2014年物业管理师《物业管理实务》真题及答案解析考试
2014年物业管理师《物业管理实务》真题及答案解析考试
2014年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案解析一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。
备选项至少有一个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）【案例一】甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B. 对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。
请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是（ A ）2、上述各项工作中，应经业主大会同意的是（ C ）3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（ B ）4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是（ C ）5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是（ A ）答案解析：A属于早期介入的内容，对于早期介入中的发现的问题，物业服务企业可提出整改意见，由建设单位负责解决。
B中的设备更换属于小范围、单项目的，因在物业管理费中列支。
C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。
D中通信基站的增设费用一般由通信公司资金承担。
【案例二】某住宅小区总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万㎡。
该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业。
②以邀请招标的方式选聘物业服务企业。
③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。
④合同期拟定5年。
该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。
关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。
《物业管理实务(2)(专科必修)》2014期末试题及答案
《物业管理实务(2)》2014期末试题及答案
一、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）
1．美国物业管理经理人有( )等几类。
A．销售经理 B．楼宇经理
C．物业经理 D．资产经理
2．居住物业是通常意义上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人们生活居住的建筑物，
它包括( )。
．
A．别墅群 B．公寓
C．普通住宅 D．花园式住宅小区
3．根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为( )等几类。
A．重工业厂房 B．阁楼式厂房
C．现代单层标准厂房 D．孵化器式厂房
4．物流配送中心物业与一般的仓库不同，它更具备自身的特点( )。
A．网络化 B．建筑风格上独特
C．设施先进 D．主要服务于大企业
5．以下属于专业性物业的是( )。
A．酒店 B．会展中心
C．剧院 D．交易会（所）
二、填空题（20个空，每空1分，共20分）
6．根据《》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作了修改并决定自2007
年月1日起施行。
7.一年3月在沿海开放城市几年来的基础上，建设部颁布了《城市新建
住宅小区管理办法》，提出逐步推行“一、_ ___ ”管理模式。
8．黄安永在《物业管理辞典》(19 99.5版)中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，根据物业使用功能的不同将物业分为、办公、经营、等。
9．现代写字楼管理较重要的是三个方面：，它是写字楼的“心脏”；，是
写字楼的“容貌”；____，它是写字楼的“卫士”。
10．最小租金=（日常运行费用+ + ）／楼宇可租用面积。
精品2014年物业管理师考试《管理实务》测试题及答案
2014年物业管理师考试《管理实务》测试题及答案以下是老师为大家整理的关于《2014年物业管理师考试《管理实务》测试题及答案》的文章，供大家学习参考！1、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每( B )小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。
A、1B、2C、3D、42、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行( C )A、市场定价B、政府指导价C、市场调节价D、政府定价3、已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由( C )缴纳A、建设单位B、物业管理企业C、业主D、物业买受人4、我国对房地产实行( D )管理方式。
A、合同B、契约C、租赁D、权证5、业主大会由( B )组成。
A、物业管理区域内的部分业主B、物业管理区域内的全体业主C、行政管理区域内的部分业主D、行政管理区域内的全体业主6、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开( C )日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A、7B、10C、15D、207、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权( B )以上通过A、1/2B、2/3C、3/4D、4/58、经业主委员会或者( B )%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
A、15B、20C、30D、509、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于( A)。
A、业主大会B、业主委员会C、业主管委会D、业主公约1、二级资质物业管理企业注册资本人民币( C )万元以上。
A、1000B、500C、300D、1002、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起( B )个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书A、19B、20C、21D、223、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处( A )的罚款。
2014年物业管理师《物业管理实务》综合测试题一答案
一、单项选择题：二、（一）1、本案例中，值勤保安不可以强行破门而入。
物业服务企业对火灾报警系统有管理和维护的职责，对火灾报警器的误报所造成的损失，物业公司应负相应责任。
本案例中因火灾报警器误报，物业公司值勤保安在没有调查清楚原因的情况下，就擅自破门而人，侵犯了业主的权利。
2、若该住户确实发生火灾，物业公司应采取的紧急措施包括：（1）了解和确认起火位置、范围和程度。
（2）向公安消防机关报警。
（3）清理通道，准备迎接消防车入场。
