商业综合体项目开发的模块表(节点)
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商业地产开发进度表
◎ 北京物美[超市] 一、便利店和便利超市 1、立地：临交通主动线，可视性佳（50米以外易见），无进店障 碍 2、商圈：流动人口量4000人次天---8000人次/天 3、物业：面积80平方米--500平方米，地上一层布局方正为佳 二、综合超市 1、立地：临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现 2、商圈：以半径1。2公里的商圈中有2万户居发为宜。 3、物业：单层面积1500平方米--6000平方米以上，不超过2层，以 一层为佳，卖场以方形最好。 三、大卖场 1、立地：临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进出 2、商圈：以3公里为半径，内有居民30万人 3、物业：单层面积8000平方米---30000平方米以上，层高5米，柱 距8米，以一层最佳，不超过二层，可停车300辆
3、市场判断与准入
目前周边高校经济带处于低端位置，多为农民自建房形成的非市 政规划街区；区域常住居民密度小，目前生活购物距离大（目前新城 区商业密度小，物种少）；周边待建项目、在建项目、在推项目体量 巨大。由此判断未来两年内区域内入住居民数量会有很大的增量，市 场对商业配套的需求会加大。综上，满足该思路的市场准入条件为：
（3）、根据商家需求进行建筑定位，量身定做的建筑形态更可增加签约的几 率，降低招商难度。
（4）、前期资金需求量降低，开发风险降低（可根据实际情况灵活调整商业主 体规划），可实现多点入市。
劣势分析：
（1）、地块空置时间较长，与公司短期内资金回笼计划相悖；
（2）、入市时间的拖延会为项目带来更多的竞争对象；
（1）、密切关注项目周边人口密度，准确把握商业市场空缺，从 中偏低端餐饮、娱乐、购物开始进入市场，为C3商业入市打好基础；
（2）、前期写字楼需求小，故C2地块塔楼可围绕小户型电梯公寓
3、市场判断与准入
目前周边高校经济带处于低端位置，多为农民自建房形成的非市 政规划街区；区域常住居民密度小，目前生活购物距离大（目前新城 区商业密度小，物种少）；周边待建项目、在建项目、在推项目体量 巨大。由此判断未来两年内区域内入住居民数量会有很大的增量，市 场对商业配套的需求会加大。综上，满足该思路的市场准入条件为：
（3）、根据商家需求进行建筑定位，量身定做的建筑形态更可增加签约的几 率，降低招商难度。
（4）、前期资金需求量降低，开发风险降低（可根据实际情况灵活调整商业主 体规划），可实现多点入市。
劣势分析：
（1）、地块空置时间较长，与公司短期内资金回笼计划相悖；
（2）、入市时间的拖延会为项目带来更多的竞争对象；
（1）、密切关注项目周边人口密度，准确把握商业市场空缺，从 中偏低端餐饮、娱乐、购物开始进入市场，为C3商业入市打好基础；
（2）、前期写字楼需求小，故C2地块塔楼可围绕小户型电梯公寓
商业综合体商业管理各部门开业工作进度表
序号
工作事项
完成时间
14 客户铺位设计方案报批 15 客户铺位设计方案审核 16 客户场外道具制作 17 客户办理进场装修手续 18 客户办理进场施工申请 19 围挡制作 20 商铺铺内设施移交及装修送电 21 客户进场装修 22 客户装修竣工验收(质检/消防/监理) 23 工程部验收/租户将消防合格证、质检合格证交工程部 24 客户开业申请 25 登记商铺营业资料及营业员资料,办理铭牌及服务证 26 客户店铺开业前整理 27 商铺店长培训 28 举行开业前准备会议 29 确定开业时间并通知财务部 六) 零售一般租户招商作业
序号
工作事项
完成时间
23 客户装修竣工验收(质检/消防/监理) 24 工程部验收/租户将消防合格证、质检合格证交工程部 25 客户开业申请 26 登记商铺营业资料及营业员资料,办理铭牌及服务证 27 客户店铺开业前整理 28 商铺店长培训 29 举行开业前准备会议 30 确定开业时间并通知财务部 三) F&B重点租户招商作业
开业工作进度表
序号
工作事项
完成时间
招商 一 前期相关准备工作
1 merchandise mix 2 当地市场租务调查 3 目标品牌LIST设定 4 目标品牌LIST负责人信息 5 铺位切割 6 铺位编号 7 租金方案制定 8 招商手册完成 二 组织架构 1 架构、岗位职责 2 部门制度与流程的建立 3 租赁客户合作条件审批权限与流程的确定 4 招商人员招聘 5 招商人员入职 7 招商人员SOP培训/市场考察 8 商场管理人员招聘 9 商场管理人员入职 10 商场管理人员SOP培训 11 工商/物价协调 三 公共部分装修 1 公共部分/统一造型 2 对外店招LOGO 3 店内外指引 4 楼层介绍 5 确认收银机位置 6 确认服务台位置 7 仓库确认 四 招商作业 一) 主力店（超市、影院等面积超1000平米的大店）招商作业 1 资料收集整理 2 