房地产估价成本法练习题

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3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年 可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目 营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与 2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收 益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之 后将保持预计的盈利水平。 (4)该类度假村项目的报酬率为8％。
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20、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附 近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目 总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建 筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完 成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环 保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的 排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评 估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。
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(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购 置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而 已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分 别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行 改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设 备可回收90万元。
•A •B •C •D
、土地取得成本 + 开发成本 . 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 、土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 、开发完成后的房地产价值
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10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有 （ ）。
• A 、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B .建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面 价值的差额 C 、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D 、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购 建价格与市场价值之间的差额 E 、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折 旧
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19、某建筑物为钢筋砼结构，经济寿命为50年，有效经 过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该 建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一 年投入建造成本的60％，第2年投入40%,均为均匀投入）， 管理费用为建造成本的3%,年利息率为6％，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知道其中该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200 万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为 110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均 为零，试计算该建筑物的折旧总额及现值。 注：写出详细步骤。
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11、某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年， 现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧 的经济寿命应为（ ）。 • A 35 年 B 、 45 年 C 48 年 D 50 年 12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（） A交通拥挤 B、建筑技术进步 C城市规划改变 D自然环境 恶化
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(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土 地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项 目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为 2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用 为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成 本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二 年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投 入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售 价的5.53％，投资利润率为12％。
第七章 成本法 作业
1、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的 长短关系是（ ）
2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，有效经过年数 为6年，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让 年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算建筑物 折旧的经济寿命为（）
3、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数， 它们之间的关系为（）
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4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（） A.土地取得成本 B.开发成本 C管理费用 D销售费用 5、建筑物的物质折旧包括（） A功能衰退 B、正常使用的磨损
C环境恶化
D、意外的破坏损毁
6、建筑物的重新构建价格是（）的价格。
A扣除折旧后 B估价时点 C客观 D、建筑物全新状态
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7、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造， 建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年（土地收回时不补偿） 则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。 • A 、37 B 40 C 60 D 63 8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起 的减价，属于（ ）。 • A 自然折旧B 物质折旧C 、功能折旧 D 经济折旧 9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
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17、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的 房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。 A、图书馆B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑 物 E.加油站
18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或 者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折 旧的主要原因有（ ）等。 A.意外破坏的损毁 B.市场供给过量 C、 建筑设计的 缺陷 D、人们消费观念的改变 E.周围环境条件恶化