商业地产建筑规划与设计.
规划和设计对房地产项目建造成本的影响
规划和设计对房地产项目建造成本的影响摘要：社会经济不断发展的过程中，我国建筑工程行业发展也十分明显。
科学合理的规划设计对房地产开发成本有很重要的影响，不仅可以保证项目的质量，还可以降低建筑成本、提升公司的整体效益。
本文主要分析了标准化设计、地下车库设计和园林景观设计对房地产项目建造成本的影响。
关键词：规划设计、项目成本、标准化设计随着国家多轮的宏观调控，房地产行业在逐渐向规范，合理方向发展。
在逐渐告别了暴利的阶段，各房企唯有做好项目成本的管控，才能确保利润的最大化。
本文以公司部分项目为例，在深入分析、总结项目成本管理经验和存在的问题及其成因的基础上，提出针对性的建议和解决方案。
1.标准化户型和立面设计对房地产项目成本的影响标准化是安建地产多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可持续发展的必由之路。
住宅产品标准化也是顺应集团公司提出“七化管理”中的标准化的精神，从根本上提高效率和效益，标准化管理和流程是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。
随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。
[1]设计标准化在现阶段最基础、最核心的内容仍是户型标准化。
相对于立面标准化，户型设计更加贴切客户的生活体验，在一定的时间范围内，在客户不同的年龄阶段，对于户型设计的需求是有规律可循的。
当代中大规模建造的住宅，目的是解决大部分人的居住问题，是一般的非个性的，是成熟的非原创的，是整体最优非局部最优的。
在棚改项目开发上，安建地产以淮北东岳、枫林雅苑，阜阳九坊世家、明珠花园、枫林源筑为标准化推进载体，同时调研了淮北阜阳合肥的近20个同类产品，对每个项目的建筑风格、产品色彩、建筑形制、景观造价等进行归纳汇总，最终确定了标准化户型和立面，在淮北和阜阳等地区的项目中直接复制，加快开发节奏，提高资金周转率，确保收益率，提高核心竞争力。
同样针对商品房开发项目前期开发节奏不可控，安建地产以阜南雍和府项目为样板，成功实现“3个月开工，5个月开盘”。
商业综合体设计方案
本方案旨在为项目提供全面、严谨、人性化的设计方案，以满足各方需求，实现项目价值最大化。在项目实施过程中，需根据实际情况调整、优化方案，确保项目顺利推进。
第2篇
商业综合体设计方案
一、项目概述
商业综合体作为现代城市发展的重要商业形态，以其集成性、多元化和高效性成为城市经济繁荣的象征。本项目旨在构建一个集购物、餐饮、娱乐、休闲及办公为一体的综合性商业空间，旨在提升城市商业层级，增强城市活力，同时为投资者提供稳定的回报。
-建筑面积：总建筑面积XX平方米，包括商业裙楼、办公塔楼和地下室。
-建筑高度：办公塔楼XX层，商业裙楼XX层。
2.功能布局
-商业裙楼：包括主力店、次主力店、餐饮区、娱乐休闲区。
-主力店：位于裙楼一层，引进大型超市等主力零售业态。
-次主力店：位于二层及以上，引入品牌专卖店、时尚零售等。
-餐饮区：分布在不同楼层，设置各类餐饮设施，满足不同消费需求。
2.功能分区
（1）商业裙楼
-主力店：位于商业裙楼的一、二层，设置大型超市、家电卖场等，满足消费者日常生活需求。
-次主力店：位于商业裙楼的二层以上，设置品牌服饰、家居用品等，提供多样化的购物选择。
-餐饮：设置特色餐饮、快餐、咖啡厅等，满足消费者餐饮需求。
-娱乐：设置电影院、健身房、儿童乐园等，丰富消费者的休闲娱乐生活。
-娱乐休闲区：包含电影院、儿童乐园等，提供多样化的娱乐体验。
-办公塔楼：包括高标准办公空间、会议中心、企业服务中心等。
-办公空间：提供灵活多变的办公布局，满足不同规模企业的需求。
-会议中心：配备先进的会议设备，适宜举办各类商务活动。
-企业服务中心：提供商务支持服务，助力企业发展。
重庆龙湖地产公司商业规划及建筑规划设计导则
文件名称重庆公司研发部商业规划及建筑设计导则版号：2007年版编制邓滨审核曹海瑛、黄世轩批准人周德康生效日期2007年4月15日页数共42 页商业规划及建筑规划设计导则重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司二零零五年八月编制重庆公司研发部2007年修订目录一、商业类型 --------------------------------------------------------------------- 5 购物中心 -------------------------------------------------------------------------- 5百货公司 -------------------------------------------------------------------------- 