第01章房地产估价概论
房地产评估(第二版)第01章房地产评估概述可修改文字
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
①从评估机构的组织形式角度可分合伙制评估 机构和公司制评估机构。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
②从评估机构业务分合关系角度可分为资产评 估总机构和资产评估分支机构。
第1章 房地产评估概述
1.1 房地产评估的含义 1.2 房地产评估的主体 1.3 房地产评估的对象 1.4 房地产价值及其影响因素
2024年8月20日星期二
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
房地产评估在不同国家或地区有不同的称谓， 如美国称real estate appraisal;英国称property valuation;日本和韩国称不动产鉴定;台湾地区称 不动产评估,或称不动产鉴定、不动产鉴价等;香 港地区通常称为物业评估。在中国，房地产评估 又称为不动产评估、房地产估价等。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
（5）房地产评估的书面报告
房地产评估不仅是评估人员对房地产价值进行 分析、估算的过程，还必须将形成的评估结论以 书面报告的形式提交给委托方，作为委托方实现 房地产评估特定目的的专业性估价意见。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2 房地产评估的主体
1.2.1 房地产评估主体的界定 1.2.2 房地产评估机构 1.2.3 房地产评估人员
2024年8月20日星期二
第1章--房地产估价概论ppt课件
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
1
本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
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第一章房地产估价概论
第一章房地产估价概论1.专业估价：由专业机构和专业人员完成，提供专业意见，具有公信力，实行有偿服务，承担法律责任。
2.估价目的，估价对象，价值时点，价值类型是在分析测算房地产价值或者价格之前需要确定的最主要因素，又称为估价基本事项。
3.资产评估法理解为：鉴证性估价。
4.房地产估价的特点：本质上是评估房地产的价值而不是价格，模拟市场定价而不是代替市场定价，是提供价值意见而不是做价格保证，不免有误差但应在合理范围内，既是科学又是艺术。
5.房地产价值是由市场力量决定的，是客观的。
6.房地产估价不是估价师的主观随意定价，是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业只是及实践经验去发现，探索房地产价值，而不是发明，创造房地产价值。
7.鉴证性估价应独立客观公正，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”8.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。
9.房地产之所以需要专业估价，除了具有独一无二和价值较大，还因为房地产市场是典型的不完全市场。
10.房地产估价是估价行业的主体是因为：量大面广，其他资产相对较少、房产需要估价的情形较多，其他资产相对较少、房地产估价普遍提供房地产咨询服务、房地产估价人员，机构，业务收入通常是最多的。
11.房地产具有不可移动，寿命长久，保值增值，价值较大等特性。
12.一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的专业知识，丰富的实践经验，和良好的职业道德。
13.估价目的是委托人的实际需要决定的。
14.估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。
估价对象是由估价委托人和估价目的双重决定的。
15.确定价值时点在前，得出评估价值在后。
16.价值时点由估价目的确定。
17.同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。
18.估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
1第一章房地产估价概说
• 时间变化性 如：土地的季节性变化即动植物的生长、繁育和死亡，土壤 的冻结与融化，河水的季节性泛滥等 • 永续利用性 即土地只要合理利用，其生产力或利用价值永不会消失，有 人称之为不可灭性或恒久性。 如：耕地总量动态平衡 • 面积的有限性 - 人类移山填海，扩展陆地，固然是能办到的，但耗资巨大， 所增无几，不能根本改变土地面积有限性。 - N.J.格林伍德等指出，土地的第一基本财富是面积。
- 判断是否属于建筑附着物，取决于附着程度和 是否适用于不动产的经营和使用。如果一件物品的拆除 或移动，会损坏建筑物或严重影响到建筑物的使用，则 该物品属于建筑附着物。 - 其法律效果：抵押权可以扩大适用于建筑附着 物，在不动产的买卖、赠与、借贷或共有物分割时，如 果权利证书对具体范围未作明确规定资产特性
• 非劳动产品与劳动产品的二重性 • 土地价格的二重性（特殊的估价理论和方法） 自然地理位置（固定的） • 不可移动性 经济地理位置（可变的） 级差地租 • 保值增值性（我国有使用年限的限制）