（4）立即组织现场人员疏散。
在不危及人身安全的情况下抢救物资。
（5）组织义务消防队。
在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。
（6）及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
3、对于紧急事件的善后处理，一方面要考虑如何减少损失和消除事件后遗症；另一方面，要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度和流程，提高企业应对紧急事件的能力。
4、优点：对火灾报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化。
不足：物业公司对火灾报警系统管理不善，检查不及时。
（二）1、可能原因：环境脏乱。
其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。
2、应采取的措施：加强环境治理，及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇。
对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食；对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。
小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、地面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。
为了达到群防群治，物业服务项目机构除应定期清理积水，保持卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。
利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。
3、鼠害防治的主要方法包括：①防鼠的主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。
2014年物业管理师考试《物业经营管理》模拟试卷及答案
2014全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》模拟试卷附答案应试人员注意事项1．全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。
2．作答时，采用28铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。
3．考试时间为150分钟。
一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。
A ．建筑形式B ．建筑装潢C ．建设单位D ．建筑质量2．房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A ．运行B ．策略性C ．日常D ．设施3．关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。
A ．房地产置业投资属于直接投资B ．房地产置业投资的对象只能是旧房地产C ．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D ．房地产出租属于房地产置业投资4．关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。
A ．房地产投资能够抵消通货膨胀B ．房地产投资会降低投资者的资信等级C ．房地产投资能够得到税收方面的好处D ．房地产投资收益通常高于社会平均利润5．房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。
适应性B ．相互影响性C ．政策影响性D ．专业管理依赖性6．下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。
A ．收益现金流B ．未来经营费用C ．利率D ．资本价值7．关于净运营收益的说法，正确的是( )。
A ．净运营收益等于有效毛收入的税后收益B ．净运营收益等于潜在毛收入的税后收益得分 评卷人C．净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D．净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8．下列费用中，不属于运营费用的是( )。
A．房产税B．城镇土地使用税C．抵押贷款还本付息D．保险费9．当每年计息周期大于1时，实际利率( )。
A．小于名义利率B．等于名义利率C．大于名义利率D．不存在10．下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
2014物业-实务-面授-YL-点题班讲义(含考试重点+必考点)--必须背熟
关部门反映，同时采取相应的措施。
案例四： A 大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠，对大多数户内维修暂时采
取了无偿提供方式(若当初就把这一想法向业主客户将清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦)。入 伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而 这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。
《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》、《物权法》、《室内装饰装修暂行规定》、《物业服务合 同》等
二、解题依据：
《民法通则》第 126 条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠 落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”。
协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见：
“（一）物业服务事项包括：物业维修、养护；清洁卫生；公共绿化；保安服务等。
（二）物业服务费按照每月 1.5 元/平方米的标准向业主收取，多退少补。
（三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业服务企业履行物业服务合同，听却业主
的意见和建议。
（四）物业服务企业有权制定管理规章制度，有权制定和修改《管理规约》。
由建设单位交纳
《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“ 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主
人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
《民法通则》第三十八条的规定，不动产的相邻各方应正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍，赔偿
经济损失。
三、今年试题内容预测
2014年注册物业管理师管理实务计算题
实务计算类型汇总一、物业费测算类（一）包干制前提下基本计算式1、物业费=成本+利润+税金2、税金=收入*税率=物业费*税率3、利润：根据题目的要求计提（1）固定利润（2）按成本的一定比率计提（3）按收入的一定比例计提例题一（2013考题）某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。
