不动产登记概念

1.2 wk.baidu.com动产特征与特性
1.2.1 不动产释义
动产：能够移动而不损害其价值或用途的物 不动产：不能移动或者若移动则损害其价值或 用途的物
1.2.2不动产的自然性质
（1）不可移动性 （2）个别性 （3）耐久性 （4）数量有限性
1.2.3不动产的社会经济特性
（1）价值量大
（2）用途多样性 （3）涉及广泛性 （4）权益受限性 （5）难以变现性 （6）保值增值性
• 1.6.2政策推进与执行
当前，国土资源部成立不动产登记局，不动产登记工作正紧锣密鼓地向前推进。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施；2016年1月1日，《不动 产登记暂行条例实施细则》正式实施；2016年5月30日，国土资源部印发《不 动产登记操作规范（试行）》，对相关操作全面细化。 从《条例》到细则，再到《规范》，一步一步踏实推进不动产统 一登记制度在基层落地，有利于不动产登记业务规范化、标准化， 有利于便民利民优质服务，有利于登记工作人员熟练掌握业务。
代表国家: 法国 日本 意大利
• 1.4.1三种登记制度
（2）权利登记
又称实质主义登记，也就是和形式主义登记相反的一个登记制度。它的重点在 于对不动产物权的变动生效的规定，不管是设立还是转移都需要依照法律规定 的程序进行登记，非经登记不得生效。在权利登记制度之下，不动产物权的变 动是强执进行登记的，登记具有公信力，如果当事人只是签订了契约达成这种 物权变动的意思，但是没有经过登记，那么就没有法律效果，这个物权的变动 是得不到法律承认的。也就是说，不动产登记不仅具有物权变动公示的效力， 而且还具有决定物权变动是否生效的效力。
第一章：不动产登记概念
主讲人：郑恒钰
1.不动产的概念演化
• 土地的资产属性逐步演化为现今理解的地产 概念，地产指在一定的土地所有制关系下作 为财产的土地。 • 不动产指依照自然性质或法律规定不可移动 的财产 • 在《暂行条例》出台前，对不动产的定义有 过界定的法律就是《担保法》的第 92 条规 定，将不动产定义为土地和其上定着物。 • 2014 年 11 月 24 日公布的《不动产登记暂 行条例》中，对不动产的定义发生了变化， 变成了土地、海域和其上定着物。 • 即我国的“不动产”分为土地、海域和定着 物三大类
• 1.5.2现存数据分析
目前建立了土地、房产、承包经营权、林业、草原、海域相关的数据库
• 1.5.3信息化现状分布
土地、房屋、林地、草原、海域登记信息化在国土资源、住房和城乡建 设、农业、林业、海洋等部门的信息化整体规划和推进下，都积累了丰 富的数据资源，建立了登记信息系统，登记业务不同程度地实现了信息 化。土地登记和房屋登记的信息化建设较为完善，使用信息系统进行登 记与管理；林权登记、海域登记等各地信息化建设情况不一；草原登记、 农村土地承包经营权的登记信息系统建设相对滞后。
1.6不动产登记发展趋势
• 1.6.1政府部署与规划
国土资源部发布的最新规划表示，从2014年开始，用3年左右的时间能够全面实 施不动产统一登记制度，用4年左右时间形成不动产统一登记体系，2014年建立 统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实 施统一登记制度，2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行。
特点: (1)登记非完全强制 (2)采取实质审查主义 (3)登记有公信力 (4)交付权利凭证
代表国家: 澳大利亚 新加坡 英国
1.4.2 国内不动产登记现状
• 1.4.2.1不动产登记的制度解析
不动产物权变动的外在表现即为登记，分为登记对抗主义和登记生效主义。 登记生效主义：是指将登记作为 不动产物权变动的要件，非经登 记不能在当事人之间产生物权变 动的效果，更不具有对抗第三人 的效力，而且其登记还有公信的 效力。 优点：使物权、产权归属关系登 记的公示公信力得以向社会明确， 对善意第三方的保护较为有利。 缺点：过于注重形式，缺乏必要 的灵活性，容易造成过分干涉。 登记对抗主义：登记并不是物权变动的 生效要件，登记不产生公信力，仅产生 对抗力。 优点：不以登记作为物权变动要件，使 不动产交易较为便捷。 缺点：易使善意第三人的利益受损。
特点: (1)登记生效主义 (2)采取实质审查主义 (3)登记有公信力 (4)登记强制主义 (5)登记簿采取物的编成主义 (6)不动产权利以静态登记为主
代表国家: 德国 瑞士 奥地利
