标杆房地产企业计划与运营管理体系
标杆地产集团项目运营知识大分享

明源地产研究院:项目运营知识大分享9——应对重于预测,构建弹性经营计划管控体系亲爱的朋友:您好!面对寒气更加逼人的2012年,“促销售,少拿地、不开工、缓建设”渐渐成为中国房企过冬的主流策略,明源结合自身研究,总结标杆房企实践,认为这“12字策略”相对被动,应对寒冬,房企更应主动出击,构建一套“弹性”的经营计划管控体系。
构建一套更有“弹性”的经营计划管控体系,才能够应需而变,让开工节奏、销售计划等环环相扣,产供销高度匹配,减少大量资金被存货和土地占据,规避现金流风险。
非常欢迎您与我们邮件或者电话互动!感谢您的关注!下面是我们分享:构建一套更有“弹性”的经营计划管控体系,才能够应需而变,让开工节奏、销售计划等环环相扣,产供销高度匹配,减少大量资金被存货和土地占据,规避现金流风险。
面对寒气更加逼人的2012年,“促销售,少拿地、不开工、缓建设”渐渐成为中国房企过冬的主流策略,明源结合自身研究,总结标杆房企实践,认为这“12字策略”相对被动,应对寒冬,房企更应主动出击,构建一套“弹性”的经营计划管控体系。
一、快周转,需构建弹性经营计划体系寒冬下,房企与其预测政策变化、房价走势,还不如勤练内功、主动出击,这正如万科强调的“应对重于预测,一切应市场而变”。
在2011年末郁亮抛出“过冬论”后,2012年万科就宣布进入“过冬模式”,并确定“现金为王、积极定价、不囤地、收缩投资、审慎储地”的经营策略;而同样,招商地产强调“站在整体经营视角,以销定产,并将保销售作为重中之重”,调整经营节奏,快速应变市场。
在市场层面,由于政策的持续调控和客户敏感性与挑剔性,销售乏力,导致房企早期大规模、大批量的推盘模式很难继续,为更好地应对模糊市场和挑剔客户,大批房企销售模式开始从早期大批量推盘模式修正为“小批量、快周转”的推售模式,以前多组团、多楼栋渐渐改变为“小组团、小批量”这种“小步快跑”的销售模式。
同时,不断测试客户心理价位,让价格与销售速度关系更合理,保证项目利润的实现。
国内标杆地产集团 运营管理 运营管理体系“六步法”

一、什么是大运营
职能运营阶段
A(处理)
➢ 按照职能条线年度目标进行绩效考核
修正
指导
修正
➢ 公司召开月度
及年度运营会 C(监控)
议,检查职能
PDCA
P(计划)
工作完成情况。
闭环提升
反馈
要求
➢ 各职能条线明确分工,确定年度工作 计划和年度绩效考核指标
D(执行) ➢ 各职能条线按照职责执行年度工作计划。
经营定位
产品线 (营销定位)
运营标准
现金流型(高周转) 2
均衡型
C系-刚需 B系-刚改
利润型(高溢价)
TOP系-高端
12
二、大运营管理体系“六步法”
2、展计划
三年经营计划
明确成功标尺、资源现状盘点,关键条件假设、 核心指标确认
展计划
年度经营计划 项目经营计划
以储-建-融-供-销-存-回-结为主线; 围绕货值-资金-土地-货值的闭环展开
8
一、什么是大运营
中梁运营管理
柔性战略、弹性运营、刚性资金
战略
➢ 确定战略方向,战略布局,战略节奏; ➢ 通过三年规划落地实施,年度修正。
➢ 季度过程监控分 析;
➢ 项目标准卡位优 化、提升。
修正
分析纠 偏
反馈
修正
PDCA 闭环提升
一年执 行
指导
三年规 划
要求
集团年度经营目标/
半
标准(A表)
年
指导 项目标准卡位
项目定位、开发计划、产品方案、操盘策略、 经营目标
项目节点计划
抓一级、管一级、看一级
13
二、大运营管理体系“六步法”
3、明指标
标杆房地产企业的运营管理做法及注意事项
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第一部分:房地产企业运营管理解析
—— 什么是运营管理?运营管理管什么?在企业的不
同发展阶段选择什么样的运营管控模式最合适?
