无锡南禅寺紫金广场商业项目投资分析报告
无锡南禅寺紫金广场商业项目投资分析报告-54页
强大的经济发展实力
第三产业平稳发展：初步核算 2007年第三产业完成增加值 1380亿元，增长15.5%！商贸、 旅游、市场、物流、金融等现代 服务业快速发展，旅游人数和收 入双双增长。
商业街区投资价值
文化商业街区拥有完善的环境 配套，集“购物、休闲、娱 乐、餐饮”等复合业态于一 体，被称为最具活力的商业 流通形态！
三、独立产权式商铺价值
1、一号楼、二号楼及七号楼商铺以自 营为主！ 2、三号、五号、六号楼，开发商承租 五年，年固定回报率7%，前两年 14%租金在房款内一次性返还！ 3、四号楼带租约出售！
四、复合型商业街区价值
• 合理化的业态组合： • 除了引进传统的零售业态，还规划了 大型购物中心、百货、餐饮、娱乐以 及精品豪装小户型单身公寓等业态， 大大强化了业态的复合型，除了满足 消费，更增加了休闲性，整体综合业 态将形成强大的聚客效应！
新颖的围合式建筑风格
1、建筑群内每栋建筑之间均有廊桥相连！
复合型功能定位
复合型功能定位
Ａ区南禅寺紫金公馆1号 Ｂ区品牌服饰天地2号、4号 Ｃ区娱乐休闲体验区3号、7号
Ｄ区大型（品牌）餐饮区5号、6号 Ｅ区地下大型超市---易买得
紫金公馆户型
紫金公馆户型
紫金公馆户型
紫金公馆户型
紫金公馆户型
南京夫子庙，日均人流量45万，每 平米年租金1.2万余元！ 北京王府井，日均人流量80万，每 平米年租金高达1.8万！ 苏州观前街，40万人的天堂，每平 米年租金1.1万！
商业街区投资价值
而无锡迄今为止，还没有一条 能够与北京王府井、上海城隍 庙、南京夫子庙、苏州观前街 相媲美的文化商业街区！！！
五、世界级的大品牌价值
• 有易买得这样的大型购物中心的地 方就有人气！能带动周边物业升值 20%，无数事实证明：人流就是钱流！ 有大商家的地方就有黄金旺铺，投资 买铺都能成为铺王大亨！
紫荆广场竣工报告
紫荆广场竣工报告一、引言紫荆广场是XXX城市最重要的城市公共空间之一，为提升城市形象和满足市民的文化需求，本项目于XXX年动工建设，经过X年的努力，终于于XXX年竣工。
本报告旨在总结紫荆广场的竣工情况，并对广场设计、建设和未来发展进行评估和展望。
二、项目概况2.1 项目背景紫荆广场位于XXX区域，占地面积XXX平方米，是一个多元化城市公共空间，旨在为市民提供休闲、娱乐、文化交流等功能。
广场的设计理念突出了城市的现代化和文化特色，通过独特的景观设计和功能规划，吸引了大量市民和游客。
2.2 设计与建设紫荆广场的设计团队充分考虑了城市的发展需求和文化需要，以实现多功能、人性化和生态友好的设计理念为目标。
在建设过程中，严格遵循了相关法规和规范，并采用了先进的建筑材料和技术。
广场的主要建设内容包括：- 建筑物和景观园林的建设- 公共设施（如休息区、公共厕所、无障碍设施等）的布置 - 交通导向和交通规划 - 照明系统的设计与安装- 智能化管理系统的建设2.3 建设进展经过X年的建设，紫荆广场的各项工程已经基本完成。
具体进展如下： - 建筑物和景观园林：完成了主要建筑物和景观园林的施工，各项设施已经投入使用。
-公共设施：各项公共设施已经建设完毕，并经过验收，运行良好。
- 交通规划与导向：道路和交通导向标志的规划与建设已完成，方便市民和游客的出行。
- 照明系统：照明系统已经安装完毕，夜间照明效果良好。
- 智能化管理系统：智能化管理系统已建成并开始运行，提高了广场的管理效率。
三、竣工效果评估3.1 空间利用效果紫荆广场在空间利用方面取得了较好的效果。
通过科学合理的规划和设计，广场充分满足了市民的需求，形成了一个开放、宜人的公共空间。
市民和游客可以在广场上进行休闲娱乐、社交活动、文化展览等多种活动，增加了城市的活力。
3.2 观赏价值广场的景观设计与建设充分考虑了环保与美观的要求，营造了一个独特的观赏价值。
紫荆广场以其独特的雕塑、喷泉和绿化等景观元素，吸引了大量市民和游客前来参观，成为城市的地标之一。
关于建设无锡市明发商业广场项目投资可行性研究报告1
关于建设无锡市明发商业广场项目投资（预）可行性研究报告前言：在零售业中，Shopping Mall是一种高级的商业业态形式，起源于20实际50年代的美国，译成中文为“超级购物中心”。
在西方国家Shopping Mall现已与百货店和超市一样常见的业态形式，是集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。
20世纪90年代，Mall开始登陆中国。
