美国房地产行业发展历史
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
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二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
美国房地产市场的发展现状与趋势分析
美国房地产市场的发展现状与趋势分析房地产作为一种有形资产，在经济发展中发挥着重要作用。
美国作为全球最大的发达经济体之一，其房地产市场的发展现状和趋势备受瞩目。
本文将从市场规模、房价变化、投资热点等方面，对美国房地产市场作一分析。
一、市场规模美国房地产市场庞大，其市场规模和稳定性得到了充分的证明。
据美国房地产经济学家协会（AREEA）的数据显示，自上个世纪70年代以来，美国房地产市场的体量不断扩大，而且逐年稳定，截止2019年底，该市场总资产规模达到了32.3万亿美元，平均每年增长率为3.1%。
值得注意的是，美国房地产市场并非平均分配，地区之间存在巨大差异。
发达地区如纽约、洛杉矶等地的房价居高不下，而较为落后地区的房价则较为低廉。
不过，总体来说，美国房地产市场规模庞大、逐年增长的趋势得到了充分的证明。
二、房价变化在美国房地产市场，房价是核心因素之一。
房价的波动直接影响着美国房地产市场的发展。
在过去的30年中，美国房屋价格的平均价格是增长的，尤其是在2000年以后，房价呈现前所未有的上涨趋势。
不过，不同地区的情况是不同的，一些城市的房价增长率更加迅速，如旧金山、西雅图、洛杉矶等。
另外，自2018年以来，美国房价整体在逐年波动，相对于2017年，2018-2019年度，房屋售价整体呈现下降态势，数据显示截止到2019年底，整体平均下降1.87%。
但是，市场上仍然存在投资机会，如购买租赁式房产、购买二手房住宅等。
但相对以往，投资者需要更加谨慎，理性进行投资。
三、投资热点不同的历史时期、政治和经济环境下，美国的投资热点也发生了变化。
目前，美国房地产市场的投资热点主要集中在以下几个领域：1. 绿色建筑在环保意识逐渐普及的背景下，绿色建筑成为美国房地产市场的新热点。
绿色建筑在施工过程中，注重节能、环保和可持续性，符合人们健康、环保意识，因此在未来将成为美国房地产市场的重要投资方向。
2. 长租式公寓近年来，随着移动性和居家需求的变化，以及年轻人对于住宅的需求从购买转向租赁，长租式公寓市场进入快速增长期。
各国房地产发展史
各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。
在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。
到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。
1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。
直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。
这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。
二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。
在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。
随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。
20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。
房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。
然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。
三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。
在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。
然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。
1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。
如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。
四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。
在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。
随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。
20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。
1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
北京锡恩企业管理顾问公司
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居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
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▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产行业相关法 规的历史变革