洽商合作意向 3 目标客户查看场地确定意向铺位 4 目标客户洽商合作条件及租金方案 5 部门筛选并确定主力店客户及租赁条件 6 制作主力店铺位审批表并完成审批 7 向客户发确认书并提供合同样本 8 完成确认书签署并缴纳50%定金 9 合同条款修定\确认 10 制作正本合同 11 签署正本合同租户提交营业执照等相关证件并同时缴清50%定金及质量保证金 12 确认交铺技术条件/上下水、排污、电、煤气等 13 发店铺交付通知书至租户确定商铺移交时间 14 客户铺位设计方案提交 15 客户铺位设计方案报批 16 客户铺位设计方案审核 17 客户场外道具制作 18 客户办理进场装修手续 19 客户办理进场施工申请 20 围挡制作 21 商铺铺内设施移交及装修送电 22 客户进场装修 23 客户装修竣工验收(质检/消防/监理) 24 工程部验收/租户将消防合格证、质检合格证交工程部 25 客户开业申请 26 登记商铺营业资料及营业员资料,办理铭牌及服务证 27 客户店铺开业前整理 28 商铺店长培训 29 举行开业前准备会议 30 确定开业时间并通知财务部 二) F&B领头羊租户招商作业 1 资料收集整理 2 洽商合作意向 3 目标客户查看场地确定意向铺位 4 目标客户洽商合作条件及租金方案 5 部门筛选并确定F&B客户及租赁条件 6 制作F&B铺位审批表并完成审批 7 向客户发确认书并提供合同样本 8 完成确认书签署并缴纳50%定金 9 合同条款修定\确认 10 制作正本合同 11 签署正本合同租户提交营业执照等相关证件并同时缴清50%定金及质量保证金 12 确认交铺技术条件/上下水、排污、电、煤气等 13 发店铺交付通知书至租户确定商铺移交时间 14 客户铺位设计方案提交 15 客户铺位设计方案报批 16 客户铺位设计方案审核 17 客户场外道具制作 18 客户办理进场装修手续 19 客户办理进场施工申请 20 围挡制作 21 商铺铺内设施移交及装修送电 22 客户进场装修
商业综合体项目开发的模块表(节点)
工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 招商 人力 人力 人力 人力 人力 物管 拓展 工程 工程 工程 工程 人力 物管 工程 工程 人力 人力 财务 营运 工程 财务 招商 招商 行政 招商 行政 物管 物管 物管 物管
110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145
146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185
招商手册上报审批 营运副总到岗 营运部经理、企划经理、招商主管、工程 部经理到岗 临时办公场地具备办公条件 修订步行街商户物业管理合同模板 完成能源费单价核定，在物管合同或补充 协议中约定 社保开户及劳动合同备案 完成主力店租赁合同签署及备案 人事行政经理到岗 工程物料地区适用性调研 财务副总和出纳到岗 物管副总、工程副总到岗 室内步行街第一版品牌落位图确认 营运主管、工程主管到岗 财务管理培训 拟定商家交接文本 大餐饮、超市、影城、大歌星进场装修前 检查 大餐饮物业交付确认书 签定主力店物业管理合同 商管主管、环境主管到岗 企业文化、公司制度培训 组织筹备招商大会的召开 制定商户进场装修管理方案 设备设施运行方案 室内步行街餐饮商铺、其他主力店商家进 场装修前检查 完成商户装修手册编制 超市、影城、大歌星物业交付确认书 室内步行街餐饮商铺、其他主力店商家物 业交付确认书 劳保、工程工具采购 与主力店进行对接，并确定主力店管理界 面 物管经理到岗 工程主管、企划主管到岗 工程运行技工及班长全部到岗，商管员 （含班长）半数到岗 商户装修进场协调会
商业综合体项目信息表(模板)
自动喷水稳压泵的流量/功率/台数：
单栓带自救式转盘消火栓箱：
火灾自动报警系统：□有
消防主机数量：台，功率：KW使用部位：层
享用业态：每天运行时间h每年运行天数d
补充内容
需要提供设计图纸：
1．项目总体规划图、总设计说明；建筑设计说明、图纸。
2．总体暖通、通风空调、防排烟、强电、给排水、弱电智能化、消防水电系统设计说明、平面图、系统图、设备表。
写字楼：□单一业权▉分散业权
购买均价：
元/平方米
公共垃圾房数量/面积：
个，平方米；处理方式：
商业配套明细：
（请填写适合业态）
□酒店平方米 使用方式（出租/出售）：
□餐饮平方米 使用方式（出租/出售）：
□影城平方米 使用方式（出租/出售）：
□娱乐休闲平方米 使用方式（出租/出售）：
□桑拿城平方米 使用方式（出租/出售）：
《商业综合体项目信息表》
项目名称：
项目地址：
发展商：
建筑设计单位：
景观设计单位：
园林设计单位：
施工单位：
监理单位：
投资性质：
□内资独资 □外资独资□中外合资 □其它
基本情况
总建筑面积：
平方米
项目占地面积：
平方米
建筑物占地面积：
平方米
容积率：
外广场面积：
平方米；
建筑高度：
栋数：
地上建筑面积：
平方米
地下建筑面积：