第二部分:如何构建房地产企业计划管理体系
—— 结合案例分析,从房地产企业的计划体系策划、
计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理
的对策和方法。
第三部分:如何搭建系统化的房地产项目管理体系
集团/各城市/各项目办公网络和计算机的技术性维护与管;负责办公自动化电子设备和网络通信设施及配套易耗品的采购;
负责公司信息安全和信息权限设定
第13页/共146页
运营管理管什么?
——通过“以始为终”的管理手段,管理好影响项目开发、经营目标实现的各要素
运营管理
设
定
项
目
基
准
开
发
、
经
营
目
标
管理范畴
管理措施
信息化管理
世茂—运营管理部(06年的职能)
华润—运营管理部(07的职能)
综合计划管理
部门绩效评估
流程管理
公司制度管理
战略管理
项目计划运营管理
客户满意度管理
销售定价管理
第12页/共146页
一些房地产企业运营管理职能的设置情况-2
运营管理
负责组织集团层面的营运类会议的召开,并向参会人员报告项目开发运行情况;
负责审核下属公司的项目总体开发计划及计划关键节点变更;
负责集团各部门及下属公司月度、年度计划执行情况的监控、检查和运营协调;
负责对集团各部门及下属公司月度、年度计划执行进度状况的考核,参与集团绩效考评会;
流程管理
负责建立集团公司完善的管控体系及制度流程,并根据集团公司变革需要进行修订;
标杆企业的运营管控、目标管理办法

标杆企业的运营管控、目标管理办法一、标杆企业怎么做综合运营1、从本质上讲,运营管理就是在一定资源条件下,“为达成项目目标而采取的各种管理手段”。
2、随着“只要做、就能赚钱”的地产黄金时代的过去,很多房地产公司在咨询公司的帮助下开始扩充和完善运营管理职能——应对项目管理过程中出现的一系列问题。
3、运营管理管什么?根据企业的管理需求有三个阶段:目前我司的运营主要还是偏向于计划管理、运营绩效管理、关键决策管理型,其余职能尤其是专业职能分散在集团各职能中心,在一体化推进上还存在很大的欠缺。
4、标杆企业怎么做综合运营和计划管理(一)恒大的“334”计划管理“拿地到开盘6个月,7年50倍的增长速度,千亿军团中发展最快的企业”,恒大通过“刚目标、强督查及严考核”作为强执行力的三板斧,概括起来就是“334”计划管理模式。
一、刚目标:3级目标层层分解,适度超前,压力到人恒大的高速成长主要依赖恒大快周转策略的贯彻落实,而快周转最本质的是抢前期时间,抢开盘节点,实现资金快进快出。
为此,恒大通常会按照适度从紧的方式(一般要求实现6个月开盘)确定开盘节点,为抢时间赶进度,恒大在明确大的节点后,会将目标逐层分解,压力到人,着力形成各司其职、各负其责、一级抓一级、层层抓落实的工作局面,具体而言,是通过三级目标管理实现的:集团关键节点—地区年度计划-部门月度计划。
1.项目关键节点:以开盘节点倒排项目大节点,并在开盘后调整刷新2.集团各中心/地区公司年度计划:两级管理,确定各中心各地区年度关键目标3.部门月度计划:在大节点的框架下自由,实现过程动态管理在具体执行过程中,为落实项目和年度经营目标要求,恒大主要通过部门月度计划来实现过程的动态管理。
总之,通过上述三级目标管理方式,首先在事项维度,既实现了目标管理的适度超前,又实现了项目目标到公司目标再到部门和个人目标的逐层分解和落实,压力落实到个人,推动项目目标的达成;其次在时间维度,也实现了框架下的自由,在大节点约束下,通过部门月度计划来灵活应对与匹配过程的动态变化,使得项目计划更可行更柔性。
标杆房企的营销组织架构
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标杆房企的营销组织架构很多成长型房企在转型过程中存在的一个典型问题是,一些该履行的职责没有履行或履行不到位,而这又往往是缺乏完善的营销管控体系所导致的.当前房地产营销组织有哪几种管控模式?哪一种比较适合自身企业?一、房地产营销管控3种模式一般大型房地产企业总部与下属项目公司(或子公司)之间的管控方式分三种:投资型管控、运营型管控、战略型管控.而房地产企业总部与项目(或子公司)之间营销管控也相应分三种对应方式:总部管理、总部支援、节点把控。