5大型生活超市---------------------------------------------------------------------- 6建材超市 -------------------------------------------------------------------------- 6酒店 ------------------------------------------------------------------------------- 6社区商业 -------------------------------------------------------------------------- 6其它 ------------------------------------------------------------------------------- 6二、各种类型商业物业选址要点 --------------------------------------------------- 6 购物中心选址要点 ----------------------------------------------------------------- 6生活超市选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7建材超市选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7社区商业选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7酒店选址要点---------------------------------------------------------------------- 7其它选址要点---------------------------------------------------------------------- 8三、各种类型商业物业建设规模指引----------------------------------------------- 8 购物中心 -------------------------------------------------------------------------- 8生活超市 -------------------------------------------------------------------------- 8建材超市 -------------------------------------------------------------------------- 9社区商业 -------------------------------------------------------------------------- 9酒店 ------------------------------------------------------------------------------- 9百货公司 -------------------------------------------------------------------------- 9其它 ----------------------------------------------------------------------------- 10 四、地产商投资收益分析 --------------------------------------------------------- 10 购物中心 ------------------------------------------------------------------------ 10 百货公司 ------------------------------------------------------------------------ 10 生活超市 ------------------------------------------------------------------------ 10 建材超市 ------------------------------------------------------------------------ 11 酒店 ----------------------------------------------------------------------------- 11 社区商业 ------------------------------------------------------------------------ 11 其它 ----------------------------------------------------------------------------- 11概述 ----------------------------------------------------------------------------- 11 规划设计 ------------------------------------------------------------------------ 12 购物中心设计概要 --------------------------------------------------------------- 12 主力百货设计概要 --------------------------------------------------------------- 18 生活超市设计概要 --------------------------------------------------------------- 19 建材超市设计概要 --------------------------------------------------------------- 20 主体餐厅设计概要 --------------------------------------------------------------- 20 电影院设计概要 ----------------------------------------------------------------- 21 移交标准及施工准则------------------------------------------------------------- 22 六、各种类型商业物业合作商家要求---------------------------------------------- 23 主力百货 ------------------------------------------------------------------------ 23 生活超市 ------------------------------------------------------------------------ 27 建材超市 ------------------------------------------------------------------------ 32 主体餐厅 ------------------------------------------------------------------------ 39 其它 ----------------------------------------------------------------------------- 42七、经验积累 -------------------------------------------------------------------- 42八、优秀项目资料---------------------------------------------------------------- 45九、专家、顾问意见-------------------------------------------------------------- 45一、商业类型购物中心购物中心指在一个大型建筑物中，许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售和服务综合体。
如何做好大型商业地产项目的规划建筑设计
如 何 做 好大 型 商 业 地 产 项 目的规 划 建 筑 设 计
马 晓 干
摘 要 ： 商业项 目的选址、 从 重视专业 的规划建筑设 计公司、 重视 前期主力店招商等 方面 ， 客观地 阐述 了如何做好 一个 大
型商业地产项 目规划建 筑设计 ， 出大型商业地产项 目成功 的关键 在于专业 的开发公 司和规划设计及 注重前期招商。 指
外 在 环 境 ， 提 供 了 很 好 地 展 示 城 市 背 景 的 平 台 。 因 此 ， 城 市 建 筑 业更 加 重 视 对 于 自身地 位 的 表 达 。 也 在
空 间的肌理 中 ， 夏雨幼 儿 园是作 为 实体存 在 的 ， 在这个 层 面上 重
新 具 有 了柯 林 ・ 卫 城 （ｃ ｐｌ ） 意义 。 罗 ａｒ ｏｉ 的 ｏ ｓ
第３ ６卷 第 ｌ ４期
２ ０ １ ０年 ５ 月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ ＴＥＣＴＵＲＩ