循环水泵台；型号扬程m流量m3/h功率KW
补水泵台；型号扬程m流量m3/h功率KW
各系统功率及供应范围：
是否由供热公司管理：□是 □否（待定）
强排烟、通风系统
写
字
楼
单栓带自救式转盘消火栓箱：
火灾自动报警系统：□有
消防主机数量：台，功率：KW使用部位：层
享用业态：每天运行时间h每年运行天数d
补充内容
需要提供设计图纸：
1．项目总体规划图、总设计说明；建筑设计说明、图纸。
2．总体暖通、通风空调、防排烟、强电、给排水、弱电智能化、消防水电系统设计说明、平面图、系统图、设备表。
写字楼：□单一业权▉分散业权
购买均价：
元/平方米
公共垃圾房数量/面积：
个，平方米；处理方式：
商业配套明细：
（请填写适合业态）
□酒店平方米 使用方式（出租/出售）：
□餐饮平方米 使用方式（出租/出售）：
□影城平方米 使用方式（出租/出售）：
□娱乐休闲平方米 使用方式（出租/出售）：
□桑拿城平方米 使用方式（出租/出售）：
《商业综合体项目信息表》
项目名称：
项目地址：
发展商：
建筑设计单位：
景观设计单位：
园林设计单位：
施工单位：
监理单位：
投资性质：
□内资独资 □外资独资□中外合资 □其它
基本情况
总建筑面积：
平方米
项目占地面积：
平方米
建筑物占地面积：
平方米
容积率：
外广场面积：
平方米；
建筑高度：
栋数：
地上建筑面积：
平方米
地下建筑面积：
循环水泵台；型号扬程m流量m3/h功率KW
补水泵台；型号扬程m流量m3/h功率KW
各系统功率及供应范围：
是否由供热公司管理：□是 □否（待定）
强排烟、通风系统
写
字
楼
商业项目分期开发施工界面划分表
11
公共区域精装修工程
A区暂不施工，但不影响B区使用
12
洁具供应工程
A区暂不施工，但不影响B区使用
商业一期A、B区界面划分明细
序号 项目名称 A、B区切分原则及界面
电气：B区的末端配电线缆全部安装 到位，A区使用的线缆均不提供。 给排水：B区末端点到位安装预留，A 区使用的管线均不提供。 空调：空调水管预留至管井，A区水 平管线可以后期再安装。但是消防部 分的风管及设备则需一次安装到位， 以满足消防验收的需要。 只供应B区使用的配电箱，A区的的暂 A、B区配电箱互不影响使用。 不提供。
序号 项目名称 A、B区切分原则及界面 界面划分理由
16
空调水泵供应工程
与冷水机组一样，现在预留安装位 置，后期再购买安装。
空调水泵的流量可以满足末端流 量需求即可。
17
末端设备(空调机组、风 按A、B区的分界实施，可以后期购买 按实际投入使用情况安装空调。 机盘管)供应工程 安装。 据悉海南当地对公共建筑太阳能 太阳能热水仅提供保安值班室淋浴 应用范围有一定要求，若太阳能 热水设施二期施工，业主需与当 热水，可考虑暂不实施。 地节能办沟通，确认能否满足验 收要求。
21
电信工程
由电信营运商对主干线缆及主干线槽 作估算预留。
商业一期A、B区界面划分明细
序号
22
项目名称
电梯供应安装
A、B区切分原则及界面
现阶段预留井道及机房，按电梯所处 的位置划界，可以分期建设。建议位 于中央部分的4部扶梯第一期建设。 只实施B区的泛光照明，A区的暂不实 施。 只实施B区的广告、灯箱及商业标示 系统，A区的暂不实施。 A区暂不施工，但不影响B区使用
界面划分理由
商业一期信息、上水、雨污水管 网均整体相连，且主要设备房、 化粪池均在A区，施工过程中无 法合理拆分。 保证燃气工程整体验收，避免二 次安装燃气横干管及主立管对屋 面、外立面幕墙造成影响。 高压为两路进线中间设联络开 关，系统的整体性较强，无法分 开实施；若强行分开实施，二期 施工时的停电将严重影响已开业 部分的运营，且涉及供电局
商业建筑工作界面划分表
√
5
系统验收所需的工地临时设施（如防护棚/临时出入口/临时车道等）
√
6
报警系统的电线管及盒预留预埋
√
7
消火栓、喷淋系统的管路及设备
√
8
报警系统的穿线、非预埋的电线管及设备安装
√
9
电梯消防管制、电源强切、单元防盗门的消防强切等消防切非设备供应 及安装（含继电器）
D
D
10
消防广播切换设备供应及安装（不包含功放、前端音箱、音源设备及相 应机柜）
园林景观
弱电
√
指定分包/独立承包
消防
铝合金/幕 墙
栏杆
电梯 √ C √
√
14 电梯系统电缆管线（于电梯控制室及电梯井道范围以内）
15
电梯钢梁、钢牛腿、分隔梁、承重垫板、钢平台及用于支撑电梯机房内 的装置
16 电梯井道照明
17 电梯井内的插座
18 电梯控制系统电缆线缆布线（于电梯控制室及电梯井道范围以外）
√
24 所有管道井及检修门
√
25 提供现场已有的垂直运输所需设施（如塔吊/施工电梯/外架等）
√
26 化粪池、室内雨水沟、室内集水井、室内污水井及相应的沟盖、井盖
√
27 地下井道防水（如升降机井、污水井、雨水井等）
√
28 其他砼及钢筋工程（化粪池、隔油池、雨水井、污水井及井盖等）
√
29 泛光照明的预留位置、开槽、防水
√
14 进户门及防火门收口
√
15 护窗栏杆
E
√
16 厨房排烟、卫生间排气位置的预留洞