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
美国四大房地产公司简介
美国四大房地产公司简介美国霍顿公司简介D.R. Horton公司是美国四大房地产：普尔特房屋（Pulte Homes）、桑达克斯（Centex）、莱纳（Lennar）之一。
D.R.霍顿房屋公司(D.R.Horton Inc.)1978年成立，总部在德克萨斯州。
公司成立以来从没有人怀疑过唐.霍顿本人从事房屋交易的能力。
从卖掉他第一栋靠贷款盖成的房子开始，霍顿公司今天已经成为全美最大的开发商，至今为止已连续105个季度盈利并持续收入增长；自在2004年财政年度中，霍顿公司成交房屋的90%都获得了收益。
自称为“美国建造者”（America's Builder）的霍顿（D.R Horton）公司是美国四大房地产公司中成立最晚的，但却是扩张最快的，短短20多年就走完了其他三家50年所走的路。
该公司目前业务遍及美国25个州的74个城市。
霍顿一直走在高速增长的道路上，至今势头不减。
2005年，霍顿成为列入《福布斯》“白金荣誉名册”的44家企业之一，原因是它在《福布斯》的七次投资回报率评选活动中始终榜上有名，过去8年的平均回报率高达33％。
2005年年底，该公司声称，到2010年，其新屋销售量将达到10万套一年，是2005 财年销售总数51172套的两倍。
霍顿还扬言在未来5年内维持年收入15％～20％的增速。
霍顿的目标却不仅仅是保持美国建筑商排行榜的第一位，更立志远远超过包括普尔特在内的美国其他三大开发商。
沃尔玛式公司作为美国最大的住宅开发商之一的霍顿公司的首席执行官，汤姆尼兹（Donald J. Tomnitz）喜欢将他的公司和沃尔玛相比。
年轻时代的汤姆尼兹曾经亲眼目睹了沃尔玛如何以摧枯拉朽之势击败了邻居阿姨的小杂货店。
他认为，霍顿与沃尔玛一样，在房地产行业内创造了工业化标准，因此所向披靡，无往不胜。
和沃尔玛一样，霍顿也是由来自阿肯萨斯的民间企业家创立；两者同样针对美国的中等收入消费群体；同样依靠大销售额和积极有效的成本控制击败竞争对手。
美国房地产业简介
美国房地产业简介作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。
这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。
如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。
无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。
在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。
美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。
一、金融危机与美国房地产业如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。
这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。
从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。
在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。
财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。
入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar（莲娜公司）、Pulte Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises （霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。
4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。
美国两次房地产泡沫的启示
美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。
美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。
因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。
一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。
20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。
1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。
1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。
美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。
20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。
美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。
但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。
