商业银行房地产信贷风险
商业银行房地产开发贷款风险及防范
３ 房 地 产 企 业 高负 债 经营 引发 的 财 务风 险 。资 信 较 差 的开 发 向 方面 严格 掌握 。 特别加 强 项 目合法 性 的审 查 ，房产 开发 项 目必 须 ． 商 ，有意 规避 项 目开 发 的 自有资 金 比例 管理 ，许 多项 目 自有 资金 不 四证 齐 全 ，项 目资本 金 比例 不得 低于 国 务院现 行 要求 ；贷 款严 禁跨
到位 。为 了 占领市 场 份额 ，这 些 房地 产企 业选 择 了粗 放 式扩 张 ，采 取变 相融 资 的手段 骗 取银 行信 贷 融资 。例 如 ：通过 不 属 于房地 产 行 业 的母公 司 向银 行贷 款 ；以一 个 符合 贷款 条件 的项 目向 多家银 行 贷 地 区使用 ，严 禁 短贷 长用 、借 新 还 旧和发 放用 于 归还 他行 贷款 等 。 对项 目实 施全 程 监管 ，防止项 目资金 被挪 用 ；提高 贷 后查 访频 率 ， 掌握 贷款 项 目工程 进 度 、销售 进 展 、资金 回笼 状况 等 ；根 据销 售资
门槛 ，收缩 房地 产 信贷 业务 规 模 ，甚至 停办 房 地产 信贷 业务 ，部分 过 授 信 后 监 控 对 抵 押 物 价 值 进 行 重 估 ， 必 要 时 可 指 定 专 业 机 构 进 行
房 地产 企业 将 会面 临资 金链 条 断裂 的危 险 。房 地产 业 属于 资金 密 集
房地 产业对 银 行信 贷 资金 的过 度依 赖 ，会 增加 国家 产 业政 策 、货 币
政 策及 商 业银 行信 贷政 策变 化 对房 地产 业 发展 所带 来 的影 响 。随 着 放 缓 ，项 目是 否 因售价 的 降低 导致 开发 商 无法 按期 偿还 贷款 ，开 发 国家对 房地 产 业调 控政 策 出 台，商 业银 行逐 步 提高 房地 产信 贷 业务 商 是否 因 信贷 政策 的 改变 导致 资金 链绷 紧 等情 况进 行评 估 。定期 通
商业银行房地产信贷风险分析
商业银行房地产信贷风险分析商业银行房地产信贷风险分析1、引言在商业银行的贷款组合中，房地产信贷占据了很大的比重。
然而，由于房地产市场的波动性和风险特点，商业银行在房地产信贷业务中面临着一系列风险。
为了有效管理和控制房地产信贷风险，商业银行需要进行细致的风险分析。
2、房地产市场概述2.1 市场规模和增长趋势2.2 政策环境和监管要求2.3 房地产市场的周期性和风险特点3、房地产信贷风险类型3.1 市场风险3.2 项目风险3.3 借款人信用风险3.4 利率风险3.5 流动性风险3.6 操作风险4、房地产信贷风险分析方法4.1 定性分析方法4.2 定量分析方法4.3 综合分析方法5、房地产信贷风险评估指标体系 5.1 市场风险评估指标5.2 项目风险评估指标5.3 借款人信用风险评估指标 5.4 利率风险评估指标5.5 流动性风险评估指标5.6 操作风险评估指标6、房地产信贷风险管理措施6.1 风险策略和政策6.2 信贷审查和审批流程6.3 风险监控和预警机制6.4 风险分类和准备金管理6.5 风险分散和投资组合管理6.6 风险防范和风险缓释工具7、房地产信贷风险管理实践案例7.1 案例1：商业银行A公司房地产信贷风险管理7.2 案例2：商业银行B公司房地产信贷风险管理附注：本文档涉及附件，包括相关数据分析报告、风险评估模型等，详见附件部分。
法律名词及注释：1、房地产市场监管法：指用于管理和规范房地产市场的法律法规。
2、借款人信用评级：指对借款人的信用状况进行评估，并给予相应的信用等级。
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，它关系到咱们国家经济的稳定和发展。
那么，这个问题到底是什么呢？其实就是商业银行在房地产信贷业务中遇到的各种困难和挑战。
下面，我给大家分几个方面来说说这些问题和对策。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们国家的房地产市场就像过山车一样，一会儿房价飙升，一会儿又跌得惨不忍睹。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿赚得盆满钵满，一会儿又赔得血本无归。
这种波动性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的风险。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：加强风险管理，提高风险识别能力。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要加强对市场的分析和研究，提高风险识别能力，做到心中有数。
要加强内部风险控制，建立健全风险管理制度，确保业务稳健发展。
二、房地产项目质量参差不齐，难以把握咱们国家的房地产市场虽然发展迅速，但是项目质量却参差不齐。
有的项目地段好、品质高，吸引了大量的购房者；有的项目则地段一般、品质堪忧，让购房者望而却步。
这对商业银行来说，就像是在挑选苹果和橘子一样，有时候很难把握。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：严格把关，提高项目准入标准。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要严格把关，提高项目准入标准。
