在别人宅基地上建房引发权属之争

在别人宅基地上建房引发权属之争

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在别人宅基地上建房引发权属之争-法律

在别人宅基地上建房引发权属之争

文／李海霞

事件回放

宁化新与王启尊是居住在天津市某条胡同里的老邻居。2012年，宁化新打算翻修自家的老房子，但遭遇王家人的阻拦，原因是地皮有争议。经了解，争议的地皮原来是王家祖产，但村委会在1971将该地块划给宁家建房使用。宁化新于1987年取得了在该土地上建造的两间土坯房的《土地使用证》和《房屋所有权证》。因翻修房子受阻，宁化新心脏病复发，紧急入院，后被儿子接到外地居住。见宁化新搬走，王家人便把宁化新的老房子推倒，直接在该地块上盖起新房。

之后，王启尊的亲戚王勤奋想在农村买套房子用于投资。王启尊搬到了新盖的房子中居住，然后把自己有产权证的房子卖给王勤奋。2012年年底，村里开始拆迁，拆迁办工作人员发现了王启尊现居住的两间新房没有产权证，而拥有城镇户口的王勤奋购买农村宅基地的做法也不符合法律规定。

2013年，王启尊到外地找到宁化新，想出钱购买宁化新手上持有的《土地使用证》和《房屋所有权证》，被宁化新一口拒绝。宁化新得知自家的房屋被拆了，向王启尊提出卖证也无妨，但王家得支付30万元。然而，王家则只肯出价6万元。双方协商无果。

在此情况下，宁化新向法院提起诉讼，要求判令王启尊腾退房屋。后经过法院协调，双方达成和解，王启尊同意向宁化新支付25万元，购买宁化新的宅基地使用权。这起纠纷结束后，王启尊便与王勤奋交涉，要求解除双方的房屋买

卖合同，取回自己的房屋。在协商未果的情况下，王启尊起诉了王勤奋，要求法院确认房屋买卖合同无效。最终，法院判决合同无效，王启尊获得了老房子的安置补偿款。

律师解读

本案主要涉及四个重要的法律问题，分别是房屋所有权属于占有人还是权利证书上登记的人、城镇户口的人购买宅基地房屋合同是否有效、同一经济组织成员之间是否可以相互转让宅基地使用权、在他人宅基地上建设的房屋归谁所有。

1．房屋属于权利证书登记的人，占有人及出资人并不必然成为房屋产权人。

根据《物权法》第19条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”上述法律规定的核心意思就是确定房屋主人的标准是权属证书，就是人们俗称的房地产证，出资购买人、实际居住人、公证过的购房协议等均不能成为物权的证明。

既然产权登记证书是确定物权的唯一标准，因宁化新拥有涉案宅基地的使用证书，所以其是涉案宗地的合法使用权人。王启尊在未经宁化新同意的情况下，私自建设房屋居住使用，显然是一种侵权行为，而基于侵权行为是不能获得宅基地的使用权的。王启尊选择以推翻宁华新房屋建造新房的方法企图获得他人财产，这种行为是违法的。

在实际生活中，借名买房经常发生，出资的人认为自己花了钱，房子自然是自己的。但房屋谁出资、谁居住均不是物权的证明，物权遵循公示公信原则，以权属证书登记的权利人为准。

2．城镇户口的人无权购买农村宅基地房屋，房屋买卖合同无效。

依据我国现行法律规定，城镇居民不能购买农村宅基地房屋。一方面，《土地管理法》第8条第二款规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。而城镇居民购买农村宅基地房屋就违反了上述法律规定，购买合同是无效的。

此外，1999年5月6日起实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条明确指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

在本案中，王勤奋看到了农村房子的升值空间，有意购地。然而，王勤奋的这一打算并不被法律及国家现行政策所保护，其非法购买的房屋被统称为“小产权房”。对于这类“小产权房”买卖合同，由于违反了国家法律法规，出卖人随时都可以据此诉至法院主张合同无效。一旦房屋买卖合同无效，房屋升值部分不会由购房人获得，其仅能取回购房款及款项存款利息而已，用“竹篮打水一场空”来形容最恰当不过了。

3．同一经济组织成员之间可以相互转让宅基地使用权。

《物权法》《土地管理法》均没有禁止宅基地使用权在同一经济组织成员之间的转让。2007年12月30日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发[2007]71号），指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，在集体组织内的房屋转让是合法并受法律保护的。在本案中，王启尊多次

找到宁化新，意图低价购买宁化新的房屋。最终，在诉讼过程中，经过法院调解而达成了购买协议。这一宅基地及其房屋的买卖协议发生在集体成员内部，故而是合法有效的。

4．在他人宅基地上建设的房屋归宅基地使用权人所有。

《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第86条明确规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。没有约定又协商不成，能拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这一规则就是法律上所讲的添附规则。添附规则是指不能随意在他人财产上添加附属物，不能拆除的添附物归财产所有人所有，财产所有人可以给予添附人一定的补偿。

根据该司法解释的规定，王启尊在宁化新的宅基地上建房，即在宁化新的财产上增添附属物，且是未经同意的增添。一旦王启尊和宁化新不能达成意思一致，那么，房屋就只能被拆除，或是折价给宁化新所有。

另外，最高人民法院颁布的《民事裁判标准规范》中《占用他人宅基地建房，应如何确定房屋的所有权》规定，在他人宅基地上建房后产生房屋产权纠纷的，一般应判令房屋归宅基地使用权人所有，该使用权人支付相应对价。该审判原则与添附理论有着异曲同工之妙，只不过这一原则更清晰地指向了在他人宅基地上建房引发的麻烦。

通过本案可以发现，房地产纠纷中的法律关系是极其复杂的，法律的每一项制度都是环环相扣的。只有深入了解其中的法律规定，才能更好地利用法律解决问题，也能避免纠纷的产生。