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周 基地周边道路可继续承载交通容 大型商业项 目的选址 ， 参考一 系列参 数和 指标 ， ： 应 如 经济指 评价分析 、 边规划道路 的分析 、
筑与城 市空间完 全 隔离。相反 ， 筑界 面对 城市 空 间是开 放 的 ， 们认为这两 个 实例 ， 仅 仅是 简单 的对于 “ 城” “ 建 不 卫 与 广场 ” 的例 也从另一个 角度说明现代建筑 更加 强调 自身 的实体地位 。现 建筑的 白色围墙和 ２层 悬挑 的色 彩鲜 艳 的盒 子共 同组成 了建 筑 证 ， 沿河的外在形象 。２层的盒 子对 围墙 的突破 ， 而使建筑 的形 象 代建筑 尺度 的增 大 ， 从 以及 用 地 的限 制 ， 想 保 留传 统 “ 场 （ｏ 要 广 ｆ— 得到展示 ， 与传统 的院落或者 园林不 同 （ 图 ２ 。而沿 河一侧 的 ｒｍ） 的尺度与空 间感 受非 常 困难 ， 见 ） ｕ ” 同时 ， 精神 意义 上讲 ， 从 现代
房地产开发中的规划与设计要求
房地产开发中的规划与设计要求房地产开发对于现代城市的建设和发展至关重要。
在房地产项目的规划与设计过程中，需要考虑诸多因素，包括土地利用、建筑风格、环境保护等等。
本文将探讨房地产开发中的规划与设计要求，帮助读者了解如何进行有效的规划和设计。
一、土地利用规划在房地产开发中，土地利用规划是首要考虑的因素之一。
土地的合理利用能够有效提高开发项目的效益以及城市空间的利用效率。
在进行土地规划时，需要考虑以下几个方面：1. 合理划分用地功能区：根据城市的发展需求，将土地划分为不同的功能区，如住宅区、商业区、工业区等。
合理划分不同功能区域可以提高土地利用效率，满足城市不同层次的需要。
2. 考虑交通因素：在土地利用规划中，需要充分考虑交通因素，确保各功能区之间有便捷的交通连接。
交通规划应综合考虑公共交通、道路布局和停车需求，以便提供便利的交通条件。
3. 保护自然环境：在土地利用规划中，需要尽量避免破坏自然环境，保留和保护自然资源。
合理规划建筑密度和绿地覆盖率，减少对环境的影响。
二、建筑设计要求除了土地利用规划外，建筑设计也是房地产开发不可忽视的一部分。
好的建筑设计能够提高居住质量，增加城市的美观性。
以下是建筑设计的要求：1. 合理的建筑布局：建筑的布局应合理，充分考虑采光、通风等要素。
合理的布局能够提高住户的居住体验，并最大限度地利用室内空间。
2. 融入地域文化：建筑设计应尊重地域文化和风格，并与周围环境相协调。
在外观设计和建筑材料选择上，应考虑当地风格特点，以便融入周边环境。
3. 环保节能设计：建筑设计应注重环保与节能。
采用可再生能源，如太阳能、风能等，减少能源消耗。
同时，使用环保材料，如低污染建材、可回收材料等，减少对环境的影响。
三、景观设计要求在房地产开发中，景观设计能够为项目增添美感，并提供良好的休闲空间和居住环境。
以下是景观设计的要求：1. 合理的绿化布局：景观设计中，需要合理安排绿化空间，提供宜人的绿色环境。
商店建筑设计的一般规定
商店建筑设计的一般规定1.建筑尺度和比例：商店建筑的尺度和比例应适应所在环境，并与周围建筑物相协调，同时考虑商店的功能需求。
2.使用面积分配：商店建筑的设计应确保合理的使用面积分配，以满足不同商业活动的要求，比如销售区域、储藏室、办公室和卫生间等。
3.停车场规划：商店建筑应提供足够的停车位，并考虑停车场的布局、停车道的宽度和便利性，以及行人和车辆的安全问题。
4.空间布局：商店建筑的空间布局应合理划分，以满足各种商业活动的需求。
例如，销售区域与储藏区域之间的有效衔接，行人通道的设置和设计，以及公共区域的规划等。
5.照明设计：商店建筑的照明设计应考虑到不同功能区域的特殊需求，如销售区域应具备良好的展示效果，办公室和储藏室应有足够的工作照明。
6.通风和空调系统：商店建筑应配备合适的通风和空调系统，以确保室内空气质量良好，并提供舒适的室内环境。
7.门窗设计：商店建筑的门窗设计应满足商业活动的进出需求，并兼顾节能和安全要求。
8.消防安全：商店建筑的设计应符合消防安全要求，包括火灾报警系统、安全出口设施和消防通道的设置。
9.无障碍设施：商店建筑应提供无障碍设施，以便残疾人和老年人顺利进入和使用商店。
10.环保设计：商店建筑应采用环保的设计理念，包括节能技术、可再生能源利用和废物处理等。
11.安全防护：商店建筑应设置安全措施，如监控摄像头、安全门禁系统和防盗系统，以保护商业经营的安全。
12.建筑材料选择：商店建筑的材料选择应考虑到耐久性、外观效果和环境影响。
以上是商店建筑设计的一般规定。
虽然具体的规定可能会根据不同国家和地区的法规有所差异，但这些规定为商店建筑的设计提供了一个基本框架，并帮助设计者考虑到各种关键因素，以确保商店建筑的成功建设和运营。
