土地分层地上权的解析

土地分层地上权的解析来源：作者：日期：09-04-17内容提要：我国《物权法》第136 条确认了土地分层地上权，将空间利用问题纳入到传统地上权制度中进行调整。

但由于土地分层利用极为复杂，且该条款又过于简单，因而，如何理解、适用该条就成为一个亟待解决的问题。

在已设立单一的土地使用权情形下，基于土地对空间的吸收，空间利用权利的设立主要是从地上权人处获得，这种权利实为“空间利用权”。

在分层使用下，土地和空间既相互依存又相对独立。

对于分层土地使用权，有必要基于客体对地上权进行事实上的分解。

空间地上权会受到比普通地上权更多的限制。

权利人通过出让取得了国有土地使用权，其包含的空间范围不应设定过大，因为土地和空间的纵向分层利用在土地上下狭窄的范围内最有必要。

土地使用权的范围确定以后，国家保留了其上下的空间所有权，并可将其出让给其他主体。

登记机关在确定该空间范围以后，可予以登记。

在《物权法》颁布之前已经取得土地使用权的，如果不便对该土地使用权的上下空间进行限制，则该土地使用权和国家土地使用权的客体是一致的，登记机关应比照国家依出让设定空间地上权的方式，对土地使用权转让空间地上权，办理过户登记。

我国《物权法》第136 条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

”该条确认了土地分层地上权，并将其作为用益物权看待。

这意味着，该条没有采纳此前学术界部分学者所提倡的有关空间利用权的立法建议。

尽管如此，这一立法选择并非意味着第136 条彻底地解决了土地分层利用的问题，因为立法过程中所争论的相关因素在实务中仍会凸显出来，加之该条规定过于简单，从而给法官和登记机构适用该条款带来了很多困惑。

从目前情况看，全国各地土地登记机构对分层地上权的登记并没有形成一个统一的指导思想，这使该条款的实施缺少一个基础的技术性条件。

本文将对该条的理解与适用谈谈自己的看法。

一、关于分层地上权与空间利用相对独立性的关系的理解第136 条虽然以“土地分层地上权”这一立法模式结束了学者的争论，但无法忽略空间独立利用的问题。

从目前存在的立法例来看，空间利用的立法经历了一个由地上权涵盖空间权至空间权逐步独立的过程。

如，德国立法将空间权直接归入地上权一章，我国台湾地区也以法律包裹的方式建立空间地上权制度，《日本民法典》则在其“地上权”一章中的最后一个条款（第269 条第2 款）明确规定了空间地上权，而美国许多州直接规定了空间权。