广州天河城、中华广场、大连胜利广场、上海友谊南方商城、北京东方广场陆续开业；而正在建设当中的包括厦门明发Mall、北京世纪金源时代购物中心、中关村国际商城和春天Mall等。
目前，这些，投资动辄几十亿到上百亿元。
一个规划合理、经营成熟、充满生命力的Mall将为投资者带来丰厚的利益回报，对于区域经济的发展也将取得促进作用。
Mall在中国的逐步发展成熟，伴随着规划、资金及经营环节上优劣并存的现实问题，寻求一种更为成熟更具生命力的Mall开发经营之道，对于中国商业地产有着举足轻重的影响。
一、宏观背景简析市场背景Shopping Mall在中国市场如何发展和规划，首先要看区域经济实力和商业环境。
一个超大规模Mall的建设必须要充分考虑当地市场的消费能力和业态竞争状况，而且还要面对核心商圈的消费总量。
在百货业发达的北京、上海、广州等地，零售市场竞争非常激烈，仅仅三个城市建设面积超过1万平方米的大型百货商场都超过了100家，政府已经明确不鼓励再建设大型的百货商场；而对于更大规模的Shopping Mall而言，其功能更多样化，业态形式更先进，可以起到对零散的商业项目进行整合。
而无锡与北京、上海相比则有很大不同。
无锡的消费能力在省内和国内都处于相对领先地位，但对年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍都比较少和小。
下面一组数据：⏹无锡市宏观经济运行状况/经济背景调查✓无锡市2000—2004年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅：✓无锡市2000—2004年社会消费品零售总额及涨幅：无锡市2000—2004年财政收入、金融机构存贷款余额：小结：综上所述，无锡市居民人均收入和消费水平有了长足的发展，依靠长三角经济区的整体发展，无锡的城市竞争力日益增强，以上数据显示无锡已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。
【ATKINS】江苏省无锡市紫金英郡项目规划汇报
Dishui Lake Hotel, Shanghai
Its height is less than 15m but it’s still a landmark. The hotel is like a lotus floating on the lake, with its five ―petals‖ extend into the nature. This layout ensures every one can enjoy nice view in the hotel. Each ―petal‖ has an atrium to introduce natural light and air into the building. It is a wonderful combination of technology and art.
效果图 Perspective
剖面示意图 Section
阿特金斯简介
Background
鸟瞰图 Bird-eye View
临港新城滴水湖五星级酒店 上海
该设计是一个不高于15米却引人注目的地标性建筑。设计概念采用了自然界的一个形象：莲花，使酒店被想像成湖面上的一朵浮莲。酒店的五个‘花 瓣’延伸进山水景观之中，宾客无论身处哪个房间都能自由地欣赏湖面或花园美景。‘花瓣’的内部被设计了中庭空间，引导自然光线和新鲜空气进 入建筑内部。整个设计外观生动、布局合理，堪称建筑技术与艺术的完美结合。
Atkins China
Atkins China is a branch company of Atkins Global. From 1990 till now, Atkins China has become one of the most capable consulting companies. It has offices in HK, SH BJ, SZ, Chengdu and Wuhan. 900 professional staff works in Atkins Cy with local government, investors and developers, supporting them with reliable services. Since China’s developing fast, Atkins China is becoming more and more important in Atkins Global.