3. 土地的生态特性
• 支撑功能 : 承载力
• 养育功能 • 净化功能
4. 土地的工程特性 • 城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其它各项 工程建设事业，都必须以土地为基础。 • 土地的工程特性主要由地基承载力、地下水、地形、 水文等要素综合作用形成。
联合国粮农组织1972年在荷兰的瓦格宁根召开的土 地评价专家会议文件《土地与景观的概念及定义》中指 出：“土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大 气、土壤、基础地质、水文和植被，它还包含这一地域 范围内过去和目前人类活动的种种结果，以及动物就它 们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响”。 1976年在《土地评价纲要》中进一步指出：“土地 是一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物 圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、 土壤和下伏地质、生物圈的属性，以及过去和现在的人 类活动的结果”。
房地产估价 第一章房地产概念
3 房地产的种类
• 3.1 按照开发程度分
未开发土地 按开发程度分 土地 已开发土地 熟地 房 地 产 按土地状态分 在建工程 毛地 生地
居住物业 商业物业
房地产的物质主体构成
• 土地（建筑地块） • 房屋（建筑物） • 房屋附属设备
土地
从房地产估价的角度看，土地是指地球表 层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间
建筑物
• 建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、建 筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋 和构筑物两大类。 * 房屋与构筑物区别 • 是否直接在其中生 产生活 • 是否有门、窗、顶 盖
房地产与不动产、物业
• 不动产指土地及其定着物，包括定着于土 地上的自然物体和定着于土地之上的人造 物体 * 房地产=不动产？ • 物业：已建成并经竣工验收投入使用的各 类具有使用功能的建筑物及其配套设施， 附属设备设施以及相关的产地 * 房地产指形成于生产、流通、消费整个过 程的房地产产品，而物业指已存在并进入 消费领域的房地产产品
4 房地产状况描述
• • • • 基本状况 实物状况 权益状况 区位状况
4.1 基本状况描述
• • • • • • 名称 坐落 范围 规模 用途 权属
4.2 实体状况描述
• 土地：面积、形状、地形地势、地质条件、 土壤、开发程度等 • 建筑物：建筑规模（面积体量、客房数、车 位数等）、层数与高度、外观、建筑结构、 设施设备、装饰装修、防水、保温、隔热隔 声、通风、采光、日照、层高与室内净高、 空间布局、竣工日期、维护情况与完损情况 等
建成物业 工业物业 特殊物业 ……
房地产估价课件-精简版
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价 格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
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第四章 收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
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第一节 收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1
A2 (1 Y1)(1 Y2 )
An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )
n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运 营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节 收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提： （1）净收益每年不变为A； （2）报酬率大于零为Y； （3）收益期限n为无限年。
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第三节 设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算 该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
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第三节 建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一 次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
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第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。
