恒大地产经营管理制度标准化开发模式PPT(共53页)
房地产开发建设管理制度恒大
房地产开发建设管理制度目录第一章工程建设管理与考核 (2)第一节总则 (2)第二节工程建设过程管理 (2)第二章工程建设质量管理与考核 (11)第一节设计质量管理 (11)第二节工程材料验收管理 (16)第三节单位工程质量管理 (17)第三章隐蔽工程验收管理与考核 (18)第四章工程签证管理 (27)第五章商品房交付使用管理与考核 (31)第一节总则 (31)第二节交楼工作的组织管理 (31)第三节交楼期间的维修服务 (32)第四节物业接管验收 (33)第五节营销部与买受人的楼宇交接 (33)第六节物业公司与买受人的楼宇交接 (35)第六章房地产权属办理与考核 (35)第一节测定商品房面积考核办法 (35)第二节确权考核办法 (36)第三节开具购房发票（办证联）考核办法 (37)第四节办理房地产权证考核办法 (37)第七章其它 (37)附录工程表格台帐总目录 (38)第一章工程建设管理与考核第一节总则第一条工程部为工程建设的责任部门。
第二条建设工程的竣工标准:1.毛坯竣工标准:工程全面竣工（含外墙装修）, 建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规规定全面竣工（含地下室及地下机械停车库）, 所有临时建筑、构筑物拆除完毕。
主体工程竣工后90天内, 须达成上述工程竣工标准。
否则, 每超一天, 扣罚工程部经理200元、开发部经理200元。
综合计划部考核。
2.豪装竣工标准:在毛坯竣工的基础上,室内装饰工程所有竣工。
主体工程竣工后150天内, 须达成上述工程竣工标准。
否则, 每超一天, 扣罚工程部经理200元。
综合计划部考核第三条建设工程交楼标准:各项工程全面竣工, 在协议约定的交楼时间前完毕相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据本地文献规定需要）：1.建设工程规划验收合格证；2.质量监督意见书；3.人防验收备案表；4.消防验收意见书；5.环保验收意见书；6.建设工程竣工验收备案表；7、交楼许可证。
行业分析：恒大地产集团ppt课件
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2.经济
（1）通胀压力大，房地产依然 是最佳投资渠道 美国量化宽松政策为国内人民币对冲形成压力。今年人民币超量供应状态。央
行的加息和上调存款准备金率。 2011年7月全国GPI同比涨6.4％，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于 缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场仍然是最佳投资渠道。
恒大扎根中国，一直致力于推动中国城市化进程，现已在广州、上海、天津、重庆、沈阳、 武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、济南、郑州、兰 州、长春、海口、石家庄、呼和浩特等全国36个主要城市拥有大型房地产项目73个，覆盖中 端、中高端、高端及旅游地产大雨多个产品系列，是中国土地储备最多、在建工程面积最大、 进入省会城市最多的房地产企业。2009年，恒大实现销售金额303亿元；今年上半年，恒大 实现销售面积334万平方米，位列全国第一；实现销售金额210亿元，位列全国第二。2010年 12月18日，集团迎来一次伟大的历史性跨越——年度销售额成功突破500亿元人民币大关！
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4.技术 （1）建筑节能与建筑高科技成为高端住宅基本配置
高端住宅依然是我国住宅的高科技与节能运动的主流产 品。规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发 展。 （2）高精的整合设计成为高品质住宅发展趋势
住宅设计阶段的诸多方面精细化设计都能带来住宅品质 和价值的提升。
5.城市