1。
总部管理:总部管理偏重集权式管理,总部营销中心对项目销售执行的各个环节(推盘计划、价格制定、营销策略、媒体宣传、销售费用等)进行把控,项目侧重具体执行。
一般适用于以资本运作为目的的投资控股型集团公司,如新加坡凯德置地、万达集团等。
2。
总部支援:总部支援偏重放权式管理,总部营销中心不参与项目的具体营销执行工作,在项目遇到困难或提出需要时对项目进行针对性支援.这类方式更适用于产品形态较为单一的一元化集团公司。
广州房企如星河湾、碧桂园便属于这种管控方式.3.节点把控:节点把控介于两者之间,总部营销中心在项目的重要事项(如推盘、定价)和重大营销节点(如前期准备、认购、开盘、重大活动等)进行重点把控和阶段性支援。
万科等深圳的大部分房企多采用这种管控方式.但值得注意的是,不同的企业在总部—区域、区域—城市公司、城市公司-项目的管控特点又可能有所不同,因此不能一概而论之。
二、标杆房企营销管控模式1.万科集团万科将此前的“团体总部-市级公司"的二级架构调整为“战略总部、专业区域、实施一线”为主线的三级架构.经过新设深圳、上海和北京三大区域中心公司,总部部门人事、财务、决策等权柄的下放,使区域中心能够更敏捷地各自应对珠三角、长三角和环渤海的完全实在业务市场。
万科三级管理架构都有相应的营销控管机构,总部对区域中心采取战略型管理方式,区域中心对执行一线采取操作型管理方式。
国际知名房地产咨询公司计划运营管理体系阐述
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计划管理的过程,也是房地产企业管理人员系统分析和风险意识分析的过程
会议确认 会议确认 取得外部 成果 取得外部 成果 取得外部 成果 取得外部 成果 会议确认 工作记录 项目实体 进度 工作记录 会议确认 会议确认 审批确认 NA
36工作 36工作 1工作 15工作日 35工作日 0工作日 20工作日 25工作日 10工作日 20工作日 20工作日 10工作日 5工作日 5工作日 23工作日 10工作日 15工作日 应用:3 工作日 单3工+ 作日 3工作日 0工作日 0工作日
总经理 总 经 理 办 公 室 项 目 部
财 务 管 理 部
流程管理: •集团层面-07年成立流程信息部,之前各部门 按职能各自管理 •城市公司层面- 总经理办公室
… …
… …
信息化管理: •集团层面-07年成立流程信息部,之前总裁 办公室负责 •城市公司层面- 总经理办公室 决策会议和成果管理,集团尚无专门的职能管 理部门,主要靠各专业的标准化、相关的决策 制度决定 21
集团 集团 集团 一线公司 集团 一线公司 一线公司 一线公司 一线公司 一线公司 一线公司 集团 集团 < 无>
应用:成果管理(成果清单,在此 基础上研究成果标准)
应用:决策形式(关 注决策会议)
136
“房地产企业项目运营管理”一体化建议— —基于业务活动分析
关联任务 工作周期 关联任务 输出成果
•安全控制目标
• ……
在所有的项目目标中,“进度”是 最基本的指标之一,也常常被认 为是最重要、最有管理难度的指 标之一
标杆地产集团 计划运营-运营管理工作节点全景图

提交路径
土地(评审)
项目初判 分期预估 计划编排
项目土地会上会前 (最迟1天内)
(投前)可研一级节
《可研上会决策PPT计划部分》
通用事项审批: 区域拓展-区域分管投资副总-区域董 事长-区域集团投资负责人-区域集团 总裁-控股集团
交底会
参加交底会 督导主数据 计划系统录 核对货值 提交鸟瞰图
经营数据确 货值结构优 现金流测算 预备会资料内审
《项目开盘复盘报告》 《与启动会运营对比分析》
办理大产证
项目竣工交付
后评估会
项目全部清算