物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。
假设营业税及附加的税率为5.65%。
1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（单位：元/平方米*月，保留小数点后两位）提示：先求年物业费总额，再求单价解答：假定物业费总额为X，物业费=成本+利润+税金X=200+X*10%+X*5.65% X=237.11万物业费标准=237.11/12/10=1.98元/月平米2、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行？提示：利润=0，单价=第一题结果解答：保本经营利润为0，假设收费率为X，则：物业费=成本+税金1.98*10*12*X=200+1.98*10*12*X*5.65% X=89.22%3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润率，每年物业费需增加多少？（单位：万元，保留小数点后两位）提示：成本变化，物业费收入总额变化，税金也会发生变化注：以上计算请列出计算公式及计算过程新物业费X=200*1.2+X*10%+X*5.65% X=284.53万元每年需增加物业费=284.53-237.11=47.42万元例题二（2010考题）某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收费总面积26万平方米，假设本项目物业服务成本A为542万元，营业税及附加为5.5%。
项目成本利润为8%，如果不计项目其他物业服务的经营性收支，请分别计算本项目利润B、营业税及附加费C、本项目年物业服务费总额D（单元：万元）和物业服务费标准d （元/平方米•月）（列出计算式，保留至小数点后两位）。
2014年物业管理师各科目考试试题
2014年物业管理师各科目考试试题2014年物业管理考真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！在线做题就选针题库：/oXVZF1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做( )。
A. 现金流入B. 现金流出C. .货币流量D.现金流量2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第( )期期末发生的。
A. .0B. 1C. .2D. 33.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的( )。
A. .算数和B. .代数和C. 对数和D. 平方和4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是( )。
A.物业可以获取的最大租金收入B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化5.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。
这部分收入是租金以外的收入，又称为( )。
A.特别收入B.经营收入C.计划内收入D.计划外收入6.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中( )。
A.拖欠收入项目B.其他收入项目C.收租损失项目D.租金收入项目7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是( )。
A.有效毛收入= 毛租金收入一收租损失+其他收入B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租损失+其他收入C.有效毛收入= 潜在毛租金收入一收租损失+其他收入D.有效毛收入= 潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入8.以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是( )。
A.净运营收益= 潜在毛收入—运营费用B.净运营收益= 潜在毛收入—管理费用C.净运营收益= 有效毛收入—运营费用D.净运营收益= 有效毛收入—管理费用9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是( )。
2014年物业管理师考试真题及答案(基本制度与政策)
2014年物业管理师考试真题及答案(基本制度与政策)2014年物业管理师全国统一考试试卷《物业管理基本制度与政策》一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意）1.物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度。
2.错误的说法是业主放弃权利时可不承担义务。
3.正确的说法是建设单位应在业主入住前制定临时管理规约。
4.根据《物业管理条例》，召开业主大会临时会议须经25%以上的业主提议。
5.根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业时应对建设单位已出售的房屋、专有部分和共用部分、共用部位、公共设施设备、建设单位所移交的部分进行查验。
6.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主确需改变用途的，应当经业主大会同意，并告知物业服务企业。
7.不属于业主大会议事规则约定内容的是业主委员会的组成和任期。
8.根据《物权法》，未经批准，业主对专有部分不得作出的行为是抵押贷款。
9.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，还应经有相邻关系的业主同意。
10.建筑物及其附属物设施的费用分摊，没有约定或者约定不明确的，应按照户数均摊确定。
11.建设单位未经业主同意擅自占用共有部分进行经营活动，业主要求将扣除合理成本后的收益用于专项维修资金补充，建设单位应承担成本支出及其合理性的责任。
12.根据《物权法》，业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业，可以通过招标方式或全体业主同意后更换，但不能请求行政主管部门更换。
13.物业服务企业与业主之间的交易关系基于物业服务合同。
14.物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的专业基础服务。
15.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，设有服务接待中心，公示24小时服务电话属于一级服务标准。
16.物业服务收费应当遵循合理原则，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平。
2014年物业管理师《物业管理实务》真题及详解【圣才出品】
2014年物业管理师《物业管理实务》真题及详解一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。
备选项至少有一个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）案例一甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A．在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出整改建议书。