由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。
美国房地产发展历程
美国房地产发展历程19世纪初，美国房地产市场主要以土地交易和农业为主。
随着人口和城市的增长，工业革命的影响开始显现，并引发了对房地产的需求。
19世纪中叶，美国经历了西部扩张，土地的开发和交易成为了热门话题。
随着铁路和运输网络的建设，土地的价值不断提升。
大量移民涌入美国，需求增加，推动了城市的发展。
在19世纪后半叶和20世纪初，美国经历了工业化的高潮。
工业的发展吸引了大量劳动力前往城市寻找工作机会。
这导致了城市快速扩张和住房需求的增长。
房地产市场开始从农业和农村地区向城市和城镇转变。
20世纪初的第一次世界大战后，美国进入了经济繁荣的时期。
人口膨胀、城市化进程加速，汽车和公路建设的发展使人们更容易跨越城市和州的边界。
这促进了对房地产的需求和投资。
然而，1929年的经济大萧条给美国房地产市场带来了巨大的冲击。
房地产价格崩溃，大量的土地和建筑物被遗弃。
直到1940年代末，房地产市场才逐渐恢复。
战后的20世纪40年代和50年代，美国经历了经济繁荣和人口增长。
在这个时期，随着中产阶级的兴起，人们对住房和房地产的需求进一步增加。
此时，郊区的发展成为主流趋势，不断涌现出新的住宅社区。
20世纪60年代，美国经济和社会发生了许多变革，其中包括民权运动和女性解放运动。
这些变化推动了城市和郊区的再次发展。
大型购物中心的兴起和购物模式的改变使商业房地产成为一个重要的领域。
进入21世纪，美国房地产市场经历了几次重大挑战，包括2008年的金融危机。
这场危机导致了全国范围内的房地产价格崩溃和抵押贷款违约的激增。
房地产市场遭受了巨大的打击，但随后逐渐恢复。
目前，美国房地产市场仍然是一个庞大的产业，并且持续发展。
城市化和人口增长继续推动对住房和商业房地产的需求。
同时，可持续发展和环境意识的提高也对房地产市场提出了新的挑战和机遇。
美国房地产市场的形成与发展
美国房地产市场的形成与发展第一章美国房地产市场的初期形成自从美国建国以来，房地产市场便开始了发展。
在18世纪和19世纪，人们主要是以土地为主要财产。
土地被视为一个人的财富和社会地位的象征。
在当时，财产权是一项重要的法律制度，它保障了土地所有人的权益。
这也促使了人们对土地的购买和出售，进而使美国的房地产市场逐渐形成。
此外，美国的西部边境还采取了土地的公共出售方式。
土地被划分成不同的大小，分别在不同的价位上出售。
这使许多人能够获得自己的土地，并开始建设农场和牧场。
随着城市的发展，新的住宅和商业区域也逐渐出现。
这使得土地和房地产市场的需求不断增加，进一步推动了更多的房地产交易。
第二章美国房地产市场的发展20世纪初，美国的经济开始快速增长，人口也在迅速增加。
这进一步推动了居民和企业对房地产的需求。
在这个时期，银行作为房地产贷款的主要渠道开始崛起。
不过，20世纪20年代后期的经济崩溃给美国房地产市场带来灾难性影响。
房地产价格暴跌，投资人和房地产业者纷纷面临破产。
20世纪40年代，住房贷款计划被实施。
这是罗斯福总统新政的一部分，旨在促进住房建设和住宅所有权。
该计划是通过政府担保的贷款来协助那些无法获得传统住房贷款的人们，从而帮助他们买房。
自此，房地产贷款行业开始蓬勃发展，这进一步促进了美国房地产市场的发展。
在这个时期，美国的房地产市场主要被银行、存贷款协会和房地产信托公司所控制。
在21世纪初，新的金融工具和技术的出现进一步促进了美国房地产市场的繁荣。
人们开始利用低利率贷款和其他新型贷款工具来购买房产，这给美国的房地产市场带来了更多的机会和挑战。
第三章现代美国房地产市场的特点今天，美国的房地产市场已经成为世界上最大的市场之一，它主要由商业地产和住宅地产两个部分组成。
在住宅地产市场中，房屋贷款是最主要的方式，它占据了美国住房销售总额的绝大部分。
住宅地产市场吸引了很多的投资者和消费者，房地产开发商为此推出了各种各样的房产类型，如公寓、联排别墅、独立别墅等。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
•2000
•2003
•金融服 务的变化
•现金购买住宅，没 有长期的分期付款服 务
•1900
•FHA抵押贷款利率4.25%， 购买住宅金融服务手段有限
•1950
•可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择
•2000
•2003
•住宅立 法的完善
•住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
•1938
•联邦抵押贷款协会也就是现在的 Fannie Mae，在 联邦政府的主导下•北成京立锡。恩企业管理顾问公
司
•200 3
•1905
•第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他 地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”
• 低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家 庭的私有住宅发展。
•Zion Consulting Confidential
•1900
•关注居住者环境，销售创历史新高 •1996 •拥有住宅的家庭比例达到68.6%
•2003
•1989
•Freddie Mac股票公开发售。
•199 67C.5l%int的on战总略统目宣标布。公民住宅拥有率在2000年达5 到
司
•1965
国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条 件的重视。
•1962---1968
