以获奖、预购、预付集资建房款或者转移 无形资产方式承受土地、房屋权属的 建设工程转让时发生土地使用权转移的 以其他方式事实构成土地、房屋权属转移 的。
印花税的征税对象是印花税暂行条例所列举的 各种凭证，由凭证的书立、领受人缴纳，是一 种兼有行为性质的凭证税。
印花税纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按 比例税率或者按件定额计算征收。
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三、印花税—土地取得环节合同
✓土地使用权出让合同、土地使用权转让合 同
✓税目--产权转移书据 ✓政策依据--财税[2006]162号
15三Βιβλιοθήκη 印花税—对开发企业的税收政策开发商在经济适用住房、商品住房项 目中配套建造廉租住房，在商品住房项目 中配套建造经济适用住房，如能提供政府 部门出具的相关材料，可按廉租住房、经 济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例 免征开发商应缴纳的印花税。
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第二部分 房地产开发、预售环节
房地产开发企业在项目开发建设和预 售环节，涉及到的地方税种主要有：房产 税、城镇土地使用税、印花税、土地增值 税。
▪ 也可以采取按各月末未售出房屋的占地面 积为计税依据，计算全年应纳税款，并于 下一年度1月31日前到主管地方税务机关办 理上一个年度的税款清算。
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三、房产税
▪ 凡是在基建工地为基建工地服务的各 种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、 茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施 工企业自行建造还是由基建单位出资建造 交施工企业使用的，在施工期间，一律免 征房产税。但是，如果在基建工程结束以 后，施工企业将这种临时性房屋交还或者 估价转让给基建单位的，应当从基建单位 接收的次月起，依照规定征收房产税。
＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房 屋总建筑面积）×总占地面积。
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二、城镇土地使用税—税收要素简介
▪ （七）对开发用地的单独规定
▪ 在每年的4、10月份征期征收，4月份征期 应以当年3月31日未售出房屋的占地面积为 计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款； 10月份征期应以当年9月30日未售出房屋 的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年 应纳的税款。
印花 （耕占）
印花
房产 土地 土增 印花
土增 清算2
第一部分 土地取得环节
房地产开发企业在项目开发前，通 过各种途径获得国有土地使用权时，涉及 到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、 印花税、城镇土地使用税。
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一、契税--税收要素简介
契税的特点： 契税属于财产转移税。 契税由财产承受人缴纳。
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一、契税--税收要素—纳税人
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二、耕地占用税—纳税义务发生时间
▪ 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义 务发生时间为纳税人收到土地管理部门 办理占用农用地手续通知的当天。
▪ 未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税 义务发生时间为纳税人实际占用耕地的 当天。
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三、印花税—税收要素简介
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受 的凭证征收的一种税。
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一、契税--征收管理
纳税地点：房地产坐落地。特殊-市属管 辖用地
先税后证
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二、耕地占用税—税收要素简介
（一）纳税人：占用耕地建房和从事其他非 农业建设的单位和个人。
（二）征税范围：耕地主要指种植农作物的 土地。
（三）计税依据：纳税人实际占用的耕地面 积。
（四）单位税额：各省自定。北京原税额 35、 40、42、45元/平方米
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一、契税--税收要素--计税依据
基本规定： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买 卖，为成交价格； 土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收 机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场 价格或者评估价格核定； 土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权 与房屋所有权交换，为交换价格的差额；
土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在 建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人 的，应按照转让的总价款计征契税。
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一、契税--税收要素—减免税
与开发企业有关的规定：
企业改制重组有关契税政策（ 财税[2003]184 号文件、国税函[2006]844号、财税[2008]175 号）
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一、契税--税收要素--计税依据
以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。包括土地 出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补 偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无
形资产及其他经济利益。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价 的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施费以及各种 补偿费用应包括在内。 政府减免土地出让金的，计税依据不能相应减除。
据。 （三）适用税额。30元、24元、18元、12元、3元、
1.5元。 （四）纳税地点。独立核算单位机构所在地。 （五）纳税期限。按年征收，分期缴纳，即每年4
月、10月的前15日。 （六）纳税时间。取得土地的次月。
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二、城镇土地使用税—税收要素简介
▪ （七）对开发用地的单独规定 ▪ 计税面积的确定： 已销售房屋的占地面积
房地产开发有关 地方税收政策
2009年5月
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一、房地产开发程序与纳税环节
销售、自用
立项
规划
取得 土地
开工 建设
竣工 验收
批准立项 文件
《建设用地 规划许可证》
《建设工程 规划许可证》
《国有土地 使用权证书》
《建筑工程 施工许可证》
《预（销）售 《工程竣工 许可证》 验收报告》
办理 土增立项
登记
契税 土地税