地产规划设计岗位职责
地产规划设计岗位职责
地产规划设计岗位职责是负责为地产项目进行规划设计，以满
足市场需求和管理要求。
主要的职责如下：
1. 项目规划：负责根据市场调研和业主需求，制定项目规划方案，包括超高层住宅、商业综合体、城市规划等。
2. 方案设计：负责对项目的各类方案（包括总规、控规、详规等）进行设计，制定方案图纸及配套资料，并参与方案评审和修改。
3. 景观设计：负责对项目的园林绿化、道路交通、水系、景观
等进行设计，使建筑在环境中自然融合。
4. 技术支持：提供相关的技术支持，包括材料选择、结构设计、土力设计等，确保项目的建筑质量和工程安全。
5. 建筑装修设计：负责对室内与外立面等进行设计，充分考虑
客户使用的舒适性与人性化，提供创新、实用的设计方案。
6. 与业主、销售部门沟通协调，根据各线部门的要求，及时调
整项目策划方案、完善设计方案。
7. 负责对设计时限、控制设计质量、控制设计成本、提高工效
等方面的管理工作。
8. 负责项目验收工作，协助项目各方协调并完成验收流程。
以上是地产规划设计岗位的主要职责，其岗位涉及到项目的具
体管理和构思工作，如有需要，还需要承担其他相关职责。
知名地产-住宅兼容商业规划及建筑设计(146页PDF)
销售型住宅兼容商业规划及建筑设计研究Sales-type residential compatible business planning and architectural design research销售型住宅兼容商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。
是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
此类商业以销售型为主，且与住宅区共同存在。
销售型住宅兼容商业邻里型商业社区型商业片区型商业建筑规模：1-2万m2商住比 ：<2%服务人口：3000-50000人建筑形态：沿街商铺建筑规模: 2-4万㎡商住比 ：2%—5%服务人口：50000-100000人建筑形态：沿街商铺+商业街+小型主力店建筑规模：4-6万m2商住比 ：5%-11%服务人口：>100000人建筑形态：沿街商铺+商业街+综合性集中商业本次研究以片区型商业为主要研究方向，通过对类似案例进行归纳研究，并对东莞林村实操项目详细解析，总结出片区型商业在建筑规划设计中的核心原则及基本技巧。
定位策划决定存亡设计决定活的质量星河COCOPARK东海购物广场怡景中心城价值高地挖掘-占尽地利1 临街铺最大化2 首层铺最大化价值洼地提升-化弊为利3 内街价值提升4 高铺价值提升规划结构不出错5 空间尺度合理6 商业动线优化设计细节再添彩7 机电充分预留8 立面细节固化+核心原则 价值最大化 基本技巧设计标准化1.临街铺最大化A.增长商铺临街面B.沿街铺面积最大化C.沿街覆盖率用足2.首层铺最大化A.打造多首层B.复式叠加铺C.空间赠送方式价值洼地提升价值高地挖掘3.内街价值提升A.主入口拉动B.主力店/品牌商家拉动C.内街外街化D.情景主题化4.高铺价值提升A.竖向交通的便利性B.退台及连廊的合理性C.铺面外延及昭示性规划结构不出错5.空间尺度细化A.商铺层数设计B.街道尺寸设计C.广场节点设计D.商铺设计原则6.商业动线细化A.人流动线B.车流动线C.后勤流线设计细节再添彩7.技术设计固化A.空调系统B.强弱电系统C.给排水系统D.餐饮排烟排污8.立面细节固化A.立面基本构成B.立面风格设计1.临街铺最大化A.增长商铺临街面B.沿街铺面积最大化C.沿街覆盖率用足2.首层铺最大化凹凸设计后长580M街道原长286M手法一： 直线变凹凸线，长度加倍一定范围内，合理设置沿街面的凸凹进退，以使整体的商铺临街界面最大化。
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商业地产建筑规划与设计(图本期主题:中国商业地产建筑规划与设计嘉宾讲师:中国建筑北京设计研究院总建筑师董少宇时间:2009年4月16日地点:北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层主题背景:商业地产从立项到开业运营,涉及多个环节,而建筑规划设计是诸多环节中决定性的一环。
商业地产发展至今,在建筑规划设计的专业水平等方面取得了有目共睹的成绩,但同时也存在着不容忽视的问题。
随着业态的日渐丰富,商业地产项目所承载的功能也日渐增多,对商业地产建筑规划设计又提出了怎样的要求?建筑一旦落成,可改造的空间非常少,为保证作品最终能够符合入驻各商家的要求,建筑师在进行规划设计时,要考虑到哪些因素?对比商业地产发达的国家,我国的建筑设计领域,存在欠缺并急待改善的问题有哪些?新浪乐居商业地产专业讲台第11期,有请知名建筑规划设计专家董少宇先生,为我们一一解答。