[1]这说明，在传统地上权制度下解决土地上下空间利用的问题，虽然暂时阻止了空间“逃逸”的现象，但在配套技术上仍显不足。

若选择建立独立的空间利用权制度，则一要扩大“物”的适用范围以使其涵盖“空间”，二要设立独立的空间登记制度，这又使得土地和空间的关系过于繁杂。

从这个意义上讲，在目前的地上权制度中，通过地上权的扩充和变通来解决土地上下空间的利用问题，尽管是无奈之举，也不失为一种较合理的方式。

但在该条的适用上，对空间利用与地上权关系的理解是其核心所在。

事实上，适用该条不可避免地要处理空间利用与土地使用权的关系。

笔者认为，分层地上权要解决的就是空间利用问题，因此空间利用的独立性仍然存在。

第一，地上空间利用的客体只可能是空间，而不可能是土地。

尽管一定的空间对应着相应范围的垂直的土地，但这并不否认空间和土地在利用上的独立性。

虽然第136 条将空间的利用纳入地上权的效力范围，但这仍会导致地上权与空间利用在客体上的冲突。

第二，利用人对地上和地下空间进行利用，只涉及特定的空间范围，而对地面权利没有任何物权意义上的诉求。

尤其是，利用人所利用的空间通常体现为很小的空间，如空中走廊、地下通道等，在此情形下，将空间利用与地上权联系起来，显得有点小题大做。

第三，由于空间利用的随机性，导致第136 条所规定的地上权分层制度缺乏一定的操作性。

最为明显的是，土地登记机关无法给土地使用权的上下空间确定一个合理的范围。

其范围过大，会影响空间地上权作用的发挥；范围过小，则会妨碍普通地上权人的土地利用。

另外，不同的土地使用权对上下空间的要求也不一样。

更为严重的是，在一块土地已由相关主体享有的情形下，针对特定的空间（大小不一）分别予以登记，会使整个地上分层登记支离破碎。

第四，在《物权法》颁布之前，大量的土地已通过出让和转让的方式进入市场。

在此前提下，如何协调空间利用人和土地使用权人的关系是一个现实问题。

如若通过地上权分层使用来解决，有点不合时宜。

实际上，上述德国、日本及我国台湾地区所采取的立法解决模式，主要就是针对性地解决这一问题。

这种情况所面临的问题是，要么由空间利用人与土地使用权人协商，在支付对价以及对土地利用造成不利最少的情况下，获得对空间的利用；要么在土地使用权人不允许的情况下，由国家基于正当理由，对相应空间进行征收，由空间利用人进行合理的利用。

通过上述分析，可以初步得出结论：在已设立单一的土地使用权情形下，基于土地对空间的吸收，空间利用的设立主要是从地上权人处获得。

这种权利虽名为“空间地上权”，实则为“空间利用权”。

由于空间利用人只是攫取一定的空间资源而加以使用，且受制于地上权，因而，空间的独立利用与地上权并不构成平行的关系。

对尚未设立地上权的土地，土地分层又面临上文所提及的缺陷。

总之，采用地上权制度来解决空间利用的问题，无法忽视空间利用的独立性这一事实。

从某种程度上讲，土地分层使用这一制度，就是力求通过传统的用益物权制度来解决空间的独立利用问题。

然而，在实践中，过分区分空间和土地这两种客体也有失偏颇。

因为在一些情况下，空间利用和物权的行使并不总能分得如此清楚。

比如，对于地下商场、地下街道等地下设施而言，尽管我们可以认为这是对地下空间的一种利用，并且利用人对空间范围之外的土地权属不产生任何影响，但事实并非如此。

如上述地下设施仍存在一个所有权的问题，所有权是一纯粹的物权，对所有权的界定自然要求其效力及于其所占有或依赖的相应厚度的地层的权属。

这一情形却鲜见于地上空间的利用。

再者，理论界大多将对地表之下某一地层进行利用，冠之以空间的利用，笔者认为，这也不恰当。

因为在空间形成以前，权利人获得的是地下某一层面的土地，并不存在空间。

权利人仅仅通过营造空间以使用该地层的土地，这与地上空间的利用有很大区别。

因此，对于地上和地下空间利用的区别，在法律适用上应有所体现。

二、权利的分解：土地和空间两种客体上权利的认定分层地上权。

若土地使用权的权利范围与所有权的客体范围不一致，那么该空间的获得则视其属于国家还是属于土地使用权人而定。

第三，在《物权法》颁行之后，通过土地出让取得的土地使用权，则已经确定该土地的上下使用范围。

对于该范围之外的地下或空间权利仍由国家继续享有。

若第三人欲对一定的空间范围进行利用，则需要比照土地使用权的出让或转让程序，获得对该特定空间进行利用的权利，即分层地上权。

第四，土地分层使用决定了空间地上权可先于地上权存在，即空间地上权可以由权利人与所有人通过出让协议设立。

在此情形下，空间地上权已成为一项独立的不动产物权。

第五，空间地上权的征收。

对于集体土地和已依出让或转让而取得地上权的土地上方空间，相关主体欲在其上设定空间地上权的，应区分对待。

对于前者，应比照土地使用权的设定规则，先将集体土地上的部分空间由国家予以征收，再由国家与相对人通过合同出让该空间地上权。

对于后者，应先由相关主体与土地使用人予以协商，通过约定转让该部分空间地上权，如协商不成的，国家可依法决定是否予以征收。

空间地上权的设定如有必要，应选择对土地所有人或地上权人损害最小的地方和方法来设立，并应向权利人支付相应的补偿。

[3]（二）附属于土地或建筑物的空间（包括地下空间）无须设定空间地上权空间地上权解决的主要纯空间利用问题，作为权利对象的空间它与垂直相对应的土地和建筑物相区分，并在权属上相互独立。

