房地产成本构成培训课件ppt 71页.ppt
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房地产企业成本管理(课件)ppt
尤以工程成本为重
从房地产开发项目的成本结构中看利润的变 化
• 简单描述
项目毛利润
销
财务成本
管理成本
售
营销费用成本3-7%
工程成本50-55%
价
前期费用成本3-5%
格
土地成本30-35%
如何将这本分可
控工作降低，做
扎实
三、房地产开发项目责任成本管理
26
责任成本管理的总体思路
•建立合理的目标成本 •将目标成本分解成责任成本 •将成本控制落实到各业务操作环节中 •量化评估体系 •成本考核与绩效管理
中央反腐也非常注重这一点，大家都知道近期有个省级领导快被刑满释放啦。他出污泥而不染，没有贪污和受贿 ，罪行就是不作为，在任时一身清洁，下面发生什么事也不管不问，买官卖官行为横行，不关我的事我就不理， 最终还是判7年，
不作为也是犯 罪
理念与方法
房地产企业成本控制链
位置的选择
定位、决策
调研分析
估算投资成本，制定目标成
基本概念：
目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的，是项目成本的控制线。
责任成本：是将“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题责任化
任务化，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实最
终体现。
动态成本：是项目实施过程中，各个时期各部门管理过程中体现的预期成 本变化的结果体现。只有强化责任成本管理，各司其责，严格把控。人人 体现主人翁意识，把公司当做家，处处以成本控制为主轴，方能实现动态 成本的控制。很多企业目标成本、责任成本工作做得非常出色，由于动态 成本的失控，前两项是没有作用的。严格制止不作为和乱作为现象的出现 ，是动态成本控制的重点。
成本管理架构
房地产成本管理基础讲座课件
产品方案、开发沟通），
• 高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地
价值。
• 点评不同的经营模式。 • 现金流测算以及融资。
•房地产成本管理基础讲座
•10
2、产品定位层面(强化产品定位成本控 制)
• 项目营销产品定位，明确产品功能和
技术参数，确定产品选材用料标准。 3、规划、设计层面(优化设计成本控制)
• 控制项目规划设计指标；控制建筑设
计方案的科学合理性；控制结构、水、 电、设备的设计参数；控制二次设计； 控制材料、设备的选用。
•房地产成本管理基础讲座
•11
4、工程层面(固化工程成本控制)
• 编制工程成本控制指标，为工程成本动态
控制打下基础。
• 建立承建商、材料供应商资源库，优选工
程资源。
• 制定规范的工程成本控制流程，比如：招
价，再定标。
提醒：
• 您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的
影响？
• 您有没有能力砍价？ • 高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？
•房地产成本管理基础讲座
•20
• 一位知名的房地产专家曾经讲过这样
一句话：向承建单位或供应商砍价， 谁要是砍到了他们的利润，那谁有本 事，但砍下来的往往是楼盘的品质。
• 需要不断地谈判比价、砍价才能控制
• 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶
段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80 ％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶 段）20～30％，这是目前比较流行的观点。
• 点评上述观点：
现阶段规划设计阶段成本优化的重点：三 个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控 制、基坑支护、基础工程、地下室设计、 含钢量控制、水电设计参数控制、室外环 境景观等。
• 高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地
价值。
• 点评不同的经营模式。 • 现金流测算以及融资。
•房地产成本管理基础讲座
•10
2、产品定位层面(强化产品定位成本控 制)
• 项目营销产品定位，明确产品功能和
技术参数，确定产品选材用料标准。 3、规划、设计层面(优化设计成本控制)
• 控制项目规划设计指标；控制建筑设
计方案的科学合理性；控制结构、水、 电、设备的设计参数；控制二次设计； 控制材料、设备的选用。
•房地产成本管理基础讲座
•11
4、工程层面(固化工程成本控制)
• 编制工程成本控制指标，为工程成本动态
控制打下基础。
• 建立承建商、材料供应商资源库，优选工
程资源。
• 制定规范的工程成本控制流程，比如：招
价，再定标。
提醒：
• 您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的
影响？
• 您有没有能力砍价？ • 高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？
•房地产成本管理基础讲座
•20
• 一位知名的房地产专家曾经讲过这样
一句话：向承建单位或供应商砍价， 谁要是砍到了他们的利润，那谁有本 事，但砍下来的往往是楼盘的品质。
• 需要不断地谈判比价、砍价才能控制
• 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶
段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80 ％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶 段）20～30％，这是目前比较流行的观点。
• 点评上述观点：
现阶段规划设计阶段成本优化的重点：三 个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控 制、基坑支护、基础工程、地下室设计、 含钢量控制、水电设计参数控制、室外环 境景观等。
房地产的成本构成及管理 ppt课件
勘察设计费 报批报建费用 三通一平费用 临时设施费用
----勘察丈量费、规划设计费、建筑研究用房； ----向政府缴纳的规定费用； ----通水、通电、通路和场地平整产生的费用； ----项目部办公室、项目临时围板围墙、临时水电费用；
第三部分 主体建筑工程费 包括：
----指项目开发过程中的主体土建费用，
室外景观照明费用 ----各种照明所花费的费用
零星设施费用
----各类未细述的设施费用总和，如儿童游乐设施、指示
牌、垃圾桶、座椅、洋伞等
第七部分 配套设施费 ----通常情况指房屋开发过程中，根据有关法 规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固 定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。包括：
会所费用 学校及幼儿园费用 物业用房 人防地下室 垃圾转运站 市政设施公共用房
9
PPT课件
房地产开发成本的构成
第八部分 开发间接费 ----指项目开发直接相关，但不能明确属于特 定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：
工程管理费
----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用
资本化利息
《房地产成本构成与管理》
1
PPT课件
目录 一、房地产开发成本的构成 二、成本管理模式
2
PPT课件
房地产开发成本的构成
日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜… ----告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手
低的价格获取市场；
某某大公司为了削减开支，裁员5%... ----体现了：人员开支，是企业成本的重要部分；
11
PPT课件
房地产开发成本的构成