讲师简历:董少宇,清华大学建筑与规划工程硕士,现任中国建筑北京设计研究院总建筑师,中国房地产协会商业地产委员会常务委员,中国商业地产联盟专家。
自1975年始至今从事建筑设计工作34年,主持设计完成大中型工业与民用建筑60余项;获国家及省部级优秀方案和优秀工程设计及金、银质奖30余次;在国家一级学术杂志上发表论文,译文二十余篇;参加和主持国家和省部级科研课题近十项。
近年来主持设计完成多项大型城市商业综合体建筑并发表了多篇相关学术论文。
其主持工作的董少宇工作室获“中国2008知名商业设机构”荣誉。
关键项目:北京万达广场、天鸿北京华宝大厦、北京国贸中国大饭店、南昌万达新城商业街、北京石景山万达广场、万达长春明珠、天津万国广场、天津美洲国际广场、河源生态购物广场、厦门美洲国际广场、昆明孔雀广场概念设计等。
主持人:欢迎董老师坐客新浪乐居。
今天这期商业地产专业讲台的课题是商业地产建筑规划与设计。
据我所知,董老师在八几年的时候,就已经开始参与商业地产的建筑设计了,当时的国贸项目,现在在北京是绝对的地标性商业建筑了,当时的情况是怎么样?董少宇:当时做的时候还没有商业地产这个概念,应该就称它是一个大型的综合体,现在看来是属于商业地产的。
当时我主要是做中国大饭店那一部分。
国贸在北京来说是正式的综合体概念的第一个项目。
以前商业项目我们做得比较少。
改革开放之后我们国家在招商引资,这方面国家旅游局是甲方,从开发中国旅游资源的角度做了这样一个项目。
策划是美国和日本两家建筑师事务所帮助做的策划国贸一期,最终用的是日本的方案。
按照日本七八十年代流行的综合体的概念引进来的。
国内商业地产的概念大约是在90年代末、本世纪初的时候出现,当然那时候的商业地产的概念还比较幼稚。
我们国家现在的商业地产的概念和行业的操作是分两大系统,大体上是这样一个情况。
第一大系统以商务部为主,它们主要是从零售业地产出发。
零售业大概有百货、超市、购物中心、便利店、专卖店、专业店。
它的特点是,侧重于零售业,是零售业的房地产。
因为所有的运营商都在商务部、物流都在商务部,基本上控制了零售业的资源,所以从这点上是有优势的。
它对零售业的运营非常专业,但对于房地产应该不是太内行。
第二个系统是我们房地产界,基本上这是从建设部体系发展派生出来的行业协会,叫中国房地产业协会,是以开发商为体系做的商业地产,最早的商业地产是从这儿引发出来的。
这里面牵扯到投资主体的转换。
过去我们做零售业都是按照国家的规划划出一块地来,投资是由房地产投资,权属是归当地的商业管理部门,比如说归北京市的商业局管。
最早是国家投资,后来变成了房地产开发商投资的时候,由于它对投资回报的要求左右了商业规划和业态的配置。
这样就出现了两大体系相互结合的问题。
从房地产商角度说的商业地产包括了酒店甚至包括文化设施、电影院、写字楼等等。
它从开发角度能做的,只要不是卖掉的、能以租赁方式经营的从他的角度来说都是商业地产。
它的范围比商务部的宽得多。
从国际上来说所谓的商业地产主要是以持有的方式来看,如果是卖掉就不是地产了,如果是自持经营就叫商业地产。
这种区分应该就是比较清楚了,拿北京来说,华贸中心就是商业地产,北京万达广场有一个写字楼被他们卖掉了,这样权属不是你的,物业是不可以切割的,严格意义上来说不是商业地产的。
这种定义所以在国外也叫自持型物业,一定是自持,因为只有自持了才能统一管理和运营。
其实现在我们国内的开发商也意识到了这一点,对商业地产还是希望自持,大家认识到了自持的好处是比较明显的,但实际上还是有资金的压力的。
比如说他需要换成现金才可以支持他们下一步的开发,变现渠道比较有限。
主持人:董老师见证了我们商业地产这几十年的发展,您是从最开始就从事商业地产的建筑设计?董少宇:我做设计倒没有倾向于商业地产,只是回过头来看商业地产的案例比较多,商业综合体比较多。
另外我在80年代末、90年代初的时候给经贸部做了一个商品大楼,这是一个专卖店的形式,设计莲花小区的时候我们设计了一个居住综合体。
相当于一个地下商业街,因为它周边没有设施,所以我们就在莲花小区的地下做了一个商业街,现在来看是不错的。
比较巧合的是,我最开始学习建筑设计的时候,第一个独立做设计的项目是小百货店。
那是76年、77年,到现在已经30多年了。
我没上大学之前就先进了设计院,当时没有设计师进到设计院,因为大学已经停止招生了。
最后设计院缺人就从社会上招了一批高中生,从建筑设计开始自己培养,像北京市建筑设计院、建设部设计院,主要大城市的设计院都有这么一批人。
主持人:这几年我们商业地产的设计,我个人的了解好像一些大综合体的概念都是国外的设计公司来做,深化设计一般是国内的,这是一个现象吗?董少宇:这个现象是一部分还不是全部。
原因有两个:第一,综合体这种形式不是在中国出现的,而是在美国出现的。