√
17 楼梯间及地下室墙面天棚涂料
√
18 外墙涂料
19 管井砌筑粉刷、内墙粉刷、除精装工作范围外的地面找平、地面初装修
商业地产项目结构图(史上最全版本)
（二）商业项目的建筑外立面及经营区域、经营氛围设计
1、 商业经营的建筑外立面（界面）设计（修改）建议 2、 景观设计及配套设施建议/设计（修改）建议 3、 商业经营区域的经营氛围（修改）建议 4、 商业经营区域的划分、面积配比设计（修改）建议 5、 商业经营区域布局的设计（修改）建议 6、 商业经营智能化功能配置的设计（修改）建议 7、 商业经营体的停车场规划设计（修改）建议 8、 商业经营各业态/业种对物业配套设施特殊要求的设计
一、项目调研的基本情况概述 二、区域宏观商业市场环境分析 三、区域中观商业市场环境分析 四、本项目微观商业市场环境分析 五、对本项目的价值判断 六、经营商家进驻本项目意向分析 七、本项目 SWOT 分析
1、 调研信息收集渠道 2、 实地体验考察场所 3、 调研范围对象 4、 调研样本容量分布
1、 区域消费特征 2、 区域经营特征 3、 区域商业缺口分析
1、项目的市场1、地位项/目核数心据竞资争料力定位 2、项目经营功2、能定项位目实物模型 3、经营业态（3、业态«招业商种手配册置»组合）定位 4、服务对象（4、消费招者商）意定向位书范本 5、招商模式定5、位租赁合同书和物业管理契约书范本 6、招商目标市6、场（招招商商政区策域说）明定文位件 7、招商品牌（1、档次初）步定分位析主力商家及主力商家的范 8、招商对象（经营围者）定位 9、招商租金（2、预期初收步益拟）定定主位力商家及次主力商家对
1、区域消费市场容量 2、区域消费分布特征 3、区域消费结构特征 4、同质业态业种分布 5、区域市场消费能力 6、区域消费行为特征 7、区域消费外流状况
1、 产业经济 2、 人口经济 1、 所处的商圈性质 2、 区域商业发展空间研析 1、 消费结构趋势研析 2、 零售业经营效益分析 1、 观念 2、消费心理 3、 消费方式 1、 市民对经营商家认同度 2、 市民对商业品牌认同度 3、 市民对营销方式认同度
宝龙商业综合体项目合理标准周期控制表
营销客服管理中 完成编制和审批 心 完成成本敏感分析、价值分 城市公司 配及目标成本预设 战略发展中心、 取得政府《立项批文》 城市公司 城市公司 城市公司 城市公司 取得政府觃划设计要点 取得政府《环境评审意见》 完成用地觃证办理
18
1、土地合同签订或项目启劢之日起，3日内完成项目/批次开发I、II级节点计划制定并报集团审批；I、II级节点确定之日起，10日内完成项目开发III级计划和专项职能 II级节 点计划编制并报集团审批，5日至计划运营管理中心备案。 控制周期 2、土地合同签订或项目启劢之日起，30日内完成项目定位报告编制和内部审批，并移交至研发设计管理中心； 3、土地合同签订或项目启劢之日起，30日内完成项目立项和设计条件办理； 4、土地合同签订或项目启劢之日起，30日内应完成场地障碍物迁移、整平和围墙砌筑，达到工程进场施工条件；
项目招标、采购（具体项目招标应跟据公司权责确定责任单位和审批流程）
桩基单位招标 监理单位招标 总包单位招标 电梯单位招标 幕墙单位招标 外墙涂料单位招标 考核节点 外墙石材单位招标 进户门单位招标 铝/塑门窗单位招标 消防工程单位招标 雨污管网单位招标 园林景观单位招标 控制周期 20 20 30 30 30 30 40 30 30 30 30 30 招标采购中心 城市公司 招标采购中心 招标采购中心 招标采购中心 城市公司 招标采购中心 城市公司 城市公司 招标采购中心 招标采购中心 招标采购中心 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 完成公司内部审批和合同签 订 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 《桩基施工合同》 《工程监理合同》 《工程总包合同》 《电梯采购、安装合同》 《幕墙工程施工合同》 《外墙涂料采购施工合同》 《外墙石材采购施工合同》 《进户门采购、安装合同》 《铝/塑门窗采购、安装合同 》 《消防工程施工合同》 《雨污管网施工合同》 《园林、景观施工合同》
商业综合体项目开发关键节点计划表
2竣01工6年备12案月
外立面完成
2016年09月
外立面完成
2016年09月
外立面完成
2016年09月
外立面完成
2016年12月
外立面完成
2016年12月
主体封顶
2017年06月
项目名称
**商业综 合体
分区/期 住、宅C楼（3、C栋1C、4）C2
类别
地下
商业综合体项目开发关键节点计划表
经营期开始日 经营期结束日
——
——
2016年07月
外立面完成
2016年07月
——
2016年07月
外立面完成
2016年12月
外立面完成
2016年12月
外立面完成
2016年12月
B区
项目名称 分区/期 室外（楼步B栋 5行）街
**商业综 合体
类别
地下
商业综合体项目开发关键节点计划表