无锡商业地产发展全面分析和主要商业街调查报告
无锡商业地产发展全面分析和主要商业街调查报告前言岁月无声，2004年即将逝去。
这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。
而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。
为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。
2005年旺销楼盘这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。
这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。
但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。
期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！第一部分无锡商业街概述商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。
随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。
而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。
国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。
另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。
无锡商业项目市场调研报告
无锡新区高新技术产业迅速聚集，已经成为国际化、 现代化、特征鲜明的科技产业城，被国家科技部授 发展现况 予“全国先进高新区”称号，经济发展和创新能力 居全国高新区第二位，赢得了“璀璨的太湖明珠” 等美誉。
区域分析 总体布局
部锡宁大大三 分山高道运圈 的区速，河： 辐、的南，北 射南次到东到 商长级硕抵金 圈区商放坊城 以圈机前路 及以场镇， 崇安 及 ， 的 南 区辐西核到 等射至心高 整包苏商浪 个括锡圈路 无无路；， 锡锡，北西 市新东到至 东区抵太京 南，沪湖杭 东旺九 路庄轴 纵路： 横、京 交新沪 错光高 形路速 成、、 的金长 新城江 区路路 核、、 心太机 区湖场 域大路 道、 、高 学浪 前路 、
422383
205008
7033
3511
合计
4166820
1637980
3510739
1308502
139646
1308502
509402
250672
7033
3511
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
本体分析
地块情况 道路交通 人口分布
商圈分析--个案分析（保利广场）
现状商业格局 在建商业项目
BF 运动 游乐 服装 生活 餐饮：班尼路、s&k、汤姆熊欢乐世界、运动100区域 (包括NIKE、ADIDAS、PUMA、JANSPORT等)、豪牛士等知名品牌
商圈分析--个案分析（保利广场）
现状商业格局 在建商业项目
1F化妆品 精品鞋服 餐饮 配套：丝芙兰、凌致旗下、ESPRIT、贝纳通、swatch、 特百惠、必胜客、豪客来、味千拉面、星巴克、战国策、玛希吉等知名品牌
无锡房地产市场分析报告
2024年无锡房地产市场分析报告标题：2024年无锡房地产市场分析报告一、市场概况近年来，无锡房地产市场持续保持稳健的发展态势，市场需求旺盛，价格稳步上升。
尽管在全球经济环境变化的影响下，无锡房地产市场依然展现出较强的抗风险能力。
进入2024年，预计无锡房地产市场将保持平稳的发展态势，同时，一些新的市场因素将开始发挥作用。
二、市场需求据统计，无锡市区人口总数已经突破了600万人，外来人口大幅增加，这为房地产市场提供了持续的需求动力。
另外，无锡的经济结构正在持续优化，新兴产业不断涌现，吸引了更多的高素质人才来此工作和生活，也将进一步推动房地产市场需求。
三、市场供应目前，无锡房地产市场的供应主要集中在市区和周边重点发展区域。
其中，新区的土地供应量较大，开发商在这些区域建设的新房数量也较多。
同时，老城区的二手房供应量较为充足，满足了不同层次、不同预算的购房需求。