•62年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布 ，关注公民的平等住宅权益。 国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住 宅洪水有关的保险。
•Zion Consulting Confidential
美国房地产发展历程
美国房地产发展历程美国房地产发展历程始于殖民地时期，经过了数百年的发展，成为全球最大的房地产市场之一。
本文将总结美国房地产发展历程，从殖民地时期到今天。
殖民地时期（前1620年-1776年）殖民地时期是美国房地产发展的起点。
在这个时期，欧洲殖民者开始在北美建立定居点，并从土著居民那里购买土地。
最初，土地主要用于农业和定居，然后逐渐发展成商业和工业用地。
19世纪初期（1776年-1840年）美国独立后，国家开始扩大领土，引入土地政策以促进西部拓荒。
政府通过陆地法案和城市土地法案向定居者分配土地，并鼓励农业和定居发展。
这段时期也是城市发展的开始，大量人口迁入城市寻找机会。
工业时代（1840年-1890年）随着工业革命的到来，美国经济实力迅速增长，房地产市场也得到了推动。
工厂的兴起导致了快速城市化，人口涌入城市，房地产市场迅速增长。
土地价值上涨，城市扩张，房屋和商业用地需求增加。
20世纪初（1890年-1945年）在20世纪初，美国经历了一系列经济萧条和战争，房地产市场受到了冲击。
然而，在战争结束后，美国经济快速恢复，城市化进程重新加速。
住宅需求激增，大量低成本住房建设。
二战后（1945年-1970年）二战后，随着美国经济的蓬勃发展，大规模的住宅建设开始兴起。
政府通过住房政策和援助计划促进了低成本住房的建设，帮助更多人实现了购房梦想。
同时，城市化进程继续推进，商业地产和写字楼的需求也迅速增长。
20世纪末至今（1970年至今）在20世纪末，美国房地产市场经历了一系列挑战和困难，包括金融危机和房地产泡沫的崩溃。
然而，美国房地产市场逐渐恢复，并在全球范围内保持领先地位。
技术的发展和新兴产业的兴起，如科技和互联网行业，对房地产市场产生了新的影响。
至今，美国房地产市场规模巨大，发展成为全球最重要的房地产市场之一。
大量住宅、商业和工业用地的开发，为经济增长提供了强大的推动力。
同时，美国房地产市场也面临一些挑战，包括价格上涨、房屋供需不平衡和土地资源的匮乏。
美国房地产发展历史
引言概述：美国房地产市场的发展历史悠久，经历了多个阶段和起伏。
从殖民地时期开始，到今天的现代化大国，美国房地产市场经历了许多重要事件和变革，对美国经济和社会产生了深远影响。
本文将分析美国房地产市场的发展历史，并从五个大点来详细阐述其变迁和影响。
正文内容：一、殖民地时期的土地所有权制度1.比较英国和法国殖民地的土地所有权制度2.在殖民地时期土地的分配和使用方式3.土地的交易和市场发展情况4.土地的税收和监管政策对房地产市场的影响5.殖民地时期土地所有权对今天房地产市场的影响二、西部开拓和土地批发经济1.路易斯安那购地和俄勒冈拓荒运动的影响2.亚利桑那法案和土地赠送政策的实施3.垦荒法和土地分配制度的建立4.铁路建设和土地开发的相互促进5.西部开拓和土地批发经济对房地产市场的塑造三、房地产市场的崩溃和大萧条时期1.20世纪20年代房地产市场的繁荣和泡沫2.1929年股市崩盘和房地产市场的连锁反应3.大量房产抵押贷款违约导致的银行破产4.政府干预和新政策的推出5.大萧条对房地产市场的长期影响四、二战后的房地产市场复苏和升级1.国家住房法案和对低收入家庭的支持2.高速公路建设和郊区化的发展3.住宅建筑和房地产销售业的兴起4.抵押贷款市场的创新和发展5.二战后的房地产市场复苏和升级对经济的影响五、现代化和创新的房地产市场1.贷款抵押债券市场的崛起和发展2.抵押贷款衍生品的兴起和风险3.技术和互联网对房地产市场的变革4.可持续建筑和绿色房地产的兴起5.现代化和创新的房地产市场对社会和环境的影响总结：在过去几个世纪里，美国房地产市场经历了许多重要的变革和发展。
从殖民地时期的土地所有权制度，到西部开拓时期的土地批发经济，再到大萧条时期的市场崩溃和二战后的市场复苏，美国房地产市场一直在不断演变和变革。
现代化和创新的房地产市场已经催生了新的模式和商业模式，如贷款抵押债券市场和可持续建筑等，对经济和社会产生了深远的影响。
香港、美国房地产发展历史
• 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银 行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展 而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规 模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60 年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善 的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌 入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次 直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治 因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就 内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特 殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多 数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产 领域却具有明显的垄断色彩。