B．对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C．为提升小区品质，应业主要求改建小区围墙。
D．为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关通信企业在小区内增设移动通信设备。
请回答下列问题：1．上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是（）。
【答案】A【解析】项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业主和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。
2．上述各项工作中，应经业主大会同意的是（）。
【答案】C【解析】业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
3．上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（）。
【答案】B【解析】包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业服务企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。
2014年物业管理师考试试题及答案：《管理实务》
2014年物业管理师考试试题及答案：《管理实务》1 物业承接查验期的档案收集的索取对象主要是( )。
A. 物业服务企业B. 全体业主C. 监理单位D. 建设单位参考答案: D2 对已在使用的设施设备来说，修理周期是指( )。
A. 两次相邻中修之间的间隔时间B. 从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间C. 两次相邻大修之间的间隔时间D. 从开始使用到第一次小修理之间的间隔时间参考答案: C3 《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的( )。
A. 管理规约B. 物业服务合同C. 临时管理规约D. 前期物业服务合同参考答案: D4 物业装饰装修过程中，办理开工的一般手续应在( )工序之后紧跟进行。
A. 物业装饰装修登记B. 签订物业装饰装修管理服务协议C. 物业装饰装修申报D. 施工参考答案: B5 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，应由( )负责物业管理服务的招标组织工作。
A. 物业产权人B. 业主大会C. 政府采购中心D. 物业建设单位参考答案: D6 装修期是指装饰装修过程的完结时间，一般情况下不超过( )个月。
A. 9B. 6C. 12D. 3参考答案: D7 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业实施承接查验的前提条件是( )。
A. 物业产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同B. 物业产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同C. 新的物业服务企业成立了物业承接查验小组D. 物业产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同，并同新的物业服务企业签订了物业服务合同参考答案: D1 自行组织物业管理招标活动的招标人应具备的条件包括( )。
A. 拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员B. 必须经相关产权部门批准、授权C. 具有编制招标文件的能力D. 具备雄厚的资源、资金E. 具有组织开标、评标及定标的能力参考答案: A,C,E2 鼠害防治的主要方法有( )。
2014年物业管理师考试《管理实务》考点复习
2014年物业管理师考试《管理实务》考点复习（一）一、物业管理企业的组织形式直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等1、直线制特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专职职能部门，这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。
优缺点：优-领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时;缺-要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。
2、直线职能制(普遍采用的形式)特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。
职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。
优缺点：优-加强了专业管理的职能，适应涉及面、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业;缺-机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。
3事业部制特点：一、分权管理，将政策制订和行政管理分开，二、每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。
一般适用于那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司。
优缺点：优-一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策，二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力，三是促进了内部竞争，提高了公司的效率和效益;四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出;缺-事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。
4、矩阵制特点：在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统，参加项目的成员受所属职能部门和项目组的双重领导。
优缺点：优-一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源，二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题，三是具有较强的机动性和适应性。
缺-一是组织机构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导，二是部门之间关系复杂，协调工作量较大，处理不当容易产生矛盾。
2014年物业管理师考试真题及答案《物业管理综合能力》
2014年物业管理师考试《物业管理综合能力》一、单项选择题（共50题，每题只有1个备选项符合题意）1. 下列各类物业服务中，属于经济学所称互补品的是（）。
A. 同一企业为不同项目提供的物业服务B. 同一企业为同一项目提供的不同档次物业服务C. 同一项目物业大、中修服务与小修养护服务D. 同一项目合同到期前后阶段的物业服务2. 对商品实行最高限价，一般不会导致（）。
A. 供不应求B. 生产增加C. 黑市交易D. 严重的排队现象3. 如果某种商品需求弹性系数大于1，则降价销售会导致（）。