项目竣工交付后 1个月内
交付后评估会议
《项目后评估报告》
oa系统审批: 事业部/区域运营-区域分管运营副总区域董事长-区域集团运营-区域集团 大运营负责人-区域集团总裁-控股集 团-控股集团助理总裁
项目内控计划 方案确定复函后1个周内
《三级节点表》 《专项计划》
oa审批:执行区域公司授权审批
启动会指标确定 方案批复两周内
报批版施工图 完成后1个月内 施工图主数据上线
开盘后1周内 开盘复盘会
oa审批:执行区域公司授权审批
《施工图版主数据》
货值系统审批: 事业部/区域运营-区域分管运营副总区域董事长-区域集团运营-区域集团 大运营负责人-区域集团总裁-控股集 团-控股集团助理总裁
附件1
阶段 项目节点
一、 投 前
二、 方 案 设 计
项目获取
概念方案
三、 预 备 会
四、 方 案 批 复
预备会
五、 施 工 准 备
方案批复 开工
六、 开 盘 前
开盘
七、 开 盘 后
竣备
八、 交 付产区域集团运营管控体系工作全景图
房地产标杆企业住在项目全周期开发计划运营管控标准指引

50 120
90
30 120 90
60 开盘后1-开5个盘月后回1-正5个月回正
开盘后1-10个月内回正 开盘后10个月内
开盘后14个月内 150
180
完成利润上缴 60
设计、工程关键线路工作
营销关键线路工作
里程碑节点
工期调整原则见工期调整说明表
7
三、项目全周期标准管理动作--运营轴线图
工作。项目获取后直接进入方案报批环节。 5、深耕区域如方案不能前置,参照非深耕区域运营基准执行,具体执行标准在项目投决会或启动会中明确。
3
一、项目运营基准目标
非深耕地区: 4 8
4 个月取得施工许可证 8 个月开盘
12
12 个月现金流回正
13
13 个月再投资
注:1、4-8-12运营基准模型是按照11F小高层地下1F,预售节点按主体结构1/3、3F,无PC考虑,未考虑春节。工期调整原则见“工期调整说明”. 2、8个月开盘是指项目首开区开盘时间。 3、非深耕区域,深耕区域以外的区域都是非深耕区域。 4、非深耕区域,如执行方案前置,可参照深耕区域运营基准标准执行,具体执行标准在项目投决会或启动会中明确。
4 个月取得施工许可证 6 个月开盘
10
10 个月现金流回正
11
11 个月再投资
注:1、3-6-10运营基准模型是按照11F小高层地下1F,预售节点按主体结构1/3、3F,无PC考虑,未考虑春节。工期调整原则见“工期调整说明”. 2、6个月开盘是指项目首开区开盘时间。 3、深耕区域:是指在此区域开发过2个以上的项目,在当地具有品牌优势,市场引领优势,政府资源优势,有较稳定的各类合作伙伴资源。 4、深耕区域获取项目前2个月完成项目定位,开始规划方案设计,景观方案、示范区、精装方案同步进行,项目获取前,完成所有方案设计
大型标杆地产集团运营管理体系研详实操作流程

送达
集团副董事 长项目职能 负责人参与 审批人员
编制 完成 时间
项目启动:取得土地后14个 工作日内(以PMO项目启 动会的方式确定,详见《龙 湖集团项目运营会议管理 指引》) 年末项目计划调整:每年 12月15日之前完成 半年项目计划调整:每年6 月15日之前完成
编制 完成 定义
上报 批准
执行 责任 人
序号 1 2 关键节点 取得国土使用权 证; 交地 验收标准 取得国土使用权证 发展部完成地上建筑和障碍物拆除 及相关手续办理,交给工程部,以 达到项目按时进场 方案设计阶段性成果公司审批完成 取得方案设计评审意见通知书 初步设计阶段性成果公司审批完成 取得初步设计评审意见通知书 取得规划许可证 工程部和研发部完成施工图内审及 施工图设计交底 取得施工许可证 项目基础开工 售楼处、样板区结构、装饰装修及 景观实施完成,对外开放 取得预售许可证 时间 基准 验收部门 和人 计财部/部门经理 工程部/项目经理 复核人 批准人
地区 公司 总经 理
批准流程中会议与OA系 统审批相结合!提高效 率!
向标杆房企学习!!