第三周期：遇挫
• 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于 1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投 资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导 致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整， 香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
第四周期：遇挫
• 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976 年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978 年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)， 解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港 人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增 加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌 等)逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市 场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英 香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底， 香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场 全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签 署后，市场才重新复苏。
6.大萧条与第二次世界大战 • 1929年开始的大萧条在美国历史上持续时 间最长· 也是最严重的经济衰退。在股票市 场崩溃之前，房地产的泡沫就己经破灭 • 1931年后房地产公司大量破产 • 胡弗总统和国会1932年建立了联邦住房货 款银行系统，合并和重组了储蓄和贷款协 会 • 1934年成立的联邦住房管理局引发了住房 金融革命
美国房地产企业巨头的发展史值得借鉴
先应用于 高层建 筑 ，汉斯公 司有机会 始终参 与这些技 术 的发展 进程 ，并 逐步将 这些 技术商业 化。汉斯 还将许 多 原 先 只在 高档 写 字楼 等 公 共建 筑 应 用 的成 熟技 术 和 设 备 ，广泛 应用于 住宅项 目。 由于 技术 上的领 先 ，汉斯 有 效 避免 了产品 的同质化 ，拥 有了许 多同行所缺 乏 的独 特
大 能 力 原 则 ： 质 开 发 能 力 ，学 ＞创 新 能 力 和 以 人 为 本 品 － ｊ
立的商业 实体形 式运作 ，其最 高领导 由一位 既是公 司合 伙人 又是 公司执 行委 员会成 员的执行 副总裁担 任。一 方
面 通 过 建 立 科 学 严 谨 的 管 理 体 系 加 强 常规 管 理 ， 另 一 方 面 ，汉 斯 更 注 重 对 人 的 管 理 ， 公 司 从 不 会 因 为 市 场 低 迷 而 轻 易 裁 员 ， 良 好 的承 诺 把 员 工 与 公 司 联 系在 一 起 ， 使 他 们 能 以 公 司 利 益 为 自 己利 益 。 以企 业 家 和 职 业 经 理 人
技术优势。
市 开 发建造 了７ ０ Ｏ 多个 项 目 ，总建 筑￣ ２２ ０ ４ ０万 平 方 米 ，在境 外 １ 个 国家开 发 了１ ０ ６ ０ ５个房地 产项 目，包括
在 中 国 的 ３ 项 目 ， 总 建 筑 面 积 近 ４ ０万 平 方 米 ，在 已 个 ０ 开 发 的 ８ ｏ 个 项 目 中 ， 汉 斯 公 司 持 有 其 中 绝 大 多数 的 ０多
就坚持在 房地 产开发流 程 的各个环节 与一流企 业合作 。
对客 户而言 ，汉斯产 品最 具 有竞争 力 的内涵 特点是 ： 为
客户提 供技术 复杂、 设施先进 的高档 产品且 物有所值 的 产 品。在差 异化的 同时 ，公司倡 导成 本领 先原 则 ，由于 项 目建 成后 多为 自行 管理 ，汉斯 在产 品设计 时即充 分考 虑到 物业 未来 的营运 费用 。 由于营 运费 用 比较 低， 斯 汉
美国房地产发展史及现状
美国房地产发展史及现状
美国房地产发展史可以追溯至十七世纪，当时公开交易的出现见证了政府对地产投资
者的积极扶持以及对地价市场的控制——这也是美国房地产发展的开端。
在十八至十九世纪，经济增长的加快带动了土地交易的旺盛活动。
莱特兄弟的抵押贷款出现在十九世纪，
它使房地产加倍成为一种投资可行的财产。
二十世纪以来，出现了对房地产投资的兴趣，并由此引发了一系列的房地产法律的发展。
如在补贴和流动性方面，政府出台了一系列规定来支持投资者，关于土地管理、地税、土地发展等也出现了涉及法律法规，以支持房地产投资者把资金投入可行的项目上。
20世纪80年代以来，正好与各种网络平台技术的兴起同步，房地产市场可以给投资
者提供解决方案，方便快捷地实现网上房地产投资。
随着经济的发展，美国的住房市场也
在不断革新：先进的��美观的建筑设计、宽敞的公共活动场所，以及完善的物业管理体系，使得美国城市变得更加现代化，也推动了美国房地产市场的发展。
从近年来来看，美国房地产市场目前处于良性循环当中，受到外部因素（如税收政策、利率变化）的影响，一直处于比较稳定的水平，受到投资者的热烈欢迎。