A. 销售利润减少B. 销售利润增加C. 销售收入减少D. 销售收入增加4. 一般来说，属于生活必需品的商品，其需求弹性系数具备的特征是（）。
A. 价格弹性系数大于1B. 价格弹性系数等于1C. 收入弹性系数大于1D. 收入弹性系数小于15．经济利润等于销售收入减去（）。
A.会计成本B. 平均成本C.经济成本D. 机会成本6．下列现象中，属于经济学意义上外部影响的是（）。
A.个别业主在过道上摆放物品妨碍他人通行B. 专业公司服务中偷工减料使业主受损C.物业服务企业依约美化小区环境使业主受益D.突降暴雨导致小区车辆遭受水浸7.管理是指组织为了实现预期目标，以（）为中心的协调活动。
A.效益B.品牌C. 人员D. 质量8.根据管理的原理，建立组织管理系统的第一项任务是确立组织（）。
A.队伍B. 机构C.章程D. 目标9.企业在目标市场选择中，以一个或几个细分市场作为目标市场，重点满足目标市场的消费需求，属于（）目标市场选择战略。
A.分散B. 区分C.集中D.差异10.企业管理中，有人主张管理宜宽，有人主张管理宜宽严相济，这些主张体现出的是管理学中的（）原理。
A.系统均衡B. 人性假设C.运动控制D. 信息沟通11.物业服务企业在进行市场定位时，关键在于确定合适的（）A.物业类型B.发展目标C.竞争优势D.营销策略12.人进行活动的基本动力是（）A.个人气质B.个性倾向性C.思维能力D.行动能力13.心理学的人际需要三维理论包括包容需要，（）与情感需要。
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2014年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案解析一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。
备选项至少有一个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）【案例一】甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B. 对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区增设了移动通信基站。
请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入畴的是（ A ）2、上述各项工作中，应经业主大会同意的是（ C ）3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（ B ）4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是（ C ）5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是（ A ）答案解析：A属于早期介入的容，对于早期介入中的发现的问题，物业服务企业可提出整改意见，由建设单位负责解决。
B中的设备更换属于小围、单项目的，因在物业管理费中列支。
C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。
D信基站的增设费用一般由通信公司资金承担。
【案例二】某住宅小区总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万㎡，其中保障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万㎡。
该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业。
②以邀请招标的方式选聘物业服务企业。
③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。
④合同期拟定5年。
该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。
关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。
请回答下列问题：6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算公式为（）A、6*4.5-10=17万平方米B、6*4.5-10-3=14万平方米C、12*4.5-10-19=25万平方米D、12*4.5-10-3=22万平方米【正确答案】C答案解析：建筑容积率是规划地块各类建筑总面积与地块面积之比。
题中所给容积率为整个小区的容积率，应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积得出。
注：建筑面积不含地下部分。
7、建设单位一期建设收尾阶段考虑的几项容中，错误的是（）A、①B、②C、③D、④【正确答案】C答案解析：建设单位与中标物业服务企业所签订的应为《前期物业服务合同》。
8、管理该项目的物业服务企业资质为（）A、一级 B 、二级C 、三级 D、暂定三级【正确答案】A答案解析：项目总建筑面积：12*4.5=54万平方米，一期项目的总建筑面积为：25+10=35万平方米，根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目；二级物业服务企业可承接30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目。
可知，是有一级资质的符合。
9、下列措施中，能够在短期实现合理、有效减亏的为（）A、关闭公共区域照明，降低能耗。
B、协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本。
C、充分利用空间，在设备转换层、架空层、和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本。
D、加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度。
【正确答案】BD答案解析：A、C的做法都不妥，会影响业主的日常生活，给业主带来不便。
B是否要选也值得商榷，因为题中要求的是“短期”，B的做法可能需要一定的时间。
10、甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由是（）A、按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理。
B、建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质C、建设单位的做法影响物业服务企业的收益。
D、新建住宅的建设单位，必须通过招标的方式确定物业服务企业【正确答案】AD答案解析：B的说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米。
C的说法没错，从实践来看，甲反对是出于维护自己利益的考虑，因为管理的面积越大，单位成本就越小，从而能够降低成本，增加收益。
但是从考试的角度来说，还是不选的好。
A、D都是物业管理条例中的标准表述。
二、案例分析题（第11至22题，共80分）【案例三】某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200000 ㎡，有120 ㎡和80 ㎡大、小两户型各1000套，该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。