对于那些地段好、品质高的优质项目，要积极给予支持；对于那些地段一般、品质堪忧的项目，要慎重考虑。
只有这样，才能确保商业银行的房地产信贷业务稳健发展。
三、房地产信贷政策调控频繁，影响业务开展咱们国家的房地产政策调控力度一直在加大，有时候一天之内就能出台好几项政策。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿这个政策出来支持你，一会儿那个政策出来限制你。
这种政策的不确定性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的困扰。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：密切关注政策动态，及时调整业务策略。
我国商业银行房地产信贷风险防范
用房 等高 价格 、高 回报 的商 品房 开发 建设 中，而 中小户 型 、中低价 其他 项 目，商业 银行 要根 据新 项 目的具 体情 况 确定 是否 给予信 贷 支 位住 宅比例 偏低 ，不 能有 效 满足 普通 居 民的住 宅 需求 。已 开发 完成 的商 品房销 售不 畅 ，从 而造成 房地 产 开发 资金 大量 沉淀 。引发开 发
惠 政策 到期结 束 ，又 从 明确 提 出遏 制部 分城 市房 价过 快 上涨 ，再 到
的二 三线 城市 房地 产信 贷市 场 。减 少对 供过 于 求区域 市场 的贷 款投
放 ，坚 决退 出房 价 高企 、投机 浓 厚 区域 的房 地 产 开发 项 目。 （ ３）
土地 出让 金 首付 不得低 于５ ％。这 一 系列政 策 的 出台 ，不 但使 商 业 ０ 银 行 的房 地产 开 发贷 款面 临的违 约 风险 加大 ，而 且对 其个 人 住房 贷 款带 来潜 在风 险 。我 国商业 银 行 的个 人住 房 贷款 面 临的潜 在风 险 主
极 化解 风险 。
、
２ ０ 年我国房地产市场状况概述 ０９
今 年 以来 ，我 国房地 产市 场异 常火 爆 。国 家统计 局 数据 显示 ， 前 １ 个 月 我 国房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 中 ， 国 内贷 款 ８ ９ ＇ １ ９ ４７ ｆ ＿ ， 元 ，个 人 按揭 贷款 ７ Ｏ 亿 元 ，总 计 流入 房地 产 行业 的信 贷 资 金 １ ０９ ． ６ 万 亿元 ，同比增 长６ ％。前 １ 个 月全 国银 行 人 民币新 增贷 款９２ ９１ １ ＿１ 万 亿 元 ，１ ．％的贷 款 流入 到 了房地 产领 域 。过 多的信 贷资 金进 入 ６６ 到 房地 产领域 ，给 商业 银行 埋下 了潜 在的信 贷风 险 。
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，关乎到银行的资金安全和风险控制，所以我们得认真对待。
接下来，我将从以下几个方面来谈谈这个问题。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们都知道，房地产市场是一个波动性很大的市场，房价涨跌不定，这对商业银行的房地产信贷业务来说就是一个巨大的挑战。
有时候房价涨了，银行的资产价值就上去了；可是房价一跌，银行的资产价值也就跟着下跌。
这样一来，银行的风险就很大了。
所以，商业银行在开展房地产信贷业务时，必须要注意风险控制，不能盲目跟风。
二、房地产信贷业务利率高，利润空间小咱们再来看看房地产信贷业务的利率。
一般来说，房地产信贷业务的利率都是比较高的，这是因为房地产市场的资金需求量大，银行为了吸引客户，只能提高利率。
可是这样的利率对于银行来说，利润空间是很小的。
所以，商业银行在开展房地产信贷业务时，也要注意利润空间的问题。
三、房地产信贷业务监管压力大咱们还要说说房地产信贷业务的监管问题。
近年来，国家对于房地产市场的监管越来越严格，对于商业银行的房地产信贷业务也提出了很多要求。
比如说，要求商业银行加强对房地产市场的审查，防止过度放贷；要求商业银行加强对购房者的资格审查，防止虚假购房等。
这些要求对于商业银行来说，无疑增加了很大的压力。
那么，面对这些问题，商业银行应该怎么办呢？我觉得，可以从以下几个方面来解决。
一、加强风险管理，提高风险意识商业银行要加强风险管理，提高风险意识。
在开展房地产信贷业务时，要严格按照国家的相关政策和规定来操作，不能盲目跟风。
要加强对客户的审查，确保借款人有还款能力。
还要加强内部管理，防止内部人员违法违规操作。
二、优化贷款结构，降低利率风险商业银行要优化贷款结构，降低利率风险。
在开展房地产信贷业务时，要根据市场需求和自身实力，合理配置贷款额度和期限。
要关注市场利率的变化，适时调整贷款利率，降低利率风险。
商业银行房地产信贷风险识别与防范研究
商业银行房地产信贷风险识别与防范研究一、本文概述本文主要研究商业银行房地产信贷风险的识别与防范。
文章概述了房地产信贷风险的概念、类别及其特点，并简要介绍了当前普遍认可的相关理论。
以中国银行S分行为例，介绍了该分行的概况，并收集了其个人住房贷款业务和房地产开发商贷款业务的相关数据，对现状进行了描述。
再次，分析了中行S分行对房地产信贷风险的识别及风险管理措施。
从商业银行的角度、政府的角度以及房地产企业的角度，提出了加强房地产信贷风险管理、防范信用风险和操作风险的对策和建议。
本研究旨在为商业银行在房地产信贷活动中降低信贷风险提供有益的参考。