2018年，美国房地产市场几乎达到了近几十年来的历史纪录高点，全美住宅销售额首次突破7.25万亿美
元的大关，达到7.54万亿美元，比2017年猛增8.8%。
总之，在美国，房地产投资被认为是一种成熟而安全的投资，无论是登记房地产投资
者还是境内房地产投资者，都在不断增多。
在房地产投资上，必须做好自身资产配置，不
断深入了解有关政策，发掘投资动向，管理走势，以及进入新时代房地产投资环境中的概
念与趋势，以最大程度地实现投资者的理财收益。
美国房地产发展历史
4.教育经济-教育
美国在教育领域的地位较高，全世界最好的大学70～80%是美国的。美国的大学是 社会发展的引擎，也是经济发展的催化剂。美国优越的教育环境，吸引世界各地 的优秀人才到美国。在美国众多高科技企业中，来自不同国家的精英大多是被优 越的教育环境吸引到美国来的。
美国院校大多拥有一流的师资条件，汇集了杰出的大师。美国的教学方式也非常 灵活，教师和学生在直截的沟通中交流学习。教师一般不会对学生进行知识灌输 ，而会使用实验、案例、讨论等方式提高学生积极性，注重培养学生独立思考的 能力，鼓励学生提出自己的设想和建议。这种因人施教、鼓励创新的教育理念地 体现了美国教育思想的先进性。
美国文化的主要内容是强调个人价值，追求民主自由，崇尚开拓和竞争，讲求理 性和实用，其核心是个人中心主义。美国社会阶级不像欧洲国家那样固定，加上 公共教育的普及，使沿着社会阶梯向上流动成为可能。许多生活在美国的人，无 论是土生土长的美国人，还是漂洋过海来到美国的外国移民，都有一个梦，即通 过自己的努力，改变自己的社会地位实现自己的人生梦想，这就是人们常津津乐 道的“美国梦”。 美国梦吸引众多移民到来，促进着美国经济等各方面的发展。
而亚利桑那、南加州、佛罗里达和夏威夷, 也因为冬天温和的气候, 观光事业兴盛。 面积广大的可耕地、充足的水量、冷而不酷因而地气很旺的温带海洋性气候，这
三个高质量的人类生产生活所需的条件，美国一个都不缺，个个占优势。如此得天独厚 、地平天成的好风水，实乃地球上绝无仅有的《圣经》所谓“流奶与蜜之地”
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2.人口文化-人口城镇化
(4)、人口城镇化
美国城市化进程 呈S型曲线阶段性上升。 目前美国城市化水平 超过90%（主要以城 市人口占全国总人口 比例来看）。
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美国房地产发展史
美国房地产发展史
美国房地产起源于17世纪末。
在英国殖民统治期间，土地整理加上财产法都为美国房地产发展奠定了基础。
在1787年宪法颁布后，一系列房地产法都得到了规范。
到19世纪初期，人们开始把房地产纳入投资领域，把它作为一种财富储备。
随着工业化的发展，在纽约和其它主要城市的城市规划的影响下，房地产市场迅速扩张，20世纪40年代，美国联邦政府推行更为严格的财政政策，以扭转20世纪30年代的经济衰退，政府的财政政策推动了房地产市场的发展。
此外，社会发展也促进了房地产市场发展。
20世纪50年代，美国政府积极推动住宅建设和住房制度改革，许多城市社区获得了全面的住房改造，更多的家庭开始买房，这增加了房地产市场的发展。
直到20世纪80年代，房地产市场的发展受到信贷获得的推动，房地产价格持续上涨，导致了价格泡沫出现，引发了2008年经济危机。
今天，美国房地产市场依然保持稳定发展，但政府采取了更多有效的政策，如住房支持法案，为投资者提供更多的保护。
随着科技和金融业发展，未来美国房地产市场将继续发展。
美国房地产行业发展历程
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美国近一个世纪的住房价格指数变化
120
增长指数
100
80
60
40
20
0
1929 1934 1939 1944 1949 1954 1959 1964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 年份
数据来源：美国商务部经济分析局
2003
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北京锡恩企业管理顾问公司
1900
第一个土地使用法 1908 国家住宅法颁布,住宅管理机构 （1934）；联邦抵押贷款协会成立 1938
1900
75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通
过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起
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1、基础历史数据
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北京锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产市值总量变化
10亿美元
1,000,000
900,000
800,000
700,000
600,000
500,000
美国房地产行业平均单价
$250,000
$200,000
$150,000
$100,000
$50,000
$0 Zion Consulting Confidential
平均售价（＄）
年新屋销售量（套）
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1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0