房地产估价概述ppt课件
按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 房地产估价的一般程序是：①获取估价业务；②受
理估价委托及明确估价基本事项；③拟定估价作业方案； ④搜集估价所需的资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选定 估价方法计算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨ 出具估价报告；⑩估价资料归档。
第2节 房地产估价的原则
时点原则
估价时点 过去 现在 将来
估价时点的情形
估价对象状况 过去 过去 现在 将来 将来
房地产市场状况 过去 现在
将来
第2节 房地产估价的原则
公平原则 公平原则要求房地产估价人员必须站在中立的立场上，
遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法客 观公正地评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综 合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时 点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
第1节 房地产估价的概念与必要性
专业估价人员 专业估价人员是指经房地产估价人员相应职业资格
考试合格或认定，取得相应职业资格证书并经注册生效， 专门从事房地产估价活动的人员。
第1节 房地产估价的概念与必要性
估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论
探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的 基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当 遵循的法则或标准。
主要有5项基本原则：合法原则，最高最佳使用原则， 替代原则，估价时点原则，公平原则。
第1节 房地产估价的概念与必要性
房地产专业估价人员包括房地产估价师，房地产估 价员，土地估价师、注册资产评估师、价格鉴证师等。
第一篇 房地产估价理论与方法
第一篇房地产估价理论与方法第一章：房地产估价概述P2第二章：房地产及其描述P6第三章：房地产价格和价值P10第四章：房地产价格影响因素P14第五章：房地产估价原则P17第六章：市场法及其运用P18第七章：收益法及其运用P22第八章：成本法及其运用P27第九章：假设开发法及其运用P32第十章：长期趋势法及其运用P35第十一章：地价评估和地价分摊P37第十二章：房地产估价程序P411、熟悉房地产估价的含义房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析。
测算和判断并提供相关专业意见的活动。
2、掌握房地产估价的特点（房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；（1）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；（2）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证；（3）房地产估价有误差，但误差应在合理的范围内；（4）房地产估价既是科学又是艺术。
3、熟悉房地产估价的必要性（1）房地产具有独一无二和价值较大两个特性；并且房地产市场是典型的不完全市场，有很多阻碍房地产价格合理形成的因素，难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。
（2）房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。
4、掌握房地产抵押的需要（1）初次抵押估价（2）再次抵押估价（3）转抵押估价（4）续贷抵押估价（5）抵押期间估价（6）外置抵押房地产估价5、掌握房地产征收征用的需要（1）被征收人选择货币补偿，要对被征收房屋的价值进行评估，为货币补偿金额提供依据；（2）被征收人选择产权调换，则要对被征收房屋的价值和进行产权调换房屋的价值进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据；（3）有时还需要评估因征收房地产造成的家具、家电、机械设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停业停产损失。
房产评估师教材
房产评估师教材房产评估师教材第一章：房地产评估概论1.1 房地产评估的定义和作用1.2 房地产评估的发展历程1.3 房地产评估师的职责和要求1.4 房地产评估的法律法规第二章：房地产市场及其评估方法2.1 房地产市场的分析与预测2.2 房地产市场的监测和数据分析2.3 房地产评估的比较法2.4 房地产评估的收益法2.5 房地产评估的成本法2.6 房地产评估的综合法第三章：房地产评估报告的撰写3.1 房地产评估报告的基本要素3.2 房地产评估报告的格式和结构3.3 房地产评估报告的语言表达技巧3.4 房地产评估报告的审查与修改第四章：市场价值评估4.1 市场价值评估的原则和方法4.2 市场价值评估的市场调研和数据分析4.3 市场价值评估的估价过程和程序4.4 市场价值评估的风险与不确定性第五章：投资价值评估5.1 投资价值评估的定义和要素5.2 