二、商业银行房地产信贷业务概述商业银行房地产信贷业务是商业银行等金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产各环节发放贷款的借贷活动。
它是商业银行的主营业务之一，也是各商业银行同业竞争的热点。
房地产业具有广阔的发展前景和较高的经济效益，这与金融机构追求利润最大化的经营目标相一致。
贷款投向受到严格控制：房地产信贷主要投向土地和房屋的开发、经营者以及住房购买和消费者。
贷款期限较长：由于房地产业投资规模大、期限长，相应的贷款期限也较长。
信用风险和流动性风险：房地产信贷存在信用风险和流动性风险，解决信用风险的手段是用房地产本身作抵押，解决流动性问题的手段是发行抵押转手债券。
贷款规模与资产占比有限制：通常，房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的10左右个人住房贷款占比一般在10到15，或更高一点。
基本条件：房地产信贷必须以抵押或担保作为设立的基本条件，以降低贷款的偿还风险。
借款单位应满足的条件：包括借款单位必须是依法批准的法人单位，实行自主生产经营和独立核算，拥有一定的自有资金，在银行开立帐户，将所有业务收入存入开户银行等。
商业银行房地产信贷业务在支持房地产行业发展的同时，也面临一定的风险。
商业银行需要加强风险识别和防范，确保信贷业务的安全和可持续发展。
三、房地产信贷风险的类型与特征市场风险这是指由于房地产市场波动而导致的风险。
我国商业银行房地产信贷的风险控制
更多的关 注和讨论。 房地产属于典型的资金密集型行业 ， 其生存 和发展都离不开商业银行 在资金方面的大力支持 ， 高投 资 、 回 高 报 的特征 也决定 了房地 产行业与生俱来 的高风险性和易波 动 性 。因此 ， 有必要分析研究房地产信贷风险的成 因， 以此加强 并 房地产信贷管理 ， 切实防范房地产信 贷风险， 确保我 国房地产行
易导 致 部 分 商 业 银 行 对 房 地 产 开 发 企 业 和 开 发 项 目缺 乏 选 择 ， 盲 目营销 。此 时， 些 自有 资金 不 足 ， 施工 企 业 垫 资 、 行 贷 款 那 对 银 和销 售 回款 依赖 性 过 大 的项 目， 会 挤进 银 行 的 门槛 。 而 增 大 就 进 了商 业 银 行房 地 产 贷 款 出 现风 险 的几 率 ， 加 了商 业 银 行 防 范 增 和化解房地产信贷风险的难度 。 １ 房地产业 目前 的信贷风 险不在规模上而在结构上。 ． ２ 现代信
经 营 管 理
科技 经 济市场
我 国商 业银 行房 地产 信 贷 的风 险控 制
李 华
（ 淮北师 范大学 ， 安徽 淮北 ２ ５ ０ ） ３ ０ ０
摘 要： 房地产信贷业务在商业银行开展 以来发展迅速 ， 大规模 的信贷 向单 一的房地产行业集 中， 对金融机构 而言意味着 经营 风 险将 更 多 的 受该 行 业 的变 动 影 响， 融机 构 应 该 采 取 怎样 的措施 积 极 控制 风 险 成 为房 地 产 信 贷 业务 的主 要 内容 。 金
业 的 协调 和 健康 发 展 ：
１ 当前 我国商 业银 行房 地 产信 贷风 险 形成 的主 要原
因 １１ 宏观调控政策对商业银行有很大 的影响。国家宏观调控政 ． 策如果紧缩而 又达不到抑 制投机炒作行为的预期效果，则房价 波动幅度较大， 导致银行不 良资产的增长 。 就会 宏观政策松动溶
浅析我国商业银行房地产贷款信用风险
浅 析 我 国 商 业 银 行 房 地 产 贷 款 信 用 风 险
口 徐 杰华
摘要 ：房地产行业属 于资金 密集型行 业，从 其投 资资金 来源 来看 ，其风险又主要 集中在商 业银行。然 而， 当前 商业银行 房地
产贷 款 余 额 持 续 增 加 ，而 商 品 房 价 格 已有 所 松 动 ，成 交数 量 明 显 下 降 ，本 文 从 商 业银 行 的 角 度 ，分 析 房 地 产 贷 款 风 险 的 成 因 ， 并 提 出相 应 对 策 。 关 键 词 ： 商业 银 行 ； 房地 产 贷款 ；信 用 风 险 二 、 商 业 银行 房 地 产 贷 款 信 用 风 险 分 析
根据北京房地产交易管理 网显示 ，截 止到 ６月 ２ ０日共有 ８个 商品住宅项 目取得预售许 可证 ，仅 售出一套 ，多数 商品住 宅项 目 出现零成交。零成交不仅仪 只是 发生在 北京 ，也 发生在 上海。在 深圳 、广州等城 市，楼 市成交 量同样 直线 下滑。深圳 很多 中介门 店 ５月份 ６月份 成交 业绩 惨交 白卷 ，大多处 在零 成交 。在 广州 ， ４ ９个在售楼盘 ，近半在 ５月 网签数据 显示 零成交。据 统计 ，全国 ６ ７ ０个大 【城 市 中在 ５月份 ，有 近 ３ ｆ 】 Ｏ个城 市出现零 成交。显 而易
现 负增 长 ，２ ８个 城 『 出 现 月 环 比 下 降 ，房 屋 销 售 价 格 涨 幅 放 缓 。 ｛ 』
见，商业银行房地产开发贷款信用风 险不容小觑。
２ ．商业银行个人住房贷 款信用风险
在我 国，“ 房按揭贷款是优质资产” 的神话仍然是房地产 市 住 场主流意见 ，除 了银监会 及 央行这样 的 监管机 构有 所察 觉之 外，
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策一、商业银行房地产信贷业务面临的问题1.1 房地产市场波动大，风险难以把控近年来，房地产市场波动较大，房价时高时低，让商业银行在房地产信贷业务中面临着巨大的风险。