一线市场饱和，单价高，利润高，大开发商云集，市场竞争激烈。 二线市场，成长性适中，利润较高，泡沫较少，有大开发商，但以本地开 发商为主。 三线及以下市场，成长性高，利润一般，但较其他行业还是十分可观的， 社会关系重于市场运作，需求巨大，市场广阔。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部 地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持 较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线， 大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房 地产市场的发展。
恒大房地产PPT
2 0 0 0 人 集 团 总 部
A项目
B项目
C项目
D项目
具备高执行力和强执行力的团 队文化。如高效、专业的工作 风格和管理力度，以及难以想
······ 全 国 数 十 个 项 目
象的铁一样的运作纪律。
6 . 恒 大 产 品 线
住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面， 中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。
恒 大 地 产 简 介
自2009年上市至2015年，恒大保持连年健康快速增长： 合约销售额从303亿增至2013.4亿，年均复合增长率 37.1%；核心业务利润从2.9亿增至110亿，年均复合 增长率83.3%；净利润从11.2亿增至173.4亿，年均复 合增长率57.9%，现金余额从143.8亿增至1640.2亿， 年均复合增长率50%。 恒大房地产主业快速发展，其中地产开发部分的毛利 为362亿，同比增17.2%；净利润235.4亿，同比增 13.9%；核心业务利润172亿，同比增16.7%。
广州恒大绿洲
旅游地产
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清远恒大金碧天下
7 . 产 品 特 征
7 . 产 品 特 征
景观园林
建筑风格
项目配套
户型
精装修
恒大产品塑造优势不明显，属于较为均衡性企业，基本均以精装修形式交房，园林打造上，较为突出“水”元素的运 用，恒大的每个项目基本都有中央内湖或是叠水园林。在项目配套方面，对教育元素较为重视，多体现为“名盘+名校” 运作手法。
简单、付款及时，所以价格就比较低”。
广州恒大材料设备有限公司 材料商 材料设备战略合作联盟
这是一种在其他公司很少采用的材 料采购模式，因为需要比较强的管控能 力。而恒大正是具备了较强的统一控制 管理的能力、执行力。
恒大地产PPT
分析评价（水平分析）：
从上表可以看出，恒大地产集团有限 公司总资产比上年增加41.75%。从资产 分布上看，主要表现为非流动资产增加 33.98%、流动资产增加42.85%，在资产 的涨幅上下浮动；从资金来源上看，主 要是负债增加43.00%所致，本年实现净 利润使股东权益增加了36.91%。
08年共同比
预付账款
存货
固定资产
短期借款 应付账款 预收账款 总资产 营业收入 营业成本
毛利
销售费用 管理费用 财务费用 所得税 净利润
121.9%
20.1%
横向比较
万科地产
2经营效率 分析 存货周转 率 应收账款 周转率 流动比率 速动比率
保利地产
2008 2009
恒大地产现状（续）
在售项目个数城市类别分布（%） 一线城市项目2个 二线城市项目54个 三线城市项目33个 2.2% 80.7% 37.1% 合约销售金额按城市类别分布（%） 一线城市项目合约销售金额25.0亿元 二线城市项目合约销售金额270.1亿元 三线城市项目合约销售金额128.1亿元 5.9% 63.8% 30.3%
0.41
0.33
0.39
0.25
0.27
0.29
60
45
59.76
45.74
81.47
68.35
偿债能力 分析
1.96
1.76
1.91
2.15
2.73
2.31
0.59
0.43
0.59
0.66
0.67
0.74
同行业07~09年共同比分析（%）
比较公司 年份 总资产
2007 100% 17.03 66.41
恒大地产集团管理手册(205)页
恒大地产集团管理手册