经营期开始日 经营期结束日
建筑面积 （万m2）
建筑面积 （万m2）
面积
2013/12/13
2017/12/31
项目货值 （亿元）
商业开业 酒店开业 2交01地3年时12间月
2016/8/12 2016/8/12
2开01工4年时12间月
摘牌时间 用地面积 201开5年盘03月
商铺（C8、9、 10、19、20、
21）
C区
住宅（C5、C6 、C7）
2013/12/13 19.66万平米
当年合同指标 当年回款指标
80000 45000
开业时主形体象封进顶度要求
2竣01工7年备06案月
主体封顶
2017年06月
主体封顶
商业综合体项目成本计划表(模版)
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第 10 页
成本科目 序号 编码
成本科目
040402 4.2 户门
普通写字楼
公寓D版
豪宅A版
豪宅B版
精装住宅C版
精装住宅D版
毛坯住宅
回购住宅
回迁住宅
040403 4.3 单元门
豪宅A版
豪宅B版
精装住宅C版
精装住宅D版
毛坯住宅
回购住宅
回迁住宅
040404 4.4 防火门、防火卷帘
040107 1.7 基础处理
040108 1.8 其他
0402
2
地下结构及粗装修
购物中心地下
万达XX酒店地下
XXm高甲级写字楼A版地下
XXm高甲级写字楼B版地下
普通写字楼地下
公寓D版地下
豪宅A版地下
豪宅B版地下
精装住宅C版地下
精装住宅D版地下
单位
立方 立方 米 平米 平米 平米 平米
平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米
商务酒店地下
回购商业地下
回购住宅地下
回购写字楼地下
回购其他地下
回迁住宅地下
回迁商业地下
回迁办公地下
回迁教育地下
030216 2.16 第三方强审
单位
平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米
数量
造价指标 ( 元/m2）
数量
造价指标 ( 元/m2）
计划总金额 按建筑面积摊 计算方法或依据文件 （万元） （元/平方米）
万达城市综合体项目计划及进程模块
20
交地日后 20天
见附件3
规划院
各部门 项目公司
26 1 设计 初勘报告提交
交地日
交地日后
25
25天 勘探的中间结果 项目公司 规划院
27 2 设计 售楼处内装设计
中心设计
摘牌日后 40天
45
摘牌日后 达到售楼处内装 85天 施工要求
项目公司
部中心营 销部
规划院根据项目
公司反馈意见，
28
2 设计 总图调整签确反馈
摘牌日前 5 摘牌日前 见附件2-1
20天
15天
规划院
各部门
项目公司
项目负责 建筑分管 分管建筑
人
所长
副院长
规划院院 分管规划
长
副总裁
综合体项目计划模块表（20个月含酒店）
计划模综块合体项目一级计划业模务部块门 表（开发期22个月版不含酒店）责任人
序号 级别 阶段
业务事项
开始 日期
周期
完成 日期
完成标准
理
人力资源 分管人力 部总经理 副总裁
2
1 筹备 编制人员到岗
摘牌日
摘牌日后 编制人员全部到
股份公司
90
90天 岗
项目公司 人力 资源部
项目公司 人事主管
项目公司 行政部经
理
项目公司 总经理
人力资源 分管项目 部总经理 副总裁
3
1 摘牌 摘牌
按发展计划节点
项目公司
摘牌日
1
摘牌日 摘牌
发展部 酒店总部
项目公司 设计部经
理
项目公司 分管设计 副总经理
项目公司 总经理
中心计划 部项目经
商业综合体销售物业模块计划(首期标准21个月无冬施总包交钥匙版)
提前25天提交图纸，提前10天完成图纸
入伙日前 285天
25
入伙日前 会审，完成施工图、自审表、总包单位 260天 审核意见及设计院回复成本测算并oa审
批通过
项目公司
总包单位
38 3 设计 精装施工图报审
交地日后 175天
50
交地日后 225天
图纸通过项目公司、第三方、外审单位 审核确认，满足限额指标，完成成本测 算
摘牌日后 80天
5
摘牌日后 85天
完成《售楼处验收检查表》
总包单位
项目公司, 设计中心
45 2 设计 样板间开放前检查
摘牌日后 115天
2
摘牌日后 117天
完成《样板间验收检查表》
总包单位
项目公司, 设计中心
46
3
设计
提供销售物业面积测绘所需建 施图
交地日后 95天
1
交地日后 95天
完成
项目公司 中心营销部
56 1 招标 物业公司招标
57 3 销售 销售物料印刷制作
21（100+无冬施）个月计 划模块
开始 日期
周期
完成 日期
完成标准
交地日后 145天
5
交地日后 实施阶段材料清单、现场会议纪要、验 150天 收前检查意见表
业务部门
发起 部门
接收 部门
总包单位 项目公司
摘牌日后 5天
40
摘牌日后 45天
定标
30
交地日后 70天
正式工程规证
项目公司
各部门,项 目公司
交地日后 70天
30
交地日后 100天
正式施工证
项目公司
各部门,项 目公司