在此前提下，部分空间的利用无须设立空间地上权，完全可以纳入物权制度来调整。

如当事人约定在屋顶平台之上建造广告塔，便无须设定独立的空间地上权。

它实际上体现为对建筑物的使用，相对双方通过租赁或许可等债权合同便可解决相关空间利用的问题。

“作为空间（地上）权客体的空间，不是通过有体物遮蔽而形成的，不是一种封闭的空间（从这个意义上出发，建筑物内的空间不属于空间权调整的范围）。

”[4]因此，建筑物内部的空间、对土地上建筑物、构筑物及其附属设施内的空间利用问题，仅涉及所有权法律关系，应当由所有权制度调整。

对于房屋内的空间、地下停车场的空间利用问题，也应当通过房屋所有权、建筑物区分所有制度来解决，而无须通过空间权来加以调整。

当然，纯粹空间的利用并非与物权的界定毫无关系。

如相邻建筑间的空中走廊，本身也存在一个所有权界定的问题，但该设施的权属是空间利用产生的结果，它本身与该设施垂直对应的土地或建筑物毫不相干。

因而，上述情形并不影响空间地上权的独立性。

空中建筑和设施的所有权与所占用空间的关系，比照地面建筑物与土地使用权的关系，其原理相同。

至于地下空间的利用，笔者认为，也无须设定空间地上权。

事实上，空间地上权针对的仅仅是地上空间，而不包括地下空间。

[5]除了上文介绍的理由之外，更重要的是，对地下某一地层的利用体现的是对土地的直接使用，与空间没有直接关系。

虽然在大多数情况下，对地下某一地层的使用体现为营造一定的空间，但这种空间与地上空间不同，其原因不仅在于土地获得在前而空间营造在后，还在于此种空间是通过周围的土地包裹而成的。

由此，完全可以认为，地下空间的利用直接体现为土地利用的一种方式。

当然，这种解释对于《物权法》第136 条适用的统一性没有根本的影响。

因为在“用益物权”这一层面上，空间和土地是不加区分的，但是这种理解仍有局部的意义，即地下分层体现的是土地垂直厚度的分层，它纯粹是一种对土地这种有形物的垂直分割，完全属于物权法中“物”的客体范围。

而地上的分层则涉及到两种不同的客体，即土地和空间。

这种理解的另外一个意义在于，如统一从“空间”这一要素理解土地上下分层的范围，则会造成下述结果，即地上空间的范围可以通过一定的技术手段予以准确界定，而该空间地上权客体的范围显然不仅仅包括所营造的地下空间的范围，还必然包括包裹它的一定厚度的地层。

从这个角度说，将地下空间的利用归为空间地上权，而否认其土地使用权的属性，明显有失允当。

事实上，依附于土地而营造一定的空间，本身就是土地使用权行使的通常表现形式。

如当代高层建筑物大多附有地下停车场，我国大城市基于交通需要也在城市地表之下建有许多地下通道和地铁线路。

这些都是属于土地利用的普遍形式。

这一点上地表与地下土地的利用没有任何差别。

三、空间地上权的限制虽然目前土地的分层使用已成为一个明显的发展趋势，但总体讲来，这种对土地上下部分空间的使用仍带有明显的随机性和目的性，这就决定了空间地上权会受到比普通地上权更多的限制，这些限制体现在以下几个方面：第一，受当事人约定和使用目的的限制。