预计在未来，随着新项目的不断建设和完工，市场供应将持续增加。
四、市场价格近年来，无锡房价持续上涨，但上涨速度较为平稳。
根据相关统计数据，无锡的房价收入比保持在合理范围内，市场并未出现明显的泡沫现象。
预计在2024年，随着供需关系的持续优化和经济的稳定发展，无锡房价将继续保持平稳上涨。
五、市场展望总体来看，2024年无锡房地产市场的发展前景仍然较为乐观。
在需求方面，随着人口数量的不断增加和经济的稳定发展，无锡房地产市场的需求将继续保持旺盛。
在供应方面，随着新项目的不断建设和完工，市场供应也将持续增加。
预计在未来，无锡房地产市场将继续保持平稳的发展态势。
总结：无锡房地产市场在未来将继续保持稳健的发展态势。
在需求方面，人口数量和经济的稳定发展将为房地产市场提供持续的需求动力；在供应方面，随着新项目的不断建设和完工，市场供应也将持续增加。
此外，无锡的房价收入比保持在合理范围内，市场并未出现明显的泡沫现象。
因此，预计2024年无锡房地产市场将继续保持平稳的发展态势。
无锡湖滨商业街定价策略
无锡湖滨商业街定价策略【湖滨假日】湖滨路旅游休闲商业街产品销售价格建议上海博思2010年6月25日一、基准价格的设定与原则（一）、北区销售基准价格的设定我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法（和周围项目进行价格对比）和投资回报法（以每年8％的投资回报计算），由于用来对比的周边楼盘大都为1～2层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式先测算出的项目北区1～2F销售基准价格为（计算方法见后）：项目实收基准价不超过10740元/平方米注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。
项目销售基准价为13260元/平方米注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14％、VIP优惠折扣3％、一次性付款优惠折扣2％之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。
（二）、南北地块各楼层销售基准价格设定原则按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格：南区1～2F销售基准价是北区1～2F的80％这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑南区1F、2F的销售基准价相同一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。
但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。
据此，南区1F与2F商铺销售价格应基本相同。
通常2F商铺的价格是1F商铺价格的60％，根据本项目建筑规划及业态分布，我们认为本项目2F商铺的价格是1F商铺价格的65％，更符合项目的业态定位。
同样，北区3F价格应是北区2F价格的65％5、南区地下-1F商铺不在项目总价中测算。
按实收单价5000元/平方米计算，项目可另收6271×5000＝3100万元。
（三）、南北地块各楼层销售基准价格计算北区1F：16070元/平方米【计算方式：13260×2÷（1+65％）＝16070元/平方米】2F：10450元/平方米【计算方式：13260×2-16070＝10450元/平方米】3F：6790元/平方米【计算方式：10450×65％＝6790元/平方米】南区1F：10608元/平方米【计算方式：13260×80％＝10608元/平方米】2F：10608元/平方米（四）、项目总销售基准价和项目总实收基准价：地块1F 2F 3F 合计北区面积(平方米) 4447.5 4346.5 3720.5 12514.5 楼层销售基准价（元/平方米） 16070 10450 6790 销售额(万元) 7147.1325 4542.0925 2526.2195 14215.4445 南区面积(平方米) 6271 3974 10245 楼层销售基准价（元/平方米）10608 10608 销售额(万元) 6652.2768 4215.6192 10867.896 总计项目总面积(平方米) 22759.5 项目销售总额(万元) 25083.3405 项目实收总额（万元） 20315.1297 项目销售基准价11020元/平方米项目实收基准价 8926元/平方米按此计算整各项目项目销售基准价为11020元/平方米项目实收基准价为8926元/平方米项目销售收入为25083.3405万元项目实收金额为20315.1297万元上述项目各楼层销售基准价格是在市场比较测算基础上得出的。