有时候，银行为了追求利润，会大量放贷给房地产开发商，结果导致房价泡沫破裂，银行的资产负债表出现巨额亏损。
这就好比是“瞎子摸象”，银行无法全面了解房地产市场的实际情况，只能通过有限的信息来判断风险。
1.2 房地产信贷业务的审批流程繁琐商业银行在开展房地产信贷业务时，需要经过多个部门的审批，包括风险管理部门、法务部门、财务部门等。
这个过程耗时耗力，而且容易出现“走过场”的现象。
有时候，银行为了应付监管部门的要求，不得不增加一些不必要的审批环节，这无疑增加了银行的运营成本。
1.3 房地产信贷业务的不良贷款率较高由于房地产市场的风险较大，商业银行在开展房地产信贷业务时，很容易出现不良贷款。
一旦房地产市场出现波动，开发商无法按时还款，银行的资产质量就会受到影响。
这就好比是“骑虎难下”，银行在面临巨大压力的还要承担着潜在的损失。
二、商业银行房地产信贷业务的对策2.1 加强风险管理，提高资产质量面对房地产市场的风险，商业银行需要加强风险管理，提高资产质量。
银行要建立健全风险管理制度，加强对房地产市场的监测和预警。
银行要加强对房地产开发商的信用评估，确保贷款资金的安全。
银行要加强内部审计和风险控制，及时发现和处置不良资产。
2.2 简化审批流程，提高工作效率为了提高房地产信贷业务的审批效率，商业银行需要简化审批流程。
银行要优化各部门之间的协同工作机制，减少重复劳动。
银行要利用信息化手段，实现审批流程的电子化和自动化。
银行要加强内部培训和考核，提高员工的业务水平和工作效率。
2.3 创新信贷产品，降低风险敞口为了降低房地产信贷业务的风险敞口，商业银行需要创新信贷产品。
例如，银行可以根据房地产开发商的实际需求，推出定制化的信贷产品。
商业银行的房地产信贷与风险评估
房地产行业是我国经济的重要支 柱产业，商业银行开展房地产信 贷有助于促进经济发展。
房地产信贷市场的发展历程与现状
发展历程
我国房地产信贷市场经历了起步、快速发展、调整和稳定发展等阶段。
现状
目前，我国房地产信贷市场已经形成了较为完善的体系，但仍然存在一些问题和挑战，如部分城市房价高涨、房 地产市场波动等。
多业务机会。
金融创新
商业银行可以利用金融创新工具和手 段，开发出更多符合市场需求的产品
和服务。
政策支持
政府对房地产市场的政策支持可能为 商业银行带来更多的业务机会和盈利 空间。
国际化发展
随着中国经济的国际化程度不断提高 ，商业银行可以拓展海外房地产市场 ，提升自身的国际竞争力。
商业银行的应对策略与建议
THANKS
感谢观看
运用统计模型、风险量化工具等对 风险进行量化和分析。
风险评估流程
包括客户调查、资料审核、风险评 估、审批决策等环节。
04
风险预警与控制
风险预警
通过监测各项风险指标，及时发现潜在 的风险点，发出预警信号。
VS
风险控制
采取相应的风险控制措施，如要求提供担 保、提前收回贷款等，以降低风险损失。
03
商业银行房地产信贷业务的风险点及
定义
房地产信贷是指商业银行向房地产开 发商或个人提供贷款服务的金融业务 。
特点
贷款额度大、期限长、抵押物为房地 产、利率相对较高。
商业银行开展房地产信贷的重要性
01
增加收益
房地产信贷是高风险高收益的业 务，商业银行通过开展房地产信 贷可以增加收益。
02
优化资产结构
03
促进经济发展
房地产信贷作为一种优质资产， 有助于优化商业银行的资产结构 。
我国商业银行的房地产信贷风险研究
我国商业银行的房地产信贷风险研究摘要：近十几年来，房地产行业成为我国一个快速发展的行业，并且逐渐成为拉动gdp增长的主要力量。
由于房地产行业投资规模相比较其他行业来说规模巨大，商业银行就成为其资金来源的主要渠道，房地产行业的飞速发展为商业银行业务的拓展带来了商机，但同时也为商业银行带来了很多的风险。
关键词：商业银行；房地产信贷；风险控制近十几年来，我国的房地产行业逐渐成为了推动国民经济增长的支柱行业，消费者对房地产的投资既有保证基本的住房之外还有对房地产市场的投资和投机的行为，个人按揭不断扩张，作为其资金主要来源的商业银行，在其办理的业务中房地产信贷业务在总的贷款业务中占的比重也越来越大，这种情况下房地产行业的信贷业务的增多在一定程度上增加了银行利润，但是也应看到房地产对商业银行的过度依赖也会费商业银行带来巨大的信贷风险。
一、商业银行信贷风险概述对房地产信贷的定义主要有广义和狭义之分，前者指的是商业银行等金融机构把房地产行业作为其服务对象，把其通过信用渠道筹集到资金的使用权让渡给房地产的开发者和消费者，供房地产行业进行开发、建设和消费等各个环节。
后者指的仅仅是商业银行对房地产在开发经营和消费过程中的提供的贷款。
从以上定义可以看出，房地产信贷具有其特点：在房地产信贷的使用上具有针对性和专有性，专门为房地产开发建设和经营使用的；由于贷款数额一般比较大，因此房地产信贷还有长期性，尤其是单个消费者进行的住房贷款，期限一般都在10年以上；房地产信贷资金必须在有关部门的监督管理之下进行专款专用。
从以上对房地产定义和特征的概述中可以得出房地产信贷风险的定义，它是指商业银行在对房地产行业发放贷款的过程中由于主观和客观的因素的影响和变化给房地产的信贷资产带来损失同时也使银行等金融机构自身的价值贬值。
这种信贷风险既有借款人无法偿还本息带来的实际损失也有借款人信誉下降或者偿还能力降低带来的潜在的损失。