4.4 设计管理类 4.4.1 设计前期阶段作业指引 4.4.2 关于设计方案和设计图审核的管理制度 4.4.3 实施方案阶段设计作业指引 4.4.4 施工图阶段设计作业指引 4.4.5 景观设计作业指引 4.4.6 室内设计作业指引 4.5 其他管理类 4.5.1 项目报批报建作业指引 4.5.2 建筑施工现场配合作业指引 4.5.3 销售准备工作完成情况检查表 4.5.4 新项目房屋交付验收作业指引 4.5.5 样板施工及样品制作审批作业指引 4.5.6 住宅交付主要材料、使用功能设计变更情况一览表 4.5.7 工程移交作业指引 4.5.8 施工标准间及施工工艺样板确认指引 4.5.9 项目竣工预验收指引 4.5.10 项目竣工验收指引 4.5.11 项目开发建设档案管理工作指引 4.5.12 项目开发建设文件材料归档范围 4.5.13 商铺供电配套管理作业指引
1.2 本手册操作文件的基本要求
易于理解， 将模糊事项进行规范和指引， 增加可操作性， 明确清晰的作业流程。
2
项目管理细化规定
2.1 项目管理细化规定
2.1.1 文件上报规定及审批时限要求
联络单的发起，需注明经办人，便于及时找到相关责任人处理文件；联络单和 报告性文件必须注明由哪个部门进行回复或批示，亦或仅作为知会等意图，必须 明确标注，以明确文件和事务的处理责任；建议联络单上增加“领导批示意见” 栏，便于领导可直接批示意见，提高工作效率。 2.1.2 重大技术方案专题论证会
恒大地产集团管理手册
பைடு நூலகம்
管理操作手册
1 总则
1.1 本手册制定的主要目的
1.1.1 增加一些制度中未包括的业务规定； 1.1.2 提供相关业务表单或案例模版； 1.1.3 明确或便捷各项模糊事项繁长的业务审批流程； 1.1.4 制度中暂未明确约定的错综复杂的相关业务处理， 指出业务的解决方法 和指引。
恒大地产管理手册
——恒大房地产开发有限公司管理手册汇编（一）目录第一部份房地产组织系统及定岗定编和职位说明书第二部分房地产企业文化系统第三部份人力资源管理系统第四部份房地产培训系统第五部份房地产绩效考核系统第六部份房地产激励系统第七部份房地产工资福利待遇系统第八部份房地产档案管理系统第九部分房地产公司保密工作管理制度第十部份房地产财务管理系统第十一部分房地产文具用品定额发放管理办法第十二部分房地产公务车辆使用管理制度第十三部分房地产办公用品管理规定第十四部分房地产印章管理规定第十五部分房地产开发有限公司会议种类及相关规定第十六部分房地产关于公文程序的管理办法第十七部分房地产公司采购管理管理办法第十八部分房地产公司招标管理管理办法第十九部分房地产招标评标标准第二十部分员工行为规范手册第二十一部分房地产开发项目可行性研究管理办法第二十二部分房地产开发管理细则第二十三部分房地产公司工程项目工地例会制度第二十四部分房地产工程施工图管理制度第二十五部分房地产工程现场施工图审制度第二十六部分房地产工程施工图设计交底制度第二十七部分房地产施工现场临时水电使用管理办法第二十八部分房地产工程分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度第二十九部分房地产工程交接验收管理制度第三十部分房地产工程施工控制程序第三十一部分房地产工程变更控制程序第三十二部分房地产工程监理管理程序第三十三部分房地产工程招投标管理规定第三十四部分房地产工程施工合同管理办法第三十五部分房地产工程合同制定管理第三十六部分房地产工程合同执行管理第三十七部分房地产工程工程成本监测及核算管理规定第三十八部分房地产工程工程计价管理规定第三十九部分房地产工程计量管理规定第四十部分房地产工程经营资料管理规定第四十一部分房地产工程材料、设备管理制度第四十二部分房地产工程项目开工基本条件规定第四十三部分房地产施工标准间及施工工艺样板管理办法第四十四部分房地产工程施工现场安全风险与环境因素识别程序第四十五部分房地产工程项目危险性较大工程质量控制程序第四十六部分房地产工程结算管理办法第四十七部分房地产公司销售管理办法第四十八部分房地产销售价格折扣控制程序第四十九部分房地产营销费用控制程序第五十部分房地产招商管理细则第五十一部分房地产招商客户开发工作规范第五十二部分房地产招商租赁谈判工作规范第五十三部分房地产招商部品牌主力店对接管理办法第五十四部分房地产招商租赁售后服务工作规范第一部份组织系统一、房地产公司组织机构图二、房地产开发有限公司各部门岗位职责、定岗定编和职位说明书管理体制是一种严密的、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度，以及金字塔式的等级服从等特征，从而使其成为一种系统的管理技术体系。