-探密大型地产集团运营管理体系研究
内容
走进大型地产集团 大型地产集团运营管理体系
整体概述 PMO管理体系
项目进度管理体系
项目阶段成果管理体系
பைடு நூலகம்
区域公司会议管理体系
区域公司项目运营会议管理体系
资料来源:地产痴人
要想看清楚大型地产集团绝非易事 因为它正如其企业理念 “静水流深”
重庆龙湖已开发项目
产品名称
南苑 西苑
标识
产品口号
善待你一生 回家就是度假 的开始 至尊别墅 至上生活 /
房地产大运营、管理核心以及如何落地

越来越多的地产企业在讲大运营,然而你真的知道什么是大运营吗?下面这两个场景是不是你也遇到过场景一:年初经营目标汇报会,运营中心总经理将23年运营管理中心的经营计划汇报完后,是总裁办领导的质询时间,老板问了个问题:"我们公司现在是大运营还是小运营?“这时候明显感觉运营中心总经理有些迟疑,到底回答是大运营还是小运营呢?说是小运营肯定会被老板批评,管理理念落后;说是大运营又怕老板继续盘问我们的大运营到底大在哪场景二:某地方房企老板为了早日实现top房企梦,专程去拜访了几家标杆房企的老板,得到了很多建议,其中最统一的一条建议是加强大运营管理老板取经归来后把运营中心总经理叫到面前痛批了一顿,“人家标杆房企都说大运营重要,为啥我们的运营这么没有存在感!”是啊,大运营确实是当下地产寒冬中不少头部房企的选择,但真正能说清楚什么是大运营的人却不多今天就通过一文来跟大家讲清楚到底什么是大运营题纲O1到底什么是大运营02大运营管理的核心03大运营如何落地01到底什么是大运营要讲大运营,我们得先明白什么是运营运营是公司战略及经营目标的实现过程1房地产运营管理的几个阶段房地产企业的运营管理随着地产行业的发展有几个阶段的演变阶段一(2008年之前)这个阶段重点是节点管理,这一阶段是通过计划节点实现业务协同并促进专业能力提升,这是运营管理大显身手的时期,终于有了能够统筹项目开发的手段,但由于计划管理的局限性,也呈现出管理粗放、专业能力不强,专业交圈不足的问题,这一时期比较有代表性的标杆企业是顺驰(融创前身)阶段二(2009-2014年)这一阶段除了仍然强调节点管理外,还增加了效率和组织的提升,这一管理途径适应了当时房企普遍追求发展速度和发展规模的需求。
在强调节点的同时,通过梳理优化组织流程提高效率,通过强化绩效考核提高效能,比较有代表性的房企如龙湖、万达等阶段三(2014年-)随着高周转的兴起以及地产行业环境的不断严峻,经营风险越来越大,之前的运营管理已经无法支持企业的经营发展,除了需要关注节点、效率、效能外,需要更多的关注企业的成本、品质、盈利能力、现金流以及监控经营状况并决策。
标杆房地产计划运营管理案例培训

项目专项计划(工程、设计、招 员工月度计划 标、营销、示范区、样板间等等)
某集团战略规划简单版 某项目总体开发经营计划 某项目总体开发进度计划 某项目售楼处装修专项计划
某公司年度关键业绩指标
部门年度关键业绩指标
23
项目计划体系与管理计划体系的关系
项目总体开发经 营计划
公司年度计划 (KPI)
总包施工 进度计划
配套工程计划
*市政配套:供水/供 电/燃气/有线电视/电 信(网络) *小区配套:消防/人 防/泵房/智能化/景观/ 雨污/道路 *总图装置:大门/围 墙/车辆停放/标识 *重要工作:方案征 询/配套招标/配套申 请/现场踏勘/配套设 计/签约/费用支付/土 建与外管施工/设备安 装/调试与验收/办理 验收证明
*进场
部门及员工 月度工作计划
月度考核表
30
□ 案例:某公司的2014年度计划编制
1. 明确年度管理提升主题:人工效能提升 2. 编制各项目的年度经营开发计划 3. 确定公司整体经营管理计划(见下表)
项目1 利润 目标值 2.16
项目2 (0.03)
项目3 2.23
项目4 0.34
项目5 (0.32)
小计 4.38
BSC指标 4.30
挑战值
销售额 目标值 挑战值 回款额 目标值 挑战值
2.38
8.02 8.82 7.49 8.24
(0.03)
2.45
6.53 6.80 7.52 7.80
1.15
16.59 18.25 15.34 16.87
0.00
5.95
31.14 33.87 30.35 32.91
客户纬度指标
运营库
5
标杆房地产企业组织管理模式研究

、“总部
1、万科集团采用“总部+区域+城市公司”三级管理模式。
区域中心在房地产运营方面享有较强的决策权, 集团总部提供服务;在土地 储备和资金管理等方面决策权仍然在万科总部; 而地区公司是一个项目管理的执
行机构。
而在项目的组织上,项目总经理主要对工程现场的质量、进度、成本、安
全文明,及对项目整体计划负责。工程管理部负责工程标准的制定、 材料设备及 工程采购、以及对各项目质量的监控。但项目经理部在权限内有一定的采购权和
其它的经济权限
模式和组织架构设计适应了不同发展阶段:
(2)第二阶段:进入多个城市,所有的项目都归属所在地城市公司,不单独成
立项目公司:
(
[畅销精品]2016年标杆房地产集团项目运营管理模式组织结构流程管控职责划分
![[畅销精品]2016年标杆房地产集团项目运营管理模式组织结构流程管控职责划分](https://img.taocdn.com/s3/m/6d3a4c4a3b3567ec102d8a82.png)
使用条件 2. 1. 具备专业化原则划分的 条件,并能确保独立性, 3. 以便承担利润责任; 2. 事业部间相互依存,不 4. 硬性拼凑 3. 保持事业部之间适度竞 争 4. 公司有管理的经济机制, 尽量避免单纯使用行政 5. 手段 5. 适时而动: 1) 外部环境好:有利于 事业部制; 2) 外部环境不好,应收 缩,集中力量度过难关 6.