浅谈商业综合体改造工程的造价控制中的问题探讨-以无锡市D改扩建商场为例
浅谈商业综合体改造工程的造价控制中的问题探讨-以无锡市D改扩建商场为例摘要：随着社会发展，在国家经济改革的大势下，对既有建筑赋予新的外部样式及使用功能，充分挖掘建筑潜力。
因此改扩建项目越来越多的出现在建筑安装工程中，尤其是商业综合体改造过程中分项多、参与者多、管理复杂，造价管理的控制管理流程的多元化与复杂化，往往引起总体项目造价失控和经济纠纷。
因此对商业综合体建筑改造工作的管理工作近年来越来越收到广泛的关注与重视，对改造资金的优化分配使用及资源的合理分配管控是其主要目标，对此提出的全过程造价控制管理思路。
关键字：商业综合体改造、造价控制、城市更新、全过程一、引言D商场位于无锡市滨湖区，一期由D栋、E栋、F栋三栋商业体组成。
原项目于2015年完工，当时欲打造集美食、休闲娱乐、大型超市、影院、百货、酒店办公等全功能为一体的大型休闲娱乐一站式生活中心，是当时太湖新城规模最大的城市商业综合体。
该商业作为敞开式商业综合体，在万达、万象城、海岸城等室内大型商业体的夹击及疫情的大环境下。
从2021年4月起，商场便停止了运营。
面对日益激烈的竞争环境，综合考虑某某广场区域定位与发展。
项目整体规划改造，对车库及商场主体进项改造，引入城投及中粮集团大悦城运营集团。
改造内容主要包括加固、桩基、围护、土建、水电安装、消防、空调、智能化、市政园林以及内装修和外幕墙改造等等内容。
资金来源为自筹。
二、商业综合体改造过程中的造价控制问题相对于传统的新建综合体施工项目，对原有商业综合体进行改造的主要问题包括分包项目规模小、较高的定制要求、合同不集中以及工作量不集中等，所以对应的造价管理也必然面临更多的困难。
2.1工期紧张，前期工作量重，改扩建项目，后期未知因素较多。
由于项目是改扩建项目，比较特殊，工期紧张，建设单位成本部在图纸不齐全的情况下，采取费率合同，按实结算。
对改造的详细项目和具体内容缺乏一定的全面了解，跟踪审计人员没有清单参考，需要实时跟踪现场与现有的图纸对应，做好现场的相关的影像资料，做好跟踪审计日志。
无锡国金中心项目策划
地下二层高4.3米，为机动车辆停车库及设备用房，兼做战时人员掩护用房，为甲类核5及核6人防，共包含停车位597个。地下一层高8.2米，为自行车停车库，共包含非机动车停车位1977个。T1塔楼涉及下部的55层办公楼以及上部的12层酒店客房，其中办公楼的标准层层高为4.3米，酒店客房的标准层层高为4.1米，共包含249个酒店客房。塔楼第10、26、42、58层设有避难层，共计4个避难层，每个避难区面积约800平方米，避难空间总面积达成3133平方米。
9
防水设计
地下室防水等级为一级，底板和外墙均采用外防水，地下室主体结构为防水混凝土自防水结构，底板底面、顶板及外侧壁均做4mm厚高分子防水卷材。
10
重要建筑功能
地下二层
机动车辆停车库、机房、设备用房、商业及后勤区域等，战时兼做避难区。
地下一层
机动车辆停车库、管理用房、设备机房、后勤用房等。
地下一层夹层
2
总承包
工程
（a) 基坑支护工程，立柱桩、格构柱、支撑、锚索等；
（b)土方开挖工程；
（c)基坑支护工程的拆除及清理；
（d)地下室结构及建筑工程；
（e)六十七层办公楼（不涉及钢结构）及结构及建筑工程；
（f)室外结构和建筑工程。
3
指定分包工程
（a）钢结构指定分包工程
（b）电梯指定分包工程
（c)幕墙指定分包工程
原材料和半成品组织上，钢材、水泥、砂、石、砌体、防水材料等质量至关重要，因此在采购前先需进行考察，选择信誉好、质量高、货源充足的厂家，然后向业主、监理单位进行申报，经业主、监理单位确认，使用前须经业主、监理单位工地代表签字认可，进场的材料均需提供材料的质量保证书，然后在现场进行见证取样做实验，实验合格后才干用于工程施工，不合格品将立即退货。
某商业广场建设改造项目投资分析报告