中国人民银行对信贷进行了分为，主要分为五个类别：正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类，后三者被成为不良贷款。
我国商业银行房地产信贷的风险与防范
赖 于￣ ｔ ｔ ４ － ｉ － ，而银行也一直为其开辟 “ 绿色通道” ， 使得 商业银行 房地产信贷的风险不断攀升 。如何才能制 定有效的防范房地产信 贷风险的措 施，以
保 证 商业 银 行稳 健 运 行 值 得 探 讨 。
【关键 词 】商 业银 行 ；房 地 产 信 贷 ；风 险 ； 防 范 ；策 略 文章编号 ： Ｉ Ｓ Ｓ Ｎ １ ０ ０ ６ —６ ５ ６ Ｘ （ ２ ０ １ ４ ） ０ 卜Ｏ ０ １ ７ — ０ ３
（二 ）信 用 风 险
信片 ｊ 风险 是合 同义务人 拒绝履 约或不 能履约 的风险 ，它是 商业 银行 房地产 信贷 眦 务 中所面 临的最 主要 风 险 ，也是 给商业银 行带来 最大 损失 的一项 风险 。在整个 丰 十 会信 誉程度 低的情 况下 ，开发商 拖 欠贷 款 ，企业借 改制之 名逃避银 行债 务 、为经 济利益 恶意欺 诈银行
一
、
商 业银 行房 地产信 贷风 险及其特 征
商业银行房地产信 贷风险是 目 前 我国商业银行一项主要的业务风 险之 ～ ，但 至今 没有一 个公认 的具体 的概念 界定 。其主要 是指 商业 银行在贷款 给房 地产 业供其开发土地 资源 并且盈 利这一业务 中产生 的经 济风 险 。我 国商业银 行房地 产 信贷 业务 是伴随 着房地产 业 的复 苏 、金融 体 制 的改 革 逐步 发展 起 来 的 。因此 ，我 国商 Ｉ 银 行 房 地 产信 贷风 险具 有很 浓 的国情 特 色 。主要包 括一 下 几个 特征 ：
问题 ，其 中最为突出的就是融资渠道太过 单一 ，大部分都是通过银行采解决资金 问题。而于银行 而言， 这是一次太好机遇 ，因为只要房地产业稳 步发展 ， 银行 必然会 大幅度盈利。房地产业也 因为商业银行的 大力支持发展 更加迅速 。但是 ，有盈利就会伴 随着风险 ， 现在房地产业 已经过分依
商业银行房地产业授信风险与防范
户 ，其 采 取 的授 信 策 略 区别 不 大 ，造 成 授 信 风 险 很 难通 过有 效 手 段 转 嫁 出 去 。
３ 项 目管 理 风 险 。商 业 银 行 针 对 房 ． 地 产 业 这 样 的高 风 险 行 业 并 未 采 取 特 别 的 监 督 以及 管 理 办 法 ， 南于 银 行 对 房 地
元 ， 比上 年 增 长 ４ ．％。 其 中 ， 国 内 贷 ４２
信
不
成
的
因 业
款 １ ２ ３ 元 ，增 长 ４ ．％ ；房 贷 业 务 ９亿 ｌ ８５
“
一
枝 独 秀 ” 的 繁 荣 背 后 ，隐 藏 着 巨 大
风 险 。根 据 上 市 银行 ２ ０ 年 中报 显 示 ， ０９
分必 要 。本 文主 要 通过 阐述 商 业银 行 的 房地 产 授 信 风 险 种 类 ， 提 出 防 范 商 业 银 行 房 地 产 授 信
中 近八 成 。各 家银 行都 处 于抢 占市 场 阶
段 ，在 激 励 机 制 的 作用 下 ，不 可避 免 会
产 业授 信风 险 的关 键 因素 。 ２ 授信 策略 风 险 。 由于 房 地产 业 自 ． 身 特点 ，造 成商 业 银 行 在 房地 产 业 授 信 过 程 中 间接 成 为 房地 产业 风 险 的 主要 承
Ｔ 、 建 、交 、 民 生 、深 发 展 、兴 业 、
７０ 黑龙 江金 融 ２ １ ００
黑龙江 金融 Ｈ ｌＯＮ Ｉ ＮＧ Ｅ Ｌ ＧＪＡ ２ 第 ５ Ｆ Ｎ ＣＥ ０１ ０ 期 Ｉ ＡＮ
构 代 为 偿 还 并 同 时 享 有 对 欠 款 企 业 的 代 位 追 偿 权 。对 于 中 小 房 地 产 企 业 由 于 信 用 等 级 低 、抵 押 品 等 难 以 保 证 、 资 产 规 模 小 等 原 因 ，难 以 得 到 商 业 银 行 的 贷 款 。 商 业 银 行 在 规 避 风 险 同 时 也损 失 了信贷业 务量 ，解决 这一 问题
房地产开发贷款的风险
房地产开发贷款的风险在中国房地产市场处于深度调整的复杂形势下，我国商业银行房地产信贷风险日益凸显，下面就让店铺为你介绍一下房地产开发贷款的风险吧。
我国商业银行房地产开发贷款的主要风险(一)信用风险在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。
借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素。
房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分。
信用风险除了来自开发商的欺诈外，目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期，而开发贷款的还款来源对项目销售具有很强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。
(二)市场风险房屋价格决定机制复杂，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高、随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大;短期供求关系可能完全不反映社会真实需求;一旦消费者对房价走势的预期发生改变就会转向“惜购”，市场的有效需求严重萎缩，形成市场风险。