区域中心制
项目制组织结构适用范围及优缺点
适用范围
适用企业 以项目为单位进行 运营和管理 项目成败对于企业 意义重大 项目数量较少,对 于集团管理要求不高
优点
1. 有利于围绕该项目的业务发展 调配资源
缺点
1. 项目公司创建成本高 2. 需要成立一整套职能机构,管 理费用高 3. 对项目公司经理要求高 4. 分权可能架空总公司领导,削 弱对项目公司的控制 5. 项目公司间对于集团公司资源 争夺激烈,可能发生内耗,协 调也较困难。 6. 各项目公司自主经营、独立核 算,考虑问题往往从本公司出 发,忽视整个企业的利益。
组织 结构
组织定位
权限划分
组织设计
部门设置
岗位编制
管理模式设计总体思路
集团战略明晰 集团总部定位 集分权设计 组织结构(部门和编制设置)
部门职责与岗位职责
制度及流程设计
绩效管理和薪酬激励
目录
一. 房地产企业常见组织模式和经营模式
二. 标竿企业研究
三. 地产集团管控模式分析
四. 地产集团组织结构方案
事业部制组织结构适用范围及优缺点
适用范围 适用于品种多样化、各 有独立的市场,而且市 场环境变化较快的大型 企业。 优点 1. 每个事业部都有自己的产品和市场,能够规划 其未来发展,也能灵活自主的适应市场出现的 新情况迅速作出反应。所以,这种组织结构既 有高度的稳定性,又有良好的适应性。 缺点 1. 各事业部都需要 设置一套齐备的 职能机构,因而 用人较多,费用 较高。 2. 各事业部自主经 营、独立核算, 考虑问题往往从 本部门出发,忽 视整个企业的利 益,影响各事业 部间的协作。
对标标杆房地产企业,提升精细化管理水平

对标标杆房地产企业,提升精细化管理水平摘要:2022年在世纪疫情的冲击下,百年变局加速演进,外部环境更趋复杂严峻和不确定,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。
随着房地产行业利润下滑、进入黑铁时代,向制造业学习,修炼内功,提质、降本、增效,通过精益管理向管理要红利,持续提升“三效”(效益、效率、效能),成为房企提升竞争力、穿越周期的重要选项。
关键词:房地产;管理提效;有质发展;引言随着房地产企业的持续暴雷,高周转高杠杆高负债已不适用目前房地产的发展趋势,各大房地产企业向深化改革、固本强基、稳中求进、转型发展转变,全面提升系统化运营管理水平,强基础、建体系、严管理,持之以恒全面提升精细化管理水平,向管理要利润。
1 标杆房企房地产开发管理情况1.1 明确阶段性成果要求,并严格落地执行标杆房企在房地产开发全过程中有明确的阶段性成果文件要求,并严格审核,确保落地执行。
保利集团对项目定位、操盘方案、项目产品方案、施工图进行严格成果审核,把控落地效果,做到精细化管控保证呈现效果。
龙湖地产要求38个项目阶段性成果,和6个例外性阶段性成果,其中有18项最终批准人为集团董事长,26项最终批准人为区域总经理,通过标准化IT系统流程,保证项目管理标准动作执行到位。
1.2 完善的权责体系,按章执行在权责上,标杆房企均有清晰的权责审批流程,包括各线条的审批事项、审批人,决策形势、最终决策人,并有与之相对应的审批时效考核,做到事有所依,高效决策。
比如保利集团各线条涉及的权责有1000多条流程,并且针对每个事项均规定了流程发起时间,审核时间,若有延时有对应考核机制;1.3 信息化程度高,助力高效决策标杆企业基本全面信息化,各条线均通过信息化工具实现管理效率提升。
如保利集团成本管理动作均实现线上管理,并建立资金计划共享台账;龙湖建立了数据化工程协同管理平台,是一个集工程管理、专家协同为一体的移动协同管理平台,支持移动端及PC端操作,可以通过APP实现对项目的工序验收、实测实量及质量缺陷整改进行闭合管理,全面提升工程管理效率及施工质量,以达到精细化管理目标。
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➢ 每一次变更都必须遵循同样的程序,即相同的文字报 告,相同的管理方法,相同的授权过程。
➢ 必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、技术 要求的影响。
➢ 一旦批准进行变更,项目组必须设定一个程序来执行 变更。
➢ 在充分估计一个变更的影响之后,必须谨慎执行,并 且使其保持在限定的数目之下以避免项目进度和成本 的外溢。
序号
计划内容
权重 自评 考评 上评
1 本月销售回款完成率 80
2
其它重点工作
20
…
• 假设2月份销售回款完成65%(对应完成率得分70%), 其它工作全部完成,则本月完成率为:70%×80%(权重) +20%(其它工作完成)=76%
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5、审核流程
月度计划审核流程.doc
②年度KPI指标分解 ③董事会/执委会安排的重要工作
要求:① +②≥ 月度计划60%权重,月度计划不超过20项
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•3、报送时限
每月末前一天报送次月计划 每月最后一天上传计划管理信息系统 月度工作总结