长荣国际广场建设改造项目投资分析报告编制：集团房地产管理中心日期： 2008年1月提要第一部分项目说明一、项目建设思路二、建设改造初步规划草案第二部分市场环境分析一、市场环境二、项目定位第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出售方式）（一）收益测算（二）营销成本分析（三）损益分析（四）财务现金流量分析第四部分可行性评价结论（出售方式）第五部分投资估算与财务效益分析一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出租方式）（一）收益测算（二）营业成本分析（三）损益分析（四）贷款回收测算第六部分可行性评价结论（出租方式）第一部分项目说明一、项目建设思路随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大，每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高，长荣广场的发展也越来越受到原有场地的局限或制约，重新规划建设改造长荣广场势在必行。
本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规划、重整改造，使其更加适于新形势下对长荣广场的经营与运作，从而产生更高的财务收益。
充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态，重新规划，拆旧建新，扩大商业经营面积，增加配套的住宅、写字楼及停车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批改造，在3年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广场重新升级改造完毕。
建设改造后的长荣广场，经营方式可采用商场、写字楼、住宅全部出售的方式，也可采用商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实施统一经营业态管理及统一物业管理。
此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施。
二、建设改造初步规划草案具体见长荣广场规划总平面图◆主要技术经济指标总规划用地 44396.73 M2总建筑面积 153374.69 M2其中商场面积 79277.43 M2写字楼 24483.21 M2住宅面积 49614.05 M2建筑占地面积 29076.20 M2建筑密度 65.5%容积率 3.455最高建筑层数 10F第二部分市场环境分析一、市场环境（一）发达的加工制造业产业背景东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成部分，东莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”，“最具经济竞争力城市”，无论从GDP、进出口总值、实际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。
无锡商业市场分析报告初稿
中国商业地产策划代理第一品牌
无锡市商业房地产情况
1.1特点之一：市场多
序号 1 2 3 4 种类 大型市场 大型商场 数目 25 5 32 62 规划建筑总面积 633万 52.2万 911.3万 1596.5（平均26万）
中国商业地产策划代理第一品牌
无锡市城市经济
3、无锡市城市规划及现状
一直以来无锡主要商业消费基本集中 在解放环线以内，尤其集中在一崇安 寺商业街为核心的小内环商业圈内， 商业半径过小，导致“内环商圈”辐 射能力较差。“十二五”期间，无锡 将进一步完善商业网点布局，构建 “市级、地区级、社区级”三级商业 中心体系，满足和开发各种层次消费 者的需求。其中惠山新城、河锊口地 区、老城商贸商务中心、新区商务中 心、广益—东亭地区等商业圈都获得 一定程度的成功。钱桥藕塘指教片区 高铁商务中心西漳片区等目前仍处于 发展叫缓慢地区。
中国商业地产策划代理第一品牌
无锡市城市经济
4、城镇人均可支配收入
无锡市城镇人均可支配收入38999元，位列全国第十三位。 无锡市城镇人均可支配收入在江苏省位居第二，仅次于苏州。
城镇化率，人均可支配收入，固定资产投资，社会消费水准等各项指标紧跟长三角发达城市。无锡有望成为下一个上海、苏州
中国商业地产策划代理第一品牌
无锡市城市属性
3、城市人口