重资产商业综合体项目计划模块(含酒店24个月总包交钥匙版)
版施工图纸(机电包含弱电智能化方案)，3、幕墙 项目公司（设计
、夜景施工图；4、图纸用于正负零以上的土建施
总包）
工及设备招标
酒店总部、区域 商管、项目公司
、工程总包
第 5 页，共 25 页
重资产商业综合体项目计划模块（含酒店24个月总包交钥匙版）
序号 级别 阶段
业务事项
24计划周期
开始 日期
周期
完成 日期
规划院
相关部门、设计 中心、项目公司
、设计总包
45 1 设计 工程桩图移交 46 2 设计 酒店地下建筑条件图移交
交地日后 80天
15
交地日后 提前5日提交图纸，包括设计试桩成果专题会专家 项目公司（设计 工程总包、设计
95天 意见及会议纪要
总包）
中心、项目公司
交地日后 65天
25
交地日后 90天
设备房后勤区方案深化图，地下室降板区域图
23 1 设计 总图及指标签字移交
24计划周期
开始 日期
周期
完成 日期
完成标准
开业日
180
开业日后 180天
所有总分包及供货商的结算二审完成，并OA上报
开业日后 180天
90
开业日后 270天
所有总分包及供货商的结算四审完成
开业日后 30天
开业日后 180天
摘牌日前 15天
摘牌日
摘牌日前 30天
30
25 2 设计 提出商业业态规划需求
26 1 设计 初勘报告报备
27
1
设计
复核规划条件（含总图初次报 批）
交地日
15
交地日后 15天
主力店/次主力店各业态租赁面积需求
万达综合体项目计划模块表(8类)(含酒店)
5
摘牌日后5天
摘牌日
5
摘牌日后5天
全部移交摘牌条件
发展部
19
3
设计 施工图设计单位确定
摘牌日前15天
25
摘牌日后10天
摘牌日前15天
25
摘牌日后10天
摘牌日前15天
25
摘牌日后10天
摘牌日前15天
25
摘牌日后10天 定标
规划院,项目 酒店总部,项 公司 目公司 中心营销部 各部门,项目 公司 相关部门, 项目公司 中心设计部, 规划院 规划院,酒店 总部 中心设计部, 中心营销部, 规划院 规划院 规划院,酒 店总部 相关部门, 项目公司 相关部门,项 目公司 项目公司
15
交地日后30天
交地日后15天
15
交地日后30天
交地日后15天
15
交地日后30天
交地日后15天
15
项目公司
29
2
设计 总图调整签确反馈
交地日后15天
10
交地日后25天
交地日后20天
10
交地日后30天
交地日后20天
10
交地日后30天
交地日后20天
10
规划院
30
1
设计 基坑/基础论证及成果移交
交地日后20天
5
交地日后30天
交地日后25天
5
交地日后30天
交地日后25天
5
交地日后30天 见附件3-2 根据规划院《总图竖向设计管 交地日后35天 控要点》完成的签批竖向总 图；确定建筑正负零标高，作 项目公司组织供电、供水、市 交地日后35天 政、热力、燃气、通讯、地铁 、绿化等部门联合召开协调会 交地日后40天 正式报告 项目公司方案招标完成，项目 中心设计部审核完成
酒吧街项目开发节点计划表
开工日后30天
90 开工日后120天 总承包定标审批会签表会签完成
开工日后135天 75 开工日后210天 定标
开工日后150天 60 开工日后210天 定标
开业日前310天 45 开业日前265天 电力、燃气、热力、供水、排水、电信等
成本控制部 成本控制部 成本控制部 项目公司
项目公司
项目公司 规划院
会。
业务部门
发起部门
接收部门
项目公司
规划院
12 3 设计 施工图设计单位确定
开工日前175天 30 开工日前145天 定标
13 1 设计 单体方案及指标签批移交
开工日前200天 90 开工日前110天 完成
14
1
设计
单体深化方案及指标签字移 交
开工日前110天
60
开工日前50天 完成
15 1 设计 初勘报告报备
交地日前10天
10
交地日
合同约定的交地时间
交地日
20
交地日后20天 正式土地证
交地日
30
交地日后30天 正式用地规证
开工日后60天
30
开工日后90天 正式工程规证
开工日后90天
60 开工日后150天 正式施工证
开业日
180 开业日后180天 所有总分包及供货商的结算确认
开工日前260天
60
开工日前200天
54 2 设计 景观施工图及材料封样移交 开业日前450天
90
开业日前360天 用于景观工程招标
55 3 设计 景观施工定标材料样板确认 开业日前300天 25 开业日前275天 完成
规划院 规划院 项目公司
项目公司
项目公司、成本 控制部、商管总
《综合体项目计划模块化管理办法》知识点
《综合体项目计划模块化管理办法》知识点1、《综合体项目开发计划模块表》中，无论项目是否含有酒店，开发期均按20个月、22个月、24个月、26个月进行编制，共制定了8类模板。
2、项目模块化计划模板共318个节点，含酒店为346个。
3、项目模块化计划模板1级节点50个（含酒店60个），由各系统、各主管部门和项目公司管控，分管副总裁督办落实，集团常务董事跟踪检查。
