万科公园里商业招商手册

休闲娱乐 15.3%
餐饮 39.3%
其他 3.7%
服务配套 19.7% 美容美发 6.5%
五金 5.3%
服饰 8.1%
万福佳百 货
3000㎡
沙湾检查站
数码
餐饮
服饰
服务配套 五金
家居
美容美发 休闲娱乐 妇婴用品 其他
片区消费人群——常住人口约29万
项目位于南湾街道，共有常住人口约29万，其中户籍人口约有2.3万，约占8.0%，以非户 籍人口为主；
公园里项目介绍
区位—中部物流组团
项目处于深圳组团规划中的中部物流组团，其 功能定位为特区综合服务功能外溢区，是全市 重要的物流基地；
项目紧贴城市中心组团，是城市向外发展的首 要受益地带。
罗湖 福田
万科公园里 沙湾关
沙湾路
东
湖
东
水
湖
库
水
库
俊园
交通条件—交通路网枢纽，辐射范围大
深惠路 布沙路
丹坪快速
万科公园里
丹沙路
沙湾路
公园里位于路网交汇处，周边既 有快速路，又有主干路，通达性 非常强： 向南：通过丹坪快速、沙湾路连 接 向北：通过丹沙路连接 向东：通过深惠路-盐排高速连接 向西：通过布沙路连接 快速路：丹坪快速 主干路： 深惠路 布沙路 丹沙路 沙湾路
土地指标——47万平米大型生态高尚社区
商业主要以街铺形式存在，整体档次较低，主要以满足人们日常生活消费的餐饮、服务配套 和休闲娱乐为主。
周边商业示意图：
名称
位置
楼层 面积（㎡） 代表商家 经营状况
布沙路与 万福佳百货 樟富北路 3
交汇处
3,000
以非品牌服 饰为主
较好
樟树布-沙塘布片区商业业态面积比例图示
妇婴用品 0.2% 数码 0.5%
另外5000米的5层小商业（如图中蓝线部分），已经转交给村委，由万科协助村委招商中， 主要以大型餐饮、美容健身为主
本项目依托现有公园景观资源及未来快速交通 的便利，规划突出餐饮、休闲等辐射力强的业态， 打造成集购物、美食、休闲、娱乐等功能于一体的 生活消费中心，吸引片区、布吉其他区域及罗湖部 分人群前往消费。
其中：
容积率： 建筑覆盖率：
绿地率： 配建车位：
104,900㎡ 472,000㎡
商业面积：42,000㎡ 一期：34,500㎡ 二期：5,200㎡ 三期：1,300㎡ 四期：1,000㎡ 4.5 30% 35%
2,800个
4期
1期
公园
3期
2期
周边商业环境—商业氛围浓厚，档次有待提升
片区集中商业数量较少，大型集中商业1家(万福佳百货)，体量约为3,000㎡；
• 南湾街道地处沙湾关口，与罗湖区及布吉、 平湖、横岗街道相邻，交通便利；
• 南湾街道辖区面积为24.68平方公里，下辖 12个社区，包括沙湾、南龙、宝岭、康乐4 个纯居委社区，以及南岭村、沙塘布、樟 树布等8个“村改居”社区。
南湾街道2007年人口比例
23,000, 8%
非户籍人口
267,000, 92%
180 3.86 20 40 910
合计 104870 471915 394215 42000 30000 3200 2500
4.50 30 30 2800
公园资源—有利于带动周边人流的聚集
本项目围合着公园而建 公园有利于带动周边人流的聚集 公园独有的景观资源和一定的体育设施有利于提升项目
4期
1期
公园
3期
2期
商业市场定位——片区生活消费中心
华润“欢乐颂”
“欢乐颂”是华润万家业态多元化大家庭中重要的一员，属于华润集团旗下的以经营 零售、大卖场为主的购物中心。 “欢乐颂”是华润万家未来重点扩张的新业态，其市场辐射范围为区域性的购物中心 ，主要满足家庭的日常玩乐购。 “欢乐颂” 的特点在于，通过这个平台，华润万家可以将旗下超市、百货、咖啡店 等近10个零售业整合其中，实现同时扩张。 与购物中心大幅招募外来品牌入驻不同，“欢乐颂”内60%的体量将由华润旗下业态 以及紧密合作品牌实现一级控制，余下40%则由外来品牌入驻。
户籍人口
片区消费人群——核心消费人群6万，次核心16万
未来商业主力消费群：
樟树布、沙塘布、沙湾、南岭等 项目周边社区的消费人群（白领、 中高层管理人员、公务员、私营 业主、本地村民等）
核心商圈6万人 次级商圈16万人
次级商圈约16万人 深 惠 路 22723人
23112人 14979人
25322人
一期 26819 139100 101400 34500
3200
5.19 50 10 820
二期 18975 92700 87500 5200
4.89 25 30 250
四期
樟树布公园 三期
三期 29545 126035 92415 1300 30000
2320 4.27 26 40 820
二期
四期 29531 114080 112900 1000
18233人
16658人
9904人 21840人
核心商圈 约6万人
商业市场定位——片区生活消费中心
万科+华润，强强联手，打造“片区生活消费中心”
一期总面积34500m2： 其中3万平米（如图中红线部分），已经承包给华润； 华润会参照旗下欢乐颂的模式来做，主营有超市、餐饮、服装及日常生活用品类
形象和价值
商铺土地指标
商业配套总面积4.2万平米，主要集中在一期，约3.5万平米； 本项目商业面积/住宅面积≈10%，商业在服务本社区居民的同时，亦需外部消费群来消费
支撑，将商业辐射范围扩至周边区域; 项目分期开发，各期指标已定，无法合并； 其它各期商业面积详见下表：
建设用地面积： 建Βιβλιοθήκη Baidu面积：
项目总占地：约10.5万平米 总建面：约47万平米 住宅面积：约39万平米 容积率：约4.5(含樟树布公园在内为3.4) 总共分为4期开发，约2000余户 项目景观资源丰富，围合公园而建
地块 建设用地面积 总建筑面积
住宅 商业 其中 商务公寓 幼儿园 其它配套 容积率 覆盖率 绿化率 配建车位
欢乐颂深圳南山店
欢乐颂深圳南山店
商业市场定位——功能定位
以满足本社区及周边居民的日常生活需求为主，兼顾部分外来消费群的休闲娱乐消费； 满足消费群餐饮、休闲、娱乐、购物等多元化需求，成为片区休闲购物的集合中心；
项目需具备的基本功能
购物功能 餐饮功能 娱乐功能 休闲功能 服务功能
商业市场定位——消费群定位