先看这句话：利润是企业存在的意义。 再看这个公式： 利润=收入-成本； 收入不变，若成本增加，则利润降低； 收入不变，若成本降低，则利润增加；
房地产开发全过程成本管理培训课件PPT(共 111张)
面;（如，资金、进度、协调）
（例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁）
成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有
数
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。 有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要 及时反馈。 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目 标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应 的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中
♦ 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 ♦ 设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题 ♦ 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 ♦ 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道
哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。
实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通
常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；
目标形成的几个阶段
新
项
策
目
划
发
定
展
位
方
施
案
工
或
图
初
设
步
计
材 料 采 购 施 工 组 织 与
竣 工 结 算
（成
（例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁）
成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有
数
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。 有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要 及时反馈。 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目 标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应 的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中
♦ 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 ♦ 设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题 ♦ 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 ♦ 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道
哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。
实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通
常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；
目标形成的几个阶段
新
项
策
目
划
发
定
展
位
方
施
案
工
或
图
初
设
步
计
材 料 采 购 施 工 组 织 与
竣 工 结 算
（成
开发：房地产开发成本核算培训(共43张PPT)
益的对象是核算对象全体，那么这个费用就先记入土地开发成本，通常在土地2级开发里， 我们给土地开发成本这个核算对象起个名字就叫---自用土地，那么以上发生的受益 对象为全体核算对象的费用就记入到自用土地---基础设施费里。再比如，项目拿地 后，进行2级开发，我们请规划设计公司先给我们项目做一个大的总体的前期规划， 这个费用也要记入到自用土地---前期费用中，综合来说，就是项目分期核算，但是受
益对象为全体的费用，就记入到自用土地中。 ❖ 但是在项目上建一个公交车站，这样受益对象也为全部核算对象，这个费用就不记
入到自用土地，因为车站属于配套设施，配套设施如果有单独的预算图纸，或者有 单独的施工预算造价，那么，这个配套设施就所谓单独的成本核算对象，所以，这 个车站就作为单独的成本核算对象，而不是记入到自用土地的成本核算项目中。
第一页，共四十三页。
❖ 住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算对象， 单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算，
❖ 单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理 上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司的财务核算 上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人力物力。
途径，就要对成本核算对象进行成本归集，房地产的成本按经济用途划分
为以下六类，就是六个大的成本项目（会计科目）进行明细核算。
❖
1.1土地征用及拆迁补偿费
❖
1.2前期工程费
❖
1.3基础设施费
❖
1.4建筑安装工程费
❖ 1.5配套设施费❖Fra bibliotek1.6开发间接费用
第八页，共四十三页。
❖ 二、成本核算对象的成本项目（会计科目）设置 ❖ 1、 房屋开发成本核算对象应设置如下6个科目： ❖ 1、）土地(tǔdì)征用及拆迁补偿费
益对象为全体的费用，就记入到自用土地中。 ❖ 但是在项目上建一个公交车站，这样受益对象也为全部核算对象，这个费用就不记
入到自用土地，因为车站属于配套设施，配套设施如果有单独的预算图纸，或者有 单独的施工预算造价，那么，这个配套设施就所谓单独的成本核算对象，所以，这 个车站就作为单独的成本核算对象，而不是记入到自用土地的成本核算项目中。
第一页，共四十三页。
❖ 住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算对象， 单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算，
❖ 单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理 上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司的财务核算 上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人力物力。
途径，就要对成本核算对象进行成本归集，房地产的成本按经济用途划分
为以下六类，就是六个大的成本项目（会计科目）进行明细核算。
❖
1.1土地征用及拆迁补偿费
❖
1.2前期工程费
❖
1.3基础设施费
❖
1.4建筑安装工程费
❖ 1.5配套设施费❖Fra bibliotek1.6开发间接费用
第八页，共四十三页。
❖ 二、成本核算对象的成本项目（会计科目）设置 ❖ 1、 房屋开发成本核算对象应设置如下6个科目： ❖ 1、）土地(tǔdì)征用及拆迁补偿费
房地产开发项目成本控制培训课件.pptx
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
2 房地产开发项目成本构成
30
成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
2 房地产开发项目成本构成
1 理念与方法
9
如何实现房地产企业的 全过程成本管理？