以上时间遇节假日提前
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•4、报送模版
序号
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•三、房地产计划与运营管理 •1、管理流程
房地产计划与运营管理流程图.doc
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•2、报送要求
原则: 可考核、可量化、不虚报、不肢解 评价:自评 考评 上评 方法:工作分解结构- WBS
(Work Breakdown Structure ) 依据:①重要里程碑计划(内容附后)
•5、计划与运营管理者必备素质
•优秀的沟通能力
•高效的时间管控能 力
•较高的情商系数
•计划与 运营管理
者必备素 质
•非凡的协调能力
•良好的人际交往能 力
•高效的激励能力
•运用管理知识和技术能力
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•6、计划调整重点
➢ 第一是对近期内即将发生的活动加强控制,积极挽回 时间和成本,这是因为早控制早主动;
标杆房地产企业计划与运营管理体系•五、计划与运营管控措施
日日追踪落实
到各单位督查了解实际情况
周周汇总分析
《重点工作完成情况周报》
• 月月评价总结与兑现
编制工作总结报告,组织月(季)度考评会
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3rew
演讲完毕,谢谢听讲!
再见,see you again
2020/11/19
➢ 奖励额度审批权限
奖励额度 500-5000
审批权限 分管领导
报备领导 执行总裁
5000-50000 50000以上
执行总裁 董事长
董事长 董事局主席
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•10、即时激励
兑现流程
•责任单位提报或其他单位推 荐
•计划管理部门审核
•次月度由员工部兑 现
•分管领导/执 行总裁/董事 会主席审批
对评价内容重复的单位按照“就重不就轻”的 原则进行评价管理
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•10、即时激励
原则:以奖为主;“一事一议”;即时兑现 范围:里程碑计划提前或超额完成的责任单 位;在各方面为公司创造经济效益的单位或 人员
•注:子公司考核激励办法简要介绍
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•10、即时激励
• ●组织:管理者负责进行团队的组建,授予成员相应的权力。主要职责 是:努力为计划实施获得足够的人、财、物等资源,并使人与事得到合 理的配置。
• ●协调:通过有效的沟通和激励,使所有成员共同完成计划目标,主要 职责是:运用职权和个人魅力去影响他人,利用有效的沟通,及时地激 励,正确地解决各种矛盾和冲突,使成员都能全身心地投入工作。
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•4、计划与运营管理指导原则
•整体性原则
•精干高效原则
•目标统一性原 则
•统一指挥原则
•分工协作原则
•计划 运营 管理 指导 •原则
•集权与分权相结合原则 •权力、职责对称性原则
•稳定性与适应性相结合原则
•适当管理宽度原 则
•均衡性原则
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•3、计划与运营管理思路:戴明环-PDCA
•总结检验 •纳入标准
•遗留问题 •转入下期
•分析现 •状找 •问题
•A •P •C •D
•分析产生 质量问题
的原因
•找出主 要原因
•制订对策 和措施
•检查效果和 发现问题
•执行、实施计划
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•3、计划与运营管理思路:戴明环-PDCA
6 施工图设计未按时完成拖延10天以上
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•11、否决项激励办法
序号
通用 否决项
否决项内容
发生重大交通事故或重伤以上安全事故 因工作失误造成5万元以上经济损失
某项计划连续2次未完成(除月度销售回款)
➢ 当出现否决项时月度计划评价扣减30% 视情节轻重由计划管理部门提出处罚方案报执委会
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•四、计划与运营管理系统
自主研发、专业软件 功能:
➢计划报送、评价依据 ➢自动计算、及时提醒 ➢信息交流、分级管理 ➢查询便捷、经验沉淀
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•四、计划与运营管理系统
分级管理: ➢一级单位 ➢二级单位 ➢个人计划
注:天泰地产内部管理实行分级管理、越级复式监督原则