恒大地产
问题
当时为什么许家印 要上市？ 1
为什么选择借壳上 市？
为什么选择琼能源作 为上市的“壳”？ 为什么后来放弃这种
方式呢？
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原因
资金
IPO的操作复杂难度大
琼能源比较干净 融资不顺，遭遇资金发 展瓶颈，出售琼能源壳 资源可使恒大套现脱困
恒大地产
借壳上市
结果
8 2006年9月5日, 签署股权转让协议,孙宏斌基本失去了对顺驰的控制权
9 2007年1月,路劲基建宣布收购孙宏斌手中的剩余股权,总持股增至94.7%
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恒大地产
顺驰特色
吸引眼球式 的营销方式
顺驰特色
“天价地”制 造者
“顺驰速度”
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恒大地产
顺驰的转折性事件
1
•国家宏观调控政策的变化
项目融资分别在恒大地产与美林、恒大地产与郑裕彤旗
项目 下的周大福之间完成，投资对象分别为恒大在广州、佛山 和武汉的三个物业。
合作 根据合约规定，恒大地产与美林共同开发广州恒大御景 半岛，后者注资1.3亿美元。在佛山和武汉的两个项目中， 恒大从周大福分别获得4.82亿元和2.72亿元的中长期贷款。
IPO 加快销
36个C城lick市to、ed7it3te个xt项目
Click to edit text
334万C平lic方k to米ed、it te2x1t 0亿元 三个一流
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恒大地产
发展历程
1997-1999
2000-2002 2003-2005
2006-2008
2T0it0l9e年in至he今re
1,153 6,612 5,385 13,017 3,768 14,825 14,067
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第二章
运作模式
恒大地产——标准化体系
——建立6大标准化体系，实现标准化运营模式 拿地标准化
建立产品线体系
材料使用标准化
工程管理标准化
品牌战略合作伙伴 营销地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。
9
恒大地产——上下游整合
——打通房地产开发上下游各个环节，从而有效的降低了开发过程中的各项成本，为项 目开发实现高性价比打下了坚实的基础。
一级房地产开发资质，精品领先，中国十强
甲级设计资质
一级建筑施工资质，具有独特的技术优势和施工经验，工程 质量达到我国先进水平 甲级工程监理资质形成了一套标准化、规模化、专业化及科 学化的管理模式 一级物业管理资质，不断升级，“精品物业管理标准”引入 对焦式全程服务，社会化、专业化、市场化服务优势
设立材料设备公司的好处是“方
便、简单、付款及时，所以价格就 比较低”。
这是一种在其他公司很少采用 的材料采购模式，因为需要比较强 的管控能力。而恒大正是具备了较 强的统一控制管理的能力、执行力。
……
科勒
奥的斯
西门子
松下
三星
11
恒大地产——盈利模式
恒大地产拿地策略分析
土地选择标准化
对新项目的选择，实施统一 的选择标准，包括：区位、项 目规模、项目定位、项目现状 的标准化。 确保新项目符合集团发展战 略，保证项目未来开发成功， 最大限度降低了决策风险。
看好高增值土地，不拿地王 看好具备经济实力二三线城市
恒大大部分项目规模在50—200 万平方米之间，此类项目最适宜 规模发、滚动开发。
恒大项目一般都坐落于城市升值 潜力大、住房需求上升的优质区 域。
84%的项目为城市市区项目，环 境优美、规划配套及城市交通发 达、升值潜力较大。
恒大是中国土地储备最大的房地产 企业之一。目前，恒大在全国土地 储备近1亿平方米。
恒大在全国有76个项目在建，布局 中国62个城市。是中国最早进行二 、三线城市战略的地产企业，早在 2004年便已全面进军二线城市， 2010年3月大规模进入三线城市。
以“标准化”为核心的郊区大盘运作模式 －恒大地产
2011年
目录