投资价值评估的基本原理和方法5.3 投资价值评估的研究和分析5.4 投资价值评估的风险与不确定性第六章：金融机构贷款抵押评估6.1 贷款抵押评估的概述和流程6.2 贷款抵押评估的特点和要求6.3 贷款抵押评估的估价方法和技巧6.4 贷款抵押评估的案例分析和实务操作第七章：农地、工业厂房评估7.1 农地评估的特点和方法7.2 工业厂房评估的特点和方法7.3 农地、工业厂房评估的案例分析和实务操作第八章：法律评估、遗产评估8.1 法律评估的概述和要求8.2 遗产评估的概述和方法8.3 法律评估、遗产评估的案例分析和实务操作第九章：案例分析与实践操作9.1 典型案例分析和评估实务操作9.2 现实问题的解决和方法探讨9.3 评估师的职业道德和素质要求这本教材是为了帮助房地产评估师们更好地理解房地产评估的理论和实务知识，提高其专业能力和水平而编写的。
通过系统全面地介绍房地产评估的相关知识，使评估师们能够运用科学的方法和技巧，准确地评估不同类型房产的价值，为客户提供专业的评估服务。
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
房地产估价习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向 （4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积 （2）土地形状（3）地形 （4）地势（5）土壤， （6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高 （7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
不动产估价习题 (1)甄选
不动产估价习题(1)(优选.)第一章房地产估价概论一、单项选择题1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。
A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格C、估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果【正确答案】D【答案解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
参见教材P9。
2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
（2011年真题）A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】B【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。
参见教材P9。
3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
（2010年试题）A、高层建筑地价分摊B、房地产投资价值评估C、因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】B【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。
参见教材P4。
4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（）业务。
A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估【正确答案】A【答案解析】用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。
房地产估价整理习题
房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。
C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。
4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。
3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。
4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。
A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。
〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。
A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。
3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。
4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。
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Байду номын сангаас
① 建筑工程：以房屋为修建对象的生产活动和工 程技术。
② 其他土木工程：以交通设施、工业设施和市政 设施等为修建对象的生产活动和工程技术。
• 土木工程的产品是建筑物和构筑物。
③ 建筑物——供人们进行生产、生活或其他活动 的房屋或场所。
④ 构筑物——人们不能直接在其内进行生产、生 活的建筑。如：水塔、烟囱、桥梁、纪念碑等。