增加10%进行分段考核
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9、兑现办法
里程碑计划兑现办法 ➢ 偏差在1个月≤d<2个月,予以警告 ➢ 偏差在2个月≤d<3个月,不能评为A类员工 ➢ 偏差在3个月≤d<4个月,直接区分为C类员工 ➢ 偏差d≥4个月,岗位调整
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9、兑现办法
➢ 第二是工期估计最长或预算估计最大的活动应进一步 审核预估依据,并做好该活动压缩时间和费用的准备 工作,因为估计值越大的项目更有压缩的可能;
➢ 第三,将某些可以再分的活动进一步细分,研究细分 活动之间并行工作或工作穿插的可行性,如可行,则 可有效地压缩时间和费用。
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•7、计划变更控制
• ●控制:控制就是将计划与实际进程比较,发现问题,及时纠正,以保 证计划的有效实施。主要职责是:全面对计划进行监控,及时掌握工作 实际进展和出现的偏差,采取措施纠正,使工作处于受控状态。
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•2、计划与运营管理作用
信息交流------“数据库” 事前筹划------“导航器” 动态监控------“助推器” 决策依据------“仪表盘”
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•6、重要里程碑内容
序号
重要里程碑计划
1 取得《国有土地使用权证》
2 拆迁
3 施工图纸设计
4 取得《建筑工程施工许可证》
5 取得《商品房预售许可证》
•20 •*
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7、重要里程碑计划调整
原因:受外部客观不可抗力等因素影响 流程:责任单位以会签形式提报调整原因及调 整后里程碑计划 实施:经执委会分管领导及执行总裁批准,月度 考评会公示后实施 限次:每年仅限调整一次
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•
•9、工期-成本抉择模型
成 本
•最 低 成 本
•直 接 成 本
•项 目 总 成 本
•利 润 损 失
•间 接 成 本
•0
•A •最 佳 工
期
•工 期
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•10、计划与运营管理误 区
计划赶不上变化,因而不做计划 做计划浪费时间 只做进度计划,忽视质量、成本和资源计划 做了计划便束之高阁 计划扭曲成了记录 强调计划的严肃性,因而刻板地照计划执行
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•8、时间-成本平衡法
➢ 时间与成本之间在一定的范围内有一定的替代性,一 种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。 该方法基于以下假设: ➢ 每项活动有两组工期和成本估计:正常和应急。 ➢ 一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时 间得到有效的缩减,这要靠投入更多资源来实现 ➢ 应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。 ➢ 当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急 时间时,必须有足够的资源作保证。 ➢ 在活动的正常点和应急点之间,时间和成本的关 系是线性的。
销售回款兑现办法 ➢偏差在30%≤d<40%,警告或通报批评 ➢偏差在40%≤d<50%,不能评为A类员工 ➢偏差在50%≤d<60%,直接区分为C类员工 ➢偏差在d≥60%以上,岗位调整
注:评价对象是年度KPI指标中有回款指标的单位
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9、兑现办法
计划完成率兑现办法 ➢ 连续2个月排名最后,不能评为A类员工 ➢ 连续3个月排名最后,直接区分为C类员工 ➢ 连续4个月排名最后,调整岗位
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2020/11/19
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•二、计划与运营管理理念
•1、法约尔的管理职能论
•计划
•控制
•组织
•计划与 运营管理
•激励
•协调
•标准
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•1、法约尔的管理职能论
• ●计划:管理者是计划的主要制定和决策者,并负主要责任。主要职责 是:与员工就目标进行沟通交流,一起制定实现项目目标的各项具体计 划和总体计划。