(三)银行操作风险受利润驱使，银行容易产生放贷冲动，如果不注意操作环节的监管，极易产生操作风险。
银行操作风险主要包括：违规发放贷款，银行可能为了完成年度或季度贷款发放指标，不按照工程进度合理放款;信贷资金无法执行封闭运作，难以监控;抵押物变现存在困难，银行很难全额收回贷款本金及利息。
(四)房地产企业经营风险企业经营风险指由于企业投资、出售、人事等方面经营决策失误，造成实际收入或利润没有达到预期，直接影响现金流，造成难以规划银行贷款的风险。
地产开发受到筹资方式、设计定位、成本估算、政策干预等因素的影响，某一个环节出现问题，整个开发项目会产生联动效应，造成公司损失，资金回笼出现问题。
我国房地产开发贷款风险成因分析我国市场经济体制还不健全，市场和法律还有待完善，特别是利率市场化未充分放开，商业银行的资产定价机制尚未确立，由于房地产在我国经济发展中的特殊地位，商业银行的房地产开发贷款风险的形成受到众多因素影响。
我国商业银行信贷风险案例
我国商业银行信贷风险案例
以下是几个我国商业银行信贷风险的案例：
1.某城市商业银行在过去的几年中，因为对房地产行业的过
度投资，导致大量的坏账和风险积累。
随着房地产市场的
降温，该银行的信贷风险暴露，许多贷款无法收回，导致
银行面临严重的财务危机。
2.某大型商业银行在近年来对一家大型制造企业进行了大额
贷款，但该企业因为市场变化和经营不善，无法按期偿还
贷款。
尽管银行采取了多种手段进行追偿，但最终还是形
成了不良贷款，给银行带来了较大的损失。
3.某商业银行在向小微企业提供贷款时，因为对风险的评估
和控制不当，导致大量的不良贷款产生。
这些贷款在银行
的风险评级中被认为是低风险，但事实上由于小微企业的
经营不稳定，风险难以控制，最终导致了银行资金的损失。
以上案例说明，商业银行在信贷业务中面临着多种风险，包括信用风险、市场风险、流动性风险等。
为了降低信贷风险，商业银行需要建立完善的风险管理制度和内部控制机制，提高风险识别和评估能力，加强贷款管理和监督，以及加强不良贷款的处置和风险准备等。
同时，也需要加强外部监管和合规管理，确保银行业务的稳健运行。
趋紧新政下商业银行房地产信贷风险及规避措施研究
３ ． １ 宏观层面分析商 业银行房地产信贷风 险
３ ． １ ． １ 宏观调控形成 的政策风 险 １ ９ ９ ８ 年住 房体 制改革 以来 ， 为发展房地产业 ， 国家 施行宽 松 的调控政策 ， 使得 我国房地产 市场迅猛成长 ， 一、 二线城市 的 房地产市 场甚至 出现 了过热投机 、 房 价飞涨 ， 产生 了房地产泡
一
同时 ， 近年 来 ， 房地产业投资 的迅猛 发展 ， 使得房地产信贷
资产余 额 占银行 信贷总资产余 额 的比重也快速增 长 ，表 ２ 是
２ ０ ０ ６年 以来我 国银行 房贷占比情况 。可 以发现 ， 绝大多数年份 的占比超过 ２ ５ ％， 部分年份 的占 比甚 至超过 了 ３ ０ ％。这些数据 方面反 映了我 国商业银行对房地 产贷 款依 赖度较高 ， 另一方 面也反映了房地产贷 款 占银行 的风险管理构成较大。 ２ ０ １ １ 年房
分点 。 从资产负债率 的分布来看 ， 两端区 间的 占比均在扩大。 负
为控制房地产业健康发展 ， 从２ ０ ０ ３ 年 开始 ， 国家实施宏 观
调控 ， 出台了“ 国八条 ” 、 “ 国十一条 ” 、 “ 国十条” 、 “ 新 国五条 ” 等 政策文件 。 在 限购方面 ， 北京等部分一线城市开始实行 限购 ； 在
：
３ ９ ４ ６ ６ ４ ２ ３ ８ ２ １ ０ ５ ４ ６ ８
竺
７ ９ ５ １ ０
竺
４ ５ ２ ３ ０
升级的指导意见》 ， 简称“ 金十条” 。其中， 针对房地产行业， 意见
商业银行应如何加强对房地产信贷风险的管理
科技致富向导2009.8一、我国房地产信贷的发展现状自2002年以来，我国房地产信贷业务得到了快速发展，社会各界看好其未来的发展，使得它成为各大商业银行争相瓜分的“蛋糕”。
国内的不少银行，甚至不惜突破规则限制，让那些没有资质的贷款者进入市场，以夺取信贷市场的一席之地。
对公信贷上，一些商业银行对“四证”不全的房地产开发项目发放贷款，或采取变通方式，挪用专款。
因此形成了房地产开发贷款的高速增长，增加了系统性和结构性的信贷风险。
对私信贷上，只要个人希望办理住房按揭，在早几年的国内住房按揭市场，银行都会照做不误。
也由于我国银行对住房按揭贷款缺乏风险防范意识，不仅使得国内个人住房按揭贷款潜在风险巨大，也使得按揭贷款证券化产品在我国处于停滞阶段；正因为国内银行把住房按揭贷款作为银行贷款的“优质资产”，最近几年由于国内股市价格暴涨，证券市场赚钱效应诱使国内不少人通过假的住房按揭贷款让大量的银行资金进入证券市场。
这给国内证券市场的发展和国内房地产市场、金融体系造成了多重的风险和隐患。
二、形成房地产信贷风险的主要原因1．商业银行对房地产贷款存在依赖性房地产贷款风险相对其他信用类贷款较小一些，这类贷款往往有土地或者房产抵押，并且房地产贷款的额度大、利润高。
同时，房价越高，抵押品的价值和变现能力就越强，从而激发了银行的贷款冲动。
商业银行房地产信贷风险也在逐渐加剧，当经济进入调整期时，房贷的违约率就会上升，形成多米诺骨牌效应，引起房地产市场的动荡。
如：深圳的房贷“断供”现象，显现了房地产信贷的风险。