第一章 概述
➢建设工程分类与组成 ➢工程建设程序
➢工程建设相关法律法规
• 【教学目的和要求】本章属于建设工程的 基础知识，为以后各个章节的学习奠定了 理论基础。
• 通过本章的学习，使学生对建设工程有一 个整体认识，具体要求掌握建设工程组成、 工程项目建设程序，熟悉建筑工程分类和 工程建设相关法律法规的主要内容。
• 本课程以建筑物为主。
2. 按使用功能分
• 房屋建筑工程、水利工程、市政工程、铁 路工程、公路工程等。P1
地
建
下
筑
工
工
程
程
交
桥
通 工
建设工程
梁 工
程
程
防
环
灾
境
工
工
程
程
• （一）房屋建筑工程（ building project ） 分类
• 1. 按建筑使用功能分类 • （1）工业建筑 • （2）民用建筑 ① 居住建筑，包括住宅、单身公寓和宿舍。 ② 公共建筑，具体包括：
④ 高出室外设计地面＜ 2.20m的半地下室不应计入地上自 然层数。
奥地利茵斯布鲁克巴洛 克式古镇
B. 住宅建筑之外的民用建筑：
① 低层和多层建筑——高度不超过24m；
② 高层建筑——超过24m（不包括建筑高 度超过的单层公共建筑）；
③ 超高层建筑——建筑高度超过100m的 民用建筑。
• 如图。
建筑及塑料建筑等。
木结构图：成都杜甫草堂
哈尔滨 圣·索菲亚大教堂（砖混结构）
正在兴建或设计的绿色建筑
纽约的肺状摩天 大楼——模仿周 围环境进行外观 设计、利用导管 纤维原理的采光 技术、采用生物 过滤技术的玻璃 楼梯以及类似鱼 鳃的门厅等等， 整座大楼就像是 一个巨大的“人 肺”能够为整个 建筑提供源源不 断的“新鲜氧
• 4. 按建筑承重结构的形式分类：
• a. 砌体结构（砖混结构）。
• 砌体（砖混）结构——以钢木屋架、钢 筋混凝土楼板与梁为水平承重、砖石墙 为竖向承重的结构。
砖混结构选材方便、施工简单、工期短、造价低，是我国在多 层建筑中使用较多的建筑形式。
砖混结构的住宅承重结
大跨度： 膜结构可以从根本克 服传统结构在大跨度（无支撑） 建筑上实现所遇到的困难，可 创造巨大的无遮挡可视空间， 有效增加空间使用面积。 自洁性： 膜建筑中采用具有防 护涂层的膜材，可使建筑具有 良好的自洁效果，同时保证建 筑的使用寿命。 工期短： 膜建筑工程中所有加 工和制作均在工厂内完成，可 减少现场施工时间，避免出现 施工交叉，相对传统建筑工程 工期较短。
上留下影子。此外，该大楼以太阳能和风能作为供能方式，体现 了绿色能源理念。三角大厦于2014年完工。
膜结构图：城市景观膜
膜结构是一种全新的建筑结构形 式，它集建筑学、结构力学、精细 化工与材料科学、计算机技术等为 一体，具有很高技术含量。其曲面 可以随着建筑师的设计需要任意变 化，结合整体环境，建造出标志性 的形象工程。 艺术性： 充分发挥建筑师的想象 力，又体现结构构件清晰受力之美。 经济性： 由于膜材具有一定的透 光率，白天可减少照明强度和时间， 能很好地节约能源。同时夜间彩灯 透射形成的绚烂景观也能达到很好 的广告宣传效益。
② 当住宅和其他功能空间处于同一建筑物内时，应将住宅 部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算。当建筑中 有一层或若干层的层高大于3米时，应对大于3米的所有 楼层按其高度总和除以3米进行层数折算，余数＜1.5米 时，多出部分不应计入建筑层数，否则，应按1层计算。
③ 层高＜2.20m的架空层和设备层不计入自然层数。
• 民用建筑按层数或高度分为不同的类型 A. 住宅按层数可分为： ① 低层住宅——一层至三层； ② 多层住宅——四层至六层； ③ 中高层住宅——七层至九层； ④ 高层住宅——十层及十层以上。
• 住宅设计规范（GB50096-2011）相关规定：
• （1）住宅层高宜为2.8米。
• （2）住宅层数
① 当住宅楼的所有楼层的层高不大于3米时，层数应按自 然层（住宅的实际层数）计算。
• 行政办公建筑、学校、文化及科技性建 筑、集会及观演性建筑、展览性建筑、 体育建筑、商业建筑、生活福利及服务 性建筑、医疗建筑、邮电通信建筑、交 通建筑、纪念性建筑、风景园林建筑。
• 居住建筑与公共建筑构成民用建筑。
图 广州星河湾小区
• 2. 按建筑高度分类：低层；多层； 中高层；高层；超高层。
歌特式教堂建筑
上海环球金融中心已建至492米高 、101层，高度成为上海新高度。 封顶后的大楼顶部有一个独特的倒梯形“风洞”，距地面472米的 100层处，设计了长55米、宽十几米的“观光天阁”。
• 3. 按房屋结构所使用的材料分类 ① 木结构 ② 砖石结构 ③ 砖混结构 ④ 钢筋混凝土结构 ⑤ 钢结构 ⑥ 其他结构建筑，如：生土建筑、索膜结构
• 【教学的重点】项目建设的程序、建设工 程的组成、房屋建筑工程的分类。
• 【教学的难点】项目建设的程序、建设工 程项目的组成、房屋建筑工程按照承重结 构形式的分类。
第一节 建设工程分类 与组成
• 建设工程概念：为人类生活、生产提供 物质技术基础的各类建筑物、构筑物和 工程设施。
• 一、建设工程分类（熟悉） 1. 按自然属性划分
气”。
Physalia(直译为僧帽水母)——一座白鲸形状的绿色环保 水上花园，是比利时著名建筑设计师文森特·卡勒博设计的。 该建筑在往来于世界各地航道之余还能顺便净化当地的水质。
此外，周全的绿色环保能源系统还能满足其能源供应上的自 给自足，赋予其完完全全的“绿色环保使者”形象。
瑞士设计师雅克·赫尔佐格和皮埃尔·德·梅隆披露了巴黎凡尔 赛展览中心三角大厦的设计方案。整栋大厦高200米，呈三角形， 由玻璃和钢构建而成。由于形状细长，三角大厦不会在周围街道