4、项目模块化计划模板2级节点85个（含酒店94个），由各系统、各主管部门和项目公司管控，分管副总裁督办完成。
5、根据综合体项目计划模块表（22个月含酒店），酒店室内设计方案征询的完成标准为室内效果图方案通过。
6、根据综合体项目计划模块表（22个月含酒店），酒店地下装修建筑布局平面图移交的发起部门为酒店总部。
7、经营性物业和回迁物业的考核办法为：年度考核系数=计划系数X40%+成本系数X25%+工程质量系数X25%+品质系数X10%。
8、根据综合体项目计划模块表（22个月不含酒店），项目公司班子组建需在摘牌日前30天完成。
9、根据综合体项目计划模块表（22个月不含酒店），项目公司编制人员到岗需在摘牌日后90天完成。
10、根据综合体项目计划模块表（22个月不含酒店），项目公司四证办理需在交地日后60天完成。
11、根据综合体项目计划模块表（22个月不含酒店），项目立面方案及成果移交的完成标准为提供沙盘制作用图。
12、根据综合体项目计划模块表（22个月不含酒店），项目立面初设及主材设计封样移交的完成标准为提供幕墙施工图设计条件。
13、根据综合体项目计划模块表（22个月不含酒店），项目融资的责任部门是股份公司财务部。
14、根据综合体项目计划模块表（22个月不含酒店），项目租赁决策文件的完成标准为编制签批完毕。
15、根据综合体项目计划模块表（22个月不含酒店），项目摘牌的责任部门是发展部。
16、责任人奖金分配时，综合评定系数=非计划指标考核系数x70%+ 计划系数x30%。
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阶段
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商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备
186 187 188
商管筹备 商管筹备 商管筹备
186 187 188
商2 商1 商1
工程 财务 营运
业务事项 下发商管拓展工作通知单 商管项目筹备负责人到岗 商管项目启动会 商业市调 物业市调 商业筹备计划执行书编制并下发 商管公司注册申请 人力资源市调 商管公司企业名称核准 商管公司注册资金申请及拨款 申请物业启动费额度 申请招商推广费额度 商管公司完成注册后备案 开通EHR与OA帐套 办理物业管理资质证件 签订物业规划咨询合同、物业服务合同 （启动费付款合同） 签订前期物业服务合同（备案用） 确定物业管理权及备案 申请并建立会计电算化账套 签订筹备期目标责仸书 制定商业筹备初期的费用计划 物业启动费分解和报审 下发招商通知 会计人员到岗 公司组织架构、薪酬标准审批 车辆采贩 工程介入前期计划 物业管理费成本测算及上报审批 临时办公场地方案报批 项目公司开设租金收取专户 商铺租金分解上报审批 招商推广策划方案及招商推广计划审批 招商推广费预算和报审 能源价格市调 建立图纸台帐 地方公司品牌资源上报 完成商管用房、员工食埻平面布局
110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145
商3 商2 商2 商1 商2 商3 商1 商3 商3 商3 商3 商3 商2 商1 商1 商2 商2 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商2 商3
72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109
商3 商1 商1 商1 商3 商3 商2 商1 商3 商3 商3 商2 商3 商2 商2 商3 商3 商3 商3 商1 商3 商3 商3 商2 商3 商2 商2 商3 商3 商3 商3 商3 商1 商3 商1 商1 商1 商1
38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71
商2 商1 商2 商3 商1 商1 商3 商1 商2 商3 商1 商1 商1 商3 商3 商2 商3 商3 商1 商3 商3 商1 商3 商1 商3 商2 商3 商3 商3 商3 商1 商2 商3 商3
序号
级别 商1 商2 商1 商2 商2 商1 商1 商2 商3 商1 商1 商1 商3 商2 商3 商2 商2 商2 商2 商1 商2 商1 商1 商1 商1 商3 商1 商3 商3 商2 商1 商2 商1 商2 商2 商2 商2 拓展 人力 拓展 招商 物管 拓展 行政 人力 行政 财务 财务 财务 行政 人力 物管 财务 物管 物管 财务 财务 财务 财务 招商 财务 人力 行政 工程 物管 行政 财务 招商 招商 招商 工程 工程 招商 拓展
商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备 商管筹备