目标成本 责任成本
动态成本
后评估和反馈
10
相关概念
• 品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套
等）、品行（售后、物业管理等）
• 产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性
大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把 握要求较高。
• 成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房
◆市基政础公费用用房◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
八◆、基开础发间费接用费◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
工程管理费
◆八工、程开监理发费间◆预接结费算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程
质工量程监管督理费费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费
2 房地产开发项目成本构成
27
2.2 光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
2 房地产开发项目成本构成
28
光明城市成本简介
（1）编制成本管理规划；
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
2 房地产开发项目成本构成
30
成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
2 房地产开发项目成本构成
1 理念与方法
9
如何实现房地产企业的 全过程成本管理？
目标成本 责任成本
动态成本
后评估和反馈
10
相关概念
• 品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套
等）、品行（售后、物业管理等）
• 产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性
大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把 握要求较高。
• 成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房
◆市基政础公费用用房◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
八◆、基开础发间费接用费◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修
工程管理费
◆八工、程开监理发费间◆预接结费算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程
质工量程监管督理费费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费
2 房地产开发项目成本构成
27
2.2 光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
2 房地产开发项目成本构成
28
光明城市成本简介
（1）编制成本管理规划；
房地产成本构成讲义课件(ppt 72页)_4082
开发成本
九 期间费用
项目总投资
高层
单价 商业 地下车库
* 可售车位 *
高层
合价 商业 地下车库
合计
三、光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
四、成本科目基本组成
六、园林环境费 1、绿化建设费 2、建筑小品 3、道路广场建造费 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 七、配套设施费 会所 ◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修 ◆铝
合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)
四、成本科目基本组成
七、配套设施费 幼儿园-------光明无 学校 ---------光明无 地下室
光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？
四、成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等
房地产开发成本构成与控制PPT
2.8米层高的来历：
房间的层高应小于等于面宽。圈梁+楼板=40㎝，窗高1.5米，窗台高0.9 米，合起来就是2.8米。
外墙面积测算：
外墙面积一般约为建筑面积的1/3（可作为外墙贴砖面积估算的依据）。 玻璃幕墙的成本约300元以上，而普通铝合金窗成本约180元/㎡
第一关 规划设计
第二关 工程造价
与决算
第三关 工程招标
第四关 材料设备
采购
第五关 现场管理
规划设计 工程造价与决算 工程招标 材料设备采购 现场管理
要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。 以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定造价，结 构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能 修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。 我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成 本，一些装饰性的东西能免就免。 ［建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是 多”“less is more”］
7、企业管理费用
根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20
元/㎡
8、行政事业收费 公关后行情在160元/㎡左右。
举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为： 多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）。 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下： 高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数 多层：6级人防，单位成本=1500元/层数 但实际现状高层为20-30元/㎡
第一部分 房地产开发成本构成 第二部分 房地产开发成本控制 第三部分 建筑设计常识与诀窍 第四部分 前期谈判实战经验谈
房地产开发成本主要由以下九个方面构成：
土地成本
建安造价
配套设施
勘察设计监理 行政事业收费 企业管理费用
房间的层高应小于等于面宽。圈梁+楼板=40㎝，窗高1.5米，窗台高0.9 米，合起来就是2.8米。
外墙面积测算：
外墙面积一般约为建筑面积的1/3（可作为外墙贴砖面积估算的依据）。 玻璃幕墙的成本约300元以上，而普通铝合金窗成本约180元/㎡
第一关 规划设计
第二关 工程造价
与决算
第三关 工程招标
第四关 材料设备
采购
第五关 现场管理
规划设计 工程造价与决算 工程招标 材料设备采购 现场管理
要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。 以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定造价，结 构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能 修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。 我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成 本，一些装饰性的东西能免就免。 ［建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是 多”“less is more”］