无锡市下辖下辖共6个行政区、1个新区、7个镇、41个街道。面积1224.85平 方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超过470万。
无锡户籍口径总人口470.07万人（常住人口为684.41万人） 市区平均人口密度最高的是南长区，每平方公里为 13661 人； 外来人口达到225万以上，每10个人就有3个外地人。
无锡永乐新天地项目投资分析报告
目录第一部分项目背景分析 (3)1、项目基本情况 (3)2、项目规划方案 (3)3、项目功能布局 (4)3.1 独立别墅形商业会馆 (5)3.2 时尚甲级写字楼 (6)第二部分外部环境分析 (6)1、无锡宏观经济状况 (6)1．1 “三驾马车”对经济增长的拉力趋于协调 (8)1．2 财政收入增幅逐步趋稳 (8)1．3 城乡居民收入持续增加 (8)2、无锡房地产市场运行情况 (9)2.1 2010年4季度锡房住宅指数 (9)2.2城中板块分类均值走势情况 (9)3、无锡商业市场环境分析 (10)3．1 无锡商业市场发展情况 (10)3.2 中心区商业 (11)3.3 副中心区商业 (16)3.4 无锡市内百货主要分布 (25)3.5中心区典型商业 (26)3.6 现有典型商业项目分析 (32)4、无锡及项目所在区域发展规划 (39)4.1 无锡“十二五”城市规划 (39)4.2 本项目所在区域发展规划 (40)第三部分内部环境分析 (42)1、项目地理位置分析 (42)2、交通网络及周边环境 (43)3、周边物业功能分布 (44)4、项目SWOT分析 (45)第四部分项目价值分析 (46)1、价值判断方法 (46)1.1 及时租金回报率返算商铺投资价值 (46)1.2 从商铺增值空间分析商铺投资价值（参考类似商业价格） (47)2、评估公司价值评估 (48)3、综合评估价值 (49)第五部分商业运营建议 (50)1、第一阶段：设计调整及经营定位 (50)1.1 商业规划和设计调整建议 (50)1.2 经营定位 (50)2、第二阶段：项目实施阶段 (50)2.1 租、售及招商 (51)2.2 商业经营的开业策划 (51)2.3 物业及商场管理制度及手册的制定 (51)2.4 VI的导入 (51)第六部分总结 (52)第一部分项目背景分析1、项目基本情况新天地休闲广场项目是无锡市中住房地产开发有限公司05年通过国土拍卖获得，06年6月1日正式开工建设，08年年底竣工交付。
中航紫金广场项目日照分析分享
中航紫金广场项目日照分析分享摘要：项目拟建建筑物对基地外已建住宅的日照有遮挡情况，导致整体规划需要全盘重来，本文重点分享方案调整过程中日照计算及多种手段结合完成的日照模型三维可视化对项目的推进作用。
关键词：日照模型；日照圆锥扇面；三维日照罩子引言：长期以来，因城市用地紧张，土地开发强度大，楼栋间距过近，密度较高使居民的日照时间被建筑遮挡的情况越来越多，因日照采光而引起矛盾甚至导致法律纠纷的事件也屡见不鲜。
为避免纠纷的出现,建筑设计行业已出现多个日照分析的专业软件，对场地建筑进行日照模拟,帮助设计师更合理的设计建筑平面布局。
一、日照遮挡的致命性一般在建筑设计的初期阶段就应对宗地周边的建筑进行分析，尤其是基地北侧的住宅建筑，需要对其进行日照遮挡分析。
建筑的整体规划必须使周边有日照要求的建筑能满足当地日照规范要求。
2011年中航紫金广场项目正处于方案设计及报批阶段，本人参与报建图纸的制作过程，负责总图及地下室的图纸。
总图部分需包含地块的日照分析，根据当地的规范要求，日照分析需要确定客体建筑和主体建筑。
1，客体建筑指在拟建建筑遮挡范围内，被遮挡需进行日照分析的居住、教育、医疗类建筑。
客体建筑范围和对象的确定应符合以下规则：（一）在高层建筑有效日照时间段内的日照阴影范围内的居住等有日照要求的建筑，按拟建高层高度2倍的扇型阴影范围确定，计算的范围最大不超过拟建建筑北侧200米半径扇型阴影范围（见附图1）。
在上述范围内，方案设计已经批准、待建、在建居住等有日照要求的建筑也应确认为客体建筑。
（三）客体建筑范围以外的建筑不进行日照分析。
2，主体建筑指对其它建筑产生日照遮挡的建筑。
日照分析主体建筑范围和对象的确定应符合以下规则：（一）以已确定的客体建筑为中心，在其南侧结合拟建高层建筑，调查了解周围可能对其产生遮挡的建筑，在此范围内确定日照分析主体建筑范围。
应以200米为半径作出扇型图，在此范围内进行调查（见附图2）。