招商手册上报审批 营运副总到岗 营运部经理、企划经理、招商主管、工程 部经理到岗 临时办公场地具备办公条件 修订步行街商户物业管理合同模板 完成能源费单价核定，在物管合同或补充 协议中约定 社保开户及劳动合同备案 完成主力店租赁合同签署及备案 人事行政经理到岗 工程物料地区适用性调研 财务副总和出纳到岗 物管副总、工程副总到岗 室内步行街第一版品牌落位图确讣 营运主管、工程主管到岗 财务管理培训 拟定商家交接文本 大餐饮、超市、影城、大歌星进场装修前 检查 大餐饮物业交付确讣书 签定主力店物业管理合同 商管主管、环境主管到岗 企业文化、公司制度培训 组织筹备招商大会的召开 制定商户进场装修管理方案 设备设施运行方案 室内步行街餐饮商铺、其他主力店商家进 场装修前检查 完成商户装修手册编制 超市、影城、大歌星物业交付确讣书 室内步行街餐饮商铺、其他主力店商家物 业交付确讣书 劳保、工程工具采贩 与主力店进行对接，并确定主力店管理界 面 物管经理到岗 工程主管、企划主管到岗 工程运行技工及班长全部到岗，商管员 （含班6 11 26 31 31 31 21 31 16 11 31 31 26 21 26 31 31 46 61 31 201 31 31 31 31 61 31 61 31 31 91 31 31 31 31 31 61
发起部门 商管总部拓展部 商管总部人力资源行政部 商管总部拓展部 商管总部招商中心 商管公司 商管总部拓展部 商管总部人力资源行政部 商管公司 商管公司 商管总部财务部 商管总部财务部 商管总部财务部 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管总部财务部 商管公司 商管公司 商管总部招商中心 商管总部财务部 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司 商管公司
装修管理培训 拟定维护保养计划并上报 拟定有偿式维修服务价格 确定超时服务能耗价格 大玩家进场装修前检查 大玩家物业交付确讣书 工程管理、安全品质管理培训 招商进度完成100% 供货商进行设备运行维护专项培训 分专业进行运行维护规定等培训 日常运营期物业管理工作指引培训 人事主管、安品经理、物管消防主管、信 息部经理到岗 技工培训 开荒费用测算 开业前倒排销项计划 电器类商家进场装修前检查 商户精装(非餐饮/自装)进场装修前检查 商户精装(非餐饮/自装)物业交付确讣书 电器类商家物业交付确讣书 开业前全员培训 签定步行街商户物业管理（服务）合同 确讣工程物料仓库投入使用 商家装修审批 会计、人事助理、车场主管、信息部主管 到岗 弱电班长、综合维修班长、全部技工到岗 与项目公司签订经营委托书 招标选定开业美陈制作合作单位 室内步行街精装铺进场装修前检查 银行POS设备到货 与步行街商户签订POS机租用协议 完成商户租赁合同签署及备案 工装采贩招标、合同签署并分批制作 商户装修效果图上报 商管用房办公网络接通，具备办公条件 招标选定日常保洁合作单位 招标选定开荒合作单位 招标选定石材养护合作单位 招标选定高空作业合作单位
工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 招商 人力 人力 人力 人力 人力 物管 拓展 工程 工程 工程 工程 人力 物管 工程 工程 人力 人力 财务 营运 工程 财务 招商 招商 行政 招商 行政 物管 物管 物管 物管
110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145
146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185
招商 人力 人力 行政 物管 工程 人力 招商 人力 工程 财务 人力 招商 人力 人力 工程 工程 工程 物管 人力 人力 招商 物管 工程 工程 营运 工程 工程 行政 工程 人力 人力 人力 工程
72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109
物管 营运 营运 营运 人力 人力 财务 工程 工程 行政 物管 工程 营运 物管 物管 营运 营运 物管 物管 物管 物管 物管 物管 物管 工程 拓展 行政 工程 人力 工程 人力 人力 人力 营运 物管 物管
146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185
商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商2 商3 商2 商3 商3 商3 商3 商3 商1 商3 商3 商3 商1 商3 商2 商1 商1 商1 商1 商3 商1 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商3 商1 商3
物管 工程 工程 工程 工程 物管 物管 行政 工程 营运 营运 营运 营运 营运 工程 物管 营运 营运 营运 营运 物管 财务 工程 营运 营运 工程 财务 招商 营运 营运 行政 行政 行政 物管 物管 物管 人力 工程 工程 招商