企业概况 运作模式 郊区大盘案例分析 郊区大盘经验经验借鉴
第一章
企业概况
恒大地产——发展历程
恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”方针
滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力
艰苦创业 高速发展【1998-2000年】 公司成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大地产集团逆市出击，抢占先机，采取“短、平、快”的策略，首 个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念，创造了广州昼夜排队购房，日进亿元的销售奇迹。其后， 恒大经过三年艰苦奋斗，于1999年从当时广州的1600多家房地产企业中，首度跻身为广州地产10强企业； 2000年，排名跃升至广州第6位。 苦练内功 夯实基础【2001-2003年】 经过三年多的高速发展，从2000年开始，恒大地产集团着力于有效整合资源，规范开发流程，狠抓管理促 效益，支持未来发展。在广东地区同时开发及储备多个项目，陆续开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世 纪花园等多个金碧系列楼盘。2003年，恒大被评为广东房地产企业竞争力第1名。 二次创业 拓展全国【2004-2006年】 经过前两个阶段的发展，恒大地产集团综合实力显著提高，发展潜力日益凸显，从2004年开始，恒大提出 “二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。2004年，恒 大首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经 验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。2006年11月，美林、德意志银行、淡 马锡联合投资入股恒大4亿美元 迈向国际 跨越发展【2007-2011年】 恒大已战略性的进入上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市，拥有近50个项目， 规模与品牌已取得实质性的跨跃。恒大一流的管理团队和成功的发展模式，也取得了令人瞩目的超常规发 展，吸引了国际资本巨头青睐。恒大累计在国际资本市场募集资金18亿美元，已成为中国房地产企业迈向 国际化的典范。
年报显示： - 2010年，恒大地产营业收入为458亿元，同比2009年57.2亿元增长700.7； - 毛利133.7亿元，同比2009年19.5亿元增长585.6； - 净利润人民币80.2亿元，同比2009年的11.2亿元增长616.1； - 2010年底，恒大在建工程面积为2,397万平方米，较2009年同期的1,655万平
由于在成本控制方面卓有成效，恒大核心业务利润以及股东回报率显现 强劲增长。在取得业绩大幅增长的同时，恒大现金流继续保持了平稳增 长。
恒大地产——财务表现
恒大地产在港最新发布的2010年年报显示，2010年恒大地产营业收入增长7 倍，增长速度大幅超越中国其他房企，成2010年最会赚钱的地产商之一。
恒大地产——战略布局
在持续增长的企业经验中，“二、三线城市战略”、“快速开发、快速 销售”、“集约化生产”、“面向刚需”、“造老百姓买得起的房子” 成为2010年企业谋求发展的关键词
恒大在以上这些方面的提前部署已显示了其战略前瞻优势，及其在近年 行业发展的先锋意义
由于领导团队的前瞻战略，集团科学合理的城市布局、适应市场的产品 结构以及高性价比的精品产品，使恒大能不断取得跨越式发展。集团有 信心继续扩大上述优势，保持2011年继续高增长，进一步为投资者创造 价值。
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恒大地产——集中采购
——集中采购，保证质量的同时，缩减建设成本
由于规划设计的标准化，公司实现了材料使用的标准化。在建筑、园林、配套设施以及装修工程， 大批量的采用标准材料，有效地加快了项目建设进度、保证了产品质量，缩减建设成本。
地区A公司
地区B公司
地区C公司
地区D公司
广州恒大材料设备有限公司
材料商 材料设备战略合作联盟