2．信息不对称导致房地产信贷风险房地产企业为了顺利获得银行信贷支持并长久地占用信贷资金，隐瞒或歪曲企业项目和企业财务的有关真实信息，致使银行不能准确评估房地产企业的偿还能力及贷款风险，这将导致贷款决策时的逆向选择风险并形成企业道德风险。
由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，形成隐性的信贷风险。
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选题背景和意义：作为一种资金密集型行业，房地产高度依赖金融市场的信贷支持。
如果信贷支持过度，将促使房地产业的非理性投资增加，房地产价格上涨过快，最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。
近年来，特别是国际金融危机的发生，使得我国经济增长出现下滑严重，为应对全球金融危机的影响，我国执行了宽松的货币政策，房地产信贷呈现爆发性增长，各家商业银行的房地产信贷业务表现突出，同时，鉴于房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策。
这些政策给市场带来极大的信心：对于消费者而言，其得到的信号是政府鼓励买房；对于炒房者而言，政府的政策令其感到房价还有上涨空间；对于开发商而言，政府的政策令其对房地产业的前途乐观；而对于银行而言，积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。
但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一，风险高度集中在商业银行内部，因此加强对房地产信贷风险的研究，对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。
2011年中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局。
本文正是基于上述原因和背景，力图从房地产当前面临的信贷风险和银行如何规避房地产信贷风险的角度，对具体的房地产信贷业务和银行自身操作业务中存在的风险进行论述和构想，以此希望对银行房地产信贷的风险防范有所帮助。
并且通过研究商业银行在房地产信贷中风险管理，有稳定房地产和金融业的经营基础，保障我国房地产业和金融业的健康发展的意义。
本课题在国内外研究状况：1、国外的研究现状西方国家从英国成立的第一家住房金融机构算起，己有二百多年历史。
西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展，房地产业一直是国民经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。
Kau在1998年对房地产抵押贷款中借款人违约风险进行了理论研究。
他在要求权法(Contingent claim approach)中把违约看作是一种合理的决策，认为当住宅价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。
LiSa于2000年提出了房地产抵押贷款风险管理分离均衡论理。
他研究在信息不对称的条件下，由于借款人的风险类别是一种私人信息，只有借款人自己最为清楚，贷款人却知道不多。
因而就会存在分离均衡(separating equilibrium)，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款者则会选择固定利率抵押贷款。
他认为借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作鉴别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号，为房地产抵押贷款借款人风险的管理对策提供了依据。
瑞士的汉斯•马里希•德瑞克在2004年《金融服务运营风险管理手册》中提出对于金融机构操作风险的管理几种方法，这对房地产抵押贷款风险的管理对策提供了值得借鉴的方法，例如设立风险监控指标。
国外对个人住房贷款的研究比较深入，也积累了经验供后人参考。
国外对风险理论，建立的个人信用制度，双担保体系制度等等均比较完善，在政府的政策和商业银行的管理制度的指导管理下，个人住房贷款风险管理不断发展和完善。
2、国内的研究现状国内关于商业银行房地产信贷问题研究起步较晚,主要侧重于商业银行房地产信贷风险的分类、识别和产生原因的定性的模式研究层面; 1998年以来，我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展。
数据显示，近年来我国房地产开发贷款和个人住房贷款的年均增速远远高于同期金融机构贷款的年均增速；房地产类贷款占金融机构全部贷款的比重也大幅提升。
与此同时，金融支持下的房地产市场得到了极大繁荣，房地产开发投资额、销售额以及房地产价格均以较高速度增长。
目前我国商业银行的压力测试难以评估房地产信贷风险，但其对房价下跌30%的可容忍度误导了市场预期。
如果不超前认识到房贷风险、房地产泡沫破灭对金融体系的冲击及对经济的危害性，房贷风险上升将演变为当前我国银行业面临的最大风险。
当前，我国银行业正面临七大风险，其中最为严重的风险是商业银行的房地产信贷风险。
因此，如何防范我国银行业的房地产信贷风险，这个问题更值得关注。
尽管近期国内部分商业银行对房地产贷款进行了专项压力测试，结果似乎颇为乐观。