7、企业管理费用
根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20
元/㎡
8、行政事业收费 公关后行情在160元/㎡左右。
举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为： 多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）。 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下： 高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数 多层：6级人防，单位成本=1500元/层数 但实际现状高层为20-30元/㎡
第一部分 房地产开发成本构成 第二部分 房地产开发成本控制 第三部分 建筑设计常识与诀窍 第四部分 前期谈判实战经验谈
房地产开发成本主要由以下九个方面构成：
土地成本
建安造价
配套设施
勘察设计监理 行政事业收费 企业管理费用
房地产开发成本核算培训
? 第七步：正确划分可售面积、不可售面积 (由主管部门划分提供 )， 根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按 与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
? 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各 成本核算对象的成本情况。
? 二 成本核算对象的确定
? 2-1各项目可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、 周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素 和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
? 住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算 对象，单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算，
? 单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理， 管理上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司 的财务核算上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人 力物力。
? 2-3根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套 设施，除了只为一个房屋等开发项目服务、应摊入房屋等开发项 目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象， 发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本外，其余的无论 其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对 象。
? (1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单 项开发工程为成本核算对象。
? (2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位 施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
? (3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本 管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
? ▲ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
? 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各 成本核算对象的成本情况。
? 二 成本核算对象的确定
? 2-1各项目可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、 周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素 和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
? 住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算 对象，单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算，
? 单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理， 管理上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司 的财务核算上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人 力物力。
? 2-3根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套 设施，除了只为一个房屋等开发项目服务、应摊入房屋等开发项 目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象， 发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本外，其余的无论 其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对 象。
? (1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单 项开发工程为成本核算对象。
? (2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位 施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
? (3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本 管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
? ▲ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
四、成本科目基本组成
六、园林环境费 1、绿化建设费 2、建筑小品 3、道路广场建造费 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 七、配套设施费 会所 ◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修 ◆铝
合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)
四、成本科目基本组成
七、配套设施费 幼儿园-------光明无 学校 ---------光明无 地下室
5、地下室 6、行政管理及设区服务 7、市政用房
八、开发间接费
1、工程管理费 2、资本化利息
3、营销设施建造费 4、物业完善费 5、不可预见费
四、成本科目基本组成
三级地价及相关费用
◆ 土地出让金
◆ 契税
4%
3、红线外市政设施 ◆ 大市政配套费 ◆ 河西市政配套费
105元/M2 110元/M2
1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
房地产成本构成
引子 我们常常听到这样一句话：
万科的成本就 是周边楼盘的
售价
究竟有多少最后能被客户认同？ 又有多少成本需要我们自己买单？
引子 也听到过有人这样说：
成本增加多 少就在售价 中提高多少!!!
