商业地产建筑规划与设计.

商业地产建筑规划与设计(图

本期主题:中国商业地产建筑规划与设计

嘉宾讲师:中国建筑北京设计研究院总建筑师董少宇

时间:2009年4月16日

地点:北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层

主题背景:

商业地产从立项到开业运营,涉及多个环节,而建筑规划设计是诸多环节中决定性的一环。商业地产发展至今,在建筑规划设计的专业水平等方面取得了有目共睹的成绩,但同时也存在着不容忽视的问题。随着业态的日渐丰富,商业地产项目所承载的功能也日渐增多,对商业地产建筑规划设计又提出了怎样的要求?建筑一旦落成,可改造的空间非常少,为保证作品最终能够符合入驻各商家的要求,建筑师在进行规划设计时,要考虑到哪些因素?对比商业地产发达的国家,我国的建筑设计领域,存在欠缺并急待改善的问题有哪些?

新浪乐居商业地产专业讲台第11期,有请知名建筑规划设计专家董少宇先生,为我们一一解答。

讲师简历:

董少宇,清华大学建筑与规划工程硕士,现任中国建筑北京设计研究院总建筑师,中国房地产协会商业地产委员会常务委员,中国商业地产联盟专家。自1975年始至今从事建筑设计工作34年,主持设计完成大中型工业与民用建筑60余项;获国家及省部级优秀方案和优秀工程设计及金、银质奖30余次;在国家一级学术杂志上发表论文,译文二十余篇;参加和主持国家和省部级科研课题近十项。近年来主持设计完成多项大型城市商业综合体建筑并发表了多篇相关学术论文。其主持工作的董少宇工作室获“中国2008知名商业设机构”荣誉。

关键项目:北京万达广场、天鸿北京华宝大厦、北京国贸中国大饭店、南昌万达新城商业街、北京石景山万达广场、万达长春明珠、天津万国广场、天津美洲国际广场、河源生态购物广场、厦门美洲国际广场、昆明孔雀广场概念设计等。

主持人:欢迎董老师坐客新浪乐居。今天这期商业地产专业讲台的课题是商业地产建筑规划与设计。据我所知,董老师在八几年的时候,就已经开始参与商

业地产的建筑设计了,当时的国贸项目,现在在北京是绝对的地标性商业建筑了,当时的情况是怎么样?

董少宇:当时做的时候还没有商业地产这个概念,应该就称它是一个大型的综合体,现在看来是属于商业地产的。当时我主要是做中国大饭店那一部分。国贸在北京来说是正式的综合体概念的第一个项目。

以前商业项目我们做得比较少。改革开放之后我们国家在招商引资,这方面国家旅游局是甲方,从开发中国旅游资源的角度做了这样一个项目。策划是美国和日本两家建筑师事务所帮助做的策划国贸一期,最终用的是日本的方案。按照日本七八十年代流行的综合体的概念引进来的。国内商业地产的概念大约是在90年代末、本世纪初的时候出现,当然那时候的商业地产的概念还比较幼稚。

我们国家现在的商业地产的概念和行业的操作是分两大系统,大体上是这样一个情况。第一大系统以商务部为主,它们主要是从零售业地产出发。零售业大概有百货、超市、购物中心、便利店、专卖店、专业店。它的特点是,侧重于零售业,是零售业的房地产。因为所有的运营商都在商务部、物流都在商务部,基本上控制了零售业的资源,所以从这点上是有优势的。它对零售业的运营非常专业,但对于房地产应该不是太内行。

第二个系统是我们房地产界,基本上这是从建设部体系发展派生出来的行业协会,叫中国房地产业协会,是以开发商为体系做的商业地产,最早的商业地产是从这儿引发出来的。这里面牵扯到投资主体的转换。过去我们做零售业都是按照国家的规划划出一块地来,投资是由房地产投资,权属是归当地的商业管理部门,比如说归

