房地产销售管理信息系统

阜南县房产管理信息系统—需求说明书理工学院课程设计MIS课程设计题目：房地产销售管理信息系统专业班级：交通运输L091学生姓名：赵丛姗高覃学号：09L0205133 09L0205123指导教师：郭文东杨明欣2010 年1 月10 日阜南县房产管理信息系统—需求说明书目录第一章前言. (3)1.1. 编写目的 (3)1.1.1. 软件目标 (3)1.1.2. 应用描述 (4)1.1.3. 参考资料 (5)第二章项目概述. (5)2.1 系统功能 (5)2.2. 应用特点 (6)第三章具体需求. (7)3.1.产权产籍管理 (7)3.1.1. 所有权变更登记 (7)3.1.2. 所有权转移登记 (13)3.1.3 所有权注销登记⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯..143.1.4 解封⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯...⋯⋯ (16)3.1.5 预告登记⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯..173.1.6 更正登记⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯..183.1.7 房屋租赁⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.⋯193.1.8 查封登记⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯.213.2. 收费管理 (25)3.2.1. 引言 (25)3.2.2. 功能需求 (26)3.3 档案管理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, .283.3.1 功能需求⋯⋯⋯⋯⋯ (29)3.3.2 其他⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯31第一章前言1.1. 编写目的编写此文档的目的是确定用户对系统的需求，确定软件功能的细节问题。

通过此文档，用户和开发人员都非常明确，软件应该实现哪些功能，不实现哪些功能，以何种方式达到相应的业务功能，便于用户与开发商协调工作。

本文档面向的对象主要是使用阜南县房地产管理局的工作人员，以及开发单位的系统设计人员、编程人员、测试人员和文档编写人员1.1.1. 软件目标构建房地产综合信息数据库，建立功能完善的阜南县房产管理信息系统；实现房产业务办理的信息化、网络化目标。

具体需求如下：（1）本系统要能实现图形数据与属性数据的相互关联功能，实现以图管房、以图管档的思想；（2）按照最新的房产登记办法（168 号令）之规定实现甲方产权登记、交易管理等业务的收件、三审、发证、归档、注销及相关档案管理等功能（包括预告登记、异议登记、登记簿管理等等，具体规定可参考最新房产登记办法）；（3）实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能；（4）实现房产测绘图形绘制、面积分摊与计算、生成分户图、成果报表自动输出等功能；（5）系统能实现图数互动功能。

系统要能提供通过图幅号或地号、姓名、证号等数据信息直接关联到相应图形的具体位置，并显示该图形所包含的房屋的具体信息（产权人、面积、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通过具体的图形信息也能查阅具体的数据信息；系统所需要的基础图形由甲方提供；（6）对于查封、抵押、冻结等情况的房屋如办理过户，系统要有自动提示功能，并可处理多次查封、轮候查封等各类情况；（7）系统需具有较全面的统计功能，既能进行图上统计，也要能按照所提供文字条件进行统计，为领导决策提供支持；（8）系统需要提供较为强大的后台管理功能，需要具备完善的权限管理功能，要能灵活控制每一个人对每一个作业环节的权限，并可根据需要由甲方安排指定人员进行调整；（9）乙方在系统正式运行后应为甲方人员提供相关开发文档（包括详细技术说明书、需求调研说明、技术开发总结、测试文档等）、软件安装调试、技术培训等服务，甲方应配合乙方使系统建设工作顺利进行；（10）系统要能进行商品房的网上预售备案管理，能在网上查看到各待售楼盘的楼盘表、户型、面积、座落、销售状况等信息，能实现网上预售合同的管理等；（11）系统要能实时显示楼市行情（如各楼盘销售状况、楼盘价格等）、成交状况、全县房地产市场基本数据统计等信息，为甲方及社会提供较为准确的房地产市场信息；（12）含公共维修基金管理、白蚁防治、拆迁管理；1.1.2. 应用描述阜南房地产管理局属于阜南县人民政府的行政部门，负责房产测绘业务、产权产籍管理、协助人民法院查访房地产、房屋拆迁管理、危房管理、房地产市场管理、物业企业管理、房改、房地产政策法规实施的督察等工作。

该局房产管理信息化程度一般，房产测绘手工作业、交易、产权登记、产籍管理已经实现电脑作业。

房产测绘：手工计算以及分户图手工绘制。

房产管理：局内使用C/S 架构的OA 办公系统，有各种登记业务的受理，表单打印，工作流管理等功能，实现了局内交易处网络办公自动化。

网络现状：该局内部局域网与外网已建设完成，外网采用光纤接入internet。

硬件设备：有40 多台电脑，其中用户业务办公的大约20 台左右。

服务器配置一台IBM塔式服务器。

技术人员素质：由于以前使用过此类系统，操作人员电脑操作水平较高。

系统应用于阜南房地产管理局各个科室的日常业务办公：参考资料《软件工程》（高级）郑人杰主编清华大学出版社《软件工程概论》郑人杰殷人昆编著清华大学出版社《需求分析》Karl E.Wiegers 著机械出版社《计算机软件需求说明编制指南》《如何编写高质量需求》《房屋登记办法》《房屋建筑面积测算培训教材》第二章项目概述2.1. 系统功能系统根据阜南房产局的机构设置，依照各科室的业务要求，系统功能如下表所示：序号功能描述相关科室或人员房地产业务及业务管1 房产测绘理，测绘成果更新管测绘所理2 房产交易与权属登记管理房地产登记业务管理交易中心、市场股实现新建商品房预售3 新建商品房网上备案许可管理和预售合同市场股网上备案管理的功能统计和分析房地产发4 统计分析与信息发布市场股布房地产市场信息把所有的房产材料以电子档案的形式存储5 房产电子档案管理于服务器，具有扫描、市场股查阅的功能，各有权5阜南县房产管理信息系统—需求说明书络查阅市档案室的电子档案。