• 1.4.1三种登记制度
（3）托伦斯登记
托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，可以说这种登记制度其实是权利登 记的一种特殊情况，托伦斯土地登记制度是国际上公认的最有效率的登记制度， 目前已为 50 个国家和地区采用。托伦斯登记是权利登记的一种，那么两者最 大的区别就在于，权利登记是强制进行登记的，但是托伦斯登记只有在第一次 登记后，以后发生不动产物权的变动时，才必须经过登记，非经登记不产生法 律效力，也就是说，初次登记是不强制的。但是只要是被登记过的不动产，之 后所有的权利变动都进入强制登记状态。未经登记的土地权利不具有法律效力。
1.4.2.2国内不动产登记发展历程
• 我国不动产登记发展历史悠久，大概分为6个时期
（1）登记对抗时期：1922 年，北洋政府曾经颁布《不动产登记条例》，模仿了 日本的不动产登记法，采用登记对抗主义。 （2）登记生效时期：南京国民政府时期，先后颁布了《民法物权编》、《土地 登记法》、《土地登记规则》，其立法与大陆法系的国家基本一致。当时建立的 不动产登记制度，与北洋政府时期的登记制度不同，采用登记生效主义，并且是 强制性的。 （3）土地确权时期：新中国成立之初实行 （4）停滞时期：1953 年的社会主义改造开始，农村土地个人所有转为了集体所 有，城市的土地归国有，住房非商品化。所以这个时期的不动产登记失去了其意 义 （5）分散登记时期： 1978 年的十一届三中全会以后，城市的私有房屋才开始 允许买卖，所以恢复城市房屋产权登记。但是国有土地的使用权是 1988年才开 始允许转让的，并且在 1986 年，我国单独设立了土地管理部门，土地和房屋 又分属不同的部门管理，自然而言的，土地登记和房屋登记也就在不同部门之间 开始了登记工作，这就是我国 2014 年以前不动产登记不统一的原因。这样的分 散登记状态保持了近三十年。 （6）统一登记时期：自 2015 年 3 月 1日《不动产登记暂行条例》正式落地实 施开始，各地先后开始了不动产的统一登记。
1.4.2.3国内不动产登记面临的问题 • 法律法规不完善 • 各地基础参差不齐 • 业务系统较为庞杂 • 相关部门协作不力
1.5不动产相关因素分析
• 1.5.1登记业务分析
1.5.1.1登记业务组成 四类:不动产所有权登记 土地附着物所有权登记 不动产用益物权登记 不动产抵押权登记 1.5.1.2登记权利说明 (1)土地权利确立 (2)房屋登记 (3)农村承包经营权 (4)林权登记 (5)草权确立 (6)海域 1.5.1.3 登记流程 以房屋登记为例:一般流程包括申请、受理、审核、记载于登记簿、 发证，类型主要包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告 登记以及其他登记等。
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1.3 不动产统一登记作用及意义
• 不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关 申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。 • 国内的不动产登记发展经历了统一登记到分散登记再到现 在统一登记的历程。统一登记的意义如下：
（1）更好的保护不动产权利人的合法财产权。 （2）提高政府治理效率和水平 （3）方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。 （4）保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。 （5）实行不动产统一登记，是全面深化改革中的一项十分重要的举措。
1.4 不动产登记发展现状
• 1.4.1三种登记制度 （1）契约登记
也称为形式主义登记，既然是形式主义，可以简单理解为登记是一个形式上的动 作，而不是交易行为生效的判断依据。所以在契据登记制度下，不动产物权的变 动，在当事人签订合同或者合约时就已经产生效力，登记并不是一个强制性的行 为。登记机关在进行不动产登记时，仅根据法律规定对应当提交的有关契据所载 内容予以登记，也就是对契据所载内容是否真实、是否有瑕疵等均不进行实质性 审查。很明显这样的登记是不具有公信力的，只具有对抗第三人的效力。 特点: (1)采用登记对抗主义 (2)形式审查主义 (3)自由登记主义 (4)登记簿采取人的编成方式 (5)登记无公信力