宏观调 控形势
下
我们还有多少底气敢说 这句话？
引子
可我们却从未听到过这样的话：
我们的成本在本 行业中占有优势!!
1500.00
1000.00
宝
500.00
山 住
一0.、00土地获得价款
六、园林环境费
宅 单
三、光明城市成本简介
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
金色 光明
一二三四五六七八
四、成本科目基本组成 成本部与财务部的分工
成本有哪八大类？
四、成本科目基本组成
二级科目----四、五个 一、土地获得价款
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
4、公共部位装修
◆大堂精装修、架空层、地下室大堂
◆电梯厅精装修
◆单元入口、楼梯间
◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等
5、室内装修
四、主体安装工程费
◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开
关
插座等
◆设备及安装费电梯、通风、消防系统
◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒
30% 50% 10% 10%
二、成本八大类
每类可分为二----四级科目 共约500行子目 约2000组数字
二、成本八大类
项目分产品类型成本汇总表----一级科目
序 号
成本项目
建筑面积
可售面积 一 土地获得价款 二 开发前期准备费
三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费
五 社区管网工程费 六 园林环境费 七 配套设施费 八 开发间接费
目的
1、普及成本知识 2、了解房地产成本基本组成 3、增强成本意识
题纲
一、前言 二、成本八大类 三、光明城市成本简介 四、成本科目基本组成 五、光明与赛纳丽舍 六、天津万科与顺驰
一、前言
成本工作三大块：事前----事中----事后 开标前：测算、 预算、主体招标 交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价 结算完：工程及材料结算、分析、结算成本 其它： 成本软件、数据库等
体箱
四、成本科目基本组成
五、社区管网费 室外给排水系统
◆室外给水◆雨污水◆室外消防
室外燃气系统
◆管道系统◆调压站
室外电器及高低压设备
◆高低压配电设备及安装 ◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设
室外智能化系统
◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越 ◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统 ◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统
四、成本科目基本组成
五、社区管网工程费
1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统
六、园林环境费
2、绿化建设费 3、建筑小品 4、道路广场建造费
4、室外高低压线路 5、室外智能化系统 6、其它
5、围墙建造费 6、室外照明 7、室外零星工程
四、成本科目基本组成
七、配套设施费
1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校
开发成本
九 期间费用
项目总投资
高层
单价 商业 地下车库
* 可售车位 *
高层
合价 商业 地下车库
合计
三、光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？
四、成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等
供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费
◆三通一平费------下设三个子目
临时道路、临时用电、临时用水
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费 1、基础工程费 ◆土方 ◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 ◆工程桩、桩基检测、降水 2、结构与粗装修 3、门窗工程 ◆单元门 ◆入户门 ◆防火门、防火卷帘门 ◆窗、阳台门
2、报批报建费 ◆ 报批报建费------下设二十个子目
政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙 体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环 境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、 房屋面积测量等等
四、成本科目基本组成
2、报批报建费 ◆增容费------下设五 ~ 十个子目
三、光明城市成本简介
上海宝山住宅单价分布
5%2% 6% 11% 4%
37%
一、土地获得价款
30%
二、开发前期准备费
三、主体建筑工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
5%
六、园林环境费
七、配套设施费
八、开发间接费
三、光明城市成本简介
光明与宝山住宅单价比较
光
2500.00
明 住
2000.00
宅
单