扫描设备最好用数码相机、扫描仪、复印机。

实现虚拟三维库房管理功能。

现场收件，打印承诺单、收件单给申请人。

6 窗口办文把业务办理结果发给交易中心申办人，并把档案资材移交至档案室。

新闻、通知、邮件，提供即时消息功能并7 办公自动化嵌入业务功能中，方房管局便局内交流和业务办理。

定制业务所用的表单、定制工作流程、8 系统管理设置业务约束规则、管理员管理用户及权限、设置系统运行的参数。

2.2. 应用特点阜南的产权号是唯一的，同一幢楼，不同房产拥有独立的产权号，对于其它单位，可能会把在同一地块内的房屋编入同一产权号。

即一个产权号可能对应多套或多幢房屋。

现有的档案材料有 6 几万份，包括：产权、抵押。

扫描数据将以jpg 格式存储。

在扫描的过程中，调出原有电子档案，修改其丘幢号，建立档案与图形的关系，对档案中不能确定丘幢号的房屋应进行现场调查，确定其图上位置。

6实现系统运行与建库同步进行，系统使用过程中需要录入档案的时候，需安排专人录入档案数据。

第三章具体需求】3.1. 产权产籍管理功能描述1、新建房初始登记2、商品房初始登记3、集资建房初始登记业务操作流程初始登记交易中心交易中心交易中心交易中心市场股市场股市场股收件收费初审不同意初始意见同意复审不同意复审意见同意审批不同意审批意见同意缮证归档业务详述收件收件人输入申请信息含收件信息、产权人信息，共有权人信息，受理人信息，扫描纸质材料进电子档案库。

如果业务人员发现受理错，可以删除该笔业务。

初审初审人输入初审意见。

如果不同意该笔业务，可以打回到申请受理环节（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。

复审复审人输入复审意见。

如果不同意该笔业务或发现在某一步骤录入的资料不完整，可以打回到该步骤（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。

审批审批人输入审批意见。

如果不同意该笔业务或发现在某一步骤录入的资料不完整，可以打回到该步骤（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。

缮证根据流水号生成所有权证号、录入编号，打出产权证、共有权证（证件号不能重复），检查证件与业务有无出入，如果发现证件与业务有出入，可以打回到相关出错的步骤，并签署打回意见。

登簿档案记载于电子登记簿并打印纸质登记簿。

归档把收件时的材料目录进行确认，编入档案号。

可以打回业务。

归档后业务结案。

其他收件页面，产权信息一栏中，系统可根据身份证号自动生成权利人的出生年月、籍贯和性别。

证件类型默认为身份证，检查身份证号为18 位。

本初始登记包含新建公房、新建私房两种业务类型。

数据流图3 房屋共有权证生成共有权证2房屋所有权证生成所有权证产权组工作人员申请表内容1建立产权数据关系产权数据4所有权登记申请书生成所有权登记申请书所有权登记申请书房屋权属登记情况5房屋权属登记情况生成房屋权属登记情况表数据字典数据流名称：申请表内容来源：产权登记工作人员录入去向：建立房屋产权数据关系组成：详见申请表流通量：每一套房或每一申请人发生一次。

名称：房屋共有权证来源：生成共有权证去向：产权组工作人员组成：详见“房屋共有权证”流通量：每份申请对应零至多本房屋共有权证。

名称：所有权证来源：生成所有权证去向：产权组工作人员组成：详见“房屋所有权证”流通量：每份申请对应一至多本房屋所有权证。

名称：所有权登记申请书来源：生成所有权登记申请书去向：产权组工作人员组成：详见“阜南县房屋所有权登记申请表”流通量：每份申请对应一份所有权登记申请书名称：房屋权属登记情况来源：房屋权属数据登记情况去向：产权组工作人员组成：权属登记情况表流通量：不需要经常生成，只在需要统计的时候生成。

功能1所有权变更登记功能描述【业务名称定义】房地产变更登记(更名、更址)是指房屋权利人的名称、房屋座落或者房屋结构发生变更的。

【申请表单】《阜南县房屋变更登记申请表》【申请条件】取得房屋所有权证，提供了更名、更址的证明材料；【收缴证件】(1) 所有权变更登记申请书；(2) 申请人身份证明；(3) 房屋所有权证；(4) 房屋测绘报告；(5) 证明发生变更事实的材料。

【输出表单】收件回执／房屋变更登记申请表／产权证／共有权证／收费表业务操作流程变更登记交易中心交易中心交易中心交易中心市场股市场股市场股收件收费初审不同意初始意见同意复审不同意复审意见同意审批不同意审批意见同意缮证归档数据流图3 房屋共有权证生成共有权证2房屋所有权证生成所有权证产权组工作人员申请表内容1建立产权数据关系产权数据4所有权登记申请书生成所有权登记申请书所有权登记申请书房屋权属登记情况5房屋权属登记情况生成房屋权属登记情况表数据字典数据流名称：申请表内容来源：产权登记工作人员录入去向：建立房屋产权数据关系组成：详见申请表流通量：每一套房或每一申请人发生一次。