该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务合同，合同期限3年，2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。
部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区，该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。
2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主某在的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题：11、业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分）12、业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？（6分）13、根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）（（16分）14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？（6分）【参考答案】11、业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？答：（1）业主大会能提前解聘甲公司。
因为：根据有关规定，前期物业服务合同期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。
（2）根据相关制度，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
因此，业主大会要提前解聘甲公司需召开业主大会进行表决。
12、业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？答：（1）业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。
因为：业主委员会不具有直接解聘物业服务企业的权利。
（2）物业服务企业的解聘需通过业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
13、根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）答：根据表决结果，不能作出解聘乙公司的决议。
理由如下：（1）根据相关制度，业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
（2）业主大会的表决结果计算如下：同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：（482+501）/1982=49.60%<50%。
（其中，482、501分别为同意的大户业主和小户业主人数，1982是小区总业主人数。
）同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例为：（10*120+10*120+480*120+501*80）/200000=50.04% >50%（3）根据2中的计算结果可知，同意选聘乙物业公司的人数比例没达到所要求的过半数标准，所以，根据表决结果，不能作出解聘乙公司的决议。
14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？答：业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面：（1）把表决结果进行公示，并记录本次表决过程与结果。
（2）进一步关注与了解业主意见，做好业主的解释工作。
（3）继续支持甲物业服务企业工作，与现有物业服务企业进行沟通，督促其完善服务质量。
【案例四】A建设单位选聘了B物业服务企业，（简称B公司）从事某住宅小区的前期物业服务，合同期为3年，合同履行2年后，该小区召开首次业主大会，选举了业主委员会，因该小区多数业主对B公司的工作不满，业主大会经表决决定解聘B 公司，然后选聘C物业服务企业（简称C公司）并与之签订了物业服务合同，但在C公司进场时，B公司以合同未到期，部分业主欠物业费为由，拒绝退出。
请回答下列问题：15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？（4分）16、本案例物业移交的主体有哪些？正确的程序是什么？（5分）17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你会怎么做？（6分）18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业服务费？（4分）【参考答案】15、B公司拒绝退出的理由是否成立？为什么？答：B公司拒绝退出的理由不成立。
理由如下：（1）根据有关规定，前期物业服务合同期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。
（2）材料中，业主委员会选聘了C物业服务企业并与之签订了物业服务合同，因此，前期物业服务合同已经终止。
16、本案例物业移交的主体有哪些？正确的程序是什么？答：（1）根据材料信息，本案例的物业移交属于机构更迭时的物业移交。
移交的主体包括：原有的物业服务企业（B物业企业）、新选聘的物业服务企业（C物业企业）、业主委员会。
（2）正确的程序是：B物业服务企业先把物业移交给业主委员会，业主委员会再移交给C物业服务企业。
17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你会怎么做？答：（1）做好与B公司的沟通、协调工作，协助解决遗留问题，争取B公司的理解和配合。
（2）加强与业委会、政府主管部门、街道办事处、社区居委会的沟通工作，争取各方的支持。
（3）C公司应在业主委员会的配合下，完成承接查验，并做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。
18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业服务费？答：对于部分业主拖欠的物业服务费，B公司可通过如下方式收回：（1）委托收取。
委托C物业公司或业主委员会代为收取，双方可签订协议。
（2）自行收取。
通过前期物业服务合同中对违约责任的处理约定进行追缴，例如通过协调、仲裁、诉讼等方式。
【案例五】某物业项目经营的住宅小区实行物业服务包干制，该项目在年底向上级公司汇报了一年来的收入如下：①物业服务费收入5000000元。
②电梯轿厢中设立广告收入50000元。
③为业主进行入户维修收入66800元④公共场地租赁收入120000元⑤代理业主房屋租赁收入67500元。
⑥设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元⑦代收代发快递获得服务费收入38000元请回答下列问题：19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？（8分）20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额多少？（6分）21、上述收入中，哪些收益属于业主？总额不高于多少？（5分）22、属于业主的收入应如何使用？（6分）参考答案：19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？答：上述属于项目部开展多种经营的收入的是：③为业主进行入户维修收入66800元；⑤代理业主房屋租赁收入67500元。