就是上个世纪、战后大量地重建,40年代开始重建,到60年代就进行旧城改造,就发现有很多不同的建筑类型在一块地方。
那时候的规划比较乱,它要综合起来建在一起,但又要满足原有的业主的利益,最后的开发结果是把它们综合在一起。
所以我们叫城市更新、或者是城市改造。
综合体这种新型的建筑形式,就是在旧城改造的时候出现的。
后来发现这种形式比较适合建筑发展的需要,特别是在土地比较稀缺,大家又不太愿意走太远的路的时候,在一个区域里做综合体比较好。
第二,我个人的观点,现代意义上的建筑学在中国历史上是没有的,我们的建筑都是工匠都是营造,它也有学问但不是像国外对建筑学的理解。
所以在我国开始并没有综合体建筑设计的理念,它是在上世纪70、80年代的时候才出现。
这一点来说确实国外的设计理念还是比我们要先进的,我们应该更多地学习国外对于建筑的理解。
现在大家对综合体的认识逐步地深入,掌握得比较多,但有的开发商主要还是以营销为主的,需要在营销的角度刻意地考虑这个问题。
我们国外的建筑师做这个主要是项目的标签,这样国内的客户或者是租赁的人们会觉得有一个号召力。
但从我做设计的经历来说,除了外壳的标签之外,所有内部的东西都是中国的建筑师做的,包括北京大部分的大型商业项目。
主持人:综合体这种形式您提到说,在美国的发展是先有很多业态聚到一起的,根据那种现有情况做出来的建筑。
但现在我们拿到的项目规划就是要做一个综合体,有点反过来的意思。
那么这样的话,涵盖了众多业态的建筑,在规划时怎么在保证它整体风格统一的同时,又能满足不同业态功能呢?董少宇:你说的非常准确,最初我们是平衡这块地上的不同利益者综合的,是被动地做出综合体,后来发现了它的优势,变成了去设计这样一种平衡。
综合体的特点之一,一定是在一个城市的某个商务中心出现。
正像你说的,现在要把它做成综合体,一定要实现所在地上的综合要求。
这就牵扯到综合体的开发本质,它最终还是要达到消费的目的,有消费的商业综合体才有它的价值。
而消费有好几种类型,一般的有写字楼、有酒店、有超市、有娱乐设施还有配套的工具。
如果在商务区,购物中心可能比超市来得更突出一点,如果在生活中心的话,超市更突出一点。
这里面就有消费业态组合的关系。
举一个例子,为什么要做超市呢?超市是我们日常生活必需品的来源地,消费阶层涵盖所有人。
它有一个聚集人流的功能,而且从早上8点到晚上10点时时在消费。
这种消费我们叫强制性消费。
就是说今天不去超市买牛奶,明天早上就没有喝的了,你要不断地消费。
很少有说是去无目的地去逛超市,基本上都是直奔货架。
但百货商场就不同了,人们比较喜欢逛商场,那么这个逛的过程,发生的消费行为比较没概率,比方说本来你想去买鞋,结果最后没有合适的,拿回来是裙子,这种是随机消费。
如果你想让百货的人流增加,就要把人们吸引过来,配一个时时都有人流的超市,就可以增加百货消费的几率。
再说一个业态,现在很多的购物中心里配备影院,主要是三个功能。
上个世纪60年代美国做综合体的时候,发现有很多大家不太容易去的空间,比如说地下室,比如说顶层,我们把它叫“消极空间”。
而这个地方如果你放一个影院正好把这个空间就用上了,因为影院我们把它叫做“目的消费”,看电影一定是专门去的,这样就把消极空间消化掉了,提高了物业的价值。
第二,看电影一般是16岁到30多岁左右,这群人是未来时尚消费的主流。
这类人群我们可以看到一个现象,看过007的人,过两天就会穿一个电影里面的衣服,这样就会帮百货消费。
实际上它是可以引导消费的。
这是第二个引导时尚的功能。
第三,如果你要去这个影院一定要经过一条路,那么在这条路的两端做很多的小店铺,实际上就会使经过你的店铺的人进行消费。
我们做商业地产就是增加人和商业的磨擦力。
实际上秀水街的摩擦力就非常高,人跟人都挨着,可是一旦把人拉开以后人之间的气场就差了。
我们这是为了增加消费的几率才可以拉动消费。
这是业态之间组合的问题。
主持人:可是现在很多商业反应说,我们也做了大型超市,但超市的人流并没有与其它业态形成共享,超市很火但人上不来。
您从建筑空间规划这点上,有没有什么经验让人流实现共享的建议?董少宇:这个有成功的案例也有失败的案例。
有时候商家自己会有一个保护意识,举一个例子,我们做北京万达广场,最初的设计是在沃尔玛的入口,有一个门是通向百货的。
沃尔玛是在东门,这边是新世界,我们是希望人流可以进来。
后来沃尔玛的想法是不希望它的业态给别人提供任何的方便,就是想独门独户,最后它宁可把这个门封上了,现在做了一个储物柜。
在商业设计里面有一句话:一定要管好你的门。
门管不好,很可能你要的消费达不到目的,却给别人做了工作。
其实国外的综合体设计、购物中心设计,超市和其他的业态是要混在一起的。
当然,这里面也有一个什么问题呢?我们的开发商从招商的角度来说,可能有一点博弈的意思在里面。
因为我是作为开发商就一定要租给零售商运营商,我不租给它就会提很多的条件,很多的程度上开发商就没有考虑太多答应了。