北京市的商业局管。最早是国家投资,后来变成了房地产开发商投资的时候,由于它对投资回报的要求左右了商业规划和业态的配置。这样就出现了两大体系相互结合的问题。

从房地产商角度说的商业地产包括了酒店甚至包括文化设施、电影院、写字楼等等。它从开发角度能做的,只要不是卖掉的、能以租赁方式经营的从他的角度来说都是商业地产。它的范围比商务部的宽得多。

从国际上来说所谓的商业地产主要是以持有的方式来看,如果是卖掉就不是地产了,如果是自持经营就叫商业地产。这种区分应该就是比较清楚了,拿北京来说,华贸中心就是商业地产,北京万达广场有一个写字楼被他们卖掉了,这样权属不是你的,物业是不可以切割的,严格意义上来说不是商业地产的。这种定义所以在国外也叫自持型物业,一定是自持,因为只有自持了才能统一管理和运营。其实现在我们国内的开发商也意识到了这一点,对商业地产还是希望自持,大家认识到了自持的好处是比较明显的,但实际上还是有资金的压力的。比如说他需要换成现金才可以支持他们下一步的开发,变现渠道比较有限。

主持人:董老师见证了我们商业地产这几十年的发展,您是从最开始就从事商业地产的建筑设计?

董少宇:我做设计倒没有倾向于商业地产,只是回过头来看商业地产的案例比较多,商业综合体比较多。另外我在80年代末、90年代初的时候给经贸部做了一个

商品大楼,这是一个专卖店的形式,设计莲花小区的时候我们设计了一个居住综合体。相当于一个地下商业街,因为它周边没有设施,所以我们就在莲花小区的地下做了一个商业街,现在来看是不错的。

比较巧合的是,我最开始学习建筑设计的时候,第一个独立做设计的项目是小百货店。那是76年、77年,到现在已经30多年了。我没上大学之前就先进了设计院,当时没有设计师进到设计院,因为大学已经停止招生了。最后设计院缺人就从社会上招了一批高中生,从建筑设计开始自己培养,像北京市建筑设计院、建设部设计院,主要大城市的设计院都有这么一批人。

主持人:这几年我们商业地产的设计,我个人的了解好像一些大综合体的概念都是国外的设计公司来做,深化设计一般是国内的,这是一个现象吗?

董少宇:这个现象是一部分还不是全部。原因有两个:第一,综合体这种形式不是在中国出现的,而是在美国出现的。就是上个世纪、战后大量地重建,40年代开始重建,到60年代就进行旧城改造,就发现有很多不同的建筑类型在一块地方。那时候的规划比较乱,它要综合起来建在一起,但又要满足原有的业主的利益,最后的开发结果是把它们综合在一起。所以我们叫城市更新、或者是城市改造。综合体这种新型的建筑形式,就是在旧城改造的时候出现的。后来发现这种形式比较适合建筑发展的需要,特别是在土地比较稀缺,大家又不太愿意走太远的路的时候,在一个区域里做综合体比较好。

第二,我个人的观点,现代意义上的建筑学在中国历史上是没有的,我们的建筑都是工匠都是营造,它也有学问但不是像国外对建筑学的理解。所以在我国开始并没有综合体建筑设计的理念,它是在上世纪70、80年代的时候才出现。这一点来说确实国外的设计理念还是比我们要先进的,我们应该更多地学习国外对于建筑的理解。

现在大家对综合体的认识逐步地深入,掌握得比较多,但有的开发商主要还是以营销为主的,需要在营销的角度刻意地考虑这个问题。我们国外的建筑师做这个主要是项目的标签,这样国内的客户或者是租赁的人们会觉得有一个号召力。但从我做设计的经历来说,除了外壳的标签之外,所有内部的东西都是中国的建筑师做的,包括北京大部分的大型商业项目。

主持人:综合体这种形式您提到说,在美国的发展是先有很多业态聚到一起的,根据那种现有情况做出来的建筑。但现在我们拿到的项目规划就是要做一个

综合体,有点反过来的意思。那么这样的话,涵盖了众多业态的建筑,在规划时怎么在保证它整体风格统一的同时,又能满足不同业态功能呢?