但是这种压力测试关注的房地产贷款风险基本上是个体的、静态的，从国际上房地产泡沫导致金融危机的历次情况分析，房地产信贷风险却是整体的、动态的。
因此，我们只有从动态的角度出发，才能真正洞悉或把握当今我国房地产信贷的整体或系统性风险，才能防御由房地产信贷风险可能引发的潜在金融风险。
事实上，当前我国房地产泡沫已经被吹大了，只是我们还不知道房地产泡沫什么时候会破灭、泡沫破灭对经济的冲击与影响如何而已。
因此，国内外监管部门仍在密切关注房地产信贷风险的动态变化，试图超前认识到房地产泡沫破灭对金融体系的冲击及对整个经济的危害性。
否则，当房地产信贷的系统性风险真正爆发时，我们将难以减小房地产泡沫的破灭对经济的重大冲击。
(1) 汪利娜在《中国推行抵押贷款证券化的理性思考及制度安排》（中国房地产金融，2002年）中在对比国外在贷款证券化的基础上，认为中国抵押贷款市场存在着许多“先天不足”，提出我国证券化应该成立全国性的抵押证券公司，以及应借鉴香港和加拿大的经验，尽早地推出抵押贷款保险计划，这对住房抵押贷款外部风险管理提供了依据和参考方法。
(2)贾卉在《试论个人住房贷款的风险防范及对策》（市场周刊:商务营销，2003年）中对个人住房贷款中风险隐患进行了分类分析:个人信用带来的风险、诈骗行为带来的风险、由银行自身操作带来的风险、抵押物产权引来的风险、抵押物处分引来的风险、贷款条件风险和其他不可抗力风险；由此还提出相应的个人住房贷款风险防范对策。
(3) 上海财经大学的刘勇、中国人民大学的周宏、中国煤炭经济学院的徐启发在《现代商业银行信用风险管理研究》(投资研究，2003年)中指出，作为金融风险、测度与防范的重要工具，VaR(Value一at一Risk)己经成为金融机构进行风险管理的主流方法，这对在住房贷款个人信用制度不健全，以及信息不对称下带来的风险管理提供了有效的防范对策。
国内对个人住房贷款的研究时间有限，而且联系国内实际情况，许多理论都不能够完善实践。
个人信用制度不完善，信息不对称等风险，使国内研究深度有限，多以定性研究。
目前我国借鉴国外的一些经验教训，联系实际情况和结合美国次贷危机给我国的启示, 提出了若干可行性措施, 以完善我国商业银行对于个人住房贷款风险的管理控制, 协调金融监管和金融创新, 推动我国个人住房贷款业务的良性发展。
本文选择我国商业银行个人住房贷款风险管理为研究对象，依据国内外专家的有关理论和相关学说，探讨个人住房贷款存在的风险，本论文针对这些风险进行研究，并提出相应的风险管理对策。
参考文献：【1】中国人民银行.中国房地产金融报告.中国金融出版社,2007,(3).【2】徐海鑫,. 房地产信贷业发展的风险防范[J]. 经济导刊，2008 ,(02).【3】胡志涛,黄跃平. 我国商业银行房地产贷款风险分析及其防范[J]. 商场现代化, 2009, (02) .【4】论文“拓宽融资渠道化解房地产信贷风险”发表在《金融时报》2007年01期作者：李倩【5】论文“商业银行房地产开发贷款信用风险及其防范措施”发表在《全国商情》（经济理论研究),2009年04期作者：曾正宇.【6】论文“商业银行房地产贷款业务的风险研究”发表在《经济研究导刊》 2009年19期作者：钟璐琳【7】.论文“ 房地产信贷风险控制法律机制研究”发表在《西南政法大学校刊》 2008年20期作者：吴莹迪.【8】论文“坚持房地产贷款调控力度不放松”发表在《上海证券报》 2010年07期作者：苗燕.【9】. 论文“做好房地产贷款风险防控工作”发表在《金融时报》 2010年03期作者：牛娟娟【10】论文“房价变动对我国商业银行住房抵押贷款风险影响的研究” 发表在《金融与经济》2009年03期作者：罗莉【11】论文“中国商业银行房贷危机管理与策略”发表在《长春市委党校学报》2010年03期作者：陆岷峰【12】论文“商业银行应如何加强对房地产信贷风险的管理”发表在《科技致富向导》2009年16期作者：戚剑虹【13】 Commercial bank credit risk prevention policy[J].2006.【14】 On the commercial credit risk[J].2004.【15】Klingebiel,Daniela.The use of asset management companies in the resolution of banking crisis—cross-country experiences.Word Bank Working Paper,2001研究内容与方法（包括实验设计）：主要研究的内容：一、房地产信贷的成因分析二、房地产信贷风险对银行的影响三、房地产信贷风险的预防办法分析为指导，参考现代经济成果三、注重对比分析，使研究主题更加客观四、注重对历史及他国经验的总结关键难点及拟采取的解决措施：一、关键难点：由于房地产信贷风险很大程度上与政府政策有密切关系，如何准确把握其发展趋势及规律成为研究的一大难点。
二、采取的解决措施：查阅资料，包括报纸、杂志期刊，著作和外国文献资料利用网络，随时关注最新的而关于论题的信息实地调研，在实习期间调查有关资料充实论题遇到难点时，及时向指导老师请教论文工作总体日程安排：1. 2011年10月18日到2011年12月5日 确定论文题目，撰写开题报告2. 2011年12月6日到2012年3月30日 毕业实习3. 2012年3月31日到2012年5月15日 毕业论文写作4. 2012年5月16日到2012年5月28日毕业论文答辩指导教师意见：签字：年月日开题报